裁判字號：最高行政法院100年判字第396號判決
裁判日期：民國100年03月24日
裁判案由：徵收補償
最高行政法院判決
100年度判字第396號上訴人新竹縣政府代表人 邱鏡淳 訴訟代理人 許美麗 律師被上訴人 許明發 （兼 許明欽 、 許溫玉霞 、 許鴻文 、 許鴻賓 之
被選定當事人）上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國98年5月21日臺北高等行政法院97年度訴字第2761號判決，提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理由
一、行政院國家科學委員會所屬科學工業園區管理局（下稱科管局）為辦理新竹○○○區○區○○○路沿線用地擴建案工程用地，申請徵收包括被上訴人所有坐落新竹縣○○鄉○區段
323、325-1、326地號土地（下稱系爭土地）在內之341筆土地，經內政部核准徵收，並經上訴人公告。被上訴人對地價補償有異議，於公告期間提出異議書，案經上訴人查處並提請新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）民國96年第2次會議復議後，將寶山路後段路線價即第119號○○區段○區段地價調整為每平方公尺新臺幣（下同）15,000元；第76○○○區段○區段地價維持每平方公尺4,000元，地價區段範圍並略作調整。嗣因上開復議之第119號路線○○○區段○區段地價有計算錯誤情事，經地價評議委員會96年第3次會議決議，其區段地價由每平方公尺15,000元更正為每平方公尺10,700元。上訴人乃將上開復議結果以96年9月17日府地徵字第0960122620號函（下稱原處分）通知被上訴人。被上訴人不服，循序提起行政訴訟，經原審判決撤銷訴願決定及原處分，上訴人不服，遂提起本件上訴。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人所有系爭土地自78年12月起即被科管局管制，無法作其他使用，95年12月18日都市計畫公告實施生效，編定使用分區為園區事業專用區，上訴人並據以徵收。惟上訴人就地價區段之劃分，與地價調查估計規則第19條規定未合，且系爭土地使用分區為園區事○○○區○○○○○區段地價估計時，竟選取新竹縣○○鎮○○○區段為基準地價區段，未依都市計畫編定使用分區「園區事業專用區」評定，亦未依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定估計區段地價之方法作業，逕行採同條項第2款計算公告現值，均屬違法等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、上訴人則以：上訴人斟酌地價差異並依土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將區內土地劃設為第58、76、1○○○區段○○○○○區段，○○○區○路○○區○路○○○路、雙園路之鄰接該道路地價顯著較高之土地，於適當範圍劃設第113、119、122號等一般路線價區段，並無違誤。又因都市計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，並未整體開發，且無收集調查有買賣或收益實例，上訴人依地價調查估計規則第21條第1項第2款後段規定，選取與寶山鄉毗鄰且使用性質類似之竹東鎮轄區內依同條項第1款規定○○○區段○○○○○區段為基準地價區段，並予以區域因素修正，以求取第76、119○○○區段○區段地價，其估價作業亦無不當等語，資為抗辯，求為判決駁回被上訴人之訴。
四、原審撤銷訴願決定及原處分，係以：由土地法施行法第40條、地價調查估計規則第1條、第3條、第9條、第18條第1項、第19條、第21條、第23條規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定應依上開平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，估計區段地價後，提交地評會評議、公告確定。至估計區段地價之方法，在有買賣或收益實例之區段，應以調整至估計基準日之實例土地正常單價之中位數為其區段價；無買賣或收益實例之區段，原則上應選取2個以上使用分區或編定用地○○○區段○○○○○區段，再按影響地價區域因素修正後估計之，必無法選取時，始得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。查系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰寶山路，其餘則深入道路內側。是以，上訴人參酌系爭土地相連之臨接寶山路至深度18公尺裡地線範圍內之土地劃為第114號一般路線價區段，其餘劃為第76號一○○○區段○○○○○○區段圖，將第114號一般路線價區段部分範圍併入第119號一般路線價區段，並將相毗鄰之第76、120號地價區段範圍略作調整，致系爭323、326地號土地由原跨屬第76、114號地價區段變更為跨屬第76、119號地價區段，系爭325-1地號土地由原劃屬第114號地價區段變更為第119號地價區段，核與前揭平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3、18、19條規定相符，並無違誤。又查系爭土地位屬新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，辦理96年土地現值調查作業之收集調查實例期間（即94年9月1日至95年8月31日，依地價調查估計規則第17條第3項規定，估價基準日指每年9月1日）內未收集調查有買賣實例。
科管局出租園區事業之土地租金，係以公告地價為基礎乘以一定之成數後再加計應負擔之公共設施建設費用，並非一般之市場正常交易租金價格，故上開區段屬無買賣實例或收益實例之區段，堪可認定。從而，其區段地價之估計，自應依前揭地價調查估計規則第21條第1項第2款規定辦理。惟查，第76號地價區段使用分區原為工業區，係於95年12月18日都市計劃公告實施生效後，始編定為園區事○○○區○○○○區段96年○○○區段○○○○區段地價估價報告表所載，查估當時係在第76號地價區段仍○○○區0000000區段為無買賣或收益實例之區段，選取新竹縣竹東鎮第7號及第6○○○區段○○○○○區段，並予以區域因素修正，據以○○○區段○區段地價，可見上開區段地價之估計係依地價調查估計規則第21條第1項第2款前段規定為之。然被選取為基準地價區段之上開2新竹縣竹東鎮區段之使用分區○○○區0000000區段之選取，顯與地價調查估計應選取2個以上「使用分區或編定用地相同」○○○區段○○○○○區段有所違背。上訴人雖稱選○○○鎮○○○區段係因考量系爭土地雖為園區事業專用區，但因鄰近之編定用地相同園區土地非屬依地價調查估計規則第21條第1項第1款○○○區段○○○區段而無法選取，乃依同條項第2款後段規定，以鄰近使用性質類似○○○區段○區段地價修正云云，並無可採。另查系爭土地之徵收公告期間係自96年6月1日起至96年7月1日止，故應自徵收公告期滿次日（96年7月2日）起算第15日即96年7月16日之96年當期公告土地現值計算其地價補償。
被上訴人對地價補償提出異議時，上訴人為查處或地評會為復議時，本應以96年期公告土地現值之查估基準日即95年9月1日之當時狀況，據以查核第119號區段地價之查估及據該查估所計算之96年土地公告現值，本件卻未見此部分之查核，於法已有未合。再第119號地價區段變更為園區事業專用區，係發生於前述之查估基準日之後，上訴人將第119號一般路○○區段○區段地價由每平方公尺5,800元，調整為每平方公尺15,000元，可見使用分區變更為園區專用區乙節，為上訴人事後重新檢討第119號區段地價之重要因素。惟上訴人就第119號地價區段另於96年7月26日重為查估，仍係以第119號區段為中小規模工業用地之原使用分區與原使用狀況，據以選取同性質之新竹縣竹東鎮第293、294號同為中小規模工業○○○區段○○○○○區段，予以區域因素修正後，重新估計第11○○○區段○區段地價，並未見使用分區變更為園區專用區後之相關審酌，是該重查為之查估是否參酌使用分區變更後之情況而反應一般正常之地價即非無疑等詞，為其判斷之基礎。
五、本院查：按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價……。（第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」；又按平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」另地價調查估計規則第21條規定：「（第1項）估計區段地價之方法如下：有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。（第2項）估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」準此，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值補償其地價，而公告土地現值之查定應依上開平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他等各項影響因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃○○○區段○○○區段地價後，提交地評會評議、公告確定。至估計區段地價之方法，在有買賣或收益○○○區段，應以調整至估計基準日之實例土地正常單價之中位數為其區段價；無買賣或收益實例之區段，原則上應選取2個以上使用分區或編定用地○○○區段○○○○○區段，再按影響地價區域因素修正後估計之，惟如無法選取時，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。經查本件原判決撤銷訴願決定及原處分，認上訴人關於區段地價估計於法有違，無非以：㈠上訴人就第76號地價區段仍為工業區之情況下，以該區段為無買賣或收益實例之區段，選取新竹縣竹東鎮第7號及第6○○○區段○○○○○區段，並予以區域因素修正，據以○○○區段○區段地價。然被選取為基準地價區段之上開2新竹縣竹東鎮區段之使用分區○○○區0000000區段之選取，顯與地價調查估計應選取2個以上「使用分區或編定用地相同」○○○區段○○○○○區段有所違背。㈡上訴人就第119號地價區段為查處或地評會為復議時，未就96年期公告土地現值之查估基準日即95年9月1日之當時狀況據以查核，且第119號地價區段變更為園區事業專用區，係發生於前述之查估基準日之後，上訴人將第119號一般路○○區段○區段地價由每平方公尺5,800元，調整為每平方公尺15,000元，可見使用分區變更，為上訴人事後重新檢討第119號區段地價之重要因素。惟上訴人就第119號地價區段另於96年7月26日重為查估，並未見使用分區變更為園區專用區後之相關審酌為由，固非無見。惟查第76號地價區段範圍土地，其土地使用分區雖變更為園區事業專用區，但於科管局未依徵收程序取得其土地前，原土地所有權人僅得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，該土地使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實施後，即賦予原土地所有權人，而係於科管局於依法取得土地後，始發生實際效益，故徵收前第76○○○區段○區段地價估計，不宜選取已由科管局依法取得之使用分區為園區事○○○區○○○區段，作為基準地價區段。而上訴人於辦理96年公告土地現值作業時，第76號地價區段範圍土地，其使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚未整體開發，且鄰近雖有編定用地相同園區土地，惟非屬依地價調查估計規則第21條第1項第1款○○○區段○○○區段，故而法選取，乃依同條項第2款後段規定，以鄰近使用性質類似之農業用○○○區段○○○○○區段修正估計等情，業據上訴人於原審陳明甚詳，原判決未見查明上訴人所主張是否屬實，即認上訴人為區段地價之認定程序違法，似嫌率斷。再查公告土地現值之查定，乃係依平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制等因素，劃○○○區段○○○○區段地價後，提交地評會評議、公告確定。本件上訴人係依上開規定而定系爭土地之公告土地現值，此有上訴人於原審所提之地價區段勘查表、地評會會議紀錄等附卷可參，原判決認上訴人於查處及復議時，未予查核公告土地現值，尚與卷證資料不符。另上訴人就第119號區段地價為調整，乃係因系爭土地於公告徵收期間，有被徵收土地所有權人對土地徵收補償價額出異議，且提出有94年8月間坐落於系爭土地同區段第482號、443號地號買賣交易實例(見原審卷第85、86頁)，惟因交易日期非在96年公告地價調查期間，故上訴人未能依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定而調整，僅得提議調整地價，此非因第119號地價區段變更為園區事業專用區所致，此攸關原判決認定上訴人於第119號地價區段，據以選取同性質之新竹縣竹東鎮第293、294號同為中小規模工業○○○區段○○○○○區段，予以區域因素修正後，重新估計第119號地價區段之地價，應否審酌使用分區變更為園區專用區後之因素，此未見原審予以查明，自宜於本件發回原審審理時再予究明，以臻翔實。綜上所述，本件原審所為事實認定尚未明確，本院尚無從為法律之判斷，上訴意旨指摘原判決違誤，求為廢棄，非無理由，應由本院將原判決予以廢棄，並發回原審，由原審重為調查認定事實後，另為適法之裁判。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中華民國100年3月24日
最高行政法院第一庭
審判長法官鍾耀光
法官吳東都法官黃淑玲法官鄭小康法官林樹埔以上正本證明與原本無異中華民國100年3月24日
書記官黃淑櫻