臺灣高等法院高雄分院93年度上易字第216號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院93年上易字第216號民事判決

裁判日期：民國94年08月31日

裁判案由：排除侵害等

臺灣高等法院高雄分院民事判決93年度上易字第216號上訴人甲○○訴訟代理人 李明益 律師
凃啟夫 律師被上訴人乙○○訴訟代理人丁○○上列當事人間排除侵害等事件，上訴人對於中華民國93年7月8日臺灣高雄地方法院92年度訴字第3427號第一審判決提起上訴，本院於民國94年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張，坐落高雄市○○區○○段第238之4地號土地（面積186.86平方公尺，下稱系爭土地）原係訴外人丁○○所有，經伊於臺灣高雄地方法院91年度執字第44485號強制執行事件中拍賣購得，並於民國92年9月29日領得上開不動產之權利移轉證書而取得其所有權，詎被上訴人乙○○所有之門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋乃仍無權占用系爭土地如附圖所示A、B、D部分計152.05平方公尺，經伊多次催促返還均未獲置理，為此乃依民法第767條、第
179條之規定，先位請求被上訴人乙○○應將系爭土地如附圖A、B、D部分所示之建物予以拆除後騰空返還，並應自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止，按年給付新臺幣（下同）6萬8118元之相當於租金之不當利得，如認上開建物原係訴外人 梁進興 所有，嗣其死亡後應由被上訴人及 梁順然 、 梁錦秀 共同繼承，則備位聲明請求被上訴人及梁順然、梁錦秀等人應將系爭土地如附圖A、B、D部分所示之建物予以拆除後騰空返還，並應自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止，按年給付6萬8118元之相當於租金之不當利得，並均願供擔保請准為假執行之宣告。經原審為其敗訴之判決，其於本審上訴，主張附圖所示A、B部分是 梁簡金玉 所有，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段238之4地號內如附圖所示A部分面積31.46平方公尺、B部分面積92.99平方公尺、D部分面積27.60平方公尺之地上建物拆除，將土地交還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起，至交還土地之日止，按年給付上訴人2萬
678元之損害金。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以，系爭土地原係被上訴人之祖先多人所共有，而系爭房屋如附圖所示A、B部分係於六、七十年前由訴外人 梁北 經系爭土地之全體共有人同意後所興建，後由梁北之子即被上訴人之夫梁進興取得事實上處分權；如附圖所示Ｄ部分則嗣於六十年間另由梁進興再經全體共有人同意出資興建原始取得所有權，嗣梁進興於92年6月3日死亡，上開房屋乃經伊等全體繼承人協議分割由被上訴人乙○○一人獨自繼承，雖系爭土地嗣後經法院拍賣而有上訴人取得所有權，被上訴人就系爭土地亦具有法定租賃權，並非無權占有等語資為抗辯，並於本審答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件上訴人主張系爭土地係其於上開時日經臺灣高雄地方法院強制執行事件拍賣程序中所購得，並已領得不動產權利移轉證書，而上開門牌編號房屋乃占用系爭土地有如附圖所示
A、B、D部分計152.05平方公尺等情，業據其提出與所述相符之不動產權利移轉證書、土地登記謄本等件在卷可稽，並經原審會同高雄市政府地政處小港地政事務所人員到場勘測屬實，且製有勘驗筆錄、相片及複丈成果圖等件在卷可佐，而被上訴人於此亦不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
四、關於附圖A、B部分：上訴人主張附圖A、B之建物係訴外人梁簡金玉所有，而非被上訴人所有，是依此主張，上訴人自應以梁簡金玉為被告，請求拆屋還地，及給付相當於租金之損害金，其竟以被上訴人為被告，就此部分請求拆屋還地及給付相當於租金之損害金，自屬當事人不適格，為無理由，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，雖非以此為理由，惟其結果，並無不同，仍應予維持，此部分上訴為無理由。
五、關於附圖D部分：㈠附圖所示D部分房屋係訴外人梁進興（即被上訴人之夫）於
民國66年賽洛瑪風災後所出資興建，為未辦理所有權第一次登記之房屋等情，此業據證人 謝金虎 於原審到庭證述無誤，且經謝金虎於本院受命法官勘驗現場時再次證述明確，上訴人就D部分房屋係梁進興所蓋亦不爭執（見本院卷第98頁勘驗現場筆錄，惟上訴人爭執梁進興蓋D之房屋時未經土地共有人同意），另梁進興業於民國92年6月3日死亡，被上訴人為繼承人之一，並與其他繼承人於92年10月8日協議分割遺產，約定D之房屋由被上訴人一人繼承，此有遺產分割協議書一紙在卷可稽，則被上訴人就D之房屋已取得事實上處分權，自堪認定。
㈡附圖D部分，被上訴人於上訴人拍賣取得系爭土地後是否即
為無權占有？⒈按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，又「所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有『全部』之事實上處分權能者始足稱之」，最高法院48年臺上字第1457號、89年臺上字第284號分別著有判例判決可資參照。是房屋性質上原即不能與土地使用權分離而存在，在土地及房屋原同屬一人而嗣各異其所有時，基於其原有之使用權關係及買受人原為可預見之範圍，為解決此一占有權源之問題，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，土地原所有權人或其承受人，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此觀新修正民法第425條之1規定即明（該條規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」）。同理，在房屋及土地原即異其所有，惟房屋所有權人就該基地原有使用權之情況，其房屋或土地再行移轉時，基於同一之法理，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋即拋棄其基地之使用權外，亦應推斷土地所有人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此由新修正民法第426條之1之規定亦得推之（該條規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」）。
⒉查系爭土地乃於36年10月23日完成土地總登記，重測前編
為大坪頂段第138之1地號，原係訴外人梁北、庚○○、己○○、 梁水候 、 梁行 、 梁有 、 梁呼 、 梁明頭 、 梁再福 、 梁順良 、丙○○等人所共有，迨訴外人梁行死亡後，其應有部分則由訴外人戊○○於65年4月12日完成繼承登記而與上開共有人繼續保持共有關係，此有土地登記簿謄本在卷可稽，是梁進興於民國66年興建附圖D之建物時，土地為上述諸人所共有，又梁進興蓋附圖D之房屋有經當時之土地共有人同意所興建，多年來亦未見任何占有爭執等情，業據當時施工，並住於對面（永和街58號）之證人謝金虎於原審及本院勘驗現場證述無訛，是梁進興興建D房屋應有經當時之上述土地共有人同意。又嗣後土地協議分割由梁北單獨取得系爭土地所有權，梁北再於82年9月15日以贈與之方式登記給其孫丁○○，亦有土地登記簿謄本可稽，丁○○亦無可能不同意其父梁進興使用丁○○之土地，嗣後被上訴人乙○○因繼承而繼續占有D之房屋，自係有合法之使用權源，上訴人於此後之92年9月29日始因拍賣而取得系爭土地之所有權，而此拍賣尚無得解釋當事人之真意有排除系爭房屋之基地使用權之特別情事，且經本院勘驗現場，發現該附圖D之房屋仍能使用，被上訴人亦仍居住在內，有相片在卷可稽，則揆諸前開說明，仍應推斷土地承買人即上訴人已默許房屋所有人即被上訴人乙○○得繼續使用系爭土地之租賃關係存在，被上訴人乙○○於此後繼續占有使用系爭土地，自屬有權占有而非無權占有自明。
六、綜上所述，關於附圖A、B部分，上訴人主張現占有人為梁簡金玉，其竟以被上訴人為被告提起本件之訴，自屬當事人不適格，為無理由，關於附圖D部分，被上訴人亦非無權占有，原審為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果，不生影響，爰不予論述，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條，判決如主文。
中華民國94年8月31日
民事第五庭
審判長法官蔡明宛法官曾錦昌法官黃科瑜以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國94年9月5日
書記官施耀程
Q