臺灣臺北地方法院89年度訴字第2378號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第2378號民事判決

裁判日期：民國89年09月18日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第二三七八號
原告甲○○訴訟代理人 紀復儀 律師被告乙○○住台北市○○○路○段三百八十號十一樓右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾壹萬捌仟捌佰伍拾柒元及自民國八十八年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示。
貳、陳述：
一、原告於民國八十八年二月十一日將其所共有位於台北市○○區○○段三小段第七十四地號之土地及其上建物即門牌號碼為台北市○○區○○路一段七十九之二號不動產以新台幣（下同）三百八十七萬一千三百九十七元出售予被告，此有雙方所簽訂之協議書為憑。
二、依據協議書第二條所訂之付款方式，頭款一百九十一萬五千五百零三元，由被告提存於台北地方法院提存所，甲方（指原告）可逕憑相關證件領取，嗣原告即依規定領回。至於尾款一百九十五萬五千八百九十四元，則規定於前揭土地過戶完成後「五日內」支付現金與原告。
三、惟查，系爭土地於八十八年三月二十四移轉移轉登記在被告名下後，被告並未依該協議書之規定「最遲」在八十八年三月二十八日（五日內）前支付尾款一百九十五萬五千八百九十四元予原告，反而遲至八十八年十一月十九日方給付現金八十萬元予原告。
四、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」；「遲延之債務，以支付金前為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次抵充利息，次充原本」；民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第三百二十三條前段定有明文。是依協議書之規定，被告應在系爭土地過戶完成後（八十八年三月二十四日）五日內（八十八年三月二十八日）付清尾款，按該給付係有確定期限者，其應自期限屆滿時起負遲延責任，支付原告遲延利息。故依前揭民法第三百二十三條之規定，被告於八十八年十一月十九日所支付之八十萬元，應先抵充遲延利息六萬二千九百六十三元（計算方式為：NTS1,955,984×
0.05÷365×235(88.3.29～88.11.18)＝NT62,963）；次再充抵充本金七十三萬七千零三十七元（NT800,000－NT737,037），是被告尚積欠原告一百二十一萬八千八百五十七元（NT1,955,894－NT737,037＝NT1,218,857），並應自八十八年十一月二十日起繼續支付遲延利息。
五、按原告多次委請律師催促被告依約履行，被告皆表示無力償還，為此，爰依法請求判決如訴之聲明。
六、有關被告抗辯其已將價金交付原告之代理人 潘英穗 代書：㈠就兩造所簽訂之協議書以觀，原告之代理人係紀復儀律師，被告之代理人為
潘英穗代書，故被告將價金交付給潘代書，在潘代書未全數交付給原告代理人紀復儀律師或原告本人之前，被告仍須負擔支付尾款之義務，至於被告與潘代書之間的糾紛與原告無關，亦與本案無關。
㈡次查兩造簽訂系爭協議書後，原告始簽署委託書委任潘英穗代書辦理下列事項：
⑴茲就前向土地及建物同意被授權人潘英穗向台北建成地政事務所辦理有關
之土地、建物所有權狀換狀及領取手續，並繳納應繳之登記規費、罰鍰等事項。
⑵代為辦理前開土地、建物移轉登記所需之申報監證、契稅、土地增值稅及
繳交各項應繳納之監證費、契稅、土地增值稅、土地登記規費、手續費等。
⑶其他有關土地、建物移轉所需辦理之一切有關事項。
⑷同意被授權人潘英穗就八十七年八月十三日與乙○○、 程彌美 簽訂之土地買賣契約書及八十七年十月十三日簽訂之建物買賣契約書辦理移轉登記。
按前揭授權事項中，從未委託潘英穗代書代為收受買賣價金，被告提出上開授權書，意圖魚目混珠，不值識者一駁。
㈢又查協議書之附件授權書註明：就出售系爭不動產與被告，委任紀復儀律師
全權處理，紀律師就本案所為之代刻圖章、用印、簽名並代領買賣價金等行為均對本人發生效力。被告於八十九年七月四日到庭承認該協議書為真，即可認定被告明知僅紀復儀律師有權代領本件買賣價金，故其臨訟之際，表示已將價金交付給原告之「代理人」潘英穗代書，顯屬飾詞，毫不足採。
七、被告辯稱買賣價金不符乙事：㈠按該協議書清楚記載買賣價金為三百八十七萬一千三百九十七元，並無任何價金不符之處。
㈡查該買賣協議書係由兩造代理人紀復儀律師與潘英穗代書共同研商擬定，其間並無任何錯誤可言，被告片面宣稱金額不符，不知依據何在。
㈢按系爭不動產之原所有權人為故 徐一祥 先生與 徐一發 各持分二分之一，徐一
祥先生過世後，由繼承人原告、 徐麗清 、 徐義清 、 徐端安 、 徐梅清 、 徐綺清 、 徐英清 與 徐查榴珍 公同共有該二分之一持分。嗣後徐一發與徐麗清等五人共同決定將該不動產出售給乙○○及程彌美，因原告與徐查榴珍及徐英清未同意而無法辦理過戶，惟其他出賣人已各自領取應得之價金，並擅自將所謂原告受領遲延之價金一百九十一萬五千五百零三元提存於法院。嗣後實際買主 高南華 先生以電話向原告表示願就原告之部分按原價再補貼一百五十八萬四千四百九十七元成為三百五十萬元，所有費用由買方負擔。經雙方原則同意後，由兩造雙方代理人紀復儀律師與潘英穗代書在八十八年二月十四洽商，屆時買方始出示所有之文件資料，而原告代理人始發現提存金一百九十一萬五千五百零三元，係由原告應得之價款減去土地增值稅三十七萬一千三百九十七點五元，再扣除雜支九萬五千二百八十七元，故理論上原告所應得之價款為二百三十八萬二千一百八十七點五元（計算方式為：NT1,915,503＋NT371,397.5＋NT95,287＝NT2,382,187.5）。從而推知本件買賣之實際價格應為（計算方式為：NT2,382,187.5×8｛八名公同共有人｝×2｛持分二分之一｝＝NT38,115,000）。但買方完全隱瞞，實有誤導之嫌，尤其是提存金一百九十一萬五千五百零三元係已經扣除土地增值稅與雜支，此與原告當初的想法有異。故當原告代理人紀復儀律師指出賣方要求買方負擔土地增值稅，要求將三十七萬一千三百九十七元一併算入，故最後簽訂之價格為三百八十七萬一千三百九十七元（計算方式為：NT3,500,000＋NT371,397＝NT3,871,397）。
㈣故被告所稱金額不符，並不實在，該金額係由兩造之代理人共同計算無誤後始簽署，焉有任何錯誤。
八、系爭協議書不可能是筆誤。買賣價金是三百五十萬元加上增值稅，原告代理人紀復儀律師並未同意潘英穗以三百五十萬元計算買賣價金，紀復儀律師雖曾在給潘英穗代書之律師函中提出如要以三百五十萬元計算，必須在八十九年三月底以前付款，否則依協議書計算，惟被告並未在三月底付清款項。
參、證據：提出協議書、所有權移轉契約、提存通知書等影本各一件，土地登記簿謄本、授權書影本各二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、本件原告起訴請求被告給付買賣價金尾款一百二十一萬八千八百五十七元云云，惟查本件兩造所爭訟之標的不動產即坐落於台北市○○區○○段三小段七十四地號土地（公同共有二分之一），雙方協議以買賣總價三百八十七萬一千三百九十七元出售予被告，是內含土地增值稅二百九十七萬一千一百八十元整由公同共有八人平均分擔，即每人應繳交三十七萬一千三百九十七元，又扣除原告已領回台北地院提存頭款，被告應付尾款實為一百五十八萬四千四百九十七元整。
二、檢附前開增值稅單暨尾款支付憑證影本，顯示被告已將前開買賣總價三百八十七萬一千三百九十七元整付清在案，與原告所稱「按原告多次委請律師催促被告依約履行，被告皆表示無力償還：：：」不符。另原告一再委託律師索取協議書尾款一百九十五萬五千八百九十四元整做為給付金額，被告代理人認為在未理清雙方認知差異前，除先支付八十萬元整外，俟雙方理清買賣總價後即一次付清餘款七十八萬四千四百九十七元整。
三、如果協議書（即買賣契約）未註明是買清，增值稅即應由買方負擔。
四、被告有授權潘英穗代書簽訂系爭協議書。
五、系爭買賣價款包含增值稅，原告可拿金額應該為三百五十萬元而已，買賣價款被告已交給代書潘英穗繳清。
參、證據：提出土地增值稅繳款書、支票、收據等影本各一件，並聲請訊問證人潘英穗。
理由
一、原告主張兩造於八十八年二月十一日簽立協議書，約定原告將其所共有坐落於台北市○○區○○段三小段第七十四地號之土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路一段七十九之二號等不動產，以三百八十七萬一千三百九十七元出售予被告，付款方式為頭款一百九十一萬五千五百零三元，由被告提存於提存所，原告可逕憑相關證件領取，尾款一百九十五萬五千八百九十四元，於買賣之土地過戶完成後五日內由被告支付現金與原告。嗣原告已自提存所領回被告提存之頭款一百九十一萬五千五百零三元，惟系爭土地於八十八年三月二十四移轉登記在被告名下後，被告並未依約在八十八年三月二十八日前支付尾款一百九十五萬五千八百九十四元，遲至八十八年十一月十九日始給付現金八十萬元予原告。因被告所支付之八十萬元，應先抵充自八十八年三月二十九日起至同年十一月十八日止因遲延給付尾款所生之遲延利息六萬二千九百六十三元，再抵充本金七十三萬七千零三十七元，是被告尚積欠原告一百二十一萬八千八百五十七元，為此，依買賣契約之法律關係訴請被告如數給付，並加計自八十八年十一月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息。
二、被告則以系爭協議書所載明之買賣總價三百八十七萬一千三百九十七元，是內含原告應負擔之土地增值稅三十七萬一千三百九十七元，實際買賣價款僅三百五十萬元。除原告已領取被告支付之頭款一百九十一萬五千五百零三元外，被告應付之尾款一百五十八萬四千四百九十七元，已如數交給代書潘英穗繳清，故被告並無積欠原告買賣價金等語，資為抗辯。
三、查被告授權其代理人潘英穗代書於八十八年二月十一日，與原告代理人紀復儀律師簽立協議書，約定原告將其所共有坐落於台北市○○區○○段三小段第七十四地號之土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路一段七十九之二號等不動產出售予被告，買賣總價為三百八十七萬一千三百九十七元，付款方式為頭款一百九十一萬五千五百零三元，由被告提存於提存所，原告可逕憑相關證件領取，尾款一百九十五萬五千八百九十四元，於買賣之土地過戶完成後五日內由被告支付現金予原告之代理人紀復儀律師。嗣原告已自提存所領回被告提存之頭款一百九十一萬五千五百零三元，系爭土地並於八十八年三月二十四移轉登記予被告等事實，為兩造所不爭，並有原告提出為被告所不爭之協議書、提存通知書等影本及土地暨建物登記簿謄本可稽，堪為信實。
四、被告抗辯系爭協議書所約定之買賣總價三百八十七萬一千三百九十七元，係包含土地增值稅三十七萬一千三百九十七元，實際買賣價金僅三百五十萬元等情，固據其提出土地增值稅繳款書影本一紙為證，惟為原告所否認，並主張協議書所約定之買賣總價即為實際買賣價金等語。經查，綜觀系爭協議書所載，並無隻字片語提及有關土地增值稅之問題，而其記載「買賣總價：新台幣（下同）叁佰捌拾柒萬壹仟叁佰玖拾柒元」，已明白顯示其為買賣價金之約定，而非增值稅負擔之約定；再就其所載「頭款一百九十一萬五千五百零三元：：：原告可逕憑相關證件領取：：：尾款一百九十五萬五千八百九十四元：：：於土地過戶完成後支付現金予原告」等文義，亦徵被告應支付原告之價金，合計為三百八十七萬一千三百九十七元，其中並無土地增值稅由 何造 負擔之問題；又證人即代理被告簽訂系爭協議書之代書潘英穗到庭證稱：「協議書價款是筆誤，計算錯誤」等語，更足見該協議書所載「買賣總價」係指實際買賣價金而言。故兩造所約定之實際買賣價金為協議書所載之三百八十七萬一千三百九十七元，應可認定。至於該賣賣價款之記載，是否因誤算或筆誤，核屬被告或其代理人潘英穗意思表示錯誤之問題，在被告未依民法第八十八條規定撤銷其意思表示前，要不能以誤算或筆誤否認其為買賣價金之約定。是原告主張系爭買賣價金為三百八十七萬一千三百九十七元等情，應可採信；被告抗辯買賣價金僅三百五十萬元云云，尚無可取。
五、被告另抗辯系爭買賣價金尾款應為一百五十八萬四千四百九十七元，業經被告交給代書潘英穗繳清等語，固據其提出支票及收據影本為證，惟為原告所否認，並主張買賣價金尾款為一百九十五萬五千八百九十四元，被告並未依協議書約定在八十八年三月二十八日前支付，而係遲至八十八年十一月十九日始部分給付八十萬元等語。經查，兩造所稱買賣價金尾款，係指買賣總價扣除被告已依約支付原告頭款一百九十一萬五千五百零三元後，所餘買賣價款而言。而系爭買賣總價為三百八十七萬一千三百九十七元，已如前述，又被告已依約支付原告之頭款為一百九十一萬五千五百零三元，業據兩造所不爭，則被告所欠尾款，應為原告所主張之一百九十五萬五千八百九十四元無訛。又系爭買賣協議書第二條第二項約定尾款應於土地過戶完成後五日內支付現金，而系爭土地係於八十八年三月二十四日移轉登記於被告，此有被告所不爭之土地登記簿謄本可證，是被告自應於八十八年三月二十八日前，以現金支付原告尾款一百九十五萬五千八百九十四元。再證人潘英穗代書到庭證稱：「我只受託辦理房屋過戶，並未經原告授權收受買賣價金，被告有交給我一百五十八萬四千四百九十七元買賣價款，我將其中八十萬元交給原告代理人紀復儀律師，剩餘價款因尚未結算清楚，尚未交付」等語，並為兩造所不爭，顯見原告主張被告僅於八十八年十一月十九日給付部分尾款八十萬元等情，應屬非虛。被告辯稱已付清尾款，要不足取。
六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金前為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；清償人所提出之給付，應先抵充費用，次抵充利息，次充原本；民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條、第三百二十三條前段定有明文。本件被告應在八十八年三月二十八日給付原告尾款一百九十五萬五千八百九十四元，該給付係有確定期限，被告應自期限屆滿時起負遲延責任，支付原告遲延利息。則被告於八十八年十一月十九日支付原告之八十萬元，應先抵充自八十八年三月二十九日起至同年十一月十八日止按年息百分之五計算之遲延利息六萬二千九百六十三元（1,955,984×0.05÷365×235＝62,963）；所餘七十三萬七千零三十七元（800,000－62,963＝737,037）再抵充本金，是被告尚積欠原告一百二十一萬八千八百五十七元（1,955,894－737,037＝1,218,857），並應自八十八年十一月二十日起繼續支付遲延利息。
七、則原告依買賣契約之法律關係，訴請被告給付一百二十一萬八千八百五十七元及自八十八年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年九月十八日
民事第六庭法官黃明發右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年九月二十九日
法院書記官謝梅琴