臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
99年度板小字第2705號
原 告 曾海玲
訴訟代理人 楊承羲
被 告 簡嬿芳
上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國99年12月9日辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告與被告間於民國（下同）99年8月3日簽訂不動產買
賣議價委託書，約定賣方(即被告)同意依委託書所載之
條件出售其所有坐落台北縣板橋市○○段○○○○○○○○號及
其同地段號5833建號(門牌號碼:台北縣板橋市○○路○
段○○○巷○○號2樓)之不動產（下稱系爭不動產），原告並
已依約定繳付新台幣（下同）000000元整之保證金予被告
。
（二）今被告因個人因素之事由而不履行契約，依買賣議價委託
書第6條第2項之規定，被告應加倍給付已收之全部價金，
即200000元整，其中100000元整已受償，迄今尚欠100000
元整未獲清償。
（三）契約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立
，民法第248條定有明文。被告既已收受原告因訂定買賣
契約而交付之保證金，則原告及被告合意締約之意義甚明
，今因歸責於被告之事由致契約不能履行，被告應依民法
第249條第3項之規定加倍返還其所受之定金。
（四）然被告屢經催討不為清償，更意向將上述系爭不動產出售
予他人，實損害原告於契約之權益，原告按不動產買賣議
價委託書第6條之約定，爰依民法第250條請求被告應給付
原告100000元整之違約金，及自締約日之次日起（即99年
8月4日）至清償自止，按年利率5%計算之利息。
（五）對於被告抗辯之陳述：
1.被告所稱其與21世紀不動產板橋特區加盟店冠亞不動產經
紀有限公司（下稱冠亞公司）所約定自99年8月8日起始為
生效之契約屬被告與冠亞公司間成立委託銷售不動產之服
務契約關係；原告與被告間則為不動產買賣議價契約(要
約)關係，要屬不同之契約關係。基於契約相對性原則，
被告與訴外人冠亞公司成立之委託銷售契約與原告無涉。
原告立於被告為要約後，就該要約為承諾之相對人，實質
上為系爭不動產買賣契約締約之當事人，被告以與冠亞公
司成立之不動產委託銷售契約對抗原告，自無可取。
2.原告稱7月底、8月3日之夜間22時，同意原告與冠亞公司
代表賴先生至系爭不動產處看屋，並於99年8月3日簽訂要
約書（不動產買賣議價委託書)，被告提出要約之意思表
示甚明，原告亦為之承諾，上述均於起訴狀證物一載明當
事人（買賣雙方）、標的、(系爭不動產)、意思表示(被
告親簽同意之賣屋條件及原告交付之承諾定金100000元整
)足證原告與被告間雙方互為合致意思表示已構成，按買
賣議價委託書第3條規範，本件契約自當成立。
3.被告稱未收受原告之定金100000元整，此於上述要約書(
不動產買賣議價委託書)被告親簽同意與原告間賣屋條件
及收取定金100000元無訛，足證被告已同意原告交付
100000元作為成約定金。原告以交付定金作為成約定金以
確保契約之履行之意思表示甚明，被告既已親簽同意，今
始抗辯契約與被告無涉，其理荒謬，不辯自明。
4.本件之爭點始於被告與原告締約之後，被告因系爭不動產
另有利益，故主張取消與原告間之買賣契約，今因歸責於
被告之事由致契約不能履行，被告應依買賣議價委託書第
6條第2項之規定，被告反應加倍給付已收之全部價金，民
法第249條第3項亦有明文。
二、被告則以：
（一）緣被告所有系爭不動產，係委由冠亞公司)代為銷售，並
自99年8月8日起始為生效。
（二）嗣經冠亞公司營業員 賴建銘 尋得買方(即原告)後，即先後
於7月底、8月3日之夜間22時邀約看屋，被告雖對於看屋
的時間均選在夜間22時至23時左右感到疑惑，但也體諒賴
先生之辛苦而未予反對，惟一再當面對賴先生及原告說明
系爭之不動產委由冠亞公司代銷事宜，係自99年8月8日起
始得有效，此有證人 瞿凌君 為證。
（三）有關原告所稱「已依約定繳付100000元整之保證金予被告
」部分，與事實不符，因被告從未親自或授權他人收受該
筆款項，至於原告舉冠亞公司所摯之「買賣議價委託書」
內所載之100000元，係其與冠亞公司間之委託關係，與被
告無涉;被告從未收受原告給付之任何金額，故也從未交
付任何金額予原告。
（四）原告既知系爭不動產乃被告委託冠亞公司自99年8月8日起
始得代銷，且事實上被告亦未收取原告任何保證金或定金
，被告與原告自未就系爭不動產成立買賣契約，原告主張
被告違反買賣契約而請求被告應給付違約金，自非可取。
三、本件原告起訴主張之事實，固據提出買賣議價委託書影本為
證，惟被告則辯稱並未與原告簽訂買賣契約，且其與訴外人
冠亞公司簽訂之委託銷售契約書係自00年0月0日生效云云。
是本件應審究者為原告得否依契約之法律關係請求被告給付
違約金？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張與被告間
已成立買賣契約，今因歸責於被告之事由致契約不能履行，
被告應給付違約金等情，為被告所否認，是原告應就兩造間
已成立買賣契約之事實舉證證明之。經查：原告所提買賣議
價委託書之當事人為原告與訴外人冠亞公司，原告又未提出
其與被告間另有買賣系爭不動產約定之證據，是依前述規定
，原告主張依契約之法律關係，請求被告給付違約金100000
元，即屬無據，應予駁回。
五、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告應給付原告
100000元及自99年8月4日起至清償之日止，按年息百分之5
計算之利息，即為無理由，應予駁回。
中華民國99年12月23日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官程萬全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院
提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其
具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實
。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日
內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法
上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年12月23日
書記官石于倩