臺灣士林地方法院104年度訴字第1554號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第1554號民事判決

裁判日期：民國106年03月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第1554號原告 林鴻璋 訴訟代理人 莊志成 律師被告 許淑燕 訴訟代理人 陳敬人 律師複代理人 魏英哲 律師上列當事人間竊佔案件，原告提起刑事附帶民事訴訟請求遷讓房屋等事件，經本院刑事庭裁定（103年度附民字第162號）移送前來，本院於民國106年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之一房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一○一年十一月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查本件原告起訴時以其有事實上處分權之門牌號碼新北市○○區○○路○○號之1房屋（下稱系爭房屋）遭被告無權占用為由，分別依民法第184條第1項及民法第
179條規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，並聲明為：（一）被告應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還予原告。（二）被告應自民國101年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）3,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院103年度審附民字第224號卷第1頁至第2頁，下稱審附民卷）。嗣於105年5月18日準備程序期日，就請求被告遷讓返還系爭房屋部分，當庭追加民法第767條及第962條規定為請求權基礎（見本院卷一第114頁反面），另於105年12月30日準備程序期日確認基於侵權行為法律關係訴請被告遷讓返還系爭房屋部分，請求權基礎為民法第184條第1項前段（見本院卷一第224頁）。核原告追加民法物權編所定物上請求權及占有物返還請求權之訴訟標的法律關係之行為，均係基於主張其為系爭房屋之事實上處分權人，而被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利之同一社會基礎事實，相關訴訟資料及證據均可相互援用，揆諸首揭規定，其所為追加請求權基礎之行為，在程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊（原名 林鴻基 ，於102年1月2日更名為林鴻璋）於95年1月19日與訴外人 李蜂 簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其購買系爭房屋、新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱為系爭土地，其中885地號土地部分，下稱系爭885地號土地），應有部分各1/8、1/8、1/8、1/2暨李蜂之父即訴外人 李量 在系爭885地號土地上設定之地上權（設定權利範圍為19.17平方公尺，李蜂應負責辦妥該地上權之繼承登記後，將該地上權讓予伊），雙方約定買賣價金為1,160萬4,000元。李蜂已依約於95年4月4日以買賣為原因，辦畢系爭土地之所有權移轉登記，並於同日將系爭885地號土地之地上權辦理讓與登記予伊。惟因李蜂尚有居住系爭房屋之需求，伊另於95年4月18日與李蜂簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定李蜂自95年4月4日起至96年4月3日止，以每月租金3,000元向伊承租系爭房屋，租期屆滿前雙方得另行協商租賃條件以續訂租約。李蜂承租系爭房屋居住使用至其
101年6月12日死亡時止，其繼承人之一即訴外人 李文昌 暨其配偶即訴外人 李美春 （以下如同時指該2人，即合稱李文昌夫婦）嗣於101年7月11日與伊簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於同年10月11日前遷出並返還系爭房屋予伊。
詎被告明知坐落於系爭885地號土地上之系爭房屋為2層樓建物，係李蜂於90年間出資興建，該屋門牌號碼係於90年7月27日所編釘，而原位於該址之新北市○○區○○段○○○○號，門牌號碼新北市○○區○○路○○號土角造1層樓建物（下稱系爭907號建物）業因颱風淹水而傾倒滅失，被告與其母即訴外人 李葉子 更曾於100年10月19日向新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政事務所）申辦系爭907號建物之滅失登記手續，經該所派員至建物現場勘查後，於同年10月24日辦竣滅失登記，是系爭房屋無論自外觀及門牌號碼均與已傾倒滅失之系爭907號建物有別，顯非被告之外祖父即訴外人 李萬根 共有之財產，被告亦知悉李蜂於生前即已將系爭房屋出售予伊，竟於李文昌夫婦依約在101年10月11日將系爭房屋點交予伊後，占用系爭房屋堆放雜物，並擅自更換系爭房屋大門之門鎖而排除伊之占有迄今，顯已不法侵害伊對系爭房屋之事實上處分權，經伊對被告提出刑事告訴後，法院亦判決被告犯竊佔罪確定，爰依民法第184條第1項前段、第
767條、第962條規定，請求擇一判命被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告因無權占有系爭房屋而獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊參酌前曾以每月3,000元將系爭房屋出租予李蜂使用，及系爭房屋附近設有國中、小等文教機構，另鄰近汐止區公所、汐止地政及戶政事務所等政府機關，生活機能良好且交通便利，爰依民法第179條規定，請求被告自101年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊3,000元之相當於租金之不當得利等語，並聲明：（一）被告應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還予原告。（二）被告應自101年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖主張系爭房屋係由李蜂出資興建，其曾與李蜂簽訂系爭買賣契約向其買受並取得系爭房屋之事實上處分權等情，惟原告並未舉證證明李蜂確為出資興建系爭房屋之原始起造人乙事。而觀諸原告所提之系爭買賣契約，其中「同立契約書人」之乙方欄位，固蓋有指印，惟對照原告另提出之系爭租賃契約，其中「同立契約書人」甲方（承租人）欄位所蓋之指印，2者形式上顯有不同，自無從確認李蜂是否曾在上開契約書上蓋上其指印，且系爭買賣契約上所蓋之指印，未經2人簽名為證明，依民法第3條第3項規定，該指印尚不生與李蜂本人簽名相同之效力。又系爭買賣契約中「同立契約書人」乙方之欄位，雖有「李文昌代簽」等字樣，惟李文昌業於本件所涉刑事竊佔案件中到庭明確證述其並未代李蜂簽署系爭買賣契約，故系爭買賣契約上乙方即賣主之簽名顯係遭無權利之人冒簽，則該人無權處分系爭房屋之行為，既未經李蜂或李蜂之繼承人所承認，該處分行為即效力未定，原告當無從據此直接或輾轉受讓該屋之事實上處分權，自難以其事實上處分權受侵害為由，訴請伊遷讓返還系爭房屋。況系爭房屋為未辦理保存登記之建物，原告無從取得系爭房屋之所有權，縱認其確曾取得該屋之事實上處分權，惟事實上處分權究與所有權有別，其仍不得依民法第76
7條規定要求伊遷讓返還系爭房屋。又原告始終未曾占有系爭房屋，對於系爭房屋欠缺事實上之管領力，亦非該屋之占有人，是其以占有人之身分，依民法第962條規定請求伊遷讓返還系爭房屋，亦屬無據。系爭房屋自伊外祖父李萬根在世時即由 李氏 宗親共有，該屋縱有重新整修或重建情形，仍不影響共有之法律關係，伊係因李文昌提供系爭房屋之鑰匙始得進出及管理使用系爭房屋，並於該屋內堆放雜物，且李文昌亦曾偕同伊辦理系爭房屋之水電過戶手續，李美春另曾同意伊姊即訴外人 許淑琴 將戶籍遷入系爭房屋，由此足認李文昌夫婦係認同其外祖父李萬根對系爭房屋共有之權利而同意伊使用系爭房屋，李文昌並與伊成立系爭房屋之使用借貸契約，故伊並非無權占有系爭房屋。縱認伊係無權占有系爭房屋，惟系爭房屋附近多處荒廢、雜草叢生，亦有人會在屋房之其他老舊房屋內吸毒，足見系爭房屋之居住環境不佳，況系爭房屋內部近日遭人違法拆除破壞，安全性顯有疑慮，是原告請求以每月3,000元計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，伊認至多僅能以每月1,000元作為計算基準，方屬妥適等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、整理兩造不爭執之事項：㈠被告於101年7月至10月間之某日起，向李文昌夫婦堅稱系
爭房屋為其母李葉子繼承自其外祖父李萬根所共有之建物，而於同年7月間辦理過戶成為系爭房屋水、電之繳費義務人，並於同年10月4日將其姊許淑琴之戶籍遷入系爭房屋。被告持有系爭房屋之鑰匙，其在李文昌夫婦遷離該屋後，自10
1年10月11日起占有系爭房屋迄今，其曾於101年10月11日後之某日更換系爭房屋大門門鎖，主要使用系爭房屋堆放雜物。（見本院卷一第225頁至第226頁、卷二第44頁；本院
103年度易字第441號刑事竊佔案件卷一第76頁至第78頁反面、第83頁、第89頁，下稱刑事一審卷）㈡系爭907號建物之門牌號碼為新北市○○區○○路○○號，該
建物為土角造之臺灣式平房，建物面積為20.18平方公尺，於38年11月間辦理所有權總登記，登記所有權人為李蜂之父李量，權利範圍為所有權全部， 嗣李蜂 於64年12月12日以繼承為原因，登記取得該屋所有權。（見本院卷一第227頁；臺灣士林地方法院檢察署〈下稱士林地檢署〉102年度偵字第5755號卷一第61頁至第64頁，下稱偵字卷）㈢系爭907號建物係於41年1月1日編訂門牌為新北市○○區
街○里○街00號、於63年7月1日整編為南街43號、於73年
9月11日整編為水源路93巷31號，嗣於79年4月1日整編為新興路57號。系爭房屋係於90年7月27日編訂現在之門牌號碼即新興路57號之1。（見本院卷一第227頁至第228頁；刑事一審卷一第24頁至第25頁反面）㈣兩造對於士林地檢署檢察事務官於103年3月18日偕同汐止
地政事務所人員至系爭房屋現場測量製作之勘驗筆錄內容及汐止地政事務所103年5月6日新北汐地測字第1033997180號函檢附之複丈成果圖所示測量結果，均無意見。（見本院卷一第224頁至第225頁；偵字卷一第260頁至第261頁、卷二第8頁至第9頁）㈤被告曾於100年10月19日偕同其母李葉子至汐止地政事務所
申辦系爭907號建物之滅失登記手續，汐止地政事務所人員至該建物現場勘查後，於100年10月24日辦竣該建物之滅失登記。（見本院卷一第229頁；偵字卷一第27頁至第30頁；刑事一審卷一第26頁至第30頁）㈥原告對於系爭房屋內部現況即如本院卷一第233頁至第236
頁照片所示並不爭執；被告對於原告所提系爭房屋附近環境狀況照片亦不爭執。（見本院卷二第44頁）㈦原告前以被告無權占有系爭房屋為由，對被告提出刑事告訴
，經士林地檢署檢察官以102年度偵字第5755號起訴書起訴被告涉犯刑法第320條第2項竊佔罪嫌，嗣經本院以103年度易字第441號判決被告犯竊佔罪，處有期徒刑3月，得易科罰金；復由臺灣高等法院以104年度上易字第1873號判決駁回被告之上訴而確定在案。（見本院卷一第7頁至第12頁反面、第81頁至第86頁反面、卷二第44頁）
四、原告主張系爭房屋為李蜂於90年間出資興建而原始取得所有權，該屋與前因颱風淹水致傾倒滅失之系爭907號建物顯屬不同建物，被告對於系爭房屋並無任何共有之權利，且李蜂早於95年1月間即將系爭房屋連同其對系爭土地個別之應有部分及對於系爭885地號土地之地上權一併出售予原告，故原告已因買賣取得系爭房屋之事實上處分權，僅係於買受系爭房屋後另將系爭房屋出租予李蜂居住，迄至101年6月間李蜂死亡後，原告另與李蜂之子及媳婦即李文昌夫婦簽訂系爭協議書，約定其等至遲應於101年10月11日前自系爭房屋遷出並將該屋點交予原告，而被告未經同意擅自於李文昌夫婦遷離系爭房屋後，更換系爭房屋之門鎖以排除原告之占有，並無權占有系爭房屋迄今，已不法侵害原告之事實上處分權，且受有相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）原告主張被告無權占有系爭房屋，已侵害其事實上處分權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？（二）如（一）為有理由，原告依民法第179條規定，請求被告自101年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,000元，有無理由？㈠系爭房屋為李蜂於90年間出資興建並原始取得所有權。
⒈針對被告否認系爭房屋為李蜂出資興建而原始取得該屋之所
有權，另辯稱其外祖父李萬根生前即共有系爭房屋，而該共有之權利由其母李葉子繼承並延續迄今乙節，酌之原告聲請援引之刑事偵查、本院刑事庭審理之卷證資料，其中被告之遠親即證人 李錦忠 於偵訊及本院刑事庭審理時均證稱：「李蜂的房子曾經在90年間因颱風淹水被水沖走，該屋被沖走前本來是只有1樓，我的房子跟她的房子當時都一起倒塌…我記得當時一整排土造房子有5、6間都淹水塌陷。當時大家都重建，李蜂的房子是李蜂自己出錢重建」、「李蜂住我隔壁，住很久了…李蜂的房子倒了，然後後來又重蓋…89年淹水倒了，90年李蜂又蓋起來的，跟我一起蓋的，我們要蓋，她也要蓋…她蓋1、2樓而已」、「我認識被告及李葉子，她們也是住在附近」、「她（即李蜂）的女兒出（錢）的，（訴外人） 李文蓮 出的」、「這間房子（即系爭房屋）淹水後蓋起來，李蜂有把房子賣給別人…是李蜂死之後，然後再交給財團的買主，地是共有的，房子是李蜂蓋的」等語（見偵字卷一第217頁、刑事一審卷一第58頁反面至第60頁反面），經核與證人李文昌在偵訊及本院刑事庭審理時所證系爭房屋原為1層樓建物，嗣因颱風來襲淹水倒塌，附近倒了3、4間房子，系爭房屋係其母李蜂於90年間出資100多萬元重建為2層樓建物，1樓是水泥磚造，2樓是鐵皮加蓋，李蜂於系爭房屋興建完成後至死亡前均居住於該屋內，被告與其母李葉子亦住在系爭房屋附近四合院的房子，該四合院房子就是東、南、西、北面的房子連在一起，中間有一個公廳，但後來都分開了，中間的公廳因為倒了就沒有再使用；系爭房屋坐落之土地係共有，惟系爭房屋為李蜂所蓋，故被告對於系爭房屋並無權利，被告亦未曾主張其對系爭房屋有共有之權利等節（見偵字卷一第174頁至第175頁、刑事一審卷一第48頁反面至第49頁反面、第52頁反面至第53頁、第56頁正、反面），及證人李美春於本院刑事庭審理時到庭證述位於系爭房屋原址之建物曾因颱風侵襲倒塌，系爭房屋之重建事宜均由其小姑負責處理，重建費用將近100萬元左右，被告或其母李葉子並未參與系爭房屋之興建，對於系爭房屋自無權利等語（見刑事一審卷一第133頁、第135頁反面至第136頁）相互吻合；另參以系爭房屋係在90年7月27日由新北市汐止戶政事務所（下稱汐止戶政事務所）編釘門牌乙情，為被告所不爭執，復有汐止戶政事務所103年10月27日新北汐戶字第1034717494號函暨所附門牌歷史查詢資料在卷可按（見刑事一審卷一第24頁、第25頁反面），由此堪認證人李錦忠及李文昌夫婦前揭證述內容屬實，應值採信。
⒉又系爭907號建物於38年間辦理所有權總登記，乃一土角造
之臺灣式平房，建物面積為20.18平方公尺，門牌號碼原為新北市○○區街○里○街00號，歷經整編為南街43號、水源路93巷31號，再經調整為新興路57號，嗣於100年10月19日經許淑燕及李葉子申辦滅失登記，而由汐止地政事務所人員至現場勘查，確認房屋現狀與原登記之土造建築不符，而於
100年10月24日辦竣系爭907號建物滅失登記等情，有汐止地政事務所103年10月27日新北汐地測字第1034007146號函暨所附系爭907號建物異動索引、系爭房屋現況照片、建築改良物勘查結果通知存根及系爭907號建物建築改良物登記簿等資料、本院刑事庭公務電話紀錄及前揭汐止戶政事務所
103年10月27日函文暨所附門牌歷史查詢資料附卷可稽（見刑事一審卷一第24頁至第30頁、第35頁），足見系爭房屋之現狀與同址在38年間辦理所有權總登記之系爭907號建物，二者確為不同之建築物。審之被告自陳與其母李葉子歷來均住在系爭房屋隔壁之新北市○○區○○路○○號房屋，該屋與系爭房屋之原址舊建物係相連之四合院（見士林地檢署102年度他字第779號卷第50頁、本院卷一第225頁），則其對於位在系爭房屋原址之系爭907號建物是否曾因颱風淹水而倒塌，嗣經重建為系爭房屋現狀乙情，斷無不能分辨之理；又酌以被告於偵訊及本院審理時亦陳稱與其母李葉子均未出資興建系爭房屋，系爭房屋之外觀有改變過，以前只有1層樓，後來才又搭建成2層樓等語（見偵字卷一第218頁、本院卷一第229頁），甚至於本院審理中另稱其不清楚系爭90
7號建物係如何而來，因地政機關人員曾詢問系爭907號建物是否尚存在，其答以系爭907號建物已不存在，地政機關人員表示倘去現場查看後，確認該建物已不存在即可辦理滅失登記等情（見本院卷一第229頁），復對照被告在本院刑事庭審理時曾稱其母李葉子不識字，聲請滅失登記當時係由其在旁代為填寫相關表格等語（見刑事一審卷一第113頁反面），顯見被告已然明知系爭房屋並非原址之系爭907號建物，始前往汐止地政事務所申辦滅失登記手續，自無可能於明知原址之系爭907號建物已滅失之情形下，猶認重新建築之系爭房屋仍屬祖先共有而由其取得共有之權利，由此益徵前揭證人李錦忠及李文昌夫婦所證位於系爭房屋原址，僅有
1層樓之系爭907號建物已經傾倒滅失，系爭房屋係李蜂之女於90年間在原址為李蜂出資重建乙事為真。綜上，系爭房屋為李蜂之女在系爭907號建物因颱風傾倒滅失後，於90年間在原址為李蜂出資所興建，則李蜂因籌資興建系爭房屋而原始取得該未辦理保存登記建物之所有權之事實，已堪認定，是被告辯稱系爭房屋為其外祖父李萬根所共有之建物，該共有之權利由其母李葉子繼承延續下來，李蜂未曾出資興建系爭房屋，無從原始取得該屋之所有權云云，洵非可採。
㈡原告曾向李蜂買受系爭房屋並受讓取得該屋之事實上處分權。
⒈系爭房屋為李蜂於90年間在系爭907號建物傾倒滅失後，於
原址出資重建並原始取得所有權乙節，業如前述，原告主張其曾在95年1月19日以1,160萬4,000元向李蜂買受系爭房屋、李蜂對系爭土地個別之應有部分及李蜂之父於系爭885地號土地上設定之地上權，李蜂於95年間已依約辦畢其對系爭土地個別之應有部分之所有權移轉登記及系爭885地號土地地上權之繼承暨讓與登記，僅因尚有居住系爭房屋之需求，乃另與原告簽訂系爭租賃契約，以每月3,000元之租金向原告承租系爭房屋，迄101年6月間死亡為止，故原告已因買賣而受讓系爭房屋之事實上處分權，並以出租系爭房屋之方式取得間接占有，又原告同意李文昌夫婦在系爭房屋內辦理李蜂後事，直至李蜂死亡滿百日即101年10月11日，法事圓滿完成時始返還系爭房屋之要求，為此曾與李文昌夫婦另訂系爭協議書等情，業據提出系爭買賣契約、系爭協議書、
101年10月11日由李美春代表點交系爭房屋所書立之點交單及系爭租賃契約為證（見審附民卷第3頁至第10頁）。被告雖辯稱系爭買賣契約及系爭租賃契約中「同立契約書人」李蜂之欄位，所蓋指印形式明顯不同，且該指印未經2人簽名證明，難認確為李蜂之指印，且李文昌於本院刑事庭審理中已證稱未曾代李蜂簽署系爭買賣契約，足認李蜂或其繼承人李文昌並未出售系爭房屋予原告，系爭房屋係遭他人無權處分，該處分行為在李蜂或李文昌承認前，效力未定，原告自無從取得系爭房屋之事實上處分權，對於系爭房屋亦無事實上之管領力，非屬系爭房屋之占有人云云。然查，證人李文昌於偵訊時已證稱系爭房屋係其代李蜂出售等語（見偵字卷一第15頁），另於本院刑事庭審理時到庭證述：「（系爭房屋）我媽有賣人，賣人就別人的了，跟我沒有關係，我媽媽賣掉我也不知道，買的新屋主讓我媽媽住到過世前，之後我們才搬出來的」、「（問：你說你媽媽把房子賣掉，賣掉之後你媽媽還是繼續住在裡面嗎？）對，對方讓我媽媽繼續住在裡面，住到我媽媽過世，我才把房子交給對方」、「（系爭房屋）是我媽媽賣的，我都不知道，到後來才知道賣掉，賣掉就賣掉了」、「（問：請你現在確定這是不是你寫的，它寫『李文昌代簽』，如果不是你寫的，那是誰寫的？）這是賣的時候簽的嗎，怎麼可能是我，但這個字好像是我的字沒錯」、「（問：這個字〈即李文昌代簽〉到底是誰寫的？）字可能我簽的」、「（問：因為你媽媽之前有把這一間房子賣給別人，你說這幾年有跟新的房東講好在你媽媽死後你才搬走，是不是？）對」、「（系爭協議書）是我簽的沒有錯，我媽媽死了之後，房子賣掉了，就簽下去」、「（問：〈系爭協議書〉上面寫你跟房東協議要把房子還給他，是寫
101年10月11日要還他，協議的時間是7月11日，是否正確？）對」等內容（見刑事一審卷一第49頁反面、第50頁、第51頁、第55頁），核與證人李美春所證：「這一間房子因為我婆婆在的時候，已經賣給宏泰集團（即原告所屬建設公司），然後我一直有跟他講讓我居住到我婆婆走掉，他也有讓我們居住到走掉的時候」、「到我婆婆百日以後，就有人來接收」、「就是我們房子已經賣掉了，當初他們買了這個房子，所以我們要還給宏泰集團…然後我還有寫一張紙說我當時都把東西搬離了」、「出賣人是李蜂，賣給宏泰建設」、「（問：〈系爭協議書〉是101年7月11日簽的，契約上面寫101年10月11日搬出去，這是否是你說的百日的協議？）對，我們是百日遷出，就把靈位、家裡的東西都搬的乾乾淨淨」、「那時候因為賣給他們，房子要跟他們承租，我老公沒去，但我有簽」、「租賃契約是我簽的，因為房租費每個月3,000元是我在繳的」、「（問：10月11日這一天你們是如何交屋？）鑰匙交給他，我們給他看看裡面東西都沒了，靈位什麼都遷走就回到那個家，就沒有再進去那一間房子」等情節（見刑事一審卷一第131頁反面、第132頁、第136頁反面、第138頁反面、第143頁反面、第144頁、第145頁）大致相符。細繹李文昌夫婦之證言，雖證人李文昌對於何時知悉李蜂將系爭房屋出售他人、是否曾在系爭買賣契約寫上「李文昌代簽」等節，前後證述內容略有出入，惟其與證人李美春均明確證稱系爭房屋在李蜂生前即已出售，縱令其係在事後始知情，亦已接受系爭房屋已由其母出售之結果。又證人李美春證稱李蜂將系爭房屋出售予原告後，曾另與原告簽訂系爭租賃契約，以每月租金3,000元承租系爭房屋，其與證人李文昌在李蜂死亡後，曾與原告簽訂系爭協議書，約定於李蜂死亡後滿百日，再將李蜂之靈位遷出並將系爭房屋交還原告等內容，對照系爭協議書簽訂時間係在李蜂死亡後之101年7月11日（李蜂係在101年6月12日死亡，見刑事一審卷一第154頁），而系爭協議書上記載李文昌夫婦應返還系爭房屋之日為101年10月11日（見審附民卷第6頁），該日距李蜂死亡之日已達百日、系爭買賣契約簽訂時間為95年1月19日，系爭租賃契約簽署時間則為同年4月18日，且其上有李美春之簽名及用印等情（見審附民卷第5頁、第10頁），若合符節；再佐以原告所提臺北縣政府稅捐稽徵處汐止分處95年契稅繳款書、系爭土地之異動索引暨本院依職權查詢系爭885地號土地之登記謄本（見偵字卷一第9頁、本院卷一第209頁、卷二第27頁、第39頁至第40頁），足知原告曾於95年間因購買房屋而負有繳納契稅義務、李蜂曾在95年4月4日將系爭買賣契約所載其對系爭土地個別之應有部分辦理所有權移轉登記予原告，另於同日將系爭買賣契約所載其父李量在系爭885地號土地上設定權利範圍為19.1
7平方公尺之地上權辦理讓與登記予原告之情節，則李蜂若未曾與原告簽訂系爭買賣契約，何須於95年間將系爭買賣契約所載其對系爭土地個別之應有部分及其父設定之地上權等標的辦理移轉登記予原告，且為何其就歷來居住之系爭房屋須向原告另訂租約以承租使用，又何以李文昌夫婦會另與原告簽訂系爭協議書約明搬離系爭房屋之日期，由此再再足證原告所稱李蜂於95年間已將出資重建而未辦理保存登記之系爭房屋出售予其，雙方間就系爭房屋存有讓與合意，其僅係以簽訂系爭租賃契約之方式同意李蜂繼續居住使用系爭房屋，則依民法第761條第2項、第946條之規定，應認原告於95年間買受系爭房屋後，係以占有改定之方式取得系爭房屋之間接占有，另於101年10月11日李文昌夫婦遷出返還系爭房屋，並交付該屋鑰匙時取得系爭房屋之直接占有，其已受讓系爭房屋之事實上處分權且為系爭房屋之占有人等事實，灼然甚明。
⒉至原告與李蜂簽訂之系爭買賣契約中雖記載買賣標的物為已
傾倒滅失之系爭907號建物（見審附民卷第3頁），及原告前揭所提之95年契稅繳款書上亦記載主建物為系爭907號建物，不動產標示為系爭907號建物之門牌即臺北縣汐止市（現已改制為新北市○○區○○○路○○號（見偵字卷一第9頁），惟觀諸系爭買賣契約「建物標示」部分之約定內容，其上亦載明「系爭907號建物，門牌：新興路57號，總面積20.18平方公尺，權利範圍全部。（本建號原有建物已傾倒滅失，現於原址之3層樓建物〈按：依刑事偵查、審理卷證資料所示，系爭房屋應為2層樓建物，僅係因該屋上方另有增建部分，故系爭買賣契約始記載為3層樓建物，見偵字卷一第260頁、本院卷一第224頁〉，係乙方〈即李蜂〉於原址重新改建，惟未依法請照及辦理產權登記，特與 陳明 ，上開重建之建物一併包含於本買賣標的內」等旨，可徵原告與李蜂間訂約之真意係就李蜂於90年間所籌資興建之系爭房屋進行買賣交易，僅為便宜行事而以原址已滅失之舊建物登記建號代之，再酌以系爭租賃契約就租賃標的物之約定，亦明揭「乙方（即原告）提供所有建物：臺北縣汐止市○○里○○路○○號房屋（含增建部分）（現場門牌為新興路57號之1，以現狀出租予甲方（即李蜂）作為住宅使用」等語（見審附民卷第8頁），益證原告與李蜂自95年4月間起係以租賃之方式完成系爭房屋之交付，原告已取得未辦理保存登記之系爭房屋之事實上處分權之事實。又縱認被告所辯系爭買賣契約上所蓋指印無從確認係李蜂之指印，李文昌亦未曾代李蜂簽訂系爭買賣契約，而存有他人無權處分系爭房屋之情，惟綜觀李蜂於95年間曾辦理其對系爭土地個別之應有部分所有權移轉登記、對系爭885地號土地之地上權讓與登記事宜，另曾與原告簽訂系爭租賃契約承租系爭房屋，乃至李文昌夫婦於李蜂死亡後與原告簽訂歸還系爭房屋之系爭協議書內容，及其等確依系爭協議書約定在101年10月11日將系爭房屋交還原告等情，堪認系爭房屋縱曾遭無權處分，事後亦難認未經李蜂所承認，自不生被告所指系爭房屋遭人無權處分所為之物權行為，未經李蜂或其繼承人承認致效力未定之問題，是應認被告前揭所辯，要無足採。
㈢被告未舉證證明得占有使用系爭房屋之合法權源，原告得依
民法第184條第1項前段規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋。
⒈承前所述，原告於95年間因買受系爭房屋而取得該屋之事實
上處分權，而被告既自承於101年10月11日占有使用系爭房屋迄今，目前仍持有系爭房屋之鑰匙而得進出系爭房屋，則在原告否認被告有合法占有使用系爭房屋權源之情形下，依民事訴訟法第277條本文規定，自應由被告就其主張其係有權占有系爭房屋，並未不法侵害原告事實上處分權之事實負舉證之責。對此，被告雖辯稱李文昌曾交付其系爭房屋之鑰匙以供其出入系爭房屋，並曾偕同其辦理該屋之水電過戶手續，李美春亦同意其姊許淑琴將戶籍遷入系爭房屋，足認李文昌夫婦因認同其外祖父李萬根對系爭房屋共有之權利，而同意其使用系爭房屋，其與李文昌間已成立系爭房屋之使用借貸契約，其不清楚為何李文昌夫婦要簽訂系爭協議書並搬離系爭房屋云云。惟查，證人李美春曾證稱其在被告要求將戶籍遷入系爭房屋時，已明確告知該屋於李蜂在世時即已出售，並已與買受人協議於李蜂死亡後返還房屋，萬一辦理戶籍遷入事宜發生任何問題，其無法承擔，且其係在辦理戶籍變更手續時，始知被告並非將自己之戶籍遷入系爭房屋，而係被告之姊許淑琴要將戶籍遷入系爭房屋，惟被告一再對其強調沒有關係，絕對不會出事等語（見刑事一審卷一第134頁反面至第135頁、第139頁、第142頁反面），是被告所辯不清楚李文昌夫婦簽訂系爭協議書並自系爭房屋遷離之原因云云，已然有疑。又李蜂於90年間出資重建系爭房屋後，居住在該處迄101年6月間死亡時止長達10餘年，李文昌夫婦亦深知系爭房屋為李蜂所建，且李蜂於出售系爭房屋後，為能繼續居住使用系爭房屋，曾另與原告簽訂系爭租賃契約等情，均如前述，是李文昌夫婦豈有於被告之姊許淑琴於10
1年10月4日辦理遷入戶籍手續後（見刑事一審卷一第83頁、第89頁），未告知被告任何原因即自行搬離，而令被告得平白無故出入或使用該屋之可能，堪認證人李美春前揭所述被告業已知悉系爭房屋已出售予原告乙節，應較合乎常情，否則，被告又豈會於屆臨李文昌夫婦依系爭協議書約定返還系爭房屋予原告之際，提前辦理其姊許淑琴之戶籍遷入手續，由此適足反證被告確已明知系爭房屋早已出售之事實。至被告辯稱李文昌夫婦曾同意其使用系爭房屋，李文昌曾交付系爭房屋之鑰匙並陪同其辦理水電過戶手續部分，業據證人李文昌、李美春於本院刑事庭審理時明確否認曾交付鑰匙予被告或曾騎車載被告至鑰匙店打系爭房屋之鑰匙在案（見刑事一審卷一第50頁、第53頁反面、第54頁反面、第56頁反面、第134頁、第140頁反面），且觀諸台灣電力股份有限公司基隆區營業處、台灣自來水股份有限公司第一區管理處汐止營運所函覆本院刑事庭所詢事項及檢附之資料，其中均顯示被告係在101年7月間「單獨」申辦水電過戶手續（見刑事一審卷一第76頁、第77頁至第78頁反面），是難認被告辯稱李文昌曾陪同其辦理水電過戶事宜而同意其使用系爭房屋等節為真。縱認被告曾經李文昌夫婦同意而取得系爭房屋之鑰匙、辦理水電過戶及遷入戶籍手續，惟李美春既已明白告知被告系爭房屋已出售予他人，而被告在知悉此情下猶對李美春堅稱「這個沒關係，跟你沒關係」、「沒關係，只是寄個戶口」、「絕對不會出事」等語（見刑事一審卷一第134頁反面至第135頁反面），應足推論李美春係在被告央求並擔保無事下，始同意被告辦理戶籍遷入事宜；又李文昌夫婦亦不無可能係認系爭房屋已出賣予原告，其等僅需按約定搬離該址並交還房屋即可，嗣後系爭房屋權利歸屬之紛爭概與其等無涉，始同意被告得持鑰匙進出、使用系爭房屋，而非如被告所稱係因李文昌夫婦認同其外祖父李萬根對系爭房屋共有之權利而同意或授權其使用該屋。抑且，李蜂自95年間出售系爭房屋後，僅因另與原告簽訂系爭租賃契約而為系爭房屋之承租人，其除依租賃關係得使用系爭房屋外，別無其他處分或將該屋提供人利用之權限，此觀之系爭租賃契約第
4條第3項記載：「租賃期間內，甲方（即李蜂）不得將租賃物全部或部分轉租予他人，或以其他方法變相供他人使用」等語即明（見審附民卷第8頁），則李文昌夫婦於李蜂死亡後，自亦無從取得同意被告使用或占有系爭房屋之權限，則其等縱有交付鑰匙或默許被告辦理水電過戶及遷入戶籍，甚至與被告成立系爭房屋之使用借貸契約等行為，均難據為被告得使用系爭房屋之合法權源，遑論以之對抗系爭房屋之事實上處分權人即原告，是本院尚無從以此即形成有利於被告主張之判斷。
⒉被告雖復主張系爭房屋為其外祖父李萬根所共有，該共有之
權利由其母李葉子繼承延續下來，其對於系爭房屋亦有權利云云，並提出李量、李萬根、訴外人 李友陽 、訴外人 李阿絨 全戶手抄戶籍謄本、汐止鎮地政公文、臺北縣稅捐稽徵處瑞芳分處寄發郵件、臺北縣政府60年地價稅納稅單、門牌證明書、臺北縣稅捐稽徵處75年地價稅（一至六月）繳納通知書、田賦實物繳納通知單、71年第1期田賦代金繳納通知書、76年地價稅繳款書、汐止地政事務所手抄登記謄本、系爭88
5地號土地登記第二類謄本、臺北縣○○鎮○○段建築改良物登記簿、建築改良物情形填報表、建物平面圖、保證書、土地增值稅繳款書、臺北縣汐止鎮公所函、汐止地政事務所地籍圖謄本、補償費計算單、汐止地政事務所地價證明書、李葉子與訴外人 王萬發 另案涉訟之判決（參偵字卷一第31頁至第91頁、刑事一審卷一第67頁至第69頁、第118頁至第12
1頁、刑事一審卷二全卷）等資料為憑。然查，原告向李蜂所購買之系爭房屋，乃係90年間由李蜂籌資所興建，此與同址於38年間辦理所有權總登記之系爭907號建物，有所不同，已如前述，從而，縱認被告之外祖父李萬根曾共有系爭90
7號建物，該建物所有權業因颱風淹水後傾倒而滅失，自無從由被告之母李葉子所繼承。 況酌之 被告所提系爭907號建物建築改良物登記簿、建築改良物情形填報表、建物平面圖等資料（參偵字卷一第61頁至第64頁），其上亦清楚載明李蜂之父李量為系爭907號建物之所有權人，權利範圍為全部，該建物於64年12月間由李蜂繼承取得所有權等內容，由此更證前已滅失之系爭907號建物亦非李萬根所共有之事實。
另觀諸被告所提資料，或為地價稅、土地增值稅之繳款書、地價證明書，或為其外祖父李萬根與李蜂之父李量共有土地之證明，均與系爭907號建物之所有權歸屬無涉，且參酌系爭房屋坐落之系爭885地號土地第二類登記謄本（參偵字卷一第56頁），可知李葉子僅係共有該地號土地1/16之應有部分，此亦與其上之建物所有權歸屬，分屬二事。再就門牌號碼編釘及調整之經過而言，原新北市○○區街○里○街00號，經調整為南街43號，此後再經調整為水源路93巷31號及37號，嗣又調整為新興路57號及63號，此有前揭汐止戶政事務所103年10月27日函文所附門牌歷史查詢資料、被告所提之門牌證明書附卷可考（見刑事一審卷一第24頁至第25頁、偵字卷一第44頁），而依被告上開所提之繳款書等資料，雖可認定被告及李葉子住在新北市○○區○○路○○號房屋之事實，然此至多僅足證明其等與李量、李蜂一脈所居住之系爭90
7號建物即新興路57號房屋，曾經共用南街85號、43號之門牌號碼，此亦與建物所有權之歸屬並無相涉。是被告徒以前開門牌編釘、土地登記謄本、稅捐繳款單據等資料遽稱系爭
907號建物或李蜂於90年間出資興建之系爭房屋為其外祖父李萬根所共有，該權利並由其母繼承延續下來云云，顯然昧於事實。遑論被告明知系爭907號建物已然滅失始前往汐止地政事務所辦理滅失登記手續，業經詳論如前，而被告既係依循早年留存之資料認定原址上之建物為共有，則豈有明知原址之舊建物已然滅失下，猶認外觀及門牌號碼均已不同之新建物即系爭房屋仍為其祖先所共有而權利留傳迄今之理，綜此足認被告辯稱系爭房屋為其外祖父所共有，其依繼承延續下來之共有權利而有權占有使用系爭房屋云云，委無值採。
⒊按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方侵害發生前之原狀，此為民法第184條第1項前段、第213條第1項所明定。本件原告已舉證證明系爭房屋為李蜂出資興建並原始取得所有權，且其已向李蜂買受系爭房屋並取得事實上處分權等事實，而依被告所舉事證，均無從認定其有占有使用系爭房屋之合法權源存在，則其在明知系爭房屋業經李蜂出售予原告之情形下，猶堅稱對於系爭房屋有共有權利或已取得李文昌夫婦同意而持續占有系爭房屋迄今，核屬故意不法侵害原告之事實上處分權，則原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，以回復損害發生前之原狀，自屬有據。又本院既認原告得依民法第184條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自無再就原告另主張之民法第767條、第962條等規定另予論駁之必要，附此敘明。
㈣原告得依民法第179條規定，請求被告自101年11月1日起
至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,000元之相當於租金之不當得利。
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查原告為系爭房屋之事實上處分權人，而被告係無權占有系爭房屋等事實，業經本院認定如前，則依社會之通常觀念，被告無權占有使用系爭房屋當可獲得免於支付租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告自得依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。本院斟酌原告前以60萬元之價格向李蜂購買系爭房屋，而自95年4月間起，以每月3,000元之租金將系爭房屋出租予李蜂居住使用迄101年
6月間為止（見審附民卷第4頁、第8頁），另衡以原告所提且為被告所不爭執之系爭房屋附近環境照片所示交通及生活機能（見本院卷二第21頁至第26頁）、被告係使用系爭房屋堆放雜物等情（見偵字卷一第260頁、本院卷一第226頁、卷二第44頁），認原告自被告於101年10月11日起無權占有系爭房屋，當受有無法繼續出租系爭房屋而得按月收取租金之損失，是原告請求被告自101年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,00
0元，洵屬適當。被告雖辯稱系爭房屋附近多處荒廢，雜草叢生，治安狀況不佳云云，惟未據提出具體事證以實其說；又其雖另提出系爭房屋內部現況照片指稱系爭房屋內部已遭人拆除破壞，安全性顯有疑慮，故以每月3,000元計算相當於租金之不當得利顯屬過高云云，然被告本即欠缺占有使用系爭房屋之合法權源，縱令系爭房屋遭人破壞致不堪使用，亦不足援為減免其因無權占有系爭房屋而須返還受有相當於租金之利益數額予原告之理由，是被告此部分所辯，要難憑採至明。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之事實上處分權人，而被告無權占有系爭房屋已不法侵害原告之事實上處分權，故原告依民法第184條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，另就被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，依民法第179條規定，請求被告自101年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,000元，為有理由，均應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行部分，就本判決主文第1項部分，經核於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中華民國106年3月30日
民事第一庭審判長法官林政佑
法官林銘宏法官蘇珈漪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年3月30日
書記官簡吟倫