裁判字號：臺灣高等法院高雄分院94年上易字第188號民事判決
裁判日期：民國95年05月30日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院高雄分院民事判決94年度上易字第188號上訴人甲○○訴訟代理人 楊申田 律師
余如惠 律師 蘇瑛婷 律師被上訴人湖畔生活公寓大廈管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年7月8日臺灣高雄地方法院92年度訴字第1904號第一審判決提起上訴，本院於95年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人應給付之金額超過新台幣柒萬伍仟柒佰玖拾捌元之本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（包括本、反訴）由上訴人負擔五十分之四十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人係伊所管理之湖畔生活大廈內門牌高雄縣鳳山市○○街○○巷○○號1樓區分所有建物之區分所有權人，自88年5月起至92年6月止，共積欠50個月之管理費，系爭房屋面積為63坪，88年5月起至91年11月止共43個月，每月每坪管理費為新台幣（下同）50元，91年12月起至92年6月止共7個月，每月每坪管理費為45元，累計上訴人積欠管理費155,295元（50×63×43＋45×63×7=155,295），扣除自89年9月起至92年5月止共33個月代為出租上訴人停車位，所收取每月2,000元租金以抵扣管理費共66,000元（2,000×33=66,000）後，上訴人尚應給付管理費89,295元（155,295-66,000=89,295），經伊於92年3月26日發函定期催繳，亦置不理，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請上訴人給付89,295元及自起訴狀繕本送達翌日（即92年7月17日）起算之法定遲延利息。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本審答辯聲明：㈠上訴駁回㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人依據85年10月11日85年度第2次區分所有權人會議，及91年11月4日91年度第1次區分所有權人會議決議，主張系爭房屋應繳之管理費，先後分別為每月每坪50元及45元，惟各該決議方法未達法定人數，所為決議違反公寓大廈管理條例第31條規定及湖畔生活大廈規約，自非有據，被上訴人不得據為請求給付管理費，況系爭大廈公共污水管漏水，致系爭房屋天花板污損，不堪居住，依區分所有權人會議決議，空戶得繳納半數管理費，被上訴人自不得為全額之請求，又被上訴人未依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第1款規定及湖畔生活大廈規約第12條約定履行修繕義務，上訴人自得行使同時履行抗辯權拒絕繳納管理費，另被上訴人原代為出租停車位之租金為每月2,500元，被上訴人每月僅扣抵2,000元，亦有不足，且應抵扣自88年5月起至92年6月止之期間代收停車位租金云云，資為抗辯，於本審答辯聲明：㈠原判決廢棄㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人主張上訴人係伊所管理之湖畔生活大廈內門牌高雄縣鳳山市○○街○○巷○○號1樓區分所有物之區分所有權人，該系爭房屋面積為63坪，自88年5月起至92年6月日止未繳納管理費，被上訴人已逕自扣除自89年9月起至92年6月止，代為出租上訴人停車位所收取之每月2,000元租金，不足部分，被上訴人曾於92年3月26日發函定期向上訴人催繳，上訴人亦未繳納等事實，業據提出建物登記謄本，92年3月26日92律莊字第0004號函及其回執、全體住戶管理費收費明細、管理費繳費單在卷（原審卷㈠8、
16、124-320頁，原審卷㈡206頁）為證，且為上訴人所不爭執，自可信為真，惟上訴人另抗辯以前詞。是本件應斟酌者，為㈠上訴人自88年5月起至92年6月止應繳納之管理費為若干？㈡被上訴人代為出租停車位，所收取之租金，可抵扣多少管理費？㈢被上訴人未修繕系爭大廈公共污水管漏水致污損上訴人系爭房屋，上訴人得否行使同時履行抗辯權拒絕繳納管理費？茲分述如下：
㈠上訴人自88年5月起至92年6月止應繳納之管理費為若干
？⒈經查，依兩造不爭執之湖畔生活大廈規約同意書（原審
卷㈡160、207頁）第10條規定：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，堪認系爭大廈關於管理費之收取應依系爭大廈區分所有權人會議決議定之。次查，系爭大廈85年10月11日85年度第2次區分所有權人會議就提案2是否調高管理費部分，決議：
「（管理費）每坪提高為50元，並自85年11月起實施」，有該會議紀錄在卷（原審卷㈡214頁）可稽，上訴人之前手 郭豐隆 ，並依此標準，按月繳納管理費3,150元至88年4月止，有管理費繳費單在卷（原審卷㈠295-
320頁）可稽，足見系爭大廈之管理費，已依其規約由區分所有權人會議決議自85年11月起，每坪每月調整為50元，上訴人為系爭大廈之區分所有權人，自應受其拘束。又系爭大廈91年11月4日91年度第1次區分所有權人會議，就提案8是否調降管理費部分決議：「將發問卷調查表決定之」，嗣經問卷調查結果，贊成調降者37人，反對調降者17人，系爭大廈乃於91年11月16日公告自91年12月起管理費調降為每坪45元，有該會議紀錄（原審卷㈡219頁）、公告（原審卷㈠7頁）在卷可稽，足見系爭大廈之管理費，已依其規約由區分所有權人會議決議自91年12月起，每坪每月調整為45，上訴人為系爭大廈之區分所有權人，自應受其拘束。再查，上開91年11月4日之91年度第1次區分所有權人會議於提案2並決議空戶得繳納一半管理費，有上開會議紀錄在卷可稽，被上訴人亦同意自91年11月份起減半收費（本審卷
67頁），則上訴人之管理費，自91年11月份起應按上開會議決議之收取標準減半收費，依此標準計算，上訴人自88年5月起至92年6月止應繳納之管理費為143,798元（50×63×42+50÷2×63+45÷2×63×7=143,798）。另上開85年10月11日之會議提案6第3、4點係就已到期之85年9月份以前本件上訴人及其前手所積欠之管理費如何減半收取所為之決議，與本件請求給付管理費所屬之期間不同，且同會議提案4已決議空戶仍應全額繳交管理費，有該會議紀錄在卷（原審卷㈡214頁）可稽，則上訴人據該會議提案6所載，主張伊係空戶，自始即應減半收取管理費云云，為不可取。
⒉上訴人雖另抗辯稱上開兩次區分所有權人會議決議，其
決議方法未達法定人數，違反系爭大廈管理條例第31條之規定及湖畔生活大廈規約，自無所據云云。惟按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序及決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人訴請法院撤銷區分所有權人會議之決議，在區分所有權人依法訴請撤銷之前，其決議仍屬有效，最高法院92年台上字第2517號判決可資參照。
經查，上訴人不惟未舉證證明上開兩會議決議方法如何未達法定人數之情事，抑且該等會議決議亦未經依法訴請法院撤銷，自難認屬不生效力之決議，從而上訴人抗辯稱上開兩會議決議，其決議方法未達法定人數，被上訴人不得據為請求給付管理費之依據云云，並無可取。
㈡被上訴人代為出租停車位，所收取之租金可抵扣多少管理
費？被上訴人主張伊管理員受託自89年9月起至92年5月止代為出租停車位，收取每月租金2,000元抵扣上訴人應繳之管理費共6萬6,000元（2,000×33=66,000），上訴後，被上訴人並同意增加扣抵所收取之92年6月份之租金2,
000元（本審卷66、102頁），則被上訴人主張上訴人以停車位租金得扣抵之管理費為自89年9月起至92年6月止，共34個月，每月2,000元，合計為6萬8,000元（2,00
0×34=68,000），業據被上訴人提出上開住戶管理費收費明細在卷（原審卷㈠219~285頁）為證，且經證人葛福順到庭證稱：伊於91年5月起向管理員租得上訴人所有停車位，每月2,000元，和管理費一起繳納等語在卷（原審卷㈡4~6頁）。上訴人雖據被上訴人提出之88年3、4月份社區管理費繳費單（原審卷㈠319、320頁）記載其抵扣管理費之停車位租金數額為2,500元，及上開91年11月
4日91年度第1次區分所有權人會議紀錄記載提案7：「早期承租停車位者，租金為2,500元，較現在為高，可否調降」，決議：「車位租金應與原用戶協調，管委會權限內出租之車位則於下個月調降為2,000元」，主張其可抵扣管理費之停車位租金應為自88年5月起至92年6月止每月2,500元云云。惟按停車位租金數額本因時、因人而異，上訴人停車位租金經抵扣管理費之數額為自89年9月起至92年6月止每月2,000元，已如前述，上訴人從以88年
3、4月之收取標準，及上開91年11月4日會議紀錄之通案標準，遽予主張其可抵扣管理費之停車位租金為自88年
5月起至92年6月止每月2,500元云云，並無可取。㈢被上訴人未修護系爭大廈公共污水管漏水致污損上訴人系
爭房屋，上訴人得否行使同時履行抗辯權拒絕繳納管理費？按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，先他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第
850號判例可資參照。經查，公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條、第34條之規定（指修正前）就共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護之代價，或以之為報償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。從而上訴人行使同時履行抗辯權，主張在被上訴人未修護系爭大廈公共污水管漏水所致之其所有系爭房屋污損前，其得拒絕繳納管理費云云，亦無可採。
四、綜上，被上訴人得請求給付管理費75,798元（143,798-68,0
00=75,798），從而被上訴人訴請上訴人給付75,798元及自起訴狀繕本送達翌日（即92年7月17日）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原審法院就此部分為被上訴人勝訴判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人超過部分之請求，為無理由，應予駁回，原審法院就此部分，為被上訴人勝訴判決，尚有未合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判之。
貳、反訴部分：
一、本件上訴人反訴主張：系爭大廈公共污水管漏水，致污損伊所有系爭房屋，使伊無法入住，經伊於91年6月通知被上訴人應予修繕，使伊於同年7月得以入住，被上訴人仍未依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第1款規定履行修繕義務，已侵害伊對系爭房屋之使用權，致伊受有相當於租金數額每月25,000元之損害，自91年7月起至92年6月止，共損害300,000元（25,000×12=300,000）。另被上訴人自88年5月起，即擅自將伊所有系爭停車位以每月2,500元之價格出租，係屬無法律上原因受有利益，致伊受有自88年5月起至92年6月止每月2,500元，共125,000元（2,500×50=125,000）之損害，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第1款規定訴請被上訴人應將系爭房屋天花板漏水修繕回復原狀至不漏水狀態；依侵權行為及債務不履行之法律關係訴請被上訴人給付上訴人300,000元及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；依不當得利之法律關係訴請被上訴人給付上訴人125,000元及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（超過部分之請求，原審判決駁回，未據上訴人聲明不服，不再敍之）。於本審上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋天花板漏水修繕回復原狀至不漏水狀態。㈢被上訴人應給付上訴人300,000元，及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被上訴人應給付上訴人125,000元，及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈤訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：被上訴人於實體法上並無享受權利及負擔義務之權利能力，自無侵權行為能力及債務不履行能力，上訴人請求被上訴人修繕，自非有據，況被上訴人已於92年7月
11日因買賣將系爭房屋所有權移轉予第三人 游惠羽 ，已非權利主體，自無權反訴請求被上訴人修繕，又系爭房屋並非不能居住，且上訴人已同意自89年9月起至92年6月止之期間，以代為出租停車位所收取之租金抵扣管理費，被上訴人受取之上訴人停車位租金，自無不當得利可言，至於其他之期間，被上訴人並未代為出租停車位收取租金，上訴人基於侵權行為及債務不履行之法律關係訴請被上訴人給付上訴人不能入住系爭房屋之損害300,000元，及基於不當得利之法律關係訴請被上訴人返還所收取之停車位租金125,000元，均非有理云云，資為抗辯。
三、經查，系爭房屋之所有權已於92年7月11日因買賣為原因，由本件上訴人移轉登記予第三人游惠羽，有建物登記謄本在卷（原審卷㈡76頁）可稽，而本件上訴人係於92年8月20日反訴請求本件被上訴人應將系爭房屋天花板漏水修繕回復原狀至不漏水狀態，有反訴狀附卷（原審卷㈠51頁）可稽，則上訴人於提起反訴請求被上訴人修繕系爭房屋時，已非系爭房屋之區分所有權人，既非系爭房屋之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第1款規定訴請被上訴人為修繕，自非有據。上訴人雖另主張被上訴人係於92年
7月8日對上訴人起訴為本訴之請求，系爭房屋所有權係於
92年7月11日本件訴訟繫屬中移轉予第三人游惠羽，依民事訴訟法第254條第1項當事人恒定原則之規定，於訴訟無影響，即無礙上訴人請求系爭房屋之修繕云云。惟查，本件被上訴人係基於公寓大廈管理條例第21條規定，訴請時為系爭房屋之區分所有權人即上訴人給付自88年5月起至92年6月止之系爭大廈管理費，並未及於92年7月份以後之管理費，則系爭房屋所有權於92年7月11日移轉登記予第三人游惠羽，於本件並不生訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉予第三人之當事人恒定問題，上訴人本於當事人恒定原則，主張其有權反訴請求被上訴人修繕系爭房屋，自非有理。
四、再按，侵權行為之損害賠償責任，以行為人因故意或過失，不法侵害他人之權利者為要件，此觀民法第184條第1項之規定自明。經查，本件上訴人主張被上訴人未依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第1款規定履行修繕義務，致污損其所有系爭房屋，使其不能入住，侵害其對系爭房屋之使用權云云，係被上訴人單純的不履行其修繕義務，致上訴人不能實現請求修繕之債權內容，而受有不能入住使用系爭房屋之損害，所為核屬債務不履行之問題，且非屬不法行為，要難令被上訴人負侵權行為之損害賠償責任，從而上訴人基於侵權行為之法律關係，訴請被上訴人賠償其於91年7月起至92年6月止不能入住使用系爭房屋，受有相當於租金額300,000元之損害，自非有據。另按，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，固為民法第231條第1項所明定，惟，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。本件被上訴人依法應負之修繕義務，其給付並無確定之期限，則其修繕義務因給付遲延所應負之損害賠償責任，須其經催告而未為給付時起算之。經查，本件上訴人主張其原訂於91年7月初遷入系爭房屋居住，而於同年6月初派人前往整理，發現系爭房屋遭系爭大廈公共污水管漏水污損，於91年10月25日委請長江國際法律事務所 吳宏山 律師以91長江法字第075號函被上訴人限期
5日內修繕云云，業據提出該催告函在卷（本審卷111頁）為證。惟查，系爭房屋為上訴人所有，上開催告函係由第三人郭豐隆委由律師催告，郭豐隆既非系爭房屋所區分所有權人，所為之催告，既屬非依債之本旨所為之催告，應不生催告之效力。上訴人雖又主張其發現污損後，即向被上訴人反應，請求修繕，然為被上訴人所否認，上訴人就此又未提出確切證據，以實其說，自不足為取。從而上訴人既未對被上訴人限期催告履行修繕義務，被上訴人自不負給付遲延之債務不履行損害賠償責任，上訴人基於債務不履行之法律關係，訴請被上訴人賠償其於91年7月起至92年6月止不能入住使用系爭房屋，受有相當於租金額300,000元之損害，亦無可採。
五、又查，上訴人委由被上訴人所屬管理員出租停車位，以租金抵扣管理費之事實，業據上訴人迭次自承在卷；「（問：為何88年就未繳管理費？）當時管委會向我說我的車位沒有用，交給他們出租來抵管理費」（原審卷㈠48頁）；「對原告將被告甲○○的車位出租給他人無意見」（原審卷㈠73頁）；「（問：為何未繳管理費？）原告未盡管理責任，所以我拒繳管理費，而且，原告也經過我的同意出租我的車位以抵繳管理費用」（原審卷㈠97頁）；「（問：為何從88年間沒有再付管理費？）因為管委會有將車位出租，應從管理費扣掉」「（問：是否以出租費用抵繳管理費？）是，所以出租費用應可抵繳管理費」（原審卷㈡202頁）等語，則被上訴人受取代上訴人出租停車位租金抵扣管理費，顯非無法律上原因，上訴人基於不當得利之法律關係訴請被上訴人返還自
88年5月起至92年6月止之租金125,000元，為無理由。另按，民事訴訟法第344條第1項第4、5款規定，商業帳簿及就與本件訴訟有關之事項所作者等文書，當事人有提出之義務，所稱商業帳簿，係指當事人就其經營商業所製作之帳簿而言，所稱就與本件訴訟有關之事項所作者，係指此項文書作成之初，即備為一旦發生訴訟，以供作為證據之用而言。被上訴人歷年之大廈住戶社區管理費繳費聯單及管理帳冊，並非屬上列各款之文書，且被上訴人已供陳被上訴人成員每年更換，無固定專人負責，被上訴人本件之訴訟代理人所屬之管理公司接手被上訴人大廈管理，至95年4月止才1年多，沒有以前之資料，所有資料業已提出，無法再提出其他書證在卷（本審卷106-108頁、116-117頁），上訴人基於民事訴訟法第344條第1項第4、5款、第345條第1項規定，主張被上訴人有提出上開文書之義務，否則應認其主張之事實為真實，自非有據，併此敍明。
六、綜上，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項、第34條第
1項規定，反訴請求被上訴人應將系爭房屋天花板漏水修繕回復原狀至不漏水狀態，基於侵權行為及債務不履行之法律關係，反訴請求被上訴人給付上訴人300,000元及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，基於不當得利之法律關係，反訴請求被上訴人給付上訴人125,000元及自92年8月20日反訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，原審法院為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
叁、本件事證至臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，自不逐一論列，併此敍明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國95年5月30日
民事第五庭
審判長法官蔡明宛法官曾錦昌法官黃國川以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國95年5月30日
書記官鄔維玲
FAK