高雄簡易庭99年度雄簡字第2267號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度雄簡字第2267號
原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年10月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號4樓405室之房
屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實
一、原告主張：被告自民國97年3月16日起向原告承租門牌號碼
高雄市○○區○○○街○○○號4樓405室之房屋（下稱系爭
房屋），約定租賃期限自97年3月17起至98年3月17日止，
，租金為每月新臺幣（下同）5,000元，押金10,000元，租
賃契約已到期，被告自民國99年4月16日迄今房租均未繳納
，且自99年2月起至今有4個月電費未繳，經原告催繳但未
給付，同年5月24日、30日原告當面告知被告請其搬離，並
於同年7月20日寄發存證信函終止租約，然被告均未搬離，
爰依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原
告等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭租約於98年3月17日到期後，雙方未簽立租
約，被告繼續承租至今，系爭契約為不定期租約之性質。房
租及電費一向係由原告前來收取及送交，然99年4月起原告
即未向被告收取租金並送交電單，且迄今未收到原告任何催
繳租金之存證信函通知。被告於99年5月24日遇見原告欲繳
租金，當場經原告拒收，要求被告搬家，經兩造協商，原告
同意被告居住至99年6月30日即予搬遷。不料原告毀諾違約
，於同年月25日左右，擅將系爭房屋之門鎖更換，使被告無
法進入居住，且造成被告置放系爭房屋之現金50,000元不見
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造所簽訂之系爭租約租期為自97年3月17日起至98年3
月17日止，租金為每月5,000元，押金10,000元，租期屆
滿後被告繼續使用系爭房屋，並繳納租金至99年4月16日
止。
（二）原告曾於99年7月20日寄發善化郵局第105號存證信函被
告終止租約，經被告於同年月28日收受之。
（三）被告迄至本案言詞辯論終結時止，尚未返還系爭房屋。
四、本院之判斷：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三承租人積欠
租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第
451條，土地法第100條第3款定有明文。又不定期之房
屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時
，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋
。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍
依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人
，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者
，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出
租人有收回房屋請求權存在，最高法院42年台上第1186號
判例意旨可資參照。
（二）經查：
1、本件兩造間原定租賃期限即98年3月17日期限屆滿後，係
視為以不定期限繼續契約，已如前述。而原告主張伊屢催
被告繳納租金未獲置理，故以存證信函向被告終止租約，
然為被告所否認，辯以：伊未接過原告任何催租通知云云
。原告對於業定相當期間催告被告給付租金之事實，未能
提出證據證明，是其雖於99年7月20日寄發善化郵局第10
5號存證信函對被告為終止租約之意思表示，與法未合，
自不生效力。然觀之該存證信函所載：「台端…租金自民
國99年4月16日止至今已超過2個月租金未繳納及自民國
99年2月起至今已有4個月的電費未繳，故希望您盡速遷
移本大樓…」等內容，堪認上開存證信函應包含催繳租金
之意思表示，惟被告迄至本院99年10月14日言詞辯論終結
時，仍以其有「原告把系爭房屋門鎖換掉造成伊之損失」
為由，拒絕搬遷，且亦未給付租金，故自被告收受催告通
知之99年7月28日起至上開本院言詞辯論終結之日止，期
間經過約2個半月，基於誠實信用原則，應認原告催告被
告給付租金之期限已屬相當。（最高法院90年台上字第12
31號判例參照）
2、又原告另於起訴狀中主張：被告欠繳租金已逾2個月，故
希望被告盡速遷離系爭房屋等語，堪認原告乃以起訴狀為
其終止租約之意思表示，且被告已於99年10月7日收受該
書狀乙情，亦有卷附送達證書可據（見本院卷第21頁），
是被告自99年4月起至99年10月，其積欠租金扣除押租金
10,000元後，早已逾2個月之租額，故原告於起訴狀中所
為之終止租約，自屬合法有據。況被告自承曾與原告達成
協議居住至99年6月30日即予搬遷，亦可認系爭租約經兩
造合意終止，至被告雖以：原告擅自換鎖造成伊之損失，
故拒絕搬遷等語為辯，然未舉證以實其說，且被告抗辯縱
然屬實，此亦不得作為拒絕返還系爭房屋之理由，是應認
被告所辯無足採信。
五、綜上，系爭租約業已終止，原告依租賃物返還請求權，請求
被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
六、本件事證已經明確，兩造其餘陳述及所提證據，或於判決結
果無影響，或於本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌論述必要
，併此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假
執行。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中華民國99年10月28日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官李宜璇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月28日
書記官廖佳玲