裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第378號民事判決
裁判日期：民國93年12月14日
裁判案由：返還土地
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度重訴字第三七八號
原告甲○○
丙○○乙○○戊○○右四人共同訴訟代理人 傅文民 律師被告丁○○○○○○訴訟代理人 莊秀銘 律師
甘義平 律師 蕭俊龍 律師右當事人間返還土地事件，本院於民國九十三年十一月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台新店市○○段第八九、一六六、一六七地號土地上如附圖Ｂ、Ｃ、Ｆ所示花房，如附圖Ｄ所示工作室，如附圖Ｅ、Ｋ所示鐵皮屋，如附圖Ｇ所示羊舍，如附圖Ｈ所示水池，如附圖Ｉ、Ｊ、Ｌ所示溫室拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣貳佰貳拾壹萬捌仟捌佰參拾貳元，及自民國九十三年八月十九日起至將上開土地返還之日止，按月給付原告新台幣拾捌萬肆仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參仟參佰玖拾參萬參仟元、本判決第二項於原告以新台幣玖拾貳萬肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台新店市○○段第八九、一六六、一六七地號土地上如附圖Ｂ、Ｃ、Ｆ所示花房，如附圖Ｄ所示工，如附圖Ｅ、Ｋ所示鐵皮屋，如附圖Ｇ所示羊舍，如附圖Ｈ所示水池，如附圖Ｉ、Ｊ、Ｌ所示溫室拆除並將上開土地返還原告。
二、被告應給付原告新台幣（下同）二百二十一萬八千八百三十二元，及自民國九十三年八月十九日起至將上開土地返還原告之日止，按月給付原告八十四萬八千三百三十三元。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於九十二年九月一日，經由本院民事執行處九十年度執字第二一九六九號清償債務強制執行事件，得標買受坐落台北縣新店市○○段八九、一六六、一六七地號土地（下稱系爭土地），並經繳足全部價金後，於九十二年九月十九日領得本院不動產權利移轉證書。詎被告長期占用系爭土地，種植花木以經營「長榮園藝」，致原告無法取得土地，無法行所有權權利，為此依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權規定，請求被告拆除如附圖所之地上物，並將系爭土地返還原告受領。
二、又被告自九年九月十九日起拒絕搬遷，使原告無法使用土地，而被告確在土地上繼續種花，使原告受有相當於租金之財產上損害。經審酌系爭土地之公告現值為每平方公尺二萬六千元，遭被告占用之土地面積達八千五百三十三點九七平方公尺等情，並參照土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定意旨，自九十二年九月十九日至九十三年八月十八日止，共損失九百三十三萬一千六百六十五元，並請求被告自九十三年八月十九日起至土地返還原告之日止，按月給付八十四萬八千三百三十三元為賠償金。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，民事訴訟法第七十七條之一第二項定有明文，系爭土地於九十一年三月六日，經鑑定人亞東不動產鑑定有限公司鑑定結果，價格為一億零一百四十五萬三千元、六千九百零九萬三千元、一千零十六萬二千元，嗣經法院於九十二年三月四日核定各以一億一千一百五十九萬元、七千五百九十九萬元、一千一百一十七萬元為底價首次拍賣未果，復經法院於九十二年四月三日核定各以八千九百二十八萬元、六千零八十萬元、八百九十四萬元為底價第二次拍賣未果，再經法院於九十二年五月二十六日核定各以七千一百四十三萬元、四千八百六十四萬元、七百十六萬元為底價第三次拍賣未果，最後經法院於九十二年八月七日核定各以五千七百十五萬萬元、二十八百九十二萬元、五百七十三萬元為底價進行特別拍賣，終由原告於九十二年九月一日以底價得標買受等情，可知系爭土地於起訴時之交易價額，確各為五千七百十五萬元、三千八百九十二萬元、五百七十三萬元。據此原告主張本件訴訟標的價額為一億零一百八十萬元，於法有據，被告空言辯稱應以公告現值計算本件訴訟標的價額云云，毫無可採。
（二）第三人 林嘉 政與被告間未曾就系爭土地訂立任何契約，業據證人 林嘉政 到場證述之，被告以林嘉政「要求被告耕作系爭上地，並以免徵之地價稅抵付系爭上地之租金」等語置辯，即不足採。況被告自認「系爭上地係原所有權人林嘉政於七十六年九月一日起貸與被告使用迄今」，復辯稱系爭土地之承租人云云，實屬臨訟杜撰之詞。
參、證據：提出本院不動產權利移轉證書影本、收據與現場照片、系爭土地登記謄本等件為證，並聲請本院囑託台北縣新店市地政事務所複丈系爭土地。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告以系爭土地拍賣價資作為計算訴訟費用之標準，但拍賣價金因受點交或不點交並其他因素之影響，與市價顯有差距，系爭土地之實際價值應以公告現值為據，原告之起訴有兩個訴訟標的訴訟費用應計算，合併繳納，原告竟僅以得標土地金額計算訴訟費用即有未合。
二、被告原從事汽車業務工作，經朋友介紹，認識本件系爭土地之前地主林嘉政，雙方於七十六年九月一日達成協議，被告支付三十萬元予林嘉，被使用系爭土地至變更農業用地為止，被告簽發支票面額十萬元、七萬元、七萬元、六萬元支票四紙，共計三十萬元給付予林嘉政，足見被告於系爭土地有租賃權存在。又被告每年花費上百萬元，在土地上種植作，保持耕作之狀態，並向里長申請耕作證明，持向稅捐處請會勘，使其成為農地而得稅，故客觀而言，雙方均負有履行契約之義務，該契性質已非一般單務之使用借貸契約，反而接近於雙務有償之租賃契約。再者，被告在系爭土地開墾，保有土地有耕作之狀態，林嘉政因此每年節省九十多萬元地價稅，該節省之稅金亦可作為租金之支付。
三、按強制執行法上之拍賣應解為買賣之一，即以拍定人為買受人，而拍賣機關代替債權人立於出賣人地位，最高法院八十五年台抗字第一九八號判決可資參照。本件原告向法院標得系爭土地前非僅明知土地經被告合法佔有使用，拍賣公告亦載明「拍定後不點交」，且其依法應繼受出賣人（原所有權人）與第三人（即被告）間就系爭土地之權利義務關係（使用借貸及買賣不破租賃原則），竟為圖暴利而以低價得標後，遽提起本訴，自難謂合。被告使用系爭土地有合法正當權源，且依約為之，無違約情事，被告畢生心血盡用於斯，原告起訴有違誠信。
四、雙方成立之契約，依其真意解釋係屬民法租賃契，非使用借貸契，則按民四百二十五條買賣不破租賃規定，既使原告因拍賣之方式取得系爭土地，前地主間之契約，對於原告言仍繼續存在，因此原告應遵守林嘉政七十六年九月一日所定農地租賃契，因該契約未定有期限，應屬於不定期耕地租賃契約。
七、原告起訴請求收回耕地，然並不符合民法第四百五十九條、第四百五十八條、土地法第一百十四條規定，因此原告起訴請求被告返還耕地，實無理由。縱法院認原告終止租約係屬有理，則依照農地使用契約第七條約定，原告亦應給予補償費，今未見原告提出任何補償，故被告主張依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。
參、證據：提出農地使用借貸契約書影本、支票影本四張等件為證，並聲請本院函調財政部台灣省國稅局自七十六年起迄今之歷年地價稅資料。
理由
一、本件被告辯稱原告請求被告返還土地並賠償損害，該土地係強制拍賣所得，未將點交情形考量，故不得以拍賣價金為訴訟標價額，又其損害部分未計算裁判費等情。然依民事訴訟法第七十七條之一第二項規定「核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。」，本件原告雖經強制拍賣拍定取得系爭土地，該項拍賣價額即為原告於起訴時之交易價額，雖本件土地不為點交，但點交與否之執行成本，將視占有土地之人配合意願而定，執行成本可能為零，亦可能鉅額補償，難以估計，惟不點交不代表拍定人取得困難，此之不確定因素係屬拍定人在取得權利後之不利益狀態，於其投標時所有在場參與者，亦均瞭解不點交可能之不利益，既由原告以低價合法取得，該出價即係原告參與拍賣過程中之交易價格。又按「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償，違約金或費用者，不計算其價額。」，民事訴訟費法第七十七條之二第二項著有規定，本件原告請求被告賠償損害，係附帶於請求被告拒不返還土地所生損害，依上開規定，不計算其裁判費，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告於九十二年九月一日經由本院九十年度執第二一九六九號清償債務強制執行事件，得標買受系爭土地，經繳足全部拍賣價金後，於九十二年九月十九日領得本院不動產權利移轉證書，被告長期占用系爭土地，種植花木以經營長榮園藝，係屬無權占有，又被告拒絕自系爭土地遷出，侵害被告之土地所有權，被告無法使用系爭土地，受有相當於租金之財產上損害，為此依民法第七百六十七條前段，命被告返還系爭土地，並拆除如附圖所示之工作室等，並依民法第一百八十四條第一項前段，命被告賠償九百三十三萬一千六百六十五元及自九十三年八月十九日起至返還土地日止按月給付原告八十四萬八千三百三十三元之判決。
被告則以：系爭土地為訴外人林嘉政提供予被告負責開墾，並於土地上種植作物，以保持系爭土地有耕作狀態，林嘉政因此每年節省九十多萬元地價稅充作被告給予之租金，被告則每年花費上百萬元在系爭土地上種植作物，保持耕作狀態，向里長申請耕作證明持向稅捐機關請求會勘，使其成為農地而得以免稅，故被告與林嘉政對系爭土地係土地租賃關係，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，對於後來因拍賣取得系爭土地之原告四人，被告即得主張原租賃關係繼續存在，被告對系爭土地既係承租而占有，自非無權占有，原告主張被告無權占有系爭土地並請求賠償相當於租金之利益，並非有據等語，資為抗辯。
三、原告主張其等因本院民事執行處強制拍賣而取得系爭土地所有權，被告無權占有系爭土地之事實，業據原告提出本院不動產權利移轉證書影本、收據、土地登記謄本及現場照本，亦由本院囑託新店地政事務所複丈系爭土地，製作如附圖所示複丈成果圖可證，應可採信。被告對占有系爭土地事實，並不爭執，惟否認無權占有，並以右揭情詞置辯。因此，本件兩造爭執者為：被告是否有權占有系爭土地，被告請求損害賠償是否有據。
四、被告雖辯稱：因與訴外人林嘉政對系爭土地有租賃關係，係有權占有，又在借貸關係中使林嘉政免於高額地價稅支出可代替租金等情，並提出其與訴外人林嘉政所訂立「農地使用借貸契約書」為證。然查，前開契約係於七十六年九月一日簽訂，契約名稱為「農地使用借貸契約」，契約內容：「使用借貸農地標示如後附表所載土地全部。甲方（指林嘉政）於簽訂本契約之日將農業區田地目之上開土地無償借貸與乙方（指被告）使用，並以耕作種植水稻或其他農作物為限。上開土地之田賦或地價稅由甲方負擔。」等語，是故於七十六年九月一日訂約時，林嘉政係無償借貸系爭土地予被告，證人林嘉政到庭證述：「原來是國產實業（公司），從事建築等事業，我是國產的總負責人，有自耕農的身分，公司為了要能擁有系爭土地，所以用我的名義買系爭土地，土地由公司專人管理，所以我個人很少去處理這些土地，公司是由管理部門的人來管，那時是由 許鼎煌 管理，七、八年前他就辭職了，所以還是由公司管理。系爭土地與被告沒有關連，我也不認識被告，那時可能是許鼎煌安排的．」「（後來土地為何被拍賣？）因為我投資自己公司股票太多，我的公司股票從二十幾元掉到二元多，我向銀行借錢維持股價，所以負債很多，被銀行拍賣，債務也沒有清償完畢，所以我就辭職。」「（提示農地使用借貨契約書，問意見？）這絕對不是我的印章，章也不是我在使用的，土地是公司用我名義買，所以公司也沒有權利跟被告去訂這合約，可能是公司代我去做的，我對這契約不了解。」等語（見本院九十三年十月二十六日訊問筆錄），是前開農地使用借貸契約，應為他人以林嘉政名義與被告簽訂，林嘉政並未否定契之效力，是故被告原使用系爭土地，係本於使用借貸關係而占有。被告雖另提出支票四紙，但系爭支票係九十一年四月至七月間簽發，被告於答辯狀稱：「被告應林嘉政請求，雙方達成協議，被告支付新台幣三十萬元，得使用系土地至變更為非農業用地為止」等語（見答辯一狀），惟林嘉政已稱係公司人員與被告接觸等情，然系爭土地變更為非農業用地，並無確定期日，系爭土地面積其大，雙方未簽訂任何租賃書面契約，而被告係自七十六年九月至九十年六月間無償使用土地，占有系爭土地係在原契約基礎下使用，在無租賃契約簽訂，而可使用土地至不確定期限情形，難認被告與他人終止土地使用借貸契約，另簽訂租賃契約。是被告辯稱伊與林嘉政有租賃關係存在，而可對抗買受人即原告等，並不足採。又租賃契約應以當事人間有出租與承租意思為據，無租賃意思存在自不得以土地所有人因占有人使用土地獲稅金減免，而將使用土地之私法關係改為租賃關係，被告此部分辯解，並不足取。再被告辯稱原告收回土地，應按「農地使用借貸契約書」第七條「甲方終止契約收回上開土地時，如乙方已在上開土地種植水稻或其他農作物而尚未收成者，得由甲方酌給補償」約定補償云云，惟該約定係被告與林嘉政所屬公司人員簽訂，為債權契約關係，不能對抗取得土地所有權之原告，原告願否補償，為其自行選擇，並無強制義務。另被告聲請傳訊證人許鼎煌，以明瞭訂立租約，惟系爭土地前手林嘉政已稱許鼎煌離職多年，且如係租賃關係被告應有確實之書面契約存在，所為聲請核無必要，附此敘明。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第七百六十七條前段、第一百八十四條第一項前段分別定有明文。本件原告於九十二年九月十九日因本院核發不動產權利移轉證書，而取得系爭土地所有權，而被告無權占有系爭土地之現占有人，原告請求被告自系爭土地遷讓並拆除如附圖所示地上物，應屬有據。又被告於土地移轉原告後，仍繼續占有，妨害原告使用土地之權利，被告占有行為係屬不法，原告請求被告賠償損害，亦屬有據。
六、原告雖主張依土地法第一百零五條、第九十七條規定，請求被告賠償十一個月相當於租金之損害即九百三十三萬一千六百六十五元，並自九十三年八月十九日按月請求八十四萬八千三百三十三元之租金等情，惟按城市地方房屋之租，金以不超過土地及其建築物申報總總價年息百分之十為限，此項規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第一百零五條、第九十七條第一項著有規定，上開規定係對租用基地建築房屋所定租金之上限；然本件土地為田地，有卷附土地登記謄本可按，非作為建築房屋用之土地，與上開規定內容不符，且被告係將土地墾植，培養及種植花木等，使土地有適當之利用，有本院勘驗筆錄可按，本件土地總面積八千五百三十三點九七平方公尺，面積廣大，原告取得土地尚不得作為建築房屋之基地，原告亦未提出取得占有時之計劃用途，所受損失自非如上開土地法所定租金限制情形，惟被告長期占用，使取得土地權利者無法使用土地，自非合法，原告所受土地損失之計算以土地法所所定土地總價百分之十上限規定，應具類似性，審酌被告使用土地為花木園藝，使系爭田地能有適當利用價值，該土地因都市化過程自偏遠郊區成為第二高速公路匝口經過之處，附近住家商店林立及原告取得僅一年期間，認以不超過土地總價年息百分之一為適當。基此，系爭土地公告現值為每平方公尺二萬六千元，被告占用土地面積八千五百三十三點九七平方公尺，原告自九十二年九月十九日至九十三年八月十八日有二百二十一萬八千八百三十二元（26,000×8,533.97×1/100=2,218,832.2），自九十三年八月十九日起，原告所受損失為十八萬四千九百零三元（2,218,832÷12=184,902.68）。
七、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，並請求損害賠償，應為可取。被抗辯其對系爭土地為有租賃關係存在，依買賣不破租賃原則，可對抗原告，並不足採。從而，原告本於民法第七百六十七條前段請求被告自系爭土地遷讓，並拆除如附圖所示地上物，並依民法第一百八十四條第一項前段規定，請求被告給付二百二十一萬八千八百三十二元，及自九十三年八月十九日起至將上開土地返還之日止，按月給付十八萬四千九百元，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，不應准許。
八、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。又本件原告請求返還土地及損害賠償，雖原告損害賠償請求部分一部勝訴，然該部分未計算裁判費，依民事訴訟法第七十九條規定，本件裁判費由被告全額負擔，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月十四日
民事第三庭法官李維心正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月十四日
書記官林梅珍