裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年上字第473號民事判決
裁判日期：民國105年05月04日
裁判案由：移轉所有權登記等
臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度上字第473號上訴人 楊金源
蔡德聰 林麗珠 楊庭瑋 楊唯鈴 楊晉榕 兼上一人法定代理人 蔡來 有共同訴訟代理人 桑銘忠 律師被上訴人 劉火山 上列當事人間移轉所有權登記等事件，上訴人對於民國104年8月20日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1712號第一審判決提起上訴，經本院於民國105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人 楊蔔 與 林永松 於民國（下同）67年8月14日簽訂房地合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由楊蔔提供其名下所有改制前原臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○號土地供林永松興建房屋。67年10月30日，伊與林永松簽訂委託代建房屋合約書（下稱系爭代建合約），約定以新臺幣（下同）88萬元購買楊蔔與林永松合建銷售之上開建案中編號S74房地（下稱系爭房屋及土地，合稱系爭房地）。嗣房屋興建過程中，26-3地號土地分割出同段26-4
7地號土地，楊蔔亦出具土地使用權同意書（下稱【系爭同意書】）同意以26-47地號之部分土地為基地興建房屋。然伊已給付全部價金，系爭房屋亦取得使用執照，惟楊蔔與林永松卻未依約將系爭房屋辦理保存登記予伊，亦未將房屋坐落之基地移轉登記予伊。 嗣楊蔔 死亡，26-47地號土地由其子即訴外人 楊萬聰 、 楊豐雄 、 楊郁瓚 繼承。其後於78年1月17日26-47地號併入同段23-122地號後，再分割出同段23-372、23-373、23-378地號。系爭房屋因而占用上開3筆土地之部分（占用部分如下述聲明所示）。嗣楊豐雄於79年6月14日、78年4月18日、90年3月1日分別以買賣為原因將23-372地號（重測後為東寶2段462地號，下稱462地號）土地移轉登記予上訴人楊金源；將23-373地號（重測後為東寶2段463地號，下稱463地號）土地移轉登記予上訴人蔡德聰、林麗珠（下稱蔡德聰等2人）；將23-378地號（重測後為東寶2段
473地號）土地移轉登記予 楊正義 ，楊正義死亡後，由上訴人 蔡來有 、楊唯鈴、楊庭瑋、楊晉榕（下稱蔡來有等4人）繼承取得。系爭房屋於83年3月10日已辦妥保存登記予伊，惟伊仍未取得上開土地之所有權，且上訴人亦均否認伊得請求移轉土地所有權或對該土地有占有權源，爰依繼承法律關係、系爭同意書、合建契約、代建合約、民法第269條第1項及債權讓與之法律關係，聲明求為確認伊所有系爭房屋就上訴人楊金源所有462地號土地中如原判決附圖即臺中市雅潭地政事務所（下稱雅潭地政事務所）鑑測日期104年3月23日土地複丈成果圖補充圖說（2）-3（下稱原判決附圖）所示點a3-j4-j3-j1-j2-a3連線區域、就上訴人蔡德聰等2人所有463地號土地中如原判決附圖所示點a3-b2-j-j1-j3-j4-a3連線區域、就上訴人蔡來有等4人所共有473地號土地中如原判決附圖所示點a-a2-a3-j2-i-a連線區域（上開上訴人各連線區域之土地，以下統稱為系爭土地）均有使用借貸法律關係存在之判決。（關於被上訴人對上訴人楊金源、蔡來有等4人之先位及備位請求、及對上訴人蔡德聰等2人之先位請求等部分，因被上訴人未提起上訴而已先行確定，本院無庸審究，茲不贅述）。
二、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：建商係以伊名字為起造人，申請建築、使用執照，過程都是合法的，系爭房屋並非違章建築。
三、上訴人上訴聲明：（一）原判決關於主文第一、二、三項部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。併稱：
（一）伊否認系爭同意書之真正，且系爭同意書上所記載之楊蔔之地址與使用執照案卷內附26-47地號土地登記謄本所載相同，但事實上該土地登記謄本所載之地址係誤載，嗣亦已經地政事務所更正，可見系爭同意書所載地址係抄襲土地登記謄本而來，亦足證系爭同意書並非楊蔔所出具，且系爭房屋係林永松所興建，當初林永松尚未申請建築執照即興建系爭房屋，亦徵房屋興建之初，楊蔔並未出具系爭同意書；況林永松與楊蔔之間因系爭合建契約之履行有爭執，楊蔔亦不可能於系爭房屋補申請建築執照時，出具系爭同意書，由此益徵系爭同意書確實係偽造，並非真正。
（二）縱認系爭同意書為真正，惟系爭合建契約並非無償契約，系爭同意書既係基於系爭合建契約而來，自無可能係無償之使用借貸，且縱認係使用借貸，惟使用借貸係無償契約，除林永松與楊蔔另有特約外，亦無移轉其權利於被上訴人可言，即便認被上訴人因向林永松買受系爭房屋而繼受林永松依系爭合建契約可使用土地之權利，惟系爭房屋興建完成後，系爭同意書亦失其效力，被上訴人自亦無從對上訴人所有上開各筆系爭土地有使用借貸關係存在。又楊蔔與林永松合建之事實既為被上訴人所明知或可得而知，依大法官會議第349號解釋理由書意旨，該系爭合建契約對被上訴人發生法律上效力，被上訴人即有權占用系爭房屋坐落之系爭土地，亦無可能成立使用借貸關係。再者，林永松基於系爭合建契約有使用土地之權源，則其將系爭房屋出售予被上訴人並將其就系爭房屋之直接占有移轉予被上訴人，則被上訴人基於占有之連鎖，自亦取得占用系爭土地之權源，然並非即指兩造間有使用借貸關係存在，故原審認被上訴人所有系爭房屋就上訴人之上開土地區域有使用借貸關係存在云云，顯有違誤。
（三）上訴人楊金源、蔡德聰等2人向楊豐雄買受上開土地，並經登記為土地所有人，自應受土地法第43條之保障。被上訴人縱因系爭合建契約而取得上開土地之占有權源，亦不得對上訴人楊金源、蔡德聰等2人主張權利。
（四）法定空地之留設及管制，僅使楊蔔在分割、移轉及重複使用時受有限制而已，並未使其喪失系爭土地之管領權或剝奪其使用、收益之權。故被上訴人縱因法令而享有法定空地之反射利益，亦不因此取得土地之管領力，享有使用收益之權，甚至占用之權源，故被上訴人主張系爭房屋除所占用之地基外，其基地尚應包括建築基地依法所應留設之法定空地，對上訴人均有使用借貸法律關係存在，亦屬無據。
四、本件爭點：被上訴人主張就上訴人所有上開各筆系爭土地連線區域部分有使用借貸關係存在，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。
經查，本件被上訴人主張：其所有之系爭房屋分別就占用上訴人蔡來有等4人共有473地號中如原判決附圖所示點a-a2-a3-j2-i-a連線區域土地（面積50.67平方公尺）、就占用上訴人楊金源所有462地號土地中如原判決附圖所示點a3-j4-j3-j1-j2-a3連線區域土地（面積：15.21平方公尺）、就占用上訴人蔡德聰等2人共有463地號土地中如原判決附圖所示點a3-b2-j-j1-j3-j4-a3連線區域土地（面積10.74平方公尺）有使用借貸法律關係存在等語，上訴人均否認之，是被上訴人法律上地位受有侵害之虞，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）查被上訴人主張：林永松、 謝瑞木 與楊蔔於67年8月14日簽訂系爭合建契約書，約定由楊蔔提供其名下所有改制前原臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積0.9777公頃、26-3地號面積0.4063公頃土地，供林永松、謝瑞木投資興建房屋，嗣後謝瑞木復與林永松簽立協議書協議其關於系爭合建契約書之權利義務均由林永松承受，斯時楊蔔亦在場且同意協議結果，故系爭合建契約書已由林永松全部承受，又被上訴人係於67年10月30日與林永松簽訂委託系爭代建合約書，約定由被上訴人以88萬元購買林永松與楊蔔合建銷售之上開建案中系爭房地。嗣於系爭房屋興建過程中，於68年9月29日上開東員寶段26-3地號土地分割出同段26-47地號土地，並由楊蔔出具使用系爭同意書以該26-47地號之部分土地為基地興建被上訴人所購買之系爭房屋，被上訴人業已依約繳付全部價金，又系爭房屋峻工後已於70年8月18日取得使用執照，惟林永松、楊蔔均未依約將被上訴人所購買之系爭房屋辦理保存登記予被上訴人，亦未將系爭房屋所坐落之基地土地移轉予被上訴人，而前開26-47地號土地於74年7月31日因楊蔔死亡（楊蔔於73年8月18日死亡）而由其子楊萬聰、楊豐雄、楊郁瓚繼承，至該26-47地號土地於78年1月17日併入同段23-122地號土地後（233-12地號土地亦是於68年2月10日由23-12地號土地分割出來），再分割出同段23-372、23-373、23-378地號土地，因此被上訴人所購買之系爭房屋即占用同段23-372、23-373、23-378地號部分土地。又同段23-372地號土地於79年6月14日由楊豐雄以買賣原因移轉登記予上訴人楊金源（重測後編定為東寶2段462地號）；另同段23-373地號土地於78年4月18日由楊豐雄以買賣原因移轉登記予上訴人蔡德聰等2人（重測後編定為東寶2段463地號）；另同段23-378地號則於90年3月1日以買賣為原因移轉登記予楊正義（為上訴人蔡來有等4人之被繼承人），楊正義死亡後，再於100年4月12日由上訴人蔡來有等4人繼承登記取得（重測後編定為東寶2段473地號）。而被上訴人所購買之系爭房屋直至83年3月10日方辦理第一次保存登記，並編定為改制前台中縣○○鄉○○○段○○○○○號（重測後編定為今台中市○○區○○○段○○○○號，門牌號碼台中市○○區○○路○段○○巷○○號），而由被上訴人取得建物所有權。被上訴人雖已取得系爭房屋之所有權，惟系爭房屋經原法院實測後，乃分別占用上訴人等人如原判決附圖所示之上開連線區域土地，且迄今被上訴人仍未取得上開土地之所有權等事實，業據其提出房地合建契約書、上開土地登記謄本、登記簿、地籍圖、土地使用權同意書、系爭房屋建築設計圖影本、建物登記謄本、建物測量成果圖影本等件為證（見原原審卷㈠第8至36頁）；且核與上訴人楊金源所提本院73年度上更㈠字第110號判決之記載大致相符（前案為原法院70年度訴字第5499號、本院71年度上字第776號、經最高法院發回後，本院73年度上更㈠字第110號。其中本院73年度上更㈠字第110號判決部分，見原審卷㈠第113至131頁、第190至199頁）；復經原審會同兩造及雅潭地政事務所現場履勘測量及補充測量後，製有勘驗筆錄（見原審卷㈠第83至85頁）及土地複丈成果圖（見原審卷㈠第87至88頁、原審卷㈡第56至61頁）在卷可考；復經本院向臺中市政府調取系爭房屋使用照執照案卷（70年工建使字第2289號）審閱無訛，自堪信為真實。
（三）上訴人雖辯稱：渠等否認被上訴人所提楊蔔所簽署之系爭同意書之真正，系爭同意書並非楊蔔、 楊金標 本人親自簽名、蓋章，應屬偽造云云。然查，楊蔔確有與林永松、謝瑞木於67年8月14日簽訂系爭合建契約書，約定由楊蔔提供其名下所有原改制前台中縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積0.9777公頃、26-3地號面積0.4063公頃土地，供林永松、謝瑞木投資興建房屋等情，業見前述，則楊蔔基於其與林永松間系爭合建契約，而出具系爭同意書以供房地合建銷售，乃在情理之中，而系爭同意書確附在本院向臺中市政府調取之系爭房屋使用執照案卷內，本院衡以興建房屋需長期間可以完成，而興建完竣後之房屋矗立於楊蔔之前開土地上，房屋之使用年限亦有數十年之久，若謂未經土地所有權人楊蔔之同意，建商如何確保能興建房屋，楊蔔又豈能不加聞問而予以阻止？況楊蔔亦因合建契約分得部分之房屋（即33間半之房屋，僅其中5間房屋之履行產生紛爭，詳參上訴人於本院提出之民事辯論意旨狀第11頁之記載，見本院卷第135頁），而楊蔔僅有上開分得之5間房屋之履行產生爭議，其餘絕大部分之房屋均已履行交屋完畢，堪認系爭同意書係楊蔔基於其與林永松間系爭合建契約而出具者，以供房地合建銷售。雖系爭同意書之筆跡均為同一人書寫，然有蓋楊蔔之印章，即與簽名者無異，衡情系爭同意書應有得楊蔔之同意。雖上訴人聲請傳訊證人楊金標於本院證稱：伊不知道有系爭同意書，伊未簽章等語（見本院卷第91頁反面），惟證人楊金標與上訴人楊金源係屬兄弟之親屬關係，要屬迴護之詞，不足採信。是上訴人辯稱：系爭同意書應屬偽造云云，核與情理有違，而不可採。
（四）關於被上訴人之所有系爭房屋對上訴人所有之系爭土地是否有使用借貸法律關係存在部分：
１、被上訴人主張：因楊蔔提供前述系爭土地與林永松興建包括系爭房屋，並有簽署系爭同意書以興建該建物，直至該建物傾倒不可使用止，而上訴人蔡來有等4人、楊金源分別繼承楊蔔之權利義務，故依繼承法律關係、楊蔔所簽立之系爭同意書、楊蔔與林永松所約定之系爭合建契約、被上訴人與林永松所簽訂之系爭代建房屋合約、民法第269條第1項、債權讓與之法律關係請求確認被上訴人所有之系爭房屋就上訴人蔡來有等4人所共有坐落473地號中如原判決附圖所示點a-a2-a3-j2-i-a連線區域土地（面積50.67平方公尺），及上訴人楊金源所有462地號中如原判決附圖所示點a3-j4-j3-j1-j2-a3連線區域土地（面積：15.21平方公尺）有使用借貸法律關係存在，而上訴人蔡德聰等2人向楊豐雄、 楊郁讚 、楊萬聰等3人買受重測前23-373地號土地時，渠等亦知悉楊蔔以所有之上開土地與林永松合建房屋分售之情，此事實均為購買楊蔔與林永松合建銷售之房屋者所明知（包括上訴人蔡德聰等2人在內），依大法官釋字第349號解釋意旨，上訴人蔡德聰、林麗珠亦應繼受前開使用借貸法律關係等語，此為上訴人所否認，並以前詞置辯。
２、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（司法院大法官會議釋字第349號解釋、最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。
３、經查：
（1）被上訴人所有系爭房屋建物之所以占用上訴人蔡來有等4人所共有坐落473地號中如附圖所示點a-a2-a3-j2-i-a連線區域土地（面積50.67平方公尺），乃係因楊蔔與林永松系爭合建契約，而於房屋興建過程中，由楊蔔出具系爭同意書提供該地號之部分土地以興建被上訴人所購買之系爭房屋而來，業據前述，而楊蔔出具系爭同意書提出上開土地供興建房屋使用，性質上應屬使用借貸關係。再按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。上開建築法第11條第3項之規定，固於73年11月7日所增訂，惟建築基地應依建築技術規則建築設計施工編第25條之規定留設空地，留設之空地不得再行申請作為建築使用，依法留設之空地為建築基地之一部分，法定空地與原建築基地，具有不可分割之關係等相關土地使用之限制，業經內政部66年12月9日台內營字第756179號函釋甚明。本件被上訴人所有系爭房屋，除所占用之基地外，其基地尚應包括建築基地依法所應留設之法定空地，此參系爭房屋之建築設計圖中使用面積計算式即明（見原審卷㈠第21頁），又原判決附圖乃套合上開建築設計圖而來，則被上訴人主張其請求之範圍除系爭房屋所占用之基地外，尚應包括建築基地依法所應留設之法定空地，自屬合理。又本院衡以一般人購買土地，因為價金偏高，無不慎重其事，就該買賣之土地所坐落位置及範圍，亦均會實地踏勘，而有所瞭解，是系爭房屋所在基地及周繞之土地是否為該系爭房屋所有權使用者乙節，當無不查明之理。
準此以言，本件系爭房屋既必須占有土地，不能脫離土地而單獨存，原土地所有人楊蔔曾提供其所有前揭土地予供建商建屋，嗣被上訴人向建商購買系爭房地，並以被上訴人名義興建永久性之房屋，且系爭房屋於70年間即已峻工完成矗立迄今，當已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，而具「債權物權化」之結果，亦即楊蔔所出具之上開土地使用權同意書，對於受讓上開土地之上訴人等應仍繼續存在有效。再者，上訴人蔡來有等4人、楊金源亦為楊蔔之繼承人之一，此有楊蔔之繼承系統表、除戶謄本及繼承人之戶籍謄本在卷可按（見原審卷㈠第206至230頁），依繼承之法律關係，上訴人蔡來有等4人、楊金源亦應繼受楊蔔出具系爭同意書之法律關係，堪認被上訴人主張：其所有系爭房屋對上訴人所有之前開系爭土地具有使用借貸法律關係存在等情，於法有據。
（2）上訴人抗辯：系爭同意書業經另案楊蔔與林永松間訴訟判決所否認其效力云云，然查，本院73年度上更㈠字第110號判決（見原審卷㈠第113至131頁、第190至199頁）指明，楊蔔與林永松間確實訂有系爭合建房屋契約，並由楊蔔分得部分之房屋，其中尚有5戶房屋，林永松尚未完成履行交屋之義務，並未否定系爭同意書之情。
是上訴人此一抗辯，尚非可採。
（3）上訴人抗辯：渠等應受土地法第43條之保護，且被上訴人充其量僅能以連續性占有關係主張其有權占有系爭土地，而不能即認其與上訴人間有使用借貸關係存在云云，然查，占有人若基於債權契約關係，而具有連續性之占有關係，固得主張為占有權源，其本件係以被上訴人名義興建永久性之房屋，且系爭房屋於70年間即已峻工完成矗立迄今，當已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，而具「債權物權化」之結果，亦即楊蔔所出具之系爭同意書，對於受讓上開土地之上訴人等應仍繼續存在有效，二者尚有不同。又因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，而為處理，以資平衡相關當事人之權益，亦與土地法第43條之保護目的，並不相違背。是上訴人此一抗辯，為不可採。
（五）綜上所述，被上訴人對於上訴人蔡來有等4人、楊金源及蔡德聰等2人之各所有或共有之系爭土地有使用借貸法律關係存在。從而，被上訴人基於其與林永松簽立之系爭代建房屋合約、林永松與楊蔔簽訂之房地合建契約、楊蔔所出具之系爭同意書，對於上訴人蔡來有等4人及楊金源並依繼承等法律關係，訴請判決：⑴確認被上訴人所有系爭房屋就上訴人蔡來有等4人所共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號中如原判決附圖所示點a-a2-a3-j2-i-a連線區域土地（面積50.67平方公尺）有使用借貸法律關係存在。⑵確認被上訴人所有系爭房屋就上訴人楊金源所有坐落同前段462地號土地中如原判決附圖所示點a3-j4-j3-j1-j2-a3連線區域土地（面積：15.21平方公尺）有使用借貸法律關係存在。⑶確認被上訴人所有系爭房屋就上訴人蔡德聰等2人所共有坐落同前段463地號土地中如原判決附圖所示點a3-b2-j-j1-j3-j4-a3連線區域土地（面積10.74平方公尺）有使用借貸法律關係存在，為有理由，應予准許。原審據此為上訴人敗訴判決，核無違誤，上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
（六）本件事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年5月4日
民事第六庭審判長法官陳賢慧
法官邱森樟法官張國華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官詹雅婷中華民國105年5月4日