臺北高等行政法院97年度訴字第2761號判決

裁判字號：臺北高等行政法院97年訴字第2761號判決

裁判日期：民國98年05月21日

裁判案由：徵收補償

臺北高等行政法院判決
97年度訴字第2761號原告甲○○兼 許明欽 、
被選定當事被告新竹縣政府代表人乙○○（縣長）訴訟代理人丙○○兼送達代收
丁○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國97年9月2日台內訴字第0970049905號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、事實概要：行政院國家科學委員會所屬科學工業園區管理局（下稱科管局）為辦理新竹○○○區○區○○○路沿線用地擴建案工程用地，申請徵收包括原告所有坐落新竹縣寶山鄉區323、325-1、326地號土地（下稱系爭土地）在內之341筆土地，經內政部於民國（下同）96年5月18日以台內地字第0960080996號函核准徵收，並經被告以96年6月1日府地徵字第0960075801號公告徵收。原告對地價補償有異議，於公告期間提出異議書，案經被告查處並提請新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）96年第2次會議復議後，將寶山路後段路線價即第119號地價區區地價調整為每平方公尺新臺幣（下同）15,000元；第76號地價區區地價維持每平方公尺4,000元，地價區段範圍並略作調整。嗣因上開復議之第119號路線價地價區區地價有計算錯誤情事，經地價評議委員會96年第3次會議決議，其區段地價由每平方公尺15,000元更正為每平方公尺10,700元。被告乃將上開復議結果以96年9月17日府地徵字第0960122620號函（下稱原處分）通知原告。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：系爭地價補償費所依據之當期（96年）土地公
告現值，其調查、評定有無違法之處？㈠原告主張之理由：
⒈系爭土地於78年以前原○○○鄉○○段，78年12月改為
寶山鄉區，就被科管局管制無法作其他使用，95年12月27日都市計畫公告實施，科管局即通知地主議購，議購不成報內政部核准徵收，並請被告辦理徵收事宜，原告誤為政府機關徵收地就是公共設施保留地，於訴願時提出請依據土地徵收條例施行細則第31條規定補償，因系爭土地不屬公共設施保留地而駁回。縱然原告土地依都市計畫是「園區事業專用區」，不屬公共設施保留地，徵收補償亦應依土地徵收條例施行細則第30條規定補償，本案徵收公告日期為96年6月1日，期滿起算第15日是96年7月15日，該地都市計畫實際使用分區為「園區事業專用區」，應依平均地權條例第46條規定查估評定，本案徵收土地出租給臺灣積體電路製造股份有限公司（下稱臺積電公司）建廠使用，其土地品質要求條件當較其他廠商為高，該地段條件當較其他地段品質為高，且原地段不需整地立即建廠，該廠房即將完工可證。該園區段之土地管制多年，無買賣實例，係全部採行出租給廠商使用，應依地價調查估計規則第4條及第9條規定辦理查估，尤其原告土地受徵收機關管制，無買賣實例，仍請鈞院或轉請被告向科管局查明園區多筆土地，出租給廠商或臺積電公司之租約，含租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之租約，詳查其租金金額，依該地價調查估計規則第9條之規定填寫區段地價估價報告書，予以估計其公告現值作為徵收補償依據，以符法治。
⒉訴願決定書中被告稱：…徵收地價案經被告以96年1月
1日公告現值係於95年9月1日為估價基準日，…嗣因新竹縣竹東地政事務所查明與本案有關之第113號一般路線價段之區段地價有估計錯誤情事，乃依辦理更正公告土地現值作業注意事項第3點規定於96年8月6日提請新竹縣地價及標準地價評議委員會會議評議更正…乙節。系爭土地於95年9月1日估價基準日時其都市計畫係農業區，依據土地徵收條例第30條：被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。土地徵收條例施行細則第30條：本條例第30條第1項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。本案徵收公告96年6月1日，期滿次日是96年7月1日起算第15日是96年7月15日，該地都市計劃變更為「科學園區事業專用區」，係科管局出租土地供高科技廠商投資設廠使用之一種土地使用分區，其土地屬無買賣交易實例地段，但有出租收益之區段，公告土地現值應依平均地權條例第46條規定評定。司法院大法官會議釋字第513號解釋文：都市計畫法制定之目的，依其第1條規定，係為改善居民生活環境，並促進市鄉有計畫之均衡發展。都市計畫一經公告確定，即發生規範之效力。除法律別有規定外，各級政府所為土地之使用或徵收，自應符合已確定之都市計畫，若為增進公共利益之需要，固得徵收都市計畫區域內之土地，惟因其涉及對人民財產權之剝奪，應嚴守法定徵收土地之要件、踐行其程序，並遵照都市計畫法之相關規定。系爭土地為「園區事業專用區」，請依地價調查估計規則第21條第1項第1款之規定估計。鄰近使用分區或編定用地相同區段為同是新竹科學工業園區特定區主要計○○○區○路○○路地區細部計畫）範圍之新竹縣○○鄉○○段（公告土地現值每平方公尺24,000元）、新竹市區（公告土地現值每平方公尺23,000元），被告未依都市計畫編定使用分區「園區事業專用區」評定，亦未依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定估計區段地價之方法作業，逕行採同條項第2款計算公告現值，均屬違法行為。
⒊被告以地價調查估計規則第17條規定估計，其適用法規
顯有錯誤（查地價調查估計規則92年3月14日修正公告實施，應依據中央法規標準法第18條從新從優原則辦理，合先敘明。）被告未依法行政，切實反映實際地價動態，請依地價調查估計規則第4條規定查估系爭土地之地價，系爭土地業經臺積電公司租用作為建廠使用，訂有租賃合約，毗鄰地每平方公尺2,300元。顯然甚高，惟確實金額未能得知，請貴院調查科管局與臺積電公司合約中之土地租金。按新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，園區事業專用區者，有新竹縣○○鄉○○○段」、新竹市區」，查科管局成立28年，其每年公告現值均依法調整，自有其法定資料，原告土地同是園區事業專用區，新竹縣○○鄉○○○段」有資料、新竹縣寶山鄉區」屬同鄉當然可採用。被告有成見，地價未依都市計畫編定之「園區事業專用區」估計，有違法行政之事實。
⒋內政部訴願審議以被告更正錯誤之一般路線價區段，造
成誤認徵收地價調高之假象。且以「科學園區事業專用區」不是公共設施保留地為由駁回，查依據土地徵收條例施行細則第30條之規定，不是公共設施保留地者，亦應依平均地權條例第46條規定評定，評定結果徵收補償地價降低者，仍按徵收公告時之徵收補償地價補償。依地價調查估計規則第4條規定辦理估計評定，是合法請求。
⒌有關本案地價區段劃分有無違法乙節：
被告稱「本徵收土地，位屬新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○路○○路地區）計劃案範圍，因該計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，故計畫範圍內土地使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用並未整體開發…，將區內土地劃為一般地價區段（每平方公尺4,000元）、一般路線價區段（每平方公尺10,700元）。」查地價調查估計規則第19條：地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○○路線價區段之界線，應以距離街線適當深度範圍為準。被告就本案地價區段劃分，與上述規定不合，顯屬違法劃分。且與本案徵收土地，毗連新竹科學工業園區，同屬新竹科學工業園區特定區主要計○○○區○路○○路地區細部計畫）範圍，參酌道路闢、建舖設情形、交通運輸狀況、自然條件、並考量預期變更為非農業使用等因素，作為評定地價依據。被告選取竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為寶山鄉之基準地價區段，未考量預期變更為非農業使用等上述因素，是不當。且依據地價調查估計規則第18條：
劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖○○○區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，勘酌地價之差異，當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素。依據上述規定以竹東鎮之土地評定寶山鄉之土地，其評估地價是不法。例如寶山鄉之另一「園區事業專用區」○○○鄉○○段）土地公告現值每平方公尺24,000元，竹東鎮土地即無此行情。
⒍有關本案區段地價估計有無違反地價調查估計規則乙節：
被告稱「本案區段之估價基準日為95年9月1日，而收集調查實例期間為94年9月1日至95年8月31日之案例」。查本案徵收土地，因被告辦理公告都市計畫變更於95年12月27日，為園區事業專用區。科管局委託被告徵收。故本案區段地價估計與地價調查估計規則之編定使用地類別不符，亦未比照土地徵收條例施行細則第31條：本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規定計算之。土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共投施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第63條規定重新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。未重新計算徵收土地真實價格，顯然不合法。
⒎有關地價評議委員會96年第3次會議評議更正第119號
一般路線價區區地價為每平方分尺10,700元乙節：
○○○區段○○路線價地兩側，屬新竹縣市交○○○區○路○○區○路○○○路兩旁之園區事業專用區土地，屬新竹市部分未有所謂之一般路線價，全部公告現值為每平方公尺23,000元。屬新竹縣部分有分18公尺之範圍路線價每平方公尺10,700元，其餘每平方公尺4,000元，顯然一國兩制。依據內政部頒定「土地徵收補償地價加成補償注意事項」第3點：…不同地政事務所轄區或毗鄰直轄市、縣、市間，應注意毗鄰地區之均衡性等規定。又地價調查估計規則第19條規定：地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。本案區段屬相連平地，依上述規定應作成相同公告現值為徵收補償地價核算依據，評議委員會僅考慮路線價調整，不符合現地狀況，且與上述規定不合。
⒏被告稱「選取竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作
為基準地價區段」，仍未說明地點。被告選取竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為寶山鄉之基○○○區段，依據地價調查估計規則第9條、第3條第2款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前開影響區段地價之資料，應○○○區段勘查表規定之項目勘查並填寫。如：
⑴工業區應參酌交通運輸接近交流道、產品銷售市場、
人力資源、產業用水污廢水及廢棄物等設施完備情形，劃分地價區段。
○○○區○○○道路闢、建舖設情形、交通運輸狀況、
自然條件、農產品種類、土壤肥沃程度，收獲量等差異情形，並考量預期變更為非農業使用等因素劃分地價區段。
⑶估計有收益實例區區地價：有收益實例之區段
，以地價分布圖上之土地合理收益單價，求其中位數為各區區地價，並按區區地價估價報告書。
⒐被告稱因新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，與本案
地價區段毗鄰之已由科管局依法取得…與本案地價區段之情況顯大不相同乙項。被告未提出依法令規定說明不同之處：查土地價格因人口增加、經濟繁榮、社會進步及政治建設所產生之自然漲價，全國人民努力及政府領導成果，科管局是政府體系中一環，園區之地價不是科管局獨家促成，園區地價因素與本案原告地價區段之情況天時、地利，原告認為相同。又本案區段屬相連平地且同是優良建廠土地，應依毗鄰新竹市相同公告現值每平方公尺23,000元為徵收補償地價核算依據補償（查本案79年同屬科管局三期徵收土地、新竹市區土地補償費每平方公尺1,250元另依被徵收土地面積大小價購配地相當1/1至1/20不等比例之住宅社區建地；其
96年6月公告現值每平方公尺23,000元約漲18倍；新竹縣部分園區段補償費土地每平方公尺1,600元，當年科管局放棄徵收，96年6月再公告徵收，土地補償公告現值每平方公尺4,000元，約僅漲2.5倍顯示徵收補償地價偏低）。
⒑就土地公告現值而言，若使用於課土地增值稅或地價稅
，土地公告現值是無關利益，因為農地買賣仍作農地使用不課稅。但以土地徵收而言，依農地價格予以徵收，造成土地所有權人重大損失。本案徵收土地，被告變更新竹科學工業園區特定區主要計○○○區○路○○路地區細部計畫）公告日期於95年12月27日，而96年1月1日公告土地現值係於95年9月1日蒐集竹東轄區內之資料，再於95年12月6日行政作業，召開新竹縣地價及標準地價評議委員會評定96年公告現值，上述程序，造成本案徵收以農業區土地價格徵收。故政府立法訂定土地徵收條例統一徵收補償標準（第1條），依據土地徵收條例第30條規定：被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。再依據土地徵收條例施行細則第30條規定解釋：本條例第30條第1項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。但徵收公告後，公告土地現值依平均地權條例第46條規定評定，加成補償成數依本條例第30條第
2項規定評定，評定結果徵收補償地價降低者，仍按徵收公告時之徵收補償地價補償。查規定徵收地價評定方法，依平均地權條例第46條規定：直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年7月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。本案因都市計畫編定使用分區變更為「科學園區事業專用區」，被告據以徵收，其徵收地價屬農地價格，依地價調查估計規則第21條第1項第2款應於鄰近或適當地區以上使用分區或編定用地相同區段…作為基準地價區段…。查鄰近使用分區或編定用地相同區段為同是新竹科學工業園區特定區主要計○○○區○路○○路地區細部計畫）範圍之新竹縣○○鄉○○段（公告土地現值每平方公尺24,000元）、新竹市區（公告土地現值每平方公尺23,000元），被告未依都市計畫編定使用分區「園區事業專用區」評定之價格徵收，屬違法行為。⒒有關被告辯稱土地使用分區變更之實際效益，非歸屬原
土地所有權人所有云云：查司法院大法官會議釋字第40
0號解釋文：憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。且土地徵收條例第21條：被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。查土地編定「園區事業專用區」後稅法中規定買賣過戶，原土地所有權人必須繳納土地增值稅，原土地所有權人既需繳稅，顯示都市計畫變更是否有利或有害，均由原土地所有權人默默承受，依據上述意旨規定，被告認事用法有重大違誤情事。
⒓據上論結，被告依據土地徵收條例第22條規定土地所有
權人異議復議時，未依照土地徵收條例施行細則第30條規定及地價調查估計規則第4條規定評定徵收補償地價，訴願決定機關亦未明察該規定。被告將原告系爭土地，公告都市計畫變更為「科學園區事業專用區」，並規定開發採一般徵收方式，徵收後一再指稱：被徵收土地未整體開發。土地不能以設工廠就推論是開發，原告等土地辛勞農作地盡其利就是農地開發。再之，評定之原告系爭土地之徵收地價公告現值，徵收前由於選取基準地價區段不當，徵收後評估方法未依平均地權條例第46條規定評定，本案徵收之土地公告現值屬無法律規則（竹東鎮區作為寶山鄉之基準地價區段）及事實（仍依農業用地評定但徵收當時土地已編定使用分區變更為園區事業專用區），並請被告遵守司法院大法官會議釋字第513號解釋文之旨意，應嚴守法定徵收土地之要件、踐行其程序，依確定之都市計畫使用分區為「園區事業專用區」，踐行土地徵收條例施行細則第30條規定：…徵收公告後，公告土地現值依平均地權條例第46條規定評定…，予以評定估計徵收地價，以符法治。
㈡被告主張之理由：
⒈被告轄區內土地之96年公告土地現值，經依平均地權條
例第46條規定，調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經95年12月6日地價評議委員會95年第4次會議所評定。又被告各鄉鎮市96年（96年1月1日至96年12月31日）被徵收土地，其徵收補償地價加成補償成數，亦經比照一般正常交易價格，提交該次地價評議委員會議於評議96公告土地現值時，評定為4成。
故被徵收土地之公告現值加計4成之加成補償後，應相當一般正常交易價格。又查第119號一般路線價區段估計之一般正常交易價格約為每平方公尺15,200元，而地價評議委員會96年第2次會議復議第119號一般路線價區區地價為每平方公尺15,000元，嗣經查明該次復議結果，第119號一般路線價區區地價如再加計4成加成補償後，已超過一般正常交易價格○○○區段地價估計錯誤情事，乃依辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項第3點規定，提請地價評議委員會96年第3次會議評議更正第119號一般路線價區區地價為每平方公尺10,700元，而更正後該公告現值每平方公尺10,700元加計4成之加成補償每平方公尺4,280元（10,700×40﹪＝4,280），為每平方公尺14,980元，與地價評議委員會96年第2次會議復議之第119號一般路線價區區地價每平方公尺15,000元相當。
⒉本徵收案土地，位屬新竹科學工業園區特定區主要計畫
（新竹縣部分○○○區○路○○路地區）計畫案範圍，因該計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，故計畫範圍內土地並未整體開發，是以地價區段範圍劃分作業時，斟酌地價差異並依其土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將區內土地劃為第58號區段、第76號區段及第120號區段（皆為一○○○區段○區段地價均為4000元/㎡），及於園區三路○○區○路○○○路、雙園路之鄰接該道路土地，因其地價顯著較高，故於適當範圍劃設第113號區段、第119號區段及第
122號等一般路線價區段。⒊被告辦理96年公告土地現值作業係以95年9月1日為估
價基準日，原告等持分所有系爭3筆土地，依被告95年12月15日公告實施變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○路○○路地區）計畫案自95年12月18日起生效前之土地使用分區，係屬工業區，惟因該計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，故計畫範圍內土地使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，並未整體開發。被告辦理96年公告土地現值作業時，經斟酌地價差異並依其土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將本案323、326地號土地劃為跨屬第76號區段（一般地價區段）及第1○○號區段○○○路線價區區地價經地價評議委員會議評定分別為每平方公尺4,000元及5,800元，故323、326地號土地之96年公告土地現值，經依地價調查估計規則第23條規定計算，分別為每平方公尺4,104元、5,222元，將325-1地號土地劃屬第114號區段，其96年公告土地現值經依地價調查估計規則第23條規定計算為每平方公尺5,800元。
⒋經查新竹○○○區○區○○○路沿線用地擴建案於公告
徵收期間，因有其他被徵收土地所有權人於徵收公告期間內，亦對土地徵收補償價額提出異議，被告乃彙整各徵收補償價額異議內容，檢討徵收範圍及毗鄰地區之土地，經96年12月18日都市計畫變更後，各地價區段劃分有無符合地價調查估計規則第18條及平均地權條例施行細則第63條公共設施保留地地價查估等相關規定辦理，並於重新檢討後，將徵收土地範圍內各異議人提出徵收補償異議之土地所屬地價區段，及相關之毗鄰地價區段，就其地價區段範圍劃分及其區段地價，依土地徵收條例第22條規定，於96年7月30日提請地價評議委員會96年度第2次會議復議，復議結果系爭土地所在之第76號地價區段，96年度公告土地現值仍維持為每平方公尺4,
000元，第114號一般路線價區段部分範圍併入第119號一般路線價區段，119號一般路線價區區地價由每平方公尺5,800元調整為每平方公尺15,000元。
⒌嗣因查明該復議結果之第119號一般路○○區段○○區
段地價有估計錯誤情事，乃依辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項第3點規定，於96年8月6日提請地價評議委員會96年第3次會議評議更正第119號一般路線價區區地價為每平方公尺10,700元，故評議後系爭土地歸屬之地價區段及調整後之96年公告土地現值為：⑴跨屬第76號及第119號地價區段之323、326地號2筆土地，其96年公告土地現值，依地價調查估計規則第23條第3款規定計算，分別變為每平方公尺4,38
7元、8,549元。⑵劃屬第119號一般路線價區段之325-1地號土地，其96年公告土地現值變為每平方公尺10,700元。被告遂以96年8月20日府地價字第0000000000
B號公告更正，並以原處分函知原告等復議結果，於法並無不合。
⒍按土地徵收條例第30條第1項、第2項規定「被徵收之
土地，應按照徵收當期之土地公告現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」、「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」，是以系爭土地徵收補償價額經復議後為：⑴系爭323地號土地各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價每平方公尺4,104元及應補償價額差額每平方公尺283元合計數4,387元，乘以（1+加成補償成數4成），再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍。⑵系爭326地號土地各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價每平方公尺5,222元與應補償價額差額每平方公尺3,327元之合計數8,549元，乘以（1+加成補償成數4成），再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍。⑶系爭325-1地號土地各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價每平方公尺5,800元與應補償價額差額每平方公尺4,900元之合計數10,700元，乘以（1+加成補償成數4成），再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍，並無錯誤。
⒎次按土地徵收條例施行細則第31條第2項規定：「土地
現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第63條規定重新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。」是以須為土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，始得以適用上開規定，本案都市計畫劃設之「園區事業專用區」土地，非屬公共設施保留地，故無土地徵收條例施行細則第31條第2項規定之適用，並無違誤。
⒏末按平均地權條例第15條第1項第1款規定：「分區調
查最近一年之土地買賣價格或收益價格」，及地價調查估計規則第17條第3項規定略以：「…估價基準日指每年9月1日」，故96年公告土地現值作業之估價基準日為95年9月1日，而收集調查實例期間為94年9月1日至95年8月31日之案例，因本計畫案所在之各地價區段範圍，於上開期間並無收集調查有買賣實例或收益實例，遂按地價調查估計規則第21條第1項第2款規定：「無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。」辦理，因第76號地價區段範圍內土地，都市計畫規定應以徵收方式整體開發供科學園區高科技廠商設廠使用，而現況仍未整體開發，其使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，而區內之第119號一般路線○○○區段○○鄰○道路之土地，交通運輸及土地利用現況等條件較佳，其地價顯著較高，故以鄰近使用性質類似之中小規模工業用地區區地價修正之，並無違誤。實不宜以鄰近經整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善，與本案地價區段之現況，情況顯大不相同之工業園區管理局出租於園區廠商土地之區段地價來進行修正，而應以鄰近使用性質類似之農業使用土地地價區區地價進行修正為宜。經查本案寶山鄉第76號地價區區地價時，選取與寶山鄉毗鄰之竹東鎮轄區內，已依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，估計出區段地價之農業使用土地地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正以求取目標地價區段（即寶山鄉第76號地價區區地價，該基準地價區段與目標地價區段使用性質類似，且基準地價區段與目標地價區段間之區域位置等區域因素差異，並有加以區域因素修正，故寶山鄉第76號地價區區地價估計時，選取竹東鎮使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，並加以區域因素修正求取之，其估價作業並無不當。
⒐被告選取竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為基
準地價區段，而未選用寶山鄉轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，並無關利益：
⑴按不動產估價以比較法從事估價時，應進行情況修正
、期日修正、區域因素修正及個別因素修正，而現行地政機關辦理公告土地現值估價作業，除在都市○○街道採用路線價估價法外，其餘地區區價法方式辦理，而該區段價法特色為適用於大量土地估價之方法，並未考慮各宗地之個別因素。被告依地價調查估計規則辦理估價時，所調查收集之實例已依地價調查估計規則第7、8條規定進行情況修正及依上開規則第17條規定進行期日修正，而無買賣實例及收益實例之區段，並已依上開規則第21條規定，斟酌土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響地價區域因素等進行區域因素修正，其辦理程序即已合乎規定，其估價結果應為適當。
⑵本案寶山鄉第76號地價區區地價估計時，其選
取竹東鎮轄區內使用性質類似，且已依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，估計出區段地價之地價區段作為基準地價區段，或選用寶山鄉轄區內使用性質類似，且已依地價調查估計規則第21條第1項第
1款規定，估計出區段地價之地價區段作為基準地價區段，於依前開修正程序辦理後，其估價結果應無太大差異，而其主要不同處在於估價時，所給予修正百分比之總和多寡，如選用各項影響地價區域因素條件相近之區段為基準地價區段，其總修正百分比將較少，即價格形成因素相近程度較高，亦即該選用之基準地價區段較適宜。又查新竹縣辦理96年公告土地現值作業時，寶山鄉作農業使用且調查收集有買賣實例之地價區段，僅農業區土地第29-1區段，以及保護區土地第22區段與第26區段，其依地價調查估計規則第21條第1項第1款估計之地價分別為每平方公尺6,000元、1,600元及2,800元，又本案寶山鄉第76號地價區區地價估計時，如以該等地價區段為基準地價區段進行修正，因其價格形成因素差異性大，修正困難度高，而給予之修正百分比總和必大，亦即該選用之基準地價區段較適宜。故以竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，或選用寶山鄉轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，來估計寶山鄉第76號地價區區地價，僅是在進行區域因素修正技術上之難易差別而已，並無關利益。
⒑被告就系爭323、326地號土地所屬之寶山鄉第76號地
價區區地價估計時，之所以依地價調查估計規則第21條第1項第2款後段規定辦理原因如下：
⑴變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分
○○○區○○○路地區）案自95年12月18日起生效實施後即發生規範效力，而依該都市計畫書內容及科學工業園區設置管理條例第12條第3項規定，可知土地使用分區變更之實際效益，係賦予科管局於依法取得土地後，而非歸屬原土地所有權人所擁有，故不宜選取已發生實際變更效益之園區事業專用區區，作為基準地價區段，分析說明如下：
①就土地開發方面：依該都市計畫規定，開發需用之
土地為公有土地者，以撥用方式取得，為私有土地者，採徵收方式辦理，其有關開發經費籌措，由科管局負責，故其都市計畫規定，故本案土地應由科管局徵收取得。
②就土地容許使用項目方面：依該都市計畫之土地使
用分區管制要點規定，園區事業專用區係供依科學工業園區設置管理條例核准入區之園區高科技事業使用。
③就土地使用者資格及取得使用權限制方面：園區內
之土地，依科學工業園區設置管理條例第12條第3項規定，由園區事業依其需要向管理局申請租用園區土地。而所稱園區事業，依科學工業園區設置管理條例第4條規定，指科學工業與經核准在園區內設立以提供科學工業營運、管理或技術服務之事業。故得使用園區事業專用區土地之使用者，需為經核准在園區內設立之園區事業，且需向管理局租用土地以取得土地使用權力。
④就土地徵收前實際容許使用方面：按都市計畫法臺
灣省施行細則第31條規定，不合分區使用規定之土地及建築物，除經自行停止使用2年或經目的事業主管機關令其停止使用者外，得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用，故系爭土地於徵收前，實際僅容許繼續為原有之農業使用或改為妨礙目的較輕之使用。綜上所陳，土地使用分區為園區事業專用區之土地，於都市計畫公告確定後所發生之規範效力，亦應包括需由科管局依法取得後，再出租給園區事業依土地使用分區管制要點規定使用之規定，故寶山鄉第76號地價區段範圍土地，其土地使用分區雖變更為園區事業專用區，但於科管局未依徵收程序取得其土地前，原土地所有權人僅得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，該土地使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實施後，即賦予原土地所有權人，而係於科管局於依法取得土地後，始發生實際效益，故徵收前寶山鄉第76號地價區區地價估計，不宜選取已由科管局依法取得之使用分區為園區事業專用區區，作為基準地價區段，以修正估計其區段地價。
⑵因新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，與本案地價
區段毗鄰之土地已由科學工業園區管理局依法取得，且其使用分區為園區事業專用區或工業區區，其範圍內土地係分別於67年間、72年間、74年間、79年間公告徵收取得，已整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善，與本案地價區段之情況顯大不相同。
⑶被告辦理96年公告土地現值作業時，新竹科學工業園
區特定區計畫範圍內，已由科管局依法取得，且其使用分區為園區事業專用區或工業區區，經查並無調查收集有買賣實例或收益實例，故亦不得選取該等地價區段作為基準地價區段；又查科管局出租給園區事業之土地租金計算，係以公告地價為基礎乘以一定之成數後再加計應負擔之公共設施建設費用，並非一般之市場正常交易租金價格，故亦不宜採用。⑷辦理96年公告土地現值作業時，寶山鄉第76號○○區
段範圍土地，其使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚未整體開發，已如前述，故選取鄰近使用性質類似之農業用地地價區段為基準地價區段修正估計之。
理由
一、原告起訴主張：原告所有系爭土地自78年12月起即被科管局管制，無法作其他使用，95年12月18日都市計畫公告實施生效，編定使用分區為園區事業專用區，被告並據以徵收。惟被告就地價區段之劃分，與地價調查估計規第19條規定未合，且系爭土地使用分區為園區事業專用區區地價估計時，竟選取新竹縣竹東鎮區為基準地價區段，未依都市計畫編定使用分區「園區事業專用區」評定，亦未依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定估計區段地價之方法作業，逕行採同條項第2款計算公告現值，均屬違法，為此提起本件訴訟，並求為判決如聲明所示。
二、被告則以：被告斟酌地價差異並依土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將區內土地劃設為第58、76、120區段等一般地價區段，○○○區○路○○區○路○○○路、雙園路之鄰接該道路地價顯著較高之土地，於適當範圍劃設第113、119、122等一般路線價區段，並無違誤。又因都市計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，並未整體開發，且無收集調查有買賣或收益實例，被告依地價調查估計規則第21條第1項第2款後段規定，選取與寶山鄉毗鄰且使用性質類似之竹東鎮轄區內依同條項第1款規定估計出區段地價之地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正，以求取第76、119地價區區地價，其估價作業亦無不當等語置辯，並求為判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭如事實概要所載之事實，以及：㈠系爭筆土地96年公告土地現值每平方公尺分別為4,387元（323地號）、8,
549元（326地號）、10,700元（325-1地號）；㈡被告所屬各鄉鎮市96年被徵收之土地，其一般徵收及區段徵收補償地價加成補償成數，經地評會95年12月6日95年第4次會議評定為4成；㈢系爭323、326地號土地於95年底被劃屬新竹縣寶山鄉第76、119地價區段，系爭325-1地號土地被劃屬新竹縣寶山鄉第119地價區段，第76區段為一般地價區段，第○○○區段○路線價地價區段等情，並有內政部96年5月18日台內地字第0960080996號核准徵收函、被告96年6月1日府地徵字第0960075801號公告、原告異議書、地評會96年第2次及第3次會議紀錄、系爭3筆土地地價謄本在原處分卷第1至25、41至43頁可稽，堪認為真實。
四、按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價……。（第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。
」；又按平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」
五、本件之爭執在於，系爭地價補償費所依據之當期（96年）土地公告現值，其調查、評定有無違法之處？經查：
㈠按：
⒈土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築
改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」⒉地價調查估計規則第1條規定：「（第1項）本規則依
土地法施行法第40條規定訂定之。（第2項）依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」⒊同規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：
蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。估計實例土地正常單價。劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。估計區段地價。計算宗地單位地價。」⒋同規則第9條規定：「（第1項）第3條第2款所稱影
響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」⒌同規則第18條第1項規定：「（第1項）劃分地價區段
時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。……」⒍同規則第19條規定：「地價區段之界線，應以道路、溝
渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○○路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」⒎同規則第21條規定：「（第1項）估計區段地價之方法
如下：有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。（第2項）估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」⒏同規則第23條規定：「宗地單位地價之計算方法如下：
屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。跨越2個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。……」㈡由以上規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告
土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定應依上開平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他等各項影響因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃分地價區區地價後，提交地評會評議、公告確定。至估計區段地價之方法，在有買賣或收益實例之區段，應以調整至估計基準日之實例土地正常單價之中位數為其區段價；無買賣或收益實例之區段，原則上應選取2個以上使用分區或編定用地相同之區段為基準地價區段，再按影響地價區域因素修正後估計之，必無法選取時，始得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。
㈢本件關於地價區段劃分部分：
查系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰寶山路，其餘則深入道路內側，有新竹縣寶山鄉區地圖附於本院卷第125頁可參（系爭土地為圖示黃筆標示位置）。是以，被告參酌系爭土地坐落位置、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連之臨接寶山路至深度18公尺裡地線範圍內之土地劃為第11
4號一般路線價區段，其餘劃為第76號一般地價區段，並繪製地價區段圖（被告補充答辯書證1），提經95年12月
6日地評會95年第4次會議評定。嗣因評定後現值公告前都市計劃發布實施，且包括原告等被徵收土地權人對徵收補償價額提出異議，被告乃重新檢討並提交地評會96年7月30日96年第2次會議復議，將第114號一般路線價區段部分範圍併入第119號一般路線價區段，並將相毗鄰之第
76、120號地價區段範圍略作調整，致系爭323、326地號土地由原跨屬第76、114號地價區段變更為跨屬第76、
119號地價區段，系爭325-1地號土地由原劃屬第114號地價區段變更為第119號地價區段（原處分卷第13頁以下；訴願卷第32、33、42、43頁），核與前揭平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3、18、19條規定相符，並無違誤。
㈣本件關於區段地價估計部分：
⒈查系爭土地位屬新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，
辦理96年土地現值調查作業之收集調查實例期間（即94年9月1日至95年8月31日，依地價調查估計規則第17條第3項規定，估價基準日指每年9月1日）內未收集調查有買賣實例，此有第76號、第119號之地價區段勘查表在卷可憑。原告所提買賣交易實例（本院卷第85、86頁）因均非在94年9月1日至95年8月31日之調查實例期間發生之交易，自不足採。又科管局出租園區事業之土地租金，係以公告地價為基礎乘以一定之成數後再加計應負擔之公共設施建設費用，並非一般之市場正常交易租金價格，故上開區段屬無買賣實例或收益實例之區段，堪可認定。從而，其區段地價之估計，自應依前揭地價調查估計規則第21條第1項第2款規定辦理，合先敘明。
⒉惟查，第76號地價區段使用分區原為工業區（見本院卷
第189頁），係於95年12月18日都市計劃公告實施生效後，始編定為園區事業專用區（訴願卷第105頁以下）。依卷附被證2之上開區段96年期地價區段勘查表（勘查日期為95年9月1日）及區段地價估價報告表（填寫日期為95年10月18日）所載，查估當時係在第76號地價區段仍為工業區之情況下，以該區段為無買賣或收益實例之區段，選取新竹縣竹東鎮第7號及第6-2號區段為基準地價區段，並予以區域因素修正，據以估計該區區地價，可見上開區段地價之估計係依地價調查估計規則第21條第1項第2款前段規定為之。然被選取為基準地價區段之上開2新竹縣竹東鎮區段之使用分區為農業區，此有上開2區區勘查表在卷可稽，其使用分區與當時尚為工業區之本案第76地價區段之使用分區並不相同，是該基準地價區段之選取，顯與地價調查估計規則第21條第1項第2款前段規定（即此時應選取2個以上「使用分區或編定用地相同」之地價區段為基準地價區段）有所違背。再前述區段地價之查估評定作業係於編定為園區事業專用區之前所為，復議時猶作成「76號地價區區地價維持每平方公尺4,000元」之決議，維持於法有違之區段地價估計作業，因此其土地現值之評定及復議之結果自屬違法。被告雖稱選取竹東鎮區係因考量系爭土地雖為園區事業專用區，但因鄰近之編定用地相同園區土地非屬依地價調查估計規則第21條第1項第1款估計出區區而無法選取，乃依同條項第2款後段規定，以鄰近使用性質類似之地價區區地價修正云云，然○○○區段地價估計作業之時程觀之，被告所言顯係事後之詞，並無可採。
⒊次依前揭土地徵收條例第30條規定，被徵收之土地應按
照徵收當期之公告土地現值補償其地價；同條例施行細則第30條第1項規定：「……所稱徵收當期之公告土地現值，係指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值……」。查系爭土地之徵收公告期間係自96年6月1日起至96年7月1日止（原處分卷第2頁），故應自徵收公告期滿次日（96年7月2日）起算第15日即96年7月16日之96年當期公告土地現值計算其地價補償。而96年期之公告土地現值係以95年9月1日為估計基準日，此參地價調查估計規則第17條規定即明；又第119號地價區段之使用分區原為工業區（見本院卷第189頁），係於95年12月18日都市計畫公告實施生效後始編定為園區事業專用區，亦有相關資料在訴願卷第105頁以下可稽。因此，原告對地價補償提出異議時，依上開規定，被告為查處或地評會為復議時，本應以96年期公告土地現值之查估基準日即95年9月1日之當時狀況，據以查核第119號區段地價之查估及據該查估所計算之96年土地公告現值，其調查、評定及計算是符合前揭土地徵收條例及地價調查估計規則之相關規定，本件卻未見此部分之查核，於法已有未合。
⒋再第119號地價區段變更為園區事業專用區，係發生於
前述之查估基準日之後，本不影響該區段地價之查估及其96年度公告土地現值之評定，被告既稱係因考量96年12月18日都市計畫變更後，已與95年9月1日公告土地現值估價基準日之情況有所不同，而重新檢討，將第11
9號一般路線價區區地價由每平方公尺5,800元，調整為每平方公尺15,000元，並經提交地評會復議通過（嗣後再以計算錯誤為由，更正為每平方公尺10,700元），可見使用分區變更為園區專用區乙節，為被告事後重新檢討第119號區段地價之重要因素。惟依被告就第119地價區段另於96年7月26日重為查估所製作之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析表、區段地價估價報告表所載（見被證2），被告仍係以第119號區段為中小規模工業用地之原使用分區與原使用狀況，據以選取同性質之新竹縣竹東鎮第293、294號同為中小規模工業用地之區段為基準地價區段，予以區域因素修正後，重新估計第119地價區區地價，並未見使用分區變更為園區專用區後之相關審酌，是該重查為之查估是否參酌使用分區變更後之情況而反應一般正常之地價即非無疑。從而，地評會依上開重為之區段地價估計，據以作成土地現值調整為每平方公尺15,000元之復議結果及其後更正為每平方公尺10,700元之決議，均難認屬正確可採。
六、綜上所述，本件因第76號及第119號地價區區地價，其調查、估計程序於法有違，故以該區段地價為基礎而公告之96年土地現值，以及依該公告土地現值所據以計算之徵收補償費即均有違誤，原處分顯非適法，訴願決定未予糾正，亦有未合，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，為有理由，應予准許。
七、本件兩造其餘之陳述，與判決結果不生影響者，不予一一論述，附予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年5月21日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法官王碧芳
法官周玫芳法官程怡怡上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國98年5月25日
書記官張正清