裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第3124號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第3124號原告 聶學智 被告 翁國書 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼台中市○○區○○路二段90之3號2樓之1之房屋遷出，將該房屋返還予原告。
被告應自民國一百年九月二十三日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣壹佰柒拾玖萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告受合法之通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：門牌號碼台中市○○區○○路二段90之3號2樓之1房屋（註：台中市○○區○○段2953建號，下稱系爭房屋）連同基地（註：台中市○○區○○段○○○○號、面積570平方公尺、權利範圍24/1000）係原告於民國（下同）100年9月15日，由鈞院100年度司執字第28739號強制執行程序拍定，同年9月23日經鈞院核發權利移轉證書而取得系爭房屋所有權，嗣並已辦妥移轉登記。系爭房屋於鈞院上開執行事件拍賣公告中雖載明：不點交。其情形為100年7月12日鈞院民事執行處至系爭房屋調查時，被告主張伊自92年2月28日即向訴外人 翁逸帆 （註：即執行債務人，系爭房屋之原所有權人）承租系爭房屋，並於同年4月2日占有（註：系爭房屋前於95年11月17日執行假扣押）。查被告與訴外人翁逸帆間之租賃契約，依被告提出附卷於上開執行事件卷之借貸抵充租金契約書所載期限為15年。惟未經公證，依民法第425條第2項規定不適用同條第1項之規定。是被告自不得以其與訴外人翁逸帆間之租賃契約，對抗系爭房屋之受讓人即原告。是被告占有系爭房屋即屬無權占有，爰依民法第767條之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並返還予原告。又被告拒不交還系爭房屋仍占有使用，則其占有、使用系爭房屋，已屬侵害原告之權利，且獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第184條、第179條之規定，請求被告自100年9月23日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告新台幣（下同）5,000元相當於租金之不當得利。訴之聲明：⑴如主文第1項所示。⑵被告應自100年9月23日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告5,000元。⑶第1項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第98條第1項，定有明文。本件原告主張其因拍定而於100年9月23日領得經本院民事執行處核發之系爭房屋之權利移轉證書乙情，已據本院調閱100年度執字第28739號民事執行卷，審認無訛。是原告自100年9月23日起即為系爭房屋之所有權人之事實，自堪可信為真實。又系爭房屋現為被告占有，業經被告於上開執行事件調查時 陳明 ，亦有上開執行事件執行調查筆錄附於該執行卷可稽。是被告為系爭房屋占有人之事實，亦堪認為真實。是本件茲應予審究者，厥為被告占有系爭房屋有無合法之權源？
四、次按，占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件被告為系爭房屋之占有人，原告則為系爭房屋之所有權人，已如前述。則被告主張其因租賃關係之承租人地位，對於系爭房屋有占有之權源，自應由被告對此租賃關係對於原告繼續存在（即占有之權利）負舉證責任甚明（並參照民事訴訟法第277條）。對此被告雖於上開執行事件提出於92年2月28日所立之借貸抵充租金契約書、收據、本票、中華電信繳費通知影本各1紙為證。並於上開執行事件100年7月12日調查時，稱訴外人翁逸帆向其借款90萬元，約定以租金抵充債務之方式還款，期限為15年，伊自92年4月2日即住進系爭房屋等語（註：見上開執行調查筆錄）。
惟按，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條，定有明文。
本件依被告前於執行程序之主張，其與系爭房屋之原所有權人即訴外人翁逸帆間就其承租之系爭房屋之租賃期限為15年。然縱認其2人間所訂之借貸抵充租金契約書之內容為真正，然上開不動產租賃契約，被告並未提出業經公證之證明。是依上開民法第425條第2項之規定，即無同條第1項「買賣不破租賃」規定之適用。換言之，訴外人翁逸帆與被告間系爭房屋之租賃契約，對於原告不得主張存有「法定契約承擔」之效力。即被告不得其與訴外人翁逸帆間之租賃契約，為於受讓人之原告主張租賃契約繼續存在。是以，對於原告而言，被告繼續占有系爭房屋即屬無權占有，要堪認定。
五、按以，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段，定有明文。本件原告為系爭房屋之所有權人，被告為無權占有系爭房屋之事實，已如前述。是原告本於上開所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓、返還系爭房屋，自屬於法有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
六、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告既於租賃關係消滅後，繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，受有物之使用利益，致被原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。經查，依上開借貸抵充租金契約書所載及被告於上開執行事件之陳述，可知訴外人翁逸帆係以15年之租金抵償90萬元之債務，則依此計算每月之租金為5,000元。是以，以此數額計算被告繼續占有系爭房屋所受所受之利益及原告所受之損害，尚稱合理。從而，原告請求被告給付自100年9月23日起至搬遷系爭房屋止，以每月5,000元計算之相當於租金之不當得利，洵屬適法，亦有理由，應予准許，爰為判決如主文第
2項所示。
七、本判決第1項原告陳明願供擔保請准為假執行宣告，核無不合，並依職權為被告免為假執行之宣告，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第二庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官