臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第627號
原 告 禾豐特區管理委員會
法定代理人 劉奕興
訴訟代理人 侯俊安 律師
複訴訟代理 余采蓉
人
被 告 莊勝傑
王爭樂
富陽投資有限公司
法定代理人 黃慧美
前列三人共同
訴訟代理人 莊鵬飛 律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國107年2月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：
⒈被告莊勝傑、王爭樂、富陽投資有限公司（下稱富陽公司）
均為大台北華城禾豐特區（下稱系爭禾豐特區）之區分所有
權人，依系爭禾豐特區之住戶規約第15條規定、禾豐特區10
1年度第18屆區分所有權會議紀錄，管理費依每戶土地每坪
新臺幣（下同）20元，每戶每月基本費1,000元；依禾豐特
區管理委員會民國104年12月26日105年度第22屆戶區分所
有權會議紀錄及105年1月21日105年度第22屆1月份管理
例會紀錄，土地每坪28元，每戶每月基本費1,400元。
⒉被告莊勝傑所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路
○巷○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○號）、新北市
○○區○○○路○○號（地號為新北市○○區○○○段○○號）
、新北市○○區○○○路○○○○號（地號為新北市○○區○○
○段○○○○號），共三戶，管理費依上開規定104年為每戶土
地每坪20元，每戶每月基本費1,000元，105年後為每戶土
地每坪28元，每戶每月基本費1,400元，被告莊勝傑所有之
房屋主建物面積共計341.7坪（計算式：2-1號為126.7坪
＋31號為107.5坪＋31-1號為107.5坪＝341.7坪），故被
告莊勝傑104年每期應繳納之管理費為9,834元（計算式：
20元×341.7坪＋每月基本費1,000元×3＝9,834元）；
105年後每期應繳納之管理費為13,768元（計算式：28元×
341.7坪＋每月基本費1,400元×3＝13,768元，元以下四
捨五入）。詎被告莊勝傑自104年7月起至106年4月止，
共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費
279,292元（計算式：9,834元×6期＋13,768元16期＝
279,292元）。
⒊被告王爭樂所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路
○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○○號）、新北市○○
區○○○路○○○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○○號）
，共二戶，管理費依上開規定104年為每戶土地每坪20元，
每戶每月基本費1,000元，105年後為每戶土地每坪28元，
每戶每月基本費1,400元，被告王爭樂所有之房屋主建物面
積共計215坪（計算式：31-2號為107.5坪＋31-3號為107.
5坪＝215坪），故被告王爭樂104年每期應繳納之管理費
為6,300元（計算式：20元×215坪＋每月基本費1,000元
×2＝6,300元）；105年後每期應繳納之管理費為8,820
元（計算式：28元×215坪＋每月基本費1,400元×2＝8,
820元）。詎被告王爭樂自104年7月起至106年4月止，
共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費
178,920元（計算式：6,300元×6期＋8,820元16期＝
178,920元）。
⒋被告富陽公司所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○
路○巷○○號（地號為新北市○○區○○○段○號）共一戶，
管理費依上開規定104年為每戶土地每坪20元，每戶每月基
本費1,000元，105年後為每戶土地每坪28元，每戶每月基
本費1,400元，被告富陽公司所有之房屋主建物面積共計21
6.7坪，故被告富陽公司104年每期應繳納之管理費為3,53
4元（計算式：20元×126.7坪＋每月基本費1,000元＝3,
534元）；105年後每期應繳納之管理費為4,948元（計算
式：28元×126.7坪＋每月基本費1,400元＝4,948元）。
詎被告富陽公司自104年7月起至105年12月止，共18期，
未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費80,580元
（計算式：3,534元×6期＋4,948元12期＝80,580元）
。
⒌爰依公寓大廈管理條例第53條、第21條規定，請求被告莊勝
傑、王爭樂、富陽公司給付積欠之管理費，並聲明：㈠被告
莊勝傑應給付原告279,292元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告王爭樂應
給付原告178,920元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原
告80,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：
被告3人所使用之自來水須經由原告社區加壓站、供水管路
輪送、住家產生污水亦由原告社區污水處理廠處理，有關警
衛亭保全安全維護於管理上有整體不可分性。況新北市政府
新店區公所已於87年審核原告為公寓大廈管理條例第53條及
其施行細則第12絛所定認定，為共同設施之使用與管理具有
整體不可分割之地區「同意備查」，茲分述如下：
⑴公寓大廈管理條例係於84年公布實施，原告於87年報備成立
管理委員會，經臺北縣政府（改制後新北市政府）新店區公
所依公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條所定經直
轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有
整體不可分割之地區，並發給報備證明在案。
⑵原告於共同出聯外道路設置警衛亭，並於社區聘請保全公司
為不定時巡邏，由全體住戶共同分攤費用，無法區分特定住
戶排除保全公司服務範圍，實為管理上具有整體，不可分性
。
⑶原告社區位處新店山區，非自來水公司水壓可正常供水之處
所，故原告社區須設置自來水加壓站，由平地加壓至原告社
區，且加壓站電費、維修費、供水管路及加壓運送途中滲漏
之水費均須由全社區住戶共同分攤，非由被告3人單獨設置
加壓馬達或自來水公司直接接管，此有臺北自來水事業處10
6年11月28日北市水西營字第10633210400號函可證。故其
自來水加壓站、供水水路、水塔等均為共同設施，使用與管
理具有整體性，為不可分割之地區。
⑷原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告3人住家
污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並
非被告3人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分
割之共用設施。
二、被告則以：
㈠按公寓大廈管理條例第53條規定及公寓大廈管理條例施行細
則第12條規定，所謂共同設施之使用與管理具有整體不可分
性之集居地區者，關於管理及組織係可「準用」公寓大廈管
理條例之規定，並非強制規定；因此縱使已符合公寓大廈管
理條例施行細則第12條或公寓大廈管理組織申請報備處理原
則第2點規定，仍可不成立管理組織或分別成立管理組織。
原告雖稱係依公寓大廈管理條例成立管理委員會向社區各住
戶收取管理會，然原告所成立之管委會並不符合公寓大廈管
理條例第53條及施行細則第12條之規定，應不適用或準用該
條例。查本件被告3人於85年8月19日分別取得上開土地，
而原告係於87年成立公寓大廈管理組織，又被告3人所有之
土地與原告之土地並非同一地號，興建建物未曾與原告之土
地合併為一宗，又非依山坡地開發建築管理辦法申請開發許
可範圍內之地區，仍可不成立之管理組織，故在原告未經通
知被告3人參加區分所有權人會議，且獲得被告3人同意，
而強制將被告3人列入公寓大廈管理組織之會員，並要求繳
納費用，縱被告3人曾為求施工順利而繳納費用，然並不合
理。
㈡本件原告聲稱系爭禾豐特區公寓大廈管理組織係於87年向新
北市新店市公所報備，然當時被告王爭樂等僅擁有土地，並
未興建房屋，依內政部營建署93年5月21日營署建管字第09
33040354號函（參見本院卷㈡第162頁），所有權人僅擁有
土地，並無地上物時，尚無公寓大廈管理條例之適用，況原
告並未通知及取得被告3人同意參加區分所有權人會議，共
同協議訂立規約，竟強制將被告3人列入公寓大廈管理組織
之會員，並要求繳納管理費，其行為實非合法。若原告主張
有通知並取得被告3人之同意為公寓大廈管理組織之會員，
應由原告負舉證責任。
㈢退步言之，縱原告得準用公寓大廈管理條例之規定對各住戶
要求給付管理，然其繳付管理費之計算方式不盡合理，分述
如下：
⒈管理費包括基本費用、土地坪數每坪計算、房屋坪數每坪計
算，實有重復計算之嫌。
⒉被告富陽公司之房屋及被告王爭樂所有之房屋尚在建設中（
整修）宅地中（參見本院卷㈡第130頁），既無水電亦無遷
入居住使用，原告雖主張系爭社區位處新店山區，並非自來
水公司水壓可正常供水之處所，須設置自來水加壓站，惟查
前開加壓用水設備係由前禾豐特區開發股份有限公司（今業
已倒閉）所設置，非原告所設置，且經查原告迄今未與台北
自來事業處訂定任何契約，亦有自來水事業處106年11月28
日函可資證明，況被告等之建物尚未竣工，亦未曾使用自來
水，不應要求被告3人分擔費用。
⒊被告3人所有之房屋即新北市新店區禾豐七號3巷10號、12
號及同市區禾豐9號、18號、18-1號、20號、20-1號，均未
申請用電或業已銷毀終止契約在案，由此足見被告上開房屋
大部份尚無法用電。
⒋被告3人所有之房屋雖於96年已取得使用執照，但至今仍尚
未完工，無法使用，此有本院調閱之臺北市00000000
0000000000000區0000000000000
0路0巷00號及12號房屋外並未列入禾豐特區內。
⒌又依原告主張管理費之計算土地坪20元及每戶基本費1,000
元，後改為土地坪28元及每戶基本費1,400元顯有重複計算
之嫌，與一般管理費以建物使用之建坪計算不同，是原告計
算管理費之方式偏高，並不合理。
㈣原告未依公寓大廈管理條例第59條之1對有關公寓大廈爭議
事件申請公寓大廈爭議事件調處委員會先行調解，逕向法院
起訴被告請求管理費，又被告3人既為原告所稱社區之住戶
，理應維護社區之安全，但其對被告所有土地附近之擋土牆
縱向規則裂縫迄無改善及修補，僅知收其費用不知改善社區
之安全，其請求實無理由。
㈤依公寓大廈管理條例第21條及第54條規定，應由管理負責人
或管理委員會以書面為催告。縱認本件被告等為原告公寓大
廈管理組織之會員，然被告3人亦未曾接到原告以書面通知
之任何催告文件。
㈥從自來水事業處函文第4點可知並未訂立任何契約，另被告
所在之建物與公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第43條
所定要件不符，被告有權選擇是否加入原告管委會之集會結
社自由，另內政部營建署93年5月21日函文同意被告3人可
不參加原告的管委會。並聲明：請求駁回原告之訴暨假執行
之聲請；若有不利於被告等之判決，請准提供擔保免予假執
行。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告主張被告等人為系爭建物之所有權人，有系爭建
物建物登記第二類謄本、土地登記第一類謄本在卷可參（參
見本院卷㈠第34頁至第47頁、第54頁至第67頁），且為被告
等人所不爭執，堪信真正。又原告於87年1月13日經主管機
關報備核發公寓大廈管理組織報備證明，則據原告提出公寓
大廈管理組織報備證明、大台北華城禾豐特區住戶規約等件
為證（參見本院卷㈠第8頁至第20頁），合先敘明。
㈡本件原告主張被告等乃系爭禾豐特區之區分所有權人無非係
以⑴系爭建物坐落位置及出入動線均可明確看出系爭建物確
實無法自隔於禾豐特區外；⑵禾豐特區具備公共水、電線路
，且禾豐特區上有共用之公共設施（如加壓水池、污水處理
廠）；⑶禾豐特區之社區安全維護管理服務（即社區之崗哨
及巡邏部分），上開公共設施及管理服務均係坐落於系爭禾
豐特區內之住戶所不可或缺云云。然公寓大廈管理條例施行
細則第12條載明，本條例所定53條所指情形是指下列三種情
形之一：⑴依建築法第41條規定之一宗建築基地。⑵依非都
市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山
坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⑶其他
經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理
具有整體不可分割之地區。然被告主張系爭建獨立使用之建
築物，語系爭華城特區並無共同設施之使用與管理上具有整
體不可分之集居關係，故本院所應審究者即為系爭建物是否
有公寓大廈管理條例施行細則第12條所載之各款事由或有公
寓大廈管理條例第53條所稱之「共同設施之使用與管理具有
整體不可分性之集居地區」，析述如下：
⑴本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之適用：
按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準
用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有
明文。同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其
共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下
列情形之一：一依建築法第11條規定之一宗建築基地。二依
非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行
前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三
其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與
管理具有整體不可分割之地區。」，故依前揭條例、細則規
定，縱為多數獨立建築物所組成之集居地區，如符合「依建
築法第11條規定之一宗建築基地」或「經直轄市、縣（市）
主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之
地區」等情形，即應認具有「共同設施使用與管理具有整體
不可分性」，而有公寓大廈管理條例關於管理及組織等規定
之適用。次按建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供
建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地
原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」、「前項法定空
地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物
間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」、「應留設之法
定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分
割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關
定之」，其73年11月7日修法立法理由則略以「...二明
定建築物基地應合併為一宗後，始能建築。三增列第三項，
規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管
理」。查，系爭禾豐特區除由新華通開發建設股份有限公司
及永讚資產管理股份有限公司申請使用執照外，尚有部分建
物非屬上開2公司申請建照之範疇，另系爭特區部分門牌領
有水利署臺北水源特定區管理局所合法之建築之執照（如建
物資料其他登記事項所示為○○北水使字第○○○號），此
有新北市政府工務局106年12月1日新北工施字第10623788
27號函暨所附土地建物查詢資料在卷可參（參見本院卷㈠第
109頁至第250頁），足見上開2公司公司於規劃系爭禾豐
特區之過程中，非以公寓大廈管理條例第53條規定之集合式
住宅申請，且未能合併建物所在之土地為一宗建築基地，是
系爭禾豐特區並非「依建築法第11條規定之一宗建築基地」
，亦非「經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使
用與管理具有整體不可分割之地區」。又本件被告富陽公司
所有之系爭建物之使用執照乃96北水使字第007號；被告莊
勝傑所有系爭禾豐七路3巷12號建物之使用執照乃96北水使
字第009號；被告莊勝傑所有系爭禾豐九路18號、18-1號建
物之使用執照則為96北水使字第001號，有新北市政府工務
局106年12月1日新北公施字第1062378827號函暨所附資料
在卷可參，顯見系爭建物均與上開2公司之建案無涉。
⑵本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款之適用：
本件原告主張之系爭禾豐特區，包含被告等人所有之系爭建
物之各建築基地間均為道路所分隔，依建築技術規則建築設
計施工編第1條第1款之規定，不視為同一宗建築基地，自
與公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款所定情形不符，
已如前述，且系爭建物坐落之新北市○○區○○路○段00地
號、31-1地號、31-2地號、31-3地號、禾豐二段2地號、2-
1地號土地，非屬依非都市土地使用管制規則及92年3月26
日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內
之地區，而與公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款所定
情形不符。
⑶本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之適用：
本件原告雖主張自來供水水路等均為共同設施，使用與管理
具有整體性，為不可分割之地區云云，然觀諸台灣電力股份
有限公司台北南區營業處106年12月15日北南字第10600229
55號函暨所附用電資料表與新設登記單影本（參見本院卷㈡
第3頁至第8頁、第104頁至第114頁反面）可知，系爭禾
豐特區用電資料共計179戶於台灣電力公司申請用電，而被
告莊勝傑所有之系爭禾豐路18號建物及被告富陽公司所有之
系爭禾豐九路18號建物曾多次新設廢止，目前終止租約，被
告王爭樂所有之禾豐九路20號、20-1號則無用電申請紀錄，
足見系爭禾豐特區並非於興建之初即經起造人設置共同電信
設備連接至包含系爭建物在內之各該專有部分。另由臺北自
來水處與系爭禾豐特區並無簽訂任何契約（參見本院卷㈠第
107頁），而該社區係於82年11月17日由 張國洋 建築師事務
所送審合格，及由自來水處所提供之配水管線平面圖亦無從
認定系爭禾豐特區於申請裝設自來水之初係為包括被告等人
所有之系爭建屋而共同為之，故原告主張系爭禾豐特區內之
公共設施無從分割且需共同使用云云，亦不足採。
末原告雖主張警衛亭及保全不定期巡邏、加壓水池、水塔及
原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告等人住家
污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並
非被告等人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分
割之共用設施污水處理等係不可或缺之公共設施云云，然警
衛亭乃位於系爭○○○區○○○道路，故縱有僅得由單一道
路通行之情形，亦非必然即屬公共設施之使用不可分割之地
區，否則○於○區○○道路有限之情況下，豈非全山區均屬
同一社區之範圍而有公寓大廈管理條例之適用，足見尚不得
以僅得由單一道路通行即逕認屬公用設施使用不可分割之地
區，原告此部分主張，應屬無據。至原告雖自行設置警衛亭
，然因對外聯絡之道路並非屬共用設施，該警衛亭亦無得脫
離道路而單獨為共用設施之可能，自難以此推認屬共用設施
，附此敘明。至加壓水池部分，因系爭華城特區所有之自來
水管線均係直接由自來水公司接管使用，堪認使用該加壓水
池之住戶即係因供水水壓不足而須利用該加壓水池，然此部
分仍可透過自行增設加壓馬達之方式，即可由自來水公司直
接接管使用，尚難認屬不可分割之共用設施。另污水處理部
分，原告並未提出污水處理廠之相關設置位址與社區專用污
水處理之相關文件供參，尚難據此認定該污水處理廠屬不可
分割之共用設施，併此說明。參以，原告復未提出其他證據
證明系爭禾豐特區曾經主管機關認定屬共同設施之使用與管
理具有整體不可分割之地區，自難認符合公寓大廈管理條例
施行細則第12條第3款之要件。
⑸承上，原告主張之系爭禾豐特區，既與公寓大廈管理條例施
行細則第12條所定之要件不符，復無其他證據證明屬公寓大
廈管理條例第53條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不
可分性之集居地區」，即無該條之適用，而無從準用公寓大
廈管理條例之管理及組織，自無從以強制力要求不同意成立
管理委員會之當地居民繳納管理費。況憲法第14條既已明定
人民有集會及結社之自由，除組織、參與之積極自由外，亦
同時保障得不受他人強迫參與之消極自由，故多數各自獨立
使用之建物，若與前揭公寓大廈管理條例施行細則所定要件
不服時，亦不應強迫使該所有權人納入他人所組織之社區組
織範疇，以免侵害其消極不參與結社之自由，故被告等人自
得自由選擇是否加入原告管委會。
四、綜上所述，原告未能提出任何證據證明其主張之系爭禾豐特
區符合公寓大廈管理條例第58條及公寓大廈管理條例施行細
則第12條所定要件，自無從準用公寓大廈管理條例之規定。
是原告依公寓大廈管理條例之規定，請求：㈠被告莊勝傑應
給付原告279,292元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告王爭樂應給付原告
178,920元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原告80,580
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失
所附麗，應併予駁回
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
確定金額為裁判費5,840元。
中華民國107年4月20日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月20日
書記官陳尚鈺