裁判字號：臺灣宜蘭地方法院94年訴字第93號民事判決
裁判日期：民國96年10月22日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣宜蘭地方法院民事判決94年度訴字第93號原告丙○○被告己○○
戊○○乙○○○
號辛○○
樓辰○○○卯○○○庚○○上列七人共同訴訟代理人甲○○住宜蘭縣被告癸○○○住宜蘭縣被告
寅○○○住台北縣樹林市○○街○段○○○巷○號兼上一人訴訟代理人丁○○住台北縣板橋市○○○街26之2被告壬○○住台南縣兼上一人訴訟代理人丑○○住宜蘭縣
住宜蘭縣被告子○○原名 陳麗雪 當事人間拆屋還地等事件，本院於96年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹萬伍仟元及自民國九十六年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第5款定有明文。本件原告原起訴僅以丑○○、己○○2人為被告，聲明請求判決：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段7之1地號土地上，如附圖所示面積85.10平方公尺之地上物即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號建物（以下稱系爭房屋）拆除，將上開土地交還原告，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至交還土地止，按年給付原告連帶給付原告新台幣（下同）4,000元；（二）被告應連帶給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
嗣因查得未為保存登記之系爭房屋係已故 陳阿新 及 陳明福 所興建，而陳阿新及陳明福之繼承人除原起訴之被告丑○○及己○○外，尚有癸○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、子○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○等人，而原告於本件之請求對上開陳阿新、陳明福之繼承必須合一確定，乃追加癸○○○等11人為被告，並減縮金錢請求部分之聲明，而將聲明變更為：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段7之1地號土地上，如附圖所示面積85.10平方公尺之地上物拆除，將上開土地交還原告，並自起訴狀繕本及96年9月26日追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日起至交還土地止，按年給付原告4,000元；（二）被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本及96年9月26日追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保，請准予宣告假執行。依前揭規定，其所為訴之追加及聲明之減縮，於法並無未合，應予准許，先此敘明。
二、被告子○○、丁○○、寅○○○經合法通知，其中被告子○○未於言詞辯論期日到場，被告丁○○、寅○○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段7之1地號土地，面積128平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）為原告所有，前由被告等之祖先承租並建有面積85.10平方公尺之系爭房屋，嗣後由被告等繼承，為不定期租賃關係，依據被告等隔鄰即訴外人 歐阿成 向原告承租土地之租金額之計算方式及給付租金之時間，被告等應於每年3月底以前給付每年租金4,000元，惟被告等自十餘年起即未給付租金，前經原告於91年8月5日以宜蘭二支郵局第335號存證信函向被告催討租金，被告等迄今仍拒付，原告乃於94年3月2日以宜蘭五支郵局第21號存證信函向被告為終止租約之意思表示，另為使法律關係更為明確，再以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約關係意思表示之通知。兩造間就系爭土地之租賃關係既已終止，被告等所有之系爭建物占有系爭土地即屬無權占有，爰依民法第767條規定請求被告等拆除系爭房屋，將土地返還，另於被告等於系爭租賃契約終止後，拆屋返還系爭土地前，無權占有系爭土地，已共同不法侵害原告之所有權，亦使原告受有相當於租金之損害，爰依侵權行為之法律關係，請求被告等按年賠償相當於租金之損害，再者，被告自89年3月31日起迄94年3月31日止，共積欠5年租金計20,000元，亦併依租賃契約，請求被告給付上開租金。為此聲明：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段7之1地號土地上，如附圖所示面積85.10平方公尺之地上物拆除，將上開土地交還原告，並自起訴狀繕本及96年9月26日追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日起至交還土地止，按年給付原告4,000元；（二）被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本及96年9月26日追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告等答辯意旨略以：
(一)被告癸○○○、丑○○、壬○○辯稱：系爭房屋是在被告等之被繼承人陳阿新、陳明福在世時曾翻修，兩房共有，權利各2分之1，系爭租金之計算方式係以房屋之間數計算，1間1年是1,000元，伊等部分是1間半，故年租金是1,500元，原告之前妻及再娶的配偶均曾向被告收過租金，租金之給付沒有約定固定之給付日期，惟原告的太太都是農曆的過年時來收租金，租金已繳付至95年農曆年等語，並聲明請求判決駁回原告之訴。
(二)被告丁○○、寅○○○僅聲明請求判決駁回原告之訴。
(三)被告己○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○則以：就系爭房屋占用原告所有系爭土地部分，被告等之權利範圍是1間半，年租金1間1年是1,000元，故之前被告等給付之租金是1,500元，被告等同意返還原告，且於91年間被告己○○即曾以存證信函向原告表示占用之部分不再使用，故原告不得再向被告等請求給付租金等語置辯，並聲明請求判決駁回原告之訴。
(四)被告子○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：原告主張系爭土地為其所有，前由被告等之祖先承租並建有面積85.10平方公尺之系爭房屋，嗣後由被告等繼承，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，惟被告等自十餘年起即未給付租金，前經原告以存證信函向被告催告限期給付租金，被告等拒未給付付，原告向被告為終止租約之意思表示，為此起訴請求被告拆屋還地、給付相當於租金之損害金及給付起訴前5年內所積欠租金等，被告等除被告子○○未為任何聲明或陳述外，其餘被告則以前揭情辭置辯，則本件應審酌之爭點厥為：（一)原告請求被告等給付起訴前5年內之租金20,000元是否有理由？(二)原告主張終止系爭租賃契約是否合法？原告請求被告等給付相當於租金之損害金是否有理由？茲分論如下：
(一)原告請求被告等給付起訴前5年內之租金20,000元是否有理由？
1、原告主張系爭土地為其所有，被告等之祖先所興建之系爭房屋，占有使用系爭土地85.10平方公尺，系爭房屋嗣後由被告等繼承，兩造間就該房屋基地有不定期租賃關係等節，業據提出土地登記簿謄本、宜蘭地政事務所複丈成果圖（影本）等為證，且為到庭被告所不爭執，堪認屬實。惟其主張依據被告等隔鄰即訴外人歐阿成向原告承租土地之租金額之計算方式及給付租金之時間，被告等應於每年3月底以前給付每年租金4,000元等情，則為到庭被告否認，其中被告被告癸○○○、丑○○、壬○○辯稱，系爭房屋是在被告等之被繼承人陳阿新在世時曾翻修，與陳明福之繼承人兩房共有，權利各2分之1，系爭租金之計算方式係以房屋之間數計算，1間1年是1,000元，伊等部分是1間半，故年租金是1,500元，而上開被告同屬陳阿新繼承人之被告丁○○及寅○○○亦未為相異之陳述，且核與陳明福之繼承人即被告己○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○等所辯，就系爭房屋占用原告所有系爭土地部分，被告等之權利範圍是1間半，年租金1間1年是1,000元，故之前被告等給付之租金是1,500元等語，尚屬相符，至原告雖主張其係以與被告所有系爭房屋隔鄰即訴外人歐阿成向原告承租土地之租金額之計算方式計算原告應給付之租金，惟基於租賃契約之相對性，原告與訴外人歐阿成間之租賃契約內容並無法拘束本件被告，是原告主張依其與歐阿成間之租賃契約所約定之租金計算方式為本件租金計算之依據，自無可採，此外，原告復未能舉證證明兩造間有年租金為4,000元之約定，則本件之租金額應以被告自認之年租金額3,000元為可採。
2、至原告請求被告等給付起訴前89年3月31日起迄94年3月31日止計5年之租金部分，被告癸○○○、丑○○、壬○○辯稱其等已繳付租金至95年農曆年，且於95年農曆過年後，原告的配偶曾至被告家中收取含樓房部分土地租金計2,500元，當時有 李信德 、 歐雪娥 二人適在被告家中與被告癸○○○聊天，故有目睹該過程云云，並聲請訊問證人李信德、歐雪娥，其中證人李信德證稱：（法官問：對於被告是否有給付租金之情形，是否知道？）在去年農曆年後，在癸○○○濱海路家裡，當時歐雪娥也在場，大家在那裡泡茶，有一個女人來跟癸○○○收錢，我有問他那是什麼錢，癸○○○說那是租金，是包括前面的房屋，還有後面的樓房，金額是2,500元，當時歐雪娥有聽到說是租金，不是欠別人的錢。除了那一次看到外，其他有關租金的情形我都不知道等語（見卷二第89頁），核與上開被告前揭所辯95年度繳租之情形雖尚屬相符，惟證人歐雪娥則證稱：（法官問：對被告有無給付租金之情形，是否知道？）我常到被告癸○○○家聊天，有一天我到她家，原告之前的太太有去她家，我有問癸○○○她找她要做什麼，癸○○○說是租金，我有看到千元大鈔2張，其他我沒有注意看到，時間我也已經忘了，當時只有我與癸○○○在她家聊天。至於其他有關租金的給付情形我就不清楚了等語（見卷二第90頁），其所證述之內容關於給付之租金數額及當時之在場人，顯與上開被告及證人李信德所述之內容歧異，則上開證人所為證言，既有上開歧異之瑕疵，自難據為上開被告有利之證據，此外，上開被告癸○○○等
3人就其所辯其等租金已繳至95年度，並未積欠租金乙節，並未舉證以實其說，自無可採。另被告被告己○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○等雖辯稱其等願就占有之部分返還，原告自不得再向被告請求給付租金等語，惟按各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部；又公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。民法第827條第2項、第828條規定甚明。查，系爭房屋乃係已故陳阿新及陳明福之兩房繼承人即被告等共同繼承而共有乙節，為被告丑○○所自認，且為其他到庭之被告所不爭執（見卷一第219頁），則兩房繼承人即被告等就系爭房屋為公同共有，依民法第827條第2項之規定，各公同共有人即各被告之權利及於系爭房屋之全部，上開被告己○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○等僅為系爭房屋之部分公同共有人，縱其等就系爭房屋有特定分管之範圍，其等所為願將占有部分返還之意思表示，在未得其他公同共有人之同意前，依法即非有效，又參以系爭房屋確仍坐落於原告所有之系爭土地上乙節，業經本院履勘現場查明屬實，此有勘驗筆錄附卷可稽（見卷一第172頁），此外，上開被告己○○等7人復未能舉證證明就其等按年應負擔之租金1500元均已如期繳付，則其等抗辯告原告不得再向其等請求租金乙節，自亦無可取。
3、綜上，原告請求被告等給付起訴前5年之租金15,000元（計算方法：3,000×5＝15,000）及自起訴狀繕本及自追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日即96年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，逾此範圍之請求為無理由。
(二)原告主張終止系爭租賃契約是否合法？原告請求被告等給付相當於租金之損害金是否有理由？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第440條、第229條第2項前段規定甚明。而系爭租賃契約關於租金之給付並無確定期限乙節，為原告所自承（見卷2第88頁），則被告等關於租金之給付，依民法第229條第2項規定，應於受原告催告履行後，始發生遲延責任，故原告應於催告被告等支付租金後，被告等未履行，發生遲延給付之情形，再定相當期限，催告被告等支付租金，如被告等未依限支付，原告於此時行使契約終止權始符合民法第
440條之規定，而可生合法終止租約之效力。又按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。最高法院亦著有48年台上字第1382號判例意旨可資參照。查本件原告以被告等自十餘年前起即未給付租金為由，經其以存證信函定期催告後，仍未依限繳納租金為由，主張終止系爭租約，並提出對被告丑○○及己○○所發之91年8月5日宜蘭二支郵局第335號及94年3月2日宜蘭五支郵局第21號存證信函等件（見卷1第7至8頁及第10至11頁）為證，而該等存證信函之內容固均有定期催告上開二被告支付租金之意思表示，惟依該等存證信函收件人欄之記載可知，原告僅對被告丑○○、己○○為支付租金之催告，並未向系爭租賃契約之全體承租人為催告，則依前揭判例意旨，原告僅對被告丑○○、己○○2人所為支付租金之催告，對於未受催告之其餘承租人即被告癸○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、子○○、戊○○、乙○○○、辛○○、辰○○○、卯○○○、庚○○等人並不發生催告之效力，準此，原告主張終止系爭租賃契約，核與上開民法第440條第1項之規定，尚有未合，自不生合法終止之效力。是其主張系爭租賃關係已因其終止而消滅，爰依民法第767條規定請求被告將系爭土地上之系爭房屋拆除，將土地返還，為無理由。
2、系爭租賃契約並經原告合法終止，已如前述，則被告等所有之系爭房屋依兩造間不定期之租賃關係占有原告所有之系爭土地，並非無權占有，自無侵害原告所有權之情事，原告起訴主張被告無合法權源仍繼續占有系爭土地，而本於侵權行為之法律關係，請求被告賠償相當於租金之損害，亦屬無理由。
四、綜上所述，原告未對系爭租約之全體承租人為支付租金之催告，對未受催告之被告不生催告之效力，故系爭租約未經合法終止，則被告等所有之系爭房屋占有系爭土地並非無權占有，原告本於所有物返還請求權及侵權行為損害賠償請求權聲明請求判決被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段7之1地號土地上，如附圖所示面積85.10平方公尺之地上物拆除，將上開土地交還原告，並自起訴狀繕本及96年9月26日追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日起至交還土地止，按年給付原告4,000元，均為無理由，應予駁回；至於原告本於租賃契約，請求被告給付起訴前所積欠5年之租金部部分，於其請求被告給付15,000元及自起訴狀繕本及自追加被告言詞辯論筆錄最後送達被告之翌日即96年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回之。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款判決如主文。
中華民國96年10月22日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官楊麗秋正本與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)。中華民國96年10月23日
書記官廖文章