臺灣雲林地方法院民事判決 103年度六簡字第80號
原 告 葉穎翰
訴訟代理人 謝宜君
被 告 李秋英
訴訟代理人 李春標
被 告 亞東 不動產有限公司
法定代理人 謝奉陵
被 告 翁詒雅
上二人共同
訴訟代理人 吳文華
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103年5月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告承購被告李秋英所有之建物(門牌：雲林縣斗六市○○
路○○號5樓，下稱系爭房屋)，買賣契約簽訂前，由被告亞
東不動產有限公司(下稱亞東公司)業務人員帶看，房仲業
務人員被告翁詒雅向原告介紹公寓有附地下室停車位(下稱
系爭車位)，該建築物使用人 周金蓮 (被告李秋英的婆婆)
，亦明確表示該建物銷售含編號B1系爭車位，且均為其使用
無誤，大樓其他住戶亦知悉此事。
㈡、簽訂買賣契約書時，因系爭房屋登記簿謄本無車位記載，且
當時亦無管理委員會或管理公司可查詢，原告請求被告李秋
英出示系爭車位所有權有關證明文件，其與前述使用人均稱
，該棟大樓均無車位所有權證明文件，但可開具「車位使用
證明」供原告憑據。惟產權移轉交屋後，又改稱本移轉建物
並無使用該車位權利，再參該棟大樓近期委託管理公司公告
所示，本建物並無車位。被告李秋英顯然於交易之初即知無
附系爭車位，乘原告無從查證之際，誆騙原告，為此，爰依
民法第245條之1第1款及同法第354條規定，請求損害賠
償。
㈢、又買賣契約簽訂當日，被告亞東公司出示房屋現況說明書給
原告看，因時間匆促，且原告信賴被告亞東公司專業誠信，
故當其出示被告李秋英開立之車位使用證明時，即接受被告
亞東公司之說詞，致原告基於此不實資訊與被告李秋英簽訂
買賣契約。在此之前被告被告亞東公司並無出示任何系爭房
屋現況證明書，且有在買方議價委託書上載明該房屋有附系
爭車位，故本件均為被告亞東公司及從業人員之疏失。請求
依法判決。並聲明：⒈被告 李英秋英 與另兩被告亞東不動產
有限公司及被告亞東不動產有限公司從業人員翁詒雅連帶賠
償原告新臺幣(下同)35萬元整。⒉願供擔保，請准宣告假
執行。⒊訴訟費用由被告連帶負擔。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、被告翁詒雅在帶原告實地參觀系爭房屋時，特別強調有附停
車位，還親自帶原告至同棟之地下室參觀。當原告交屋後發
現該公寓未附車位時，於102年10月16日詢問被告亞東公司
，被告翁詒雅於此時仍強調有附停車位。且被告亞東公司負
責人謝奉陵亦提及有附，再者原告多次於購買前強調購買該
屋須附停車位。故被告答辯背離事實，被告亞東公司自始就
不了解該房屋究竟有無包含車位，又或者僅係提升交易意願
之手法。
㈡、依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀
人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。故不論被告亞
東公司及被告翁詒雅對系爭車位狀況是否清楚，或是故意隱
瞞無車位之事實，致原告受有金錢損害，皆應負連帶責任。
三、被告抗辯意旨：
㈠、被告李秋英部分：原告主張依民法第245條之1規定請求賠
償，惟本條適用前提須契約未成立。然本件原告與被告李秋
英間已於102年8月19日簽立不動產買賣契約書，原告已完
成驗收，被告李秋英亦已依約履行，原告依此規定請求即於
法無據。退萬步言，被告李秋英亦無原告所指「就訂約有重
要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者
」，蓋被告李秋英於締約時均已明確向原告表達系爭車位之
狀況，買賣契約標的並未包含該車位等情，有詳細說明。又
原告按民法第354條之規定，要求被告李秋英負責，惟本件
原告與被告李秋英成立買賣不動產契約時，買賣契約既未包
含停車位，原告亦知悉此事，則原告以此主張即無理由。並
聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不
利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告亞東公司、翁詒雅部分：在成立買賣契約時，被告李秋
英即明確表示，該建物無系爭車位所有權，因建物大樓無管
理委員會，故使用停車位僅係住戶間默契，故得長期使用，
屬使用之關係，非所有權關係，此事實有告知原告，惟原告
擔心使用權益，經與被告亞東公司之業務經理吳文華磋商後
，原告請求被告李秋英開立「車位使用證明」茲以證明，同
時於「不動產現況說明書」第21項之「是否有停車位分管協
議書或圖說」欄位中勾選「口頭約定」，另被告亞東公司亦
有依不動產經紀條例規定，請原告在說明書上簽章以表知悉
。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠、本件原告經由被告亞東公司及其從業人員，即被告翁詒雅仲
介，向被告李秋英購買系爭房屋，面積69.04平方公尺，附
屬建物面積11.58平方公尺，售價為2,300,000元，並得使
用系爭車位之事實，有原告提出之存證信函、車位使用證明
書、不動產買賣契約書暨附件不動產標的物現況說明書、土
地登記第二類謄本、買賣議價委託書等可證，被告對原告提
出上開之證據及此部分事實均不爭執，堪信屬實。據此，本
件爭點為：⒈原告購買被告李秋英之房屋時，是否即有包含
系爭車位所有權在內。⒉原告主張損害賠償有無理由。以下
分述之。
㈡、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373
條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少
之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質。且因可歸責於債務人
之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給
付不能之規定行使其權利。民法第349條、第354條第1、
2項及第227條第1項分別定有明文。本件原告主張購買被
告李秋英所有之系爭房屋時，係由被告亞東公司從業人員，
即被告翁詒雅帶領原告至現場參觀，且有告知附帶實際車位
，然此為被告李秋英、亞東公司、翁詒雅等所否認，自應由
原告舉證證明之。惟查，按兩造簽訂之不動產買賣契約書，
上載買賣標的物僅有土地、建物，且綜觀契約整體，均未標
明有包含車位，又按該契約附件不動產標的物現況說明書第
21項所載，關於車位部分，係以口頭約定方式處理(見本院
調解卷第34頁至第37頁)，未有約定車位所有權部分，僅由
被告李秋英提出車位使用證明書，顯係要證明系爭車位使用
權源來自被告李秋英，以杜絕將來使用上之爭議自明(見本
院調解卷第44頁)，故此車位使用證明書之用途，在於確認
住戶間默契使用地下室停車位之位置，而李秋英向來係使用
地下室1號之停車位，由被告李秋英提出證明，倘將來與其
他住戶發生爭執時而有所本，被告等辯稱係應原告之要求而
提出，應可採信。此從原告提出之「不動產現況說明書」第
21項之「是否有停車位分管協議書或圖說」現況欄位中『
是』、『否』之兩個選項均予勾選，並在『是』選項下勾選
「口頭約定」，復由被告李秋英簽名之情，可見該說明書原
勾選『否』，然因原告要求，方由被告李秋英提出該車位使
用證明書，但因說明書內容已有變更，故於『是』選項下勾
選「口頭約定」，即住戶間停車位使用特定位置，彼此間有
默契，係『口頭約定』，再由被告李秋英簽名證明之，可證
並非原告所稱，被告等趁原告無從查證之際加以誆騙，否則
一開始即應勾選『是』，即可達到暪騙原告之目的，何以有
『是』跟『否』之矛盾選項同時存在之情形，是原告主張被
告等故意隱瞞無實際車位之事實，致原告受有金錢損害，應
屬無據。
㈢、次查，依內政部不動產交易實價登錄查詢資料所示，與系爭
房屋同棟而不同樓層，面積相近之他戶房屋，其登錄之交易
價格依序為2,680,000元、2,500,000元，且均無含車位出
售(見本院卷第66頁)，參以原告於本院審理時稱其與被告
李秋英訂立不動產契約書時，並未約定車位部分價金(見本
院卷第33頁)，故依原告所陳，系爭房屋之售價理應包括停
車位之價值在內，則系爭房屋之售價，衡情應高於上開二屋
之售價或相當接近才合理（原告主張車位價值為35萬元），
實則不然。既然兩造簽訂買賣不動產契約當時，未有讓售系
爭車位所有權事實（係車位使用證明），被告李秋英僅係證
明其向來即使用該B1停車位，故建物移轉所有權時，該車位
使用關係，亦隨同移轉於買受人，而非實體停車位之轉讓，
要已灼然明甚。且對照系爭房屋周邊之實際售價，原告購屋
價230萬元，顯未含車位價值，係符合相同層級房屋之通常
行情，被告李秋英並非佯稱系爭房屋附有停車位，因而提高
售價，致原告誤以為真，而以高於市價之顯不相當價格購買
之，故原告自亦無實質損害可言。基上，可知被告李秋英並
未隱暪無實體停車位之事實，卻主動提出車位使用證明，藉
以達到騙取原告購買系爭房屋之情事，爰此，系爭房屋之買
賣，即無買賣標的物滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵可言，原告以物瑕疵
擔保之法律關係，對被告李秋英行使損害賠償請求權，要屬
無理由。
㈣、另原告提出其與被告亞東公司、翁詒雅交談錄音譯文，證明
地下1樓B1停車位，亦在系爭房屋買賣內，屬應交付之物，
觀該譯文於03:08時，翁詒雅雖有：「她託我們賣的時候是
說她有附車位」之陳述，然細繹該車位使用證明，內載「…
係『使用』該建物座落大樓地下一樓1號車位無誤，於本建
物移轉時，該『使用關係』亦隨同移轉」等文句，其譖詞用
字，相當謹慎，惟恐被誤解，故文義上表明『使用』，而非
『所有』、『使用關係，亦隨同移轉』，而非『停車位，亦
隨同移轉』，則被告翁詒雅所謂「附有車位」之意思，承前
所述，僅係表明使用權之問題，而未涉及所有權，被告亞東
公司之從業人員翁詒雅，僅係借用一般通俗用語『附有車位
』之方便說法而已，原告主張買賣標的物包含實體停車位之
交付云云，恐有誤解。
五、綜上所述，原告依民法第354條規定主張被告李秋英應負物
之瑕疵擔保責任，然兩造約定者，僅係系爭停車位使用權，
且原告購得系爭房屋之價位，並未包含車位之價值。據此，
原告依物之瑕疵擔保責任，請求被告李秋英負損害賠償責任
，及依不動產經紀管理條例第26條第2項規定，主張經紀人
員執行仲介或代銷業務故意或過失，致交易當事人即原告受
有損害，因而請求被告亞東公司、翁詒雅等連帶給付原告35
萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行
之聲請，亦失其附麗，且因本件係適用簡易程序，於原告勝
訴時，應依職權宣告假執行，故原告假執行之聲請，僅係促
請法院注意，本院不另為駁回之宣告，附此敘明。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決結果無影響，爰不一一審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年5月29日
斗六簡易庭
法官陳定國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國103年5月29日
書記官李懿庭