臺灣桃園地方法院94年度訴字第152號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第152號民事判決

裁判日期：民國94年11月02日

裁判案由：損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第152號原告甲○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人丁○○
戊○○被告丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間損害賠償等事件，於民國94年10月19日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得以第一項宣告給付金額預供擔保免為假執行。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠緣原告於民國（下同）89年9月14日與被告簽立不動產買賣
契約書（下稱買賣契約），購買被告所有如附表所示之土地及建物（下稱系爭不動產），暨該社區地下2層編號第83號車位（下稱第83號車位）1個，總價265萬元已全數付清，被告亦已移轉系爭不動產所有權與原告，並於同年10月間交屋。詎原告前向社區白馬莊花園廣場管理委員會（下稱社區管委會）換發年度停車證竟遭拒，該管委會認第83號車位係社區第A4棟6樓住戶 魏文彬 所有。惟兩造買賣契約明示總價係包含第83號車位在內，原告乃委請律師致函被告提示第83號車位之權利證明書，但被告並未出面處理。
㈡按「權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務。如因其
權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務」、「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，民法第348條第2項、第350條前段、第353條分別定有明文。再「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償」，民法第227條第1項、第226條第1項亦有明定。被告明知並無第83號車位之使用權利，竟將之併售予原告。且第83號車位已經社區管委會註明為他人所有，被告無法移轉第83號車位之使用權利予原告，乃不完全給付，嗣亦無該項權利可供移轉予原告，原告自得依給付不能之規定，向被告請求損害賠償。
㈢兩造就第83號車位固未於買賣契約中單獨約定價額，惟經洽
社區管委會之主任委員 黎容滌 表示，當初建商賣屋時，有無車位使用權之價差為30萬元，是第83號車位使用權利應值30萬元，乃以此作為原告所受損害之數額（至原告依同買賣契約第16條另請求被告給付相當於車位價值1倍之損害賠償30萬元部分，已不再主張，並減縮如上揭訴之聲明）。
㈣對被告抗辯之陳述：
１被告固曾提出社區管委會所出具該編號第83A號車位（下
稱83A號車位）使用權證明書，惟兩造買賣契約明定原告所買車位為第83號之合法車位，非第83A號臨時車位。
２又依建築技術規則，樓梯出入口、防空避難室出入口，不
得畫設停車位，該第83A號車位違法增設於地下2層樓梯出入口，屬不合法車位，且其前方有1他人車輛（即第85車位）堵住，出入困難。是被告無法提供契約約定之車位予原告，屬未為給付，其另提第83A號車位，並非兩造約定之車位，更屬不合法車位，原告得拒絕受領。
３兩造從未謀面，原告係透過仲介向被告購買系爭不動產及
第83號車位，當時仲介帶原告看車位時，即指所買車位為第83號，並稱被告所指第83A號車位亦可停放，故於買賣契約註明車位為第83號。若兩造合意所買賣之車位確為第83A號，何以契約書明載為第83號。況，若原告當初知悉車位為第83A號，自不可能購買。被告辯稱原告知悉所買車位為第83A號，簽訂契約時因筆誤而載為第83號云云，顯不合常理，與事實不符。
三、證據：提出買賣契約、付款明細表、建德法律事務所 陳恩民 律師函、林思銘律師函、被告戶籍謄本各1件、系爭土地、建物登記謄本各1份、3份、第83號、第83A號照片共6張、車位平面測量圖1紙為證。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告明知系爭不動產係被告向台灣新竹地方法院（新竹地院
）標售法拍屋所取得，兩造所訂買賣契約之標的，自應以新竹地院權利移轉證書上所載權利範圍為準。被告係因筆誤而將第83A號車位，誤載為第83號，但探求當事人之真意，兩造合意買賣之標的應為第83A號，而非第83號車位。
㈡再兩造買賣系爭契約訂於89年間，距今已逾5年，其間原告
皆在使用第83A號車位，應認原告默認所買車位係第83A號，不得於日後認為被告違約，遑論當時原告現場看過車位後亦曾表示：「車位怎麼那麼小」一語，益證原告當時即知悉所買車位為第83A號，則依民法第351條規定，被告不負權利瑕疵擔保之責。原告主張依民法第348條第2項、第350條、第353條瑕疵擔保責任規定向被告求償，顯屬無據。㈢因兩造約定之車位自始為第83A號，被告對買賣給付不完全
，並無過失，毋庸負擔民法第227條第1項、第226條第1項之債務不履行損害賠償責任。又第83A號縱為不合法車位，此屬物之瑕疵擔保責任之問題，而依民法第356條及第
365條之規定，原告之瑕疵擔保請求權已逾除斥期間而消滅。另原告如依買賣契約第16條約定，向被告主張債務不履行損害賠償責任，應就契約全部解除，非單就車位部分解除。
㈣縱認原告所買之車位為第83號，原告主張該車位使用權之價
值為30萬元，實屬牽強。蓋因車位之折舊率、近年房地產不景氣，價格早已下跌，原告空言主張，未盡舉證之責，被告否認之。
㈤另原告使用第83A號停車位逾5年，此屬不當得利，以每個
車位每月3,000元之租金計算，原告使用5年，則應返還18萬元之不當得利予被告，被告以此主張抵銷原告請求損害賠償之金額。
三、證據：提出社區管委會停車位使用權狀影本1紙、系爭建物所在公同使用部○○○鄉○○段第153、149等建號登記謄本各1件，並聲請黎容滌為證。
理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；再被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更、追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第2項定有明文。經查，本件原告起訴第1項聲明：請求被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣起訴狀繕本送達被告後，原告於94年10月13日民事爭點整理狀，減縮訴之聲明之金額及利息如其上揭聲明欄第㈠項所示，被告無異議而為本案之言詞辯論，且核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，於法所許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於89年9月14日間與被告簽訂買賣契約，購買被告所有系爭不動產及第83號車位1個，總價265萬元已全數付清，系爭不動產所有權已移轉登記予伊，並於同年
10月間交屋完畢。詎伊向社區管委會換發年度停車證時，遭以上開車位為該社區住戶A4棟6樓魏文彬所有為由拒絕，經委請律師發函被告提示第83號車位權利證明，被告拒不處理。嗣查證被告並無第83號車位使用權利，亦無法移轉該項權利予原告，乃不完全給付，致原告受有第83號車位使用權利價值30萬元之損害，依民法第348條第2項、第350條前段、第353條、第227條第1項、第226條第1項之權利瑕疵擔保、債務不履行等規定，請求被告賠償30萬元等語。
二、被告則以：原告買賣時知悉系爭不動產為新竹地院之法拍屋，兩造約定之買賣標的，應以法院權利移轉證書所載權利範圍為準，被告係因筆誤，而將車位第83A號誤載為第83號。
再原告使用第83A號車位已逾5年，已默認所買即為該車位；且原告當初看車位後曾口頭表示「車位怎麼那麼小」一語，故其明知所買車位為第83A號，依民法第351條規定，被告不負瑕疵擔保之責。再因買賣自始為第83A號車位，被告對此給付不完全並無過失，無須負上開債務不履行損害賠償責任。此外，第83A號縱為不合法車位，亦屬物之瑕疵擔保責任問題，而依民法第356條、第365條規定，原告瑕疵擔保請求權已逾5年除斥期間而消滅。縱認買賣之車位係第83號，惟以該車位折舊率、房地產不景氣衡之，車位價格下跌，被告否認車位價值為30萬元，原告應負舉證之責。另以每個車位每月3,000元之租金計算，原告使用第83A號車位達
5年，應返還18萬元不當得利予被告，被告以此主張抵銷原告之請求等語置辯。
三、經查，兩造於上開日期簽訂買賣契約，原告以總價265萬元，向被告購買系爭不動產及該社區地下2層系爭車位1個之使用權，價款業已全數付清，被告已將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並交屋完畢。原告前向社區管委會換發第83號車位之年度停車證，遭以該車位為該社區住戶A4棟6樓魏文彬所有為由拒絕，經函請被告提示該車位權利證明，被告則提出第83A號車位使用權利證明之事實，為兩造所不爭執，復有兩造所不否認為真正之買賣契約書、建德法律事務所陳恩民律師函、林思銘律師函影本、土地登記謄本各1份、建物登記謄本3份、社區管委會第83A號車位使用權狀、地下二層車位配置圖影本各1紙在卷為憑，足堪信為真。
四、本件原告主張兩造合意買賣之車位為第83號，被告無該車位使用權利，應負權利瑕疵擔保責任，且為不完全給付，嗣亦無該車位使用權利可供移轉，依民法第227條第1項、第
226條第1項給付不能損害賠償之規定，被告應賠償其所受損害30萬元等語，則為被告所否認，且以上揭情詞置辯，是兩造主要爭點厥在：㈠兩造合意買賣之車位究係第83號或係第83A號；㈡被告出賣之車位有無權利瑕疵，原告得否依上開規定，向被告請求損害賠償30萬元；㈢被告得否主張抵銷等節。茲分述判斷如下：
㈠兩造買賣之停車位究係第83號或係第83A號方面：
１按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間之買賣標的除系爭不動產外，關於系爭車位部分，為第83號車位，有兩造不爭執其真正之買賣契約書影本1件在卷可稽。揆諸契約書第1條、第2條分別記載：「買賣之不動產標示，詳載如後：」、「乙方（即被告）所有前開不動產所有權及使用權全部情願根斷出賣與甲方（即原告）所有」，復於契約書約定條款最末之「出賣標示」欄詳載如附表所示之各項地號、地目、面積、建物、附屬建物（含陽台、花台）、面積、權利範圍、公同使用部分面積及其權利範圍，並包含「車位：地下2層83號」等字樣（本院卷第12頁參照），經兩造簽章無訛，則買賣契約既已載明買賣標的為第83號車位，參諸上開判例意旨，自無須別事探求，應認兩造買賣約定之車位為第83號車位無訛。
２再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖辯稱原告知悉兩造買賣之車位為第83A號車位，買賣契約因筆誤而記載為第83號，且原告看車位後曾口頭表示「車位怎麼那麼小」等語，然為原告所否認，且與買賣契約所記載之明文不符。若兩造當初合意買賣之車位確為第83A號，買賣契約自無記載為第83號之理，而事後迄至本件起訴止，被告並未以任何存證方式向原告表示第83號車位之記載係屬筆誤之事，被告茲以筆誤置辯，容為臨訟飾卸之詞，不足採信。再證人即社區管委會主任委員黎容滌於本院具結證稱：第83A車位實際上一直都沒有人停，只有第82、83號有人停，第83A號停車位確實存在，只是因為太接近逃生門，不適合作為停車位；（第5張照片中，第83A車位前有一個停車格，是否會妨礙第83A號車之進出，是否已經站用第83A號車位三分之一的出口寬度？）是有一點困難，要慢慢切才能出來，從照片上看是會佔用一點寬度，會彼此妨礙等語明確（本院卷第99頁參照），顯見第83A號車位使用時，確實會受前面合格停車位（即車位配置圖上第85號）之妨礙，而進出困難。另由卷附兩造所不爭執之系爭車位照片顯示，第83A號車位正好擋住位於該社區地下
2層樓梯之出入口處，影響行人行進及逃生動向，應屬明確。是原告主張：倘伊當初知悉車位為第83A號，根本不會購買等語，堪屬可信。又原告就其主張買賣之車位為第83號之原則、基本事項之事實，既已為相當之證明，被告就系爭車位載為第83號是筆誤一事，係屬例外、障礙事項之事實，未能提出積極事證以供本院調查審認，則其所辯，尚難採信。是原告主張兩造買賣之車位為第83號一節，認屬有據，堪以採信。
㈡被告出賣之系爭車位有無權利瑕疵，原告得否依民法第227
條第1項及第226條第1項規定，向被告請求損害賠償30萬元：
１按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務。如因其
權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。再因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第348條第
2項、第350條前段、第353條、第227條第1項、第
226條第1項分別定有明文。又出賣人所負關於權利瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條反面解釋，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要；給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不能，該買受人自無從請求為不能之給付，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226條所定給付不能之情形，應不限於客觀上給付不能（最高法院71年度年台上字第2395號、85年度台上字第1389號判決意旨參照）。
２本件兩造之買賣標的包含系爭不動產所有權，以及第83號
車位之使用權，故移交第83號車位之使用權，與移轉系爭不動產所有權，同屬被告之主給付義務之一。本件被告雖已辦妥系爭不動產所有權移轉登記，但被告尚負有使原告取得第83號車位使用權之義務。經查，被告始終辯稱其為第83A號車位之權利人，而第83號車位之權利人，經社區管委會根據建商所移交配置圖而認定為該社區住戶A4棟6樓魏文彬之事實，為兩造所不爭執，且有建商留與社區管委會接管之地下二層車位配置圖1紙，並經證人黎容滌結證屬實（本院卷第99頁參照）。被告於買賣契約締約時，並無第83號車位之使用權，竟將第83號車位使用權，與系爭不動產併售予原告，致原告向管委會申請年度車位換證時遭拒，就第83號車位之專用權能無法實現，則被告出賣第83號車位使用權自有權利瑕疵，依法即應負權利瑕疵擔保責任。又被告無法移轉第83號車位使用權予原告，即有不完全給付之情形，且於本件辯論終結前，被告亦未能舉證證明已取得第83號車位之使用權限，以資交付原告，則其對於買賣契約所負移交第83號車位使用權之債務，堪認已陷於給付不能。
３再本件被告雖辯稱：原告當初知悉所買者為第83A號車位
，依民法第351條規定，得不負瑕疵擔保之責等語。惟權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任（最高法院65年度台上字第119號判例意旨參照）。本件被告應就原告知情一事舉證以實其說，然迄無任何舉證，所辯自無可採。而兩造買賣標的之車位確為第83號，並非第83A號，已如上述，從而，原告主張被告就第83號車位使用權利之應負權利瑕疵擔保責任，依民法第227條第1項、第226條第1項規定，對被告行使權利，自屬有據。
４又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。再當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民法第216條第1項、民事訴訟法第222條第2項均定有明文。本件原告所得請求損害賠償之範圍，原告主張應以建商出售該社區當時，有無車位使用權之價差30萬元，作為其所受損害等語，並無確切證據足資作為認定所受損害之依據。而被告亦未提出任何計算依據以供參酌，僅辯稱當時1個車位大概值20萬元左右，且已有折舊、不動產景氣下跌等語（見本院卷第54頁）。然查，兩造買賣當時包含系爭不動產及第83號車位，總價為265萬元，並無個別標的價格之分，此觀契約第3條文義甚明。本院認原告所買受者為植基於土地上應有部分之建物產品，應就系爭第83號車位面積相對於其全部買受建物即可使用建物面積（含區分建物所有權面積、附屬建物面積、公共設施使用部分之應有部分面積、第83號車位面積之總和）之比例價值，乘以買賣總價，以此作為原告所受相當於同一社區地下2層單一車位當初買賣價格損害之比值。依此計算，原告所買受第73建號之區分建物面積為70.37平方公尺，附屬建物面積為11.03平方公尺（含陽台：9.05平方公尺、花台：1.98平方公尺），共同使用部分之應有部分面積為44.35平方公尺（含第
149建號應有部分面積：10.59平方公尺；第153建號應有部分面積33.76平方公尺），系爭第83號車位為12平方公尺（5.94公尺乘以2.02公尺，參卷附車位平面圖），則原告買受建物總面積計137.75平方公尺；第83號車位面積相對於總建物面積之比值為百分之8.7，就兩造買賣總價
265萬元，折合為230,852元，即為23萬元。另參考證人黎容滌證述：（問：系爭車位當初價值？）當初停車位數量比住戶少，開始是買房子送車位，後來就有部分沒有車位，沒有車位的買賣大概少25萬元」（本院卷第100頁參照），亦堪佐證。則足認原告所受損害，應以23萬元為適當、合理，原告逾此部分之請求為無理由，應屬無據。另本件係兩造當初買賣系爭車位之相對總價判斷，被告當初出售後迄未移交，給付不能，並非現時車位之買賣，自無庸檢討不動產景氣之問題，應予敘明。
５至民法第365條關於除斥期間之規定，係規範買受人行使
物之瑕疵擔保請求權之期間，本件原告係主張被告應負權利瑕疵擔保責任，依不完全給付之債務不履行規定，而請求損害賠償，則原告之請求權自無罹於該條所定除斥期間消滅之問題。
㈢被告得否以使用第83A號車位之不當得利主張抵銷：
按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例意旨參照）。本件被告固就原告起訴主張之損害賠償請求，提出抵銷抗辯，惟被告就其主張抵銷部分，對於原告有何使用第83A號車位，而須返還不當得利予被告之事實，均未提出任何證據以實其說；且證人黎容滌於本院證稱：第83A車位實際上一直都沒有人停，只有第
82、83號有人停等語，已如上述。況，該第83A號車位之進出，既受前面第85號車位所阻擋，屬不適格車位，被告亦無法證明其受有每月3000元出租價值之損害。依上說明，自難認被告對原告有5年共18萬元不當得利之債權存在，即無從抵銷其損害賠償債務，從而，被告主張抵銷，自非有據。
五、綜上，本件原告以被告未依買賣本旨交付第83號車位，應負權利瑕疵擔保責任，且屬不完全給付，依民法第227條第1項、第226條第1項給付不能負損害賠償責任之規定，請求被告給付23萬元，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另被告以原告應返還不當得利18萬元主張抵銷，則屬無理由。
六、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之主張陳述與攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年11月2日
民事第二庭法官李昆南以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以書狀敘明理由，向本院提出上訴狀（應附繕本並繳納上訴裁判費）。
中華民國94年11月2日
書記官林吟玲┌──────────────────────────────────┐│附表：系爭不動產│├──────────────────────────────────┤│（一）土地標示│├────────────────────┬─┬────┬──────┤│土地坐落│地│面積│應有│├───┬────┬───┬───┬───┤├────┤││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│部分│├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼──────┤│新竹縣│湖口鄉│光華││828│建│2553.49│70/10000│├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴──────┤│（二）建物標示│├──┬─────┬─────┬───────────────┬───┤││基地坐落│建築式樣主│建物面積（平方公尺）│應有││建號│----------│要建築材料├────────┬──────┤│││建物門牌│及房屋層數│樓層面積（合計）│附屬建物用途│部分│├──┼─────┼─────┼────────┼──────┼───┤│73│新竹縣湖口│住家用鋼筋│第三樓層：70.37│陽台：9.05│全部○○○鄉○○段82│混凝土造九│合計：70.37│花台：1.98││││8地號│層樓房││││││----------│││││││新竹縣湖口││││○○○鄉○○街22│││││││9巷21弄11│││││││號3樓│││││├──┼─────┴─────┴────────┴──────┴───┤│備考│共同使用部分：│││第149建號、面積278.66平方公尺、應有部分38/1000。│││第153建號、總面積4829.09平方公尺、應有部分699/100000。│└──┴───────────────────────────────┘