裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第338號民事判決
裁判日期：民國102年06月28日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第338號原告 張敏能 訴訟代理人 王銘助 律師被告 林榮烈
林成茂 林 煜森 共同訴訟代理人 林坤勇 律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國102年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。本件原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣(下同)2,229,610元，及自民國80年1月28日起至102年1月27日止按週年利率5%計算之利息計2,452,571元，嗣以102年2月26日民事準備書狀變更聲明為：一、被告林榮烈、林成茂、 林煜森 應連帶給付原告1,629,610元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。二、被告林煜森應給付原告730,317元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。三、被告林煜森應於領取臺中市第13期市地重劃地上建築物自動拆除獎勵金594,929元後，將上開款項給付原告。而就原告先後主張之聲明，其請求之基礎社會事實應屬同一，且主要爭點及證據資料均有相當之共同性，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，其訴之變更既合於法律規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告與被告林榮烈於78年8月15日簽訂不動產買賣契約（下
稱系爭買賣契約），由林榮烈向原告購買坐落臺中市○區○○○段○○○○○號土地（持分六分之二，下稱1404地號土地）、同段1405地號土地（持分六分之二，下稱1405地號土地，與1404地號土地合稱系爭土地），雙方約定總價金為32,459,200元。原告於簽訂系爭買賣契約後就1404地號土地訴請裁判分割，詎林榮烈於裁判確定後，即以1404地號土地分割後雙方買賣之位置遭置換且分配之土地上有地上物為由，於給付尾款時每坪土地少付款4,000元，尾款應付11,459,200元，林榮烈實際僅給付9,829,590元，尚不足1,629,610元，違反系爭買賣契約第10條約定。
㈡原告於簽訂系爭買賣契約後，為將系爭土地騰空而於79年9
月11日向訴外人 盧清俊 購買坐落系爭土地上門牌號碼為臺中市○○區○○○巷0號之建物（下稱系爭建物），被告並未負擔任何價金。原告亦未將系爭建物之所有權移轉登記或讓予被告，系爭建物仍屬原告所有。惟系爭建物卻為被告所佔用、租用，故拆除系爭建物之13期重劃區補償金1,325,246元（含取臺中市13期市地重劃工程地上建築物補償費730,317元及地上建築物自動拆除獎勵金594,929元）理當由原告領取。詎被告林煜森於101年10月25日領取系爭建物之補償費730,317元，自屬不當得利，應返還予原告。另系爭建物之地上建築物自動拆除獎勵金594,929元，則因尚未拆除並符合請領條件而無法扣押，然林煜森領取時亦屬不當得利，原告爰一併訴請被告於條件成就後給付等語。為此， 爰依 系爭買賣契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：⒈林榮烈、林成茂、林煜森應連帶給付原告1,629,610元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；⒉林煜森應給付原告730,317元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；⒊林煜森應於領取臺中市第13期市地重劃地上建築物自動拆除獎勵金594,929元後，將上開款項給付原告。
二、被告則以：㈠系爭土地之價款並未少付1,629,610元：
⒈原告與林榮烈簽訂系爭買賣契約時，係以分割前地籍圖螢光
筆所指位置即緊鄰同段1415地號土地部分為標的。經林榮烈查明該標的之使用分區，將來係位於三民西路與未來東興路之角地且其上無地上物，原告並於分割前之1404地號土地之地籍圖左下角載明「黃色內實地買賣位置」並蓋其印章，復於系爭買賣契約之說明三加載○○○區○○○段壹肆零肆號共有物分割後面積作為買賣成交依據」，林榮烈才會以每坪80,000元（含道路用地1405地號土地之持分六分之二）向其購買。詎經分割共有物之裁判確定後，原告分得之部分卻是臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（分割自同段1404地號土地，下稱1404之2地號土地），而非原告當初所指之「黃色內實地買賣位置」（即分割後之1404地號土地）。⒉查1404之2地號土地不僅非角地且其上有盧清俊所有之系爭
建物，不僅不如角地有價值且有權利瑕疵，因該標的與當初約定標的之價值按市場交易慣例已減少約20%，被告為此將尾款打95折，酌減至1,629,610元。林榮烈並請求原告清除權利瑕疵，原告才會於79年9月11日向盧清俊買受系爭建物，後林榮烈於80年2月7日付清尾款，原告即將系爭土地移轉登記與林榮烈指定之被告林成茂及林煜森。至於系爭建物則因未辦保存登記而無法辦理移轉登記，代書則表示由原告交付系爭建物買賣契約書正本與林榮烈即可為移轉所有權之證明。原告既已將系爭土地與房子點交與被告，即表示雙方買賣已經完成，如原告認系爭建物為其所有，當初就應該表明，且原告亦已於書面簽名蓋章「收訖無誤」，原告之請求於法無據。倘真有減少價金之情事且數目不少，依一般人之經驗，原告必會據理力爭，甚至興訟，為何沒有，顯見其同意林榮烈酌減價金，至少是默示同意。況系爭買賣契約係於78年8月15日簽訂，尾款係於80年2月7日給付，原告縱有價金請求權存在，其請求權時效亦已超過15年之時效而歸於消滅。
⒊至於同意書內所載1405地號土地之持分六分之二因參加第八
期土地重劃而無法過戶，俟重劃完畢，再付尾款200,000元乙事。因1405地號土地已於81年2月28日重劃完成，分○○○區○○段○○○○號土地，原告於81年2月28日提交辦理移轉登記，於81年3月6日簽訂被證五之土地買賣所有權移轉契約書，並送至地政事務所辦理移轉登記，其「聲請登記以外之約定事項」欄之⒉價款交付方法載明「登記完畢一次付清」，顯見當時200,000元應已付清。縱認是否清償尚有疑慮，亦因重劃完成可以過戶之條件早於81年2月28日成就，原告之200,000元請求權時效亦應自該時起算，至今亦已20年有餘，早已超過15年時效而消滅。
㈡系爭建物不能辨理移轉登記，雖不能證明被告取得所有權，
但只要交付即產生移轉所有權之效力，被告即取得事實上處分權，至今已有22年。且系爭建物係未登記之不動產，林煜森為系爭建物房屋稅之納稅義務人，自取得系爭建物之所有權。又買賣後林榮烈將系爭土地及建物以所有權人之地位出租與訴外人 賴廷宗 並收取租金，迄今已將近10年，倘原告為所有權人，為何未見其出面異議或主張系爭建物房租應由其收取？顯見原告對系爭建物已無任何權利。又被告自占有使用系爭建物之時起已逾15年，原告之回復請求權已罹於時效而消滅。
㈢自動拆除獎勵金594,929元須系爭建物自動拆除才能領取，
今因原告無故阻撓，或許無法領取。且臺中市政府規定未登記之房屋，如欲領取地上建築物補償費及自動拆除獎勵金，須係房屋稅納稅義務人才符合領取之資格。今被告林煜森不僅為系爭建物房屋稅之納稅義務人，且是系爭建物之所有權人，應無不當得利之問題，亦無不當得利時效之問題。況730,317元之地上建築物補償費之公告期間係100年6月15日至100年7月15日，如原告是真正有權領取之人，為何不於上述期間內向臺中市政府提出異議，並提出相關文件證明，直至被告領取補償費才向被告主張，益證原告對於系爭建物已無任何權利等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告與林榮烈於78年8月15日簽訂系爭買賣契約，雙方約定
每坪價金80,000元，總價金32,459,200元，其後復於80年2月7日約定1405地號土地（經重劃後分配臺中市○○區○○段○○○○號土地）部分，待市地重劃完畢後付尾款200,000元。林榮烈已支付原告30,892,590元，原告則將1404之2地號土地移轉登記與林榮烈指定之林成茂及林煜森。
⒉1404之2地號土地上有系爭建物，原告為騰空該土地，曾於7
9年9月11日向盧清俊以4,200,000元購買系爭建物。系爭建物於80年後，即由被告管理使用迄今。又系爭建物因市地重劃而得領取拆遷補償費730,317元，已由林煜森領取完畢。
另系爭建物自動拆除獎勵金則為594,929元，則因系爭建物尚未拆除而未領取。
㈡爭執事項：
⒈原告請求被告三人連帶給付尚未給付之買賣價金1,629,610元有無理由：
⑴系爭買賣契約之買賣標的，為系爭土地之應有部分？或係分
割後特定位置土地（即分割後同段1404地號土地與分割前1405地號土地重劃後分配之土地）？⑵若原告與林榮烈約定為特定位置土地，被告因原告未依約履
行及土地上另有建物等原因，主張權利瑕疵而自行將尾款酌減1,629,610元有無理由？⑶原告與林榮烈另於80年2月7日約定另行給付之尾款200,000
元，是否業已給付？⑷若原告得請求尚未給付之買賣價金，其應請求之對象為何人
？其請求權是否因罹於時效而消滅？⒉原告取得系爭建物事實上處分權後，有無再將事實上處分權
讓與被告？原告請求林煜森給付系爭建物拆遷補償費730,317元有無理由？⒊原告請求林煜森於領取系爭建物自動拆除獎勵金後，應給付
原告594,929元有無理由？
四、本院之判斷：㈠原告請求被告給付剩餘買賣價金1,629,610元並無理由：
⒈系爭買賣契約之買賣標的，為系爭土地之應有部分：
依系爭買賣契約中就買賣標的之記載，僅記載為1404地號、1405地號土地之應有部分，並無買賣標的為特定位置之記載，堪認原告主張其與林榮烈買賣之標的僅為系爭土地之應有部分，應屬實在。被告雖抗辯系爭買賣契約之買賣標的為14
04、1405地號土地之特定位置，並提出繪有黃色區域之地籍圖謄本為證。惟查，被告提出之地籍圖謄本上雖蓋有原告之印鑑，並註明「黃色內實地買賣位置」等記載，然被告提出之地籍圖謄本，其上並無如系爭買賣契約蓋有騎縫章，系爭買賣契約中亦未提及有此地籍圖作為附件，尚難認該地籍圖謄本為系爭買賣契約之附件，亦難確認該地籍圖謄本究係原告與林榮烈商談買賣事宜時之方案，抑或為最終買賣之合意，自不得僅以被告提出之地籍圖謄本認定系爭買賣契約之買賣標的即如該地籍圖謄本所載，而仍應以系爭買賣契約所記載之買賣標的為準。況系爭買賣契約中註明「以分割共有物後面積作為買賣成交依據」等語，可知原告與林榮烈間就買賣標的之面積仍未確定，若已約定以特定位置土地作為買賣標的，其面積亦早得確定，自無須約定面積以分割共有物後面積為準，更足認原告主張系爭買賣契約之買賣標的僅為系爭土地之應有部分，應屬實在。至被告另抗辯原告與林榮烈間於80年2月7日簽訂同意書，其中僅記載尾款200,000元，堪認已無其他尾款尚未清償云云。然該同意書係就系爭買賣契約中1405地號土地因重劃而無法立即分割所為之約定，並不影響1404地號土地部分，尚難以此推論並無其餘價金尚未清償，被告此一抗辯並無理由。被告復未能提出其他證據證明系爭買賣契約之買賣標的為特定位置之土地，自難為有利被告之認定，應認系爭買賣契約之買賣標的即為系爭土地之應有部分。
⒉原告移轉與林榮烈指定之林成茂及林煜森之土地並無權利瑕疵，林榮烈自行酌減尾款並無理由：
原告與林榮烈間約定之買賣標的既為系爭土地之應有部分，被告抗辯未依約定給付特定位置土地並無理由已如前述。而原告並已就1404地號土地分割後取得之1404之2地號土地及1405地號土地重劃後取○○○區○○段○○○○號土地，移轉所有權登記與林榮烈指定之林成茂及林煜森，為兩造所不爭執，堪認原告業已履行系爭買賣契約之給付義務，林榮烈自應給付買賣價金。被告雖抗辯1404之2地號土地上有系爭建物而有權利瑕疵云云，惟查，系爭建物業經原告向訴外人盧清俊購買而取得系爭建物事實上處分權之情，已據原告提出系爭建物買賣契約書為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。原告雖主張系爭建物事實上處分權應屬其所有，然其自承取得系爭建物係因林榮烈之要求，若原告未將系爭建物事實上處分權讓與林榮烈，實際上系爭建物影響1404之2地號土地之情形並無解除，仍將影響林榮烈對於1404之2地號土地之使用，顯然與林榮烈要求原告取得系爭建物之目的不符。況系爭建物於80年後，即由被告管理使用迄今，亦為兩造所不爭執，倘系爭建物事實上處分權確屬原告所有而未讓與林榮烈，原告於此20餘年間，從未向林榮烈主張其權利，顯與常情有違，堪認系爭建物之事實上處分權，確經原告讓與林榮烈。故系爭建物之事實上處分權既經原告取得後讓與林榮烈，自不影響1404之2地號土地之使用，當無權利瑕疵可言，被告抗辯應酌減買賣價金，自無理由。
⒊原告與林榮烈另於80年2月7日約定另行給付之尾款200,000元尚未給付：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。本件兩造對於原告業已移轉重劃後臺中市○○區○○段○○○○號土地（即重劃前1405地號土地）所有權與林榮烈之情並不爭執，林榮烈自應依原告與其於80年2月7日約定給付尾款200,000元。被告既抗辯原告與林榮烈於80年2月7日約定另行給付之尾款200,000元業已清償，核屬權利消滅事實，且此一抗辯為原告所否認，自應由主張此權利消滅事實之被告舉證加以證明。惟查，被告僅提出臺中市○○區○○段○○○○號土地買賣所有權移轉契約書為證，依其上之記載，價金係於登記完畢一次付清，而非於登記前即須付清，自難以該土地業已辦妥所有權移轉登記，即推論價金業已付清。此外被告復未能提出其他證據證明該尾款200,000元業已清償，自難為有利被告之認定，應認該尾款200,000元尚未清償。惟此部分尾款200,000元，依原告與林榮烈間80年2月7日所簽同意書之意旨，僅得認係就原應給付之款項其中200,000元另為之約定，非屬額外增加之給付義務。本院既認林榮烈應給付系爭買賣契約之剩餘價金1,629,610元，此部分200,000元，自仍包含於該剩餘價金內，並不因而增加林榮烈應給付之金額，附此敘明。
⒋原告得請求買賣價金之人僅為林榮烈，且其請求權業已罹於時效而消滅：
系爭買賣契約之契約當事人既為原告與林榮烈，故雖確有買賣價金尚未完全清償之情事，亦僅得依系爭買賣契約，請求買受人即林榮烈給付剩餘價金，而林成茂及林煜森並非系爭買賣契約當事人，自無給付剩餘價金之義務，原告請求渠等給付買賣價金，並無理由。又就1404地號土地應有部分而言，原告分割後取得1404之2地號土地，已於80年1月28日移轉登記與林榮烈指定之林成茂及林煜森，至遲於該時起原告即得請求林榮烈給付尾款；而就1405地號土地部分，雖經原告與林榮烈另行於80年2月7日約定待重劃後再行移轉，惟亦已於81年間辦理所有權移轉登記。堪認於82年前原告即已得請求林榮烈清償尚未清償之買賣價金，迄今顯逾民法第125條所定15年之請求權時效，原告復未能提出證據證明有何時效中斷事由，應認原告向林榮烈請求給付剩餘價金1,629,610元之請求權時效業已完成，復經林榮烈對原告為時效抗辯，林榮烈自得拒絕給付，原告請求林榮烈給付剩餘買賣價金，並無理由。
㈡本件原告於取得系爭建物之事實上處分權後，已將事實上處
分權再讓與林榮烈業如前述。而林榮烈再將事實上處分權讓與林煜森，並由林煜森取得系爭建物之拆遷補償費，與林煜森將系爭建物自動拆除後，所得領取自動拆除獎勵金，均屬合法權利行使，非屬無法律上原因受有利益，自無不當得利可言，原告請求林煜森返還系爭建物拆遷補償費730,317元及於拆除系爭建物領取自動拆除獎勵金後返還獎勵金594,929元，均無理由。
五、綜上所述，林成茂及林煜森並非系爭買賣契約之當事人，原告請求渠等給付剩餘買賣價金，自無理由。而系爭買賣契約約定之買賣標的既為系爭土地之應有部分，原告並已將分割後取得之土地移轉登記與林榮烈指定之人，顯已履行其給付義務，且系爭建物之事實上處分權亦已讓與林榮烈，其所給付之土地並無權利瑕疵可言，自得請求林榮烈給付剩餘買賣價金。惟因其請求權已罹於時效而消滅，並經被告為時效抗辯，應認原告請求林榮烈給付剩餘買賣價金1,629,610元為無理由，應予駁回。又系爭建物事實上處分權既已讓與林榮烈，林榮烈再將事實上處分權讓與林煜森，而由林煜森領取拆遷補償費，或於自動拆除後領取自動拆除獎勵金，均非屬無法律上原因受有利益，原告請求林煜森返還拆遷補償費730,317元，及請求林煜森於領取自動拆除獎勵金594,929元後將該獎勵金返還，均無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年6月28日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官黃渙文法官蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年6月28日
書記官賴玉真