裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第2439號民事判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第二四三九號
原告 劉新嘉 即祭祀公業 劉秉盛 管理人訴訟代理人 劉錦隆 律師複代理人 楊仲傑 律師被告乙○○訴訟代理人甲○○右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地上如附表土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積一三四．六二平方公尺之建物，即門牌台北縣新店市○○路○段○○○巷○號、十一號房屋拆除，將前開土地連同編號Ｂ部分面積五一．二四平方公尺之空地交還原告，並自民國九十年一月十二日起至交還前開土地之日止，按年給付原告新台幣陸萬柒仟貳佰陸拾貳元之損害金。
被告應給付原告蓬萊白米陸仟柒佰玖拾肆點參貳台斤，及自如附表一所示利息起算日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如以新台幣給付時，以新台幣十六元折算蓬萊白米壹台斤。
被告應給付原告拾萬零伍仟玖佰捌拾玖元及民國九十年五月三十一日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾陸萬元供擔保後，得假執行。本判決第二項、第三項得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地上如卷附土地複丈成果圖所
示編號Ａ部分面積一三四．六二平方公尺之建物，即門牌台北縣新店市○○路○段○○○巷○號、十一號房屋拆除（以下簡稱系爭房屋），將前開土地連同編號Ｂ部分面積五一．二四平方公尺之空地交還原告，並自民國（下同）九十年一月十二日起至交還前開土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）陸萬柒仟貳佰陸拾貳元之損害金。
㈡被告應給付原告蓬萊白米陸仟柒佰玖拾肆點參貳台斤，及自如起訴狀附表一所
示利息起算日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如以新台幣給付時，以新台幣十六元折算蓬萊白米壹台斤。
㈢被告應給付原告拾萬零伍仟玖佰捌拾玖元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行；第二、三項聲明，請依職權宣告假執行。
二、陳述：㈠緣坐落台北縣新店市○○段○○○○號（重測前：大坪林段七張小段八０七─
一０地號）面積一八五點八六平方公尺之土地為祭祀公業劉秉盛（下稱原告公業）所有，於四十八年五月間出租與 何性聰 建築門牌台北縣新店市○○路○段○○○巷○號、十一號房屋，租賃期間十五年即四十七年九月起至六十二年九月止，租金每坪每年黃榖０．四七四二台斤（150/3162.946=0.4742），地價稅由承租人負擔（租約第四、九條），嗣何性聰將其所建房屋連同租賃關係一併輾轉讓與被告乙○○，並合意租金調整為每年每坪白米三台斤。惟租賃期滿後，被告仍繼續使用系爭土地，依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約，嗣經原告於八十七年七月三十日訴請調整租金，案經台灣高等法院以八十八年度上字第七九四號判決將系爭土地租金，自八十六年九月十六日起調整為每年蓬萊白米二千零四十四點四六台斤，並應給付原告公業系爭土地自八十一年至八十六年之地價稅（為租金之一部分）十七萬八千六百五十八元確定在案。
㈡因被告於前開調整租金事件判決確定後，非但未給付原告公業法院判決命其給
付之八十一年至八十六年之地價稅十七萬八千六百五十八元，亦未給付八十七年、八十八年之地價稅各三萬五千三百零四元及三萬五千零九十三元，更未給付八十六年九月十六日起至九十年一月十一日止之租金蓬萊白米六千七百九十四點三二台斤（計算式請詳附表一），原告公業乃於九十年一月三日委任劉錦隆律師以台北南海郵局第一五號存證信函定五日期限催告被告給付前開地價稅及租金，被告係於九十年一月四日收受該存證信函，惟被告並未給付。
㈢按承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達兩年以上時，出租人得收回基地
；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，土地法第一百零三條第四款、民法第四百四十條分別定有明文。為此，原告公業乃再委託劉錦隆律師於九十年一月十日以台北南海郵局第四八號存證信函通知被告終止租賃契約，被告係於九十年一月十一日收受原告終止租約之意思表示。
㈣被告雖辯稱於收受原告催告繳納前開地價稅及蓬萊白米等租金之催告後，曾表
明願意分期方式繳納，惟債務人無為一部清償之權利，民法第三百十八條定有明文，故被告並不能以其願意分期方式繳納，阻卻原告契約終止權之發生。又係爭租金係每年一付，被告顯然不得於八十六年十月二十四日預先提存八十六年九月十六日至九十年九月十五日四年之租金，且法院業已判決自八十六年九月十六日起租金調整為每年白米二千零四十四點四六台斤，故被告之提存顯非依債務本旨給付，應不生清償效力。
㈤次按系爭租賃契約既已終止，被告自終止效力發生之翌日起當無合法權源再行
占用系爭土地；又被告於契約終止後無權繼續使用原告土地，當可獲得相當租金之利益，對原告公業而言則係受有相當租金之損害，而查系爭土地於租約終止時之每年地租為白米部分二千零四十四點四六台斤，折合代金為三萬二千七百十一元，加上地價稅三萬四千五百五十一元，合計共六萬七千二百六十二元，為此，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條之規定，為第一項聲明之請求。
㈥復依系爭土地租約第七條約定，系爭土地之地租（地價稅除外部分）應於每年
九月交與原告公業，而查被告自八十六年九月十六日起即未繳納地租，合計自八十六年九月十六日起至九十年一月十一日止，被告所欠地租共計蓬萊白米六千七百九十四點三二台斤，爰依系爭土地租約第七條約定，為訴之聲明第二項請求。
㈦末查，依系爭土地租約第四、九條之規定，地價稅應由承租人負擔。惟被告自
八十一年起即未支付地價稅，除八十一年至八十六年之地價稅額合計為十七萬八千六百五十八元業經台灣高等法院判決確定在案外，爰依系爭土地租約第四、九條之規定，再請求被告給付八十七、八十八、八十九年度及九十年一月一日至一月十一日之地價稅各三萬五千三百零四元、三萬五千零九十三元、三萬四千五百五十一元及一千零四十一元（因九十年尚未開徵，故以八十九年之地價稅額為計算基礎）如訴之聲明第三項。
三、證據：提出土地謄本乙件、土地租約乙件、存證信函參件及回執、台灣高等法院八十八年上字第七九四號民事判決乙份等影本為證，並聲請至現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠被告之先父 虞奇 於五十八年五月十六日向原告承租坐落台北縣新店市○○○段
七張小段第八０七號土地內之一部分（伍拾坪）（重測後改為新店市廣路七六四地號）與原告同時簽訂上開土地作為建築永久式房屋之用，此有建築使用證明書及歷年繳納房屋稅單，同年十月一日原告土地使用權證明書，足證顯非原告所述，系爭土地及房屋，於四十八年五月間輾轉與被告，顯與事實有出入，被告所承租系爭土地，當初約定，係規定租金交付以白米三斤為一坪，嗣經原告提出調整租金之訴，經一、二審判決，系爭土地為不定期租約關係，是為雙方所不爭之事實。
㈡本案原告起訴之聲明是以「就座落新店市○○路○段○○○巷○弄○號及十一
號房屋拆除交還土地，及自九十年一月十二日起至交還系爭土地之日起，按年給付原告新台幣陸萬柒仟貳佰陸拾貳元之損害金。」所謂損害之為何及計算根據何在？㈢系爭土地，前經高院判決應補繳歷年地價稅八十一年至八十六年共一十七萬八
千六百五十八元及自八十七年八月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息確定後，被告並非故意不予履行高院判決定讞應給付與原告之費用，乃因家庭因素先後於九十年一月六日及一月十五日分別以郵局存證信函告知原告，願意以分期攤還。原告有權應允與否，被告已出於善意表示。但原告未回應，即向本院提出告訴，請求拆屋還地之訴。
㈣原告之訴是以依土地法規定：積欠租金額達二年以上者，請求收回出租土地。
按被告所承之系爭土地，係為不定期租約關係，此為雙方不爭之事實。原告所陳自八十六年九月十六日至九十年九月十五日未給付租金與原告乙節，顯與事實不符。按上述期間之租金已於八十六年十月二十四日向本院提存所提存在案（提存書已呈附卷可稽），至被告於二審判決確定應給付原告十七萬八千六百五十八元部分，係為八十一年至八十六年止被告應負擔之地價稅部分。
㈤綜上，被告為善意的一方，並無對原告之催告置若罔聞，為此本案請求判決駁回原告之訴。
三、證據：提出同意建築使用證明書乙份、房屋稅單、土地使用權證明書、存證信函貳件及回執、提存書、照片陸幀等影本為證。
理由
一、原告起訴主張原與被告就系爭房屋坐落之基地，因租賃期滿後被告仍繼續使用系爭基地，而依民法第四百五十一條之規定，視為不定期限之繼續契約，嗣經原告於八十七年七月三十日訴請調整租金，並經台灣高等法院以判決系爭土地租金，自八十六年九月十六日起調整為每年蓬萊白米二千零四十四點四六台斤，並應給付原告公業系爭土地自八十一年至八十六年之地價稅（為租金之一部分）十七萬八千六百五十八元，惟被告並未依前揭確定判決給付，更未給付八十七年、八十八年之地價稅及八十六年九月十六日起至九十年一月十一日止之租金，經原告於九十年一月三日以存證信函定期催告，惟被告乃未依約履行，原告乃依土地法一百零三條第四款及民法第四百四十條之規定，於九十年一月一日以存證信函終止雙方之租賃契約，為此請求判決如訴之聲明等語。
二、被告則以：系爭房屋所坐落之基地與原告間乃為不定期租約，而有關八十六年九月十六日至九十年九月十五日之租金業於八十六年十月二十四日向本院提存所提存在案（提存書已呈附卷可稽），至被告於二審判決確定應給付原告十七萬八千六百五十八元部分，係為八十一年至八十六年止被告應負擔之地價稅部分，被告並非故意不予履行高院判決定讞應給付與原告之費用，乃因家庭因素先後於九十年一月六日及一月十五日分別以郵局存證信函告知原告，願意以分期攤還，原告有權應允與否，被告已出於善意表示等語，資為抗辯。
三、查原告主張祭祀公業劉秉盛將所有系爭房屋所坐落之基地以不定期出租於被告之事實，且被告亦自承兩造間為永久性租賃關係無訛，茲兩造有爭執者為被告是否因積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，經原告發函通知終止兩造間之租賃關係乙節？分述如下：
㈠經查系爭房屋所坐落之基地，業經原告於八十七年七月三十日訴請調整租金，
並經台灣高等法院於八十八年十月二十六日以八十八年度上字第七九四號判決將系爭基地租金，自八十六年九月十六日起調整為每年蓬萊白米二千零四十四點四六台斤，並應給付原告公業系爭土地自八十一年至八十六年之地價稅十七萬八千六百五十八元確定在案，亦為被告所不爭，並有卷附該案號民事判決書乙份附卷可稽，足徵被告應給付之租金調整為每年蓬萊白米二千零四十四點四六台斤及地價稅乙節，洵堪認定。
㈡按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起增加租金之訴，如起訴前之
租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年台上字第五二一號著有判例可稽，倘出租人起訴前未向承租人表示增加租金之意思，則應為自起訴時增加租金之判決，亦有最高法院七十三年民事庭第九次會議紀錄可參，是依前開台灣高等法院八十八年上字第七九四號調整租金民事確定判決，被告承租原告所有之系爭基地自八十六年九月十六日起調整為每年白米二千零四十四點四六台斤，且依原約定之租金收取標準為每坪每年白米三台斤（實際則以新台幣折付），而兩造於另案就有關最後一次付清租金之換價標準為白米算新台幣之價值為1/16，白米三斤折算新台幣四十八元），亦堪以認定。
㈢次查被告固於八十六年十月二十四日將八十六年九月十六日至九十年九月十五
日之租金合算為壹萬零二百元提存於本院提存所，並以本院八十六年度存字第四一七六號提存事件提存在案，此經本院依職權調閱上開提存案卷核閱屬實，並有卷附提存書及租年明細表可稽，固以於原告聲請法院增加租金以前，原約定之租金額仍有拘束雙方當事人之效力，被告已依法提存按原約定之租金額，原告調整租金之請求僅得自原告於八十六年九月十六日以存證信函調整租金之意思表示起算，而不得溯及的為調整（最高法院七十三年度台上字第三○九九號判決、七十五年度台上字第二一五九號判決、七十三年八月二十一日第九次民事庭會議決議參照），然被告所應付之租金包括地價稅在內，已如上述，是被告自應給付八十一年至八十六年之地價稅十七萬八千六百五十八元，及八十七年、八十八年之地價稅各三萬五千三百零四元及三萬五千零九十三元，以及給付八十六年九月十六日起至九十年一月十一日止之租金蓬萊白米六千七百九十四點三二台斤（計算式請詳附表一）。
㈣第查被告對於僅於八十六年十月二十四日提存租金合計為壹萬零二百元之外，
於前揭台灣高等法院民事判決確定後，並未依在繳納租金，惟辯稱於收受原告催告繳納前開地價稅及蓬萊白米等租金之催告後，曾表明願意分期方式繳納等語，惟按債務人無為一部清償之權利，民法第三百十八條定有明文，故被告並不能以其願意分期方式繳納，阻卻原告契約終止權之發生。又係爭租金係每年一付，被告顯然不得於八十六年十月二十四日預先提存八十六年九月十六日至九十年九月十五日四年之租金，且法院業已判決自八十六年九月十六日起租金調整為每年白米二千零四十四點四六台斤，故被告之提存顯非依債務本旨給付，應不生清償效力。
㈤末按承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達兩年以上時，出租人得收回基
地；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，土地法第一百零三條第四款、民法第四百四十條分別定有明文，為此，原告公業乃再委託劉錦隆律師於九十年一月十日以台北南海郵局第四八號存證信函通知被告終止租賃契約，被告係於九十年一月十一日收受原告終止租約之意思表示，足徵兩造間之契約業於被告收受原告所為之終止租約意思表示後生效力，是原告主張兩造間之租賃契約業已終止乙節，洵堪採信。
四、次按系爭租賃契約既已終止，如上所述，被告自終止效力發生之翌日起當無合法權源再行占用系爭土地；又被告於契約終止後無權繼續使用原告土地，當可獲得相當租金之利益，對原告而言則係受有相當租金之損害，而查系爭土地於租約終止時之每年地租為白米部分二千零四十四點四六台斤，折合代金為三萬二千七百十一元，加上地價稅三萬四千五百五十一元，合計共六萬七千二百六十二元。
五、復依系爭土地租約第七條約定，系爭土地之地租（地價稅除外部分）應於每年九月交與原告公業，而查被告自八十六年九月十六日起即未繳納地租，合計自八十六年九月十六日起至九十年一月十一日止，被告所欠地租共計蓬萊白米六千七百九十四點三二台斤。
六、再者依系爭土地租約第四、九條之規定，地價稅應由承租人負擔。惟被告自八十一年起即未支付地價稅，除八十一年至八十六年之地價稅額合計為十七萬八千六百五十八元業經台灣高等法院判決確定在案外，爰依系爭土地租約第四、九條之規定，再請求被告給付八十七、八十八、八十九年度及九十年一月一日至一月十一日之地價稅各三萬五千三百零四元、三萬五千零九十三元、三萬四千五百五十一元及一千零四十一元（因九十年尚未開徵，故以八十九年之地價稅額為計算基礎）。
七、從而原告以兩造之租賃契約業經終止，請求被告拆除系爭房屋即如主文第一項所示，又依終止租約後被告仍繼續使用系爭基地造成原告受有損害，請求按年給付原告新台幣六萬七千二百六十二元之損害金，再依終止前之租約第四條、第七條及第九條之約定，請求業已發生之租金判決如主文第二項及第三項，均屬有理由，應予准許。
八、假執行之宣告：原告 陳明 就主文第一項願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，另就主文第二項、第三項係因請求租金給付涉訟，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第四百二十七條第二項第八款之規定，依職權宣告假執行。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、、第三百九十條第二項、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十一年一月三十一日
民事第四庭法官陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年一月三十一日
書記官蔡嘉萍