裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3743號民事判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第三七四三號
原告中央印製廠法定代理人甲○○複代理人丙○○被告乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣新店市○○段二城小段一三九地號土地上門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○號二樓之房屋騰空返還原告，並應自民國八十九年十一月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟陸佰貳拾玖元。
前項交還房屋之履行期間為參個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁拾壹萬伍仟肆佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按國有財產權由各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，准由管領機關起訴，代國家主張所有人之權利（最高法院五十一年台上字第二六八○號判例參照）。本件系爭宿舍為中華民國所有，原告為管理機關，並經登記有案，有土地及建物登記簿謄本在卷可憑，是原告本於管理機關之地位，代國家主張上開房屋所有權人之權利，起訴請求被告交還系爭房屋，自有當事人能力及當事人適格，先予敘明。
乙、得心證之理由：
壹、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓交還主文第一項所示建物日止，按月給付原告新台幣（下同）六千三百十二元。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告先夫訴外人 孫德華 前為原告員工，並於任職期間配宿原告管理之國有台北縣
新店市○○路○○○巷○號二樓宿舍（下稱系爭房屋）。查被告先夫業於民國六十六年八月退休，且已辭世，目前系爭房地仍由被告無權占用中。為此原告曾多次勸導，並於八十九年七月二十六日委請 郭惠吉 律師發函請求被告騰空交還系爭房屋予原告，被告仍未置理，故而提起本件訴訟。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權
者，得請求除去之。」民法第七百六十七條定有明文。又按四十四年台上字第八○二號判例所載：「職員因任職關係獲准配住宿舍，性質上係使用借貸，如離職他就或依法退休，依宿舍借貸之目的，當然視為使用已完畢，原借用人占用原宿舍，即失合法權源」查系爭房地皆屬國有，並由原告擔任管理人。原告先前因被告先夫為本廠之員工，故將系爭房地配宿予伊；然 孫某 已於六十六年八月退休，依前揭判例可知，借貸目的已達，是孫某就系爭房地已無合法占用權源。孫某辭世後，其家屬即被告乙○○未與原告成立新借貸關係，被告占用該房地亦屬無權占有。依據民法之規定，原告本於所有物返還請求權及所有權排除侵害請求權，請求被告騰空系爭房屋，並將房屋返還予原告。
㈢訴之聲明第二項請求之論據：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者應返還其利益。」民法第一百七
十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照，此於無權占用他人房屋之情形，亦應為相同處理。本件被告無權占有系爭房地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還因無權占有房地所受之利益。
⒉本件房屋室內面積為八十一點五五平方公尺，如依60﹪之建蔽率上限計算，系爭
房屋基座占有土地面積即有一百三十六平方公尺，因該房屋為四層房屋，則系爭房屋應分擔之土地面積即為三十四平方公尺（即81.55平方公尺÷60﹪建蔽率÷4層=34平方公尺）。故原告起訴就被告占用系爭土地之面積依原證六所示僅以三○點八五平方公尺計算，並無超過而不合法之處。
⒊建物課稅現值公示為：房屋標準單價×面積×（1-折舊率×折舊經歷年數）×地
段等級率。又「房屋標準單價」參原證十七之二房屋標準單價表（房屋用途參原證十七之三用途分類表），「折舊率」參原證十七之四房屋構造別代號暨折舊率對照表，至於「地段等級率」部份，稅捐稽徵單位並未製成表格，惟其人員告知巷弄之地段等級率均為百分之一百。故對照原證十七資料內容計算系爭建物課稅現值為十四萬七千三百元。惟稅捐稽徵單位評定之課稅現值遠比建物之實際價值小，此可由稅捐稽徵單位係按申報地價核課地價稅，而法院於核定訴訟標的價額時則以公告土地現值核定，本件公告現值為申報地價之四倍即可得證。由於經向鑑定公司查詢結果，法院函請鑑定建物價值之費用一戶約需二萬元，為免因鑑定系爭建物價值之勞費，原告同意就系爭建物之價值以依稅捐稽徵單位計算建物課稅現值公式所得價值之四倍作為本件系爭建物之價值，即五十八萬九千二百元，並以此計算不當得利之金額。有關系爭建物之價值，原告已提出建築師估算資料、稅捐稽徵單位計算建物課稅現值公式、另依原證七所示土地公告現值為申報地價之四倍，則原告主張系爭建物價值以依原證十七公式計算所得課稅現值之四倍即五十八萬九千二百元計算，自屬合理。系爭建物價值原告同意以五十八萬九千二百元計算，已如前述，另系爭建物應分擔之占地面積原告起訴主張以三○點五八平方公尺計算，土地申報地價每平方公尺五千五百元，系爭房地總價為七十五萬七千三百九十元，按年息百分之十計算，被告占有系爭房地每月應給付原告相當於租金之不當得利為六千三百十二元，即（000000+30.58×5500）×10﹪÷12=6312。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠訴外人孫德華原任職於中央印製廠，並經原告同意使用占有系爭房屋，每月並均
有繳納宿舍使用費，故兩造間係成立租賃關係，被告為繼承人有權占有系爭房屋。
㈡縱認訴外人孫德華係因任職關係獲配系爭房屋使用並與原告間成立使用借貸關係
。惟依行政院於七十四年五月十八日以台七十四人政肆字第一四九二七號函示之內容，及「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法」、「台灣省政府實施用人費率事業機構眷舍房地處理要點」就所謂「宿舍處理」之規定，被告自得予續住至系爭房屋有具體規劃之就地改建、騰空標售、現狀標售及已建讓售等四種處理情形為止，而原告既迄未對於系爭房屋提出任何具體之處理辦法，被告自有權繼續居住系爭房屋；另依「中央印製廠眷舍房地處理須知」第九條規定，原告縱欲依法處理系爭房屋，對於被告（現住人）應優先分配住宅居住，故系爭房屋自不因訴外人孫德華之離職、死亡，即可謂其使用目的已達；況原告亦曾依據前述「中央印製廠眷舍房地處理須知」之規定，通知被告辦理參加宿舍就地改建及配售相關事宜？因此，被告為合法使用系爭房屋之現住戶且為原告所承認。
㈢縱認被告應遷讓系爭房屋並返還所受之不當得利，惟原告主張計算被告應給付相
當於租金之不當得利數額，亦顯有錯誤，而應以系爭建物之登帳價值作為計算房屋價值之依據。
叁、本件原告主張被告先夫訴外人孫德華前為原告員工，並於任職期間配宿原告管理
之系爭房屋，惟訴外人孫德華業於六十六年八月退休，且已辭世，目前系爭房地仍由被告占用中之事實，業據其提出配住宿舍公文、被告之退休文件、土地及建物登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
肆、原告另主張被告因任職而配住系爭房屋，乃使用借貸關係，其於退休時，借貸之目的業已使用完畢，該使用借貸關係歸於消滅，被告即無居住系爭房地之合法權源，而被告迄今仍占用系爭房屋乃為無權占有等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點即為：（一）被告因任職關係配住原告管理之系爭房屋，其性質為使用借貸或租賃之法律關係？（二）兩造間若為使用借貸之法律關係，則於被告退休離職時，依借貸之目的是否業已使用完畢而借貸關係當然消滅？被告得否以有權續住由而拒絕返還系爭房屋？
一、關於被告因任職而配住系爭房屋之法律關係性質？㈠原告中央印製廠於六十二年七月份起比照經濟部所屬事業機構實施用人費率（單
一薪給制），此後即依規定對配住宿舍員工於其薪資中扣收宿舍使用費，於實施單一薪給制之前，則未對配住宿舍之被告扣收宿舍使用費等情，為兩造所不爭，並有原告提出之中央銀行祕書處六十三年四月十八日（63）台央祕字第０三一七號函、經濟部六二、十二、二七經(62)人字第四一五四九號函，及被告提出之中央印製廠員工 陳贊中 薪資清單附卷可憑，自堪採信。
㈡訴外人孫德華配住使用系爭房屋於原告實施單一薪給制之前，既未給付任何對價
，已難認其係租用系爭房屋。而公務機關對宿舍使用人扣收之「宿舍使用費」，乃行政院及台灣省政府所屬單一薪給機關於收回處理宿舍前，為符合單一薪給制精神，依員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理，此觀行政院所屬實施單一薪給機關（構）員工配住宿舍扣收使用費要點及台灣省政府七十二年八月十二日七二府人四字第七二九五三號函文自明。參以宿舍使用費係按使用之員工職等之高低定其金額，非按使用標的（即宿舍）之面積大小及價值，以衡量決定其使用之對價金額，核與一般租賃關係決定租金之情形不同，即難認「宿舍使用費」係租用宿舍之對價，故訴外人孫德華因任職關係而配住系爭房屋以為宿舍之用，雖於原告實施單一薪給制後扣收宿舍使用費，亦難認係租金之給付，被告辯稱兩造間有租賃關係云云，尚不足採。應認訴外人孫德華因任職關係而配住系爭房屋與原告有使用借貸關係存在。
二、關於訴外人孫德華退休離職時，就系爭房屋是否已使用完畢而借貸關係當然消滅？被告得否以有權續住為由而拒絕返還系爭房屋？㈠按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目
的使用完畢時返還之；又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第四百七十條第一項、第七百六十七條分別定有明文。本件訴外人孫德華因任職關係獲原告配住系爭房屋，乃屬使用借貸之性質，已如前述，兩造就系爭房屋之借貸雖未定有使用期限，惟原告既因訴外人孫德華在職之關係始借貸系爭房屋，應認於退休離職時，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，亦即原告與訴外人孫德華之使用借貸關係於訴外人 顧志達 退休離職時不待終止而當然消滅（最高法院四十四年台上字第八０二號判例參照）。
㈡被告以有權續住為由而拒絕返還系爭房屋，尚屬無據：
⒈行政院前為照顧退休人員生活，固於四十九年十二月一日以台（四九）人字第六
七一九號令示，准許退休人員暫時續住原服務機關配住之宿舍。惟該行政院令所指之「退休人員」，依行政院五十六年十月十二日台（五六）人字第八０五三號及五十八年十二月八日台（五八）人政肆字第二五七六八號令釋示，係指依公務人員退休法辦理退休之公務人員而言。嗣行政院於七十二年四月二十九日修正「事務管理規則」全文，其中第二百四十九條即明文規定：「宿舍借用期間，以借用人任職各該機關期間為限。借用人調職、離職及退休時應在三個月內遷出。」而為兼顧四十九年十二月一日行政院令於事務管理規則修正前配住宿舍公務人員可暫時續住之規定，行政院雖曾於七十四年五月十八日以台（七四）人政肆字第一四九二七號函令：「於事務管理規則修正前退休，而現仍續住修正前規則所定眷屬宿舍之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止」。惟行政院有關准予續住眷舍之公務員，限於「依法任用並依公務人員退休法辦理退休之公務員」之規定始終一貫，此從原告之上級機關中央銀行為關於事業機構人員退休後得否暫予續住宿舍乙案，專案函請行政院核釋，經行政院人事行政局八十六年一月二十三日八十六局給字第０三一一六號函復以：「查行政院民國七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函雖有『配住事務管理規則修正前之眷屬宿舍者，得以續住至宿舍處理時為止』之規定，惟前開函釋係針對一般行政機關人員所為之規定，貴行暨所屬機構自實施用人費率後，前開函件應不適用上開規定」等語可證。則原告中央印製廠既屬事業機構，自不適用上述七十四年五月十八日行政院函令關於公務人員暫時續住所配宿舍之規定，故被告以該行政院令為據抗辯有權續住系爭房屋云云，尚不足採。
⒉至被告所提出之原告總務科八十年五月十五日印總事字第七一號函，其係原告為
執行中央銀行轉行政院人事行政局80.4.19八十局肆字第一五八三七號函示有關規定，故調查員工宿舍配住使用狀況，且該函第二點（三）「民國七十二年四月二十九日前配住後繼續住用之退休人員，准續住至宿舍處理時為止。」乃摘錄行政院人事行政局八十年四月十九日八十局肆字第一五八三七號函示內容，此有該總務科函在卷可稽，是尚難據此認定原告有同意被告於訴外人顧志達退休離職後續住系爭房屋之意思表示。況行政院就有關七十二年四月二十九日（即事務管理規則修正）前退休而准予續住眷舍之公務員，限於「依法任用並依公務人員退休法辦理退休之公務員」之規定始終不變，已如前述，則上開行政院人事行政局八十年四月十九日函示之內容自亦受此限制，故被告縱曾收受上開原告總務科函，亦不得以此主張其有續住系爭房屋之權。
⒊中央印製廠眷舍房地處理須知第九條規定「依本須知讓售基地改建公寓住宅或已
建公寓房地住宅，應優先分配騰空眷舍改建之現住人，騰空標售之現住人及騰空其他眷舍之現住人﹝本人已亡故者，以其仍住於原眷舍之配偶、父母、子女中一人為準，為杜糾紛，應檢附其他繼承人之權利拋棄書及印鑑證明﹞」，係指「讓售」基地改建公寓住宅或「讓售」已建房地公寓住宅之情形。惟查，系爭房屋並無讓售基地改建公寓住宅及讓售已建公寓房地住宅之情形，已難認有上述處理須知之適用，況訴外人孫德華於退休離職後，另無合法占有系爭房屋之權源，本即有返還房屋之義務，自不得復據上述處理須知之規定主張其得續住至系爭房屋改建讓售之時。
三、綜上所述，訴外人顧志達於退休離職時，依系爭房屋借貸目的業已使用完畢，被告亦無任何權利得以繼承，原告依民法第七百六十七條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
伍、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件被告不遷讓房屋之行為，致原告所受不能使用、收益房屋之損害間，顯有因果關係，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益及致原告所受之損害，即屬有據。茲就原告請求之不當得利數額審酌如下：
一、城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條亦定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。查本件系爭房屋位於台北縣新店市○○路，屬於城市地方，自有前開規定之適用。而宿舍使用費並非系爭房屋之租金對價，已如上述，故被告主張以宿舍使用費計算相當於租金之不當得利數額，自無理由。
二、系爭房屋為四層樓建物，室內面積為八一．五五平方公尺，此有建物登記謄本可參。依非都市土地使用管制規則第九條第九款：「特定目的事業用地建蔽率不得超過百分之六十」（所謂建蔽率係指建物基座占用土地之比例而言）之規定觀之，系爭宿舍之室內面積為八一．五五平方公尺，以百分之六十之建蔽率上限計算，系爭房屋基座占有土地面積之上限即有一三五．九二平方公尺，因該房屋為四層房屋，則系爭房屋應分擔之土地面積即為三三．九八平方公尺（即81.55平方公尺÷60﹪建蔽率÷4層=33.98平方公尺）。則原告請求就被告占用系爭土地之面積以三０．五八平方公尺計算，既未超過上述計算之面積，被告復未舉出其他計算方式，是應認原告此部分之主張為可採。又系爭房屋坐落之土地申報地價為每平方公尺五千五百元，有土地登記簿謄本可憑，是系爭房屋所占土地價額應為十六萬八千一百九十元（30.58x5500=168190）。
三、至系爭房屋之價值，被告雖辯稱應依登帳價值為準，然所謂之登帳價值，亦不過為行政機關基於管理之便利所為之登載，未必即為系爭建物之實際價值；而原告主張以後述之稅捐機關計算結果之四倍作為系爭建物之價值，亦乏所據。就此本院參照最高法院八十五年度台上字第一六九六號、八十六年度台上字第一一四一號判決意旨，認以依稅捐稽徵機關之資料計算所得之結果十四萬七千三百元之價值，較有所據；另審酌系爭房屋興建於六十一年間，有建物登記簿謄本可稽，屋齡已久，暨其坐落位置、繁榮程度、供作宿舍之用途等情形，認以課稅現值計算系爭房屋價額，並依該房屋價額及上述所占土地之價額按年息百分之十計算不當得利之數額，應屬合理。準此，被告每月應給付之不當得利金額為二千六百二十九元（【168190元＋147300元】×10%÷12月=2629元，元以下四捨五入）。
四、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月五日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告二千六百二十九元，即無不合，逾此部分之請求，則無理由。
陸、從而，原告依民法第七百六十七條、不當得利之法律關係，請求被告返還如主文第一項所示房屋，為有理由，應予准許，惟遷讓房屋，非立時可就，爰斟酌實際情況，定履行期間為三個月，以資兼顧；另請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌日即八十九年十一月五日起至遷讓交還主文第一項所示房屋日止，按月給付原告六千三百十二元部分，在請求被告自八十九年十一月五日起至遷讓交還主文第一項所示房屋日止，按月給付原告二千六百二十九元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部份即無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
捌、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年一月三十一日
民事第三庭法官林鴻達右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年一月三十一日
法院書記官林秀娥