裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第665號民事判決
裁判日期：民國100年06月08日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第665號上訴人即附帶被上訴人 惠台 建設股份有限公司法定代理人 林文進 訴訟代理人 喬國偉 律師
洪坤宏 律師被上訴人即附帶上訴人 唐淑珠 訴訟代理人 盛枝芬 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年5月14日臺灣新竹地方法院97年度訴字第526號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於100年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人即附帶被上訴人惠台建設股份有限公司（下稱惠台公司）上訴聲明原為：㈠原判決不利於惠台公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人即附帶上訴人唐淑珠（下稱唐淑珠）應再給付惠台公司新臺幣（下同）92萬987元，及自97年7月
18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣減縮其上訴聲明為：㈠原判決不利於惠台公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，唐淑珠應再給付惠台公司82萬4,472元，及自97年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第21頁、170頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，無庸經被上訴人同意，應予准許。
貳、實體部分：
一、惠台公司主張：
(一)唐淑珠前與伊於民國（下同）94年9月26日簽訂四季華城土地、房屋買賣契約，購買坐落新竹市○○段611之28地號土地暨新竹市○○段750建號、門牌號碼新竹市美之城236巷10弄9號「四季華城」透天別墅一戶（下稱系爭房地），其房屋及土地價款分別為297萬元、483萬元，另包括應預代收之代書、契稅等費用15萬元及變更設計款20萬5,888元，合計應付815萬5,888元，惟唐淑珠僅分別給付房屋款288萬元、土地款400萬元、變更設計款19萬5,102元等合計707萬5,102元，應繳由伊代墊之代書、契稅費用等15萬元則分文未付，合計尚有尾款108萬786元迄今仍未依約給付。惟伊於96年11月17日起即已將前揭房屋交由唐淑珠裝潢，系爭房地並於96年12月17日移轉登記為唐淑珠所有，並於97年1月26日將房屋鑰匙交付唐淑珠保管使用，唐淑珠實際上於97年3月份起已搬入該房屋居住。
(二)對唐淑珠抗辯之陳述：⒈伊未遲延完工，唐淑珠請求賠償遲延利息為無理由：
⑴依系爭房屋預定買賣合約第8條第1項約定：「本房屋之建築
工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：‧‧㈡買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間。㈢因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈣因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」。經查，系爭房屋坐落土地屬山坡地保育區丙種建築用地，於取得建築使用執照前，須先就水土保持等雜項工程開工，而伊確已於93年年底前雜項開工，嗣於94年2月1日領得建照執照，並於94年8月22日經建築主管機關核准開工，另於96年5月25日核發使用執照。
⑵依上揭合約書第8條第1項第2款之約定，如買方未依第9條第
1項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間，不得算入完工日數，合約書第9條第1項則約定：「買方若有要求室內隔局變更時，應於本工程基礎完成前為之，逾期即不受理，結構中購買之客戶，於簽約七日內辦理，但是現場已施工完成部分不予受理，僅就未施工部分辦理工程變更…」，合約書第9條第4項更另約定：「因買方房屋變更設計，以致本房屋進度落後時，買方應以本戶賣方通知交屋日為準，不得以變更設計部分未完成而拒絕交屋或要求賣方任何補償。」。然唐淑珠乃於94年9月26日與伊簽訂系爭之合約書，嗣於94年11月2日與伊辦理變更設計，除顯逾合約約定7日之期限以致伊工期延宕外，且唐淑珠要求變更設計之項目如地下室工作室加大地坪舖50×50地磚、地下室加開鋁窗68×110、地下室增設浴廁、儲藏室、一樓廚房牆面加貼20×30磁磚、一樓廚房牆面補砌紅磚牆至頂……等等，均是須耗費時日始能完成之工程，其因工程變更設計施作之時間亦致使伊房屋進度落後，故依合約書第9條第4項之約定，唐淑珠即不得向伊請求任何之賠償。
⑶自94年8月22日開工日起迄96年5月25日完工日止，依中央氣
象局新竹地區雨量統計及人事行政局公布停止上班上課資料，當日累積雨量達豪大雨標準及停止上班上課日達13日之多，此亦構成合約書第8條第1項第3款之因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間不得計入施工期間之約定。
⑷再則伊雖已於94年8月22日申請開工申報，然主管機關於94
年9月6日始准予開工備查，故實際開工日應為94年9月6日，另本件工程因涉及水土保持計劃變更設計核備及工地民眾陳情抗議等，使工程延宕至94年12月15日，亦有合約書第8條第1項第4款因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由，不得計算施工期限之適用。
⑸又預售房屋興建工程之何時領得建造執照、何時開工、何時
完工、何時領得使用執照及興建進度等牽涉買主應按期支付土地及房屋款及該房屋之居住使用權益甚鉅，依一般經驗，此均為房屋買主所特別關注之事項，且於簽訂本件土地預定買賣契約及房屋預定買賣契約之前，契約條款也經唐淑珠攜回審閱5日以上，唐淑珠嗣後才於94年9月26日與伊簽訂契約，故其應就系爭房屋之興建進度（系爭工程於94年8月22日才經主管機關核准開工）與契約約定內容知之甚詳，應明知工程已發生遲延情事，不可能依契約所定之進度完工，是縱使伊應負遲延責任，然契約簽訂前所經過之時間，亦應扣除始為合理。
⑹是依合約書約定，伊取得使用執照日即完工日為96年5月25
日，建築主管機關核准的開工日為94年8月22日，如依此起迄日期計算600日曆天，伊遲延完工為41日，然綜上所述，系爭工程建築工程，有因唐淑珠變更設計、因天災等人力不可抗力事變致無法施工、因政府法令變更等情，均使房屋建築工程延滯，致工程無法於合約書約定期限內完成，況唐淑珠乃嗣後才與伊簽訂合約書，若工程確有遲滯情況，其延遲日數亦應扣除就合約書簽訂前經過之時間，始為合理。
⒉唐淑珠所舉諸項瑕疵輕微且屬房屋保固問題，伊已依契約約
定完成交屋，唐淑珠主張房屋之貸款利息應由伊繳付為無理由：
⑴依兩造土地預定買賣契約第7條、房屋預定買賣契約第11條
第1項第3款約定：「一、賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，得通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：‧‧㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕。」。承前合約書所載，伊於領得使用執照通知唐淑珠進行交屋時，唐淑珠並未依合約書約定就房屋瑕疪或其他未盡事宜為保留記載，並限期伊完成修繕，故於斯時並無影響系爭房屋居住使用之瑕疪存在，且該房屋已於96年11月17日至97年1月17日交予唐淑珠入住裝潢，並於97年1月26日交付鎖匙給唐淑珠，若該房屋仍有影響使用居住狀態瑕疵存在，唐淑珠豈有可能裝潢入住。
⑵依兩造房屋預定買賣契約第12條約定「本契約房屋自賣方通
知買方交屋時起，賣方針對結構部分（如：樑柱、樓梯…等）負責保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚…等）負責保固1年，……。」系爭房屋自96年11月17日起已交由唐淑珠裝潢至97年1月17日止，並於97年1月26日將房屋鑰匙交予唐淑珠，而唐淑珠係於97年6月29日始告知伊有瑕疵存在，且據臺灣省建築師公會依據臺灣省建築師公會鑑定報告書八、鑑定結果及分析㈠鑑定標的物經現場會勘結果，確有如附表所示之瑕疵，惟附表所列之部份瑕疵並不明顯，如地下室編號5之滲水並無滲水痕跡殘留，部份牆面空心狀況難以明確判斷。部份牆面細裂縫屬輕微狀況，一般為粉刷表層之裂縫。㈡前開所稱之瑕疪大部份為牆面之粉刷龜裂…。足證唐淑珠所稱之瑕疵並不明顯，狀況尚屬輕微，大部分為牆面之粉刷龜裂，並不會響影房屋之居住使用，且唐淑珠所指稱之瑕疵，乃房屋使用後，因房屋熱脹冷縮效果之自然現象所生之牆面之粉刷龜裂，並非交屋時既存瑕疵，此乃伊於交屋後應負責之保固責任，伊並無違反交屋義務，唐淑珠以此指稱伊未完成交屋實屬無理。而伊就系爭房屋所應負之保固責任，與唐淑珠應負之價金給付義務，兩者之間並無契約的對價關係存在，故唐淑珠主張同時履行抗辯亦無理由。
⑶況唐淑珠97年7月22日存證信函亦承認，其全家早已居住於
系爭之房屋，於97年6月29日始向伊反映列舉瑕疵項目，要求伊處理，故唐淑珠所稱房屋瑕疵乃合約書第12條所約定伊應負之房屋瑕疵保固責任，非於通知進行交屋、驗屋時伊應負之瑕疵修繕責任。唐淑珠就系爭房屋除已遷入居住具事實上之管領力外，且該房屋業已登記唐淑珠所有，故房屋已驗屋交屋完成，伊請求唐淑珠交付房屋尾款為有理由。
⒊唐淑珠主張以系爭房屋瑕疵損害，變更工程未施作部分、遲
延完工罰款及貸款利息支出與惠台公司之房屋價金尾款抵銷為無理由：
⑴系爭房屋雖有伊應負保固責任之瑕疵存在及變更設計工程未
施作部分之退款等。然就系爭工程是否遲延完工部分，如按日曆天計算伊僅遲延41日，非唐淑珠所主張300日，但因在施工過程發生有不計入完工期限之除外情事存在，於扣除後伊實際上並無遲延完工，退而言之，縱伊所主張除外事由並無理由，而有遲延完工之情形，惟唐淑珠請求以300日計算之違約罰款並無理由。
⑵伊雖承諾唐淑珠，於交屋完成前之銀行貸款利息由伊負擔，
惟伊已於97年1月26日交付房屋鑰匙予唐淑珠，系爭房屋已完成交屋驗屋，唐淑珠亦入住其內，房屋現雖仍有瑕疵，其金額經鑑定結果為25萬6,314元，鑑定報告書亦認瑕疵狀況尚屬輕微，且該瑕疵亦均是唐淑珠實際入住後始行主張提出，故其所舉瑕疵為交屋後之房屋保固範圍，非伊依買賣契約應負之交付義務，然唐淑珠藉此瑕疵，主張未完成交屋，交付尾款，於法無據，伊雖應負擔銀行貸款利息，應僅止於97年1月該月份之利息，其後所生之銀行貸款利息，與伊無涉，而唐淑珠就其他陸續發生之利息主張抵銷，應無理由。
(三)按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」民法第367條定有明文。如上所述，伊已依約履行出賣人之房屋及土地交付義務，惟唐淑珠迄今未履行給付價金之義務，伊已於97年7月4日催告唐淑珠應於10日內給付尾款108萬786元，該催告並於7月7日送達唐淑珠，然其於收受後之10日內卻仍相應不理，拒絕給付。爰依土地及房屋買賣契約之法律關係，於原審求為：唐淑珠應給付惠台公司108萬786元，及自97年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。原審為唐淑珠應給付惠台公司15萬9,799元本息之判決，並駁回惠台公司其餘請求，惠台公司就其敗訴部分，提起上訴，唐淑珠亦就其敗訴部分，提起附帶上訴，為此於本院答辯及減縮上訴聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡原判決不利於惠台公司部分廢棄。㈢上開廢棄部分，唐淑珠應再給付惠台公司82萬4,472元，及自97年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、唐淑珠則辯以：
(一)伊於94年9月26日與惠台公司簽訂土地、房屋買賣合約書，購買系爭房地，其房屋及土地價款分別為297萬元、483萬元，變更設計費20萬5,888元、代收款15萬元，合計應繳價金815萬5,888元，期間伊繳交訂金、簽約金、開工款及各期工程款138萬元、變更設計費19萬5,102元，另於97年1月3日繳交550萬元，合計已繳交價金707萬5,102元。惟因惠台公司逾期完工，應付違約金，依約定應交付伊交付房屋前之貸款利息、因變更設計應退伊之差額及房屋數十項瑕疪未修繕等等，經扣除後，惠台公司並無可請求之款項。
(二)惠台公司施工進度嚴重落後，且房屋有多項瑕疪未修繕，惟因伊原先居住的公家職務宿舍因即將被拍賣（國有財產局土地），伊全家被迫遷離，惠台公司提供兩個選擇，一是請伊先在外租屋，惠台公司願提供每月一萬元租金補助，另一選擇是勉強先行入住，但居住期間需配合工程修繕，伊考量不想搬兩次家，勉強同意在只有「臨時水電」情形下克難住入，期間的不方便只有概括承受。故迄今惠台公司並未交屋，因為房屋數十項瑕疵並未修繕完成，惠台公司並無理由請求交付尾款。
(三)依兩造買賣合約第8條第1、2項分別約定：「一、本房屋之建築工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日……二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之壹計算遲延利息予買方。」故惠台公司最遲應於93年12月31日前開工，開工後六百個日曆天完工，亦即最遲應於95年7月25日完工，然依惠台公司之使用執照所載，惠台公司遲至96年5月25日才完工，遲延300日。伊於使用執照核發前已付價款為自備款138萬元，加上變更設計增加之價款19萬5102元，共157萬5,012元，惠台公司遲延完工300日，應支付伊違約金47萬2,531元（計算式：1,575,102(元)×1/1000×300日＝472,531元）。就此伊主張與應付惠台公司之價金抵銷之。
(四)再依雙方協議約定，伊交屋驗收前之房屋貸款利息應由惠台公司負擔（遲延利息計至98年10月5日止，98年10月5日後所生之遲延利息請求權伊仍保留之），伊於97年1月3日完成貸款之對保核貸，撥付550萬元予惠台公司（貸款600萬元，支付惠台公司550萬元），計自97年1月3日至98年10月5日止，伊已支付利息共24萬3,379元，自98年10月5日至99年3月5日止之利息為3萬4,962元，惠台公司依協議應負擔之利息為25萬5,128元【（000000+34,962）×550/600＝255,128元】，伊亦主張抵銷之。
(五)本建案完工後，惠台公司未負起主動驗屋工作，反由伊自行檢查提供瑕疵項目，且未積極處理修繕項目，修繕過程中工作拖延且修繕後瑕疵依然存在，以樓梯兩側牆面龜裂及空心瑕疵為例，修繕後龜裂更嚴重且牆面空心情形仍在，惠台公司不思檢討問題所在，反而一再催促伊交屋，要求伊先交屋，惠台公司會儘速修繕完畢，伊考量未交屋前，要求惠台公司前來修繕已是非常困難，基於正常生活經驗法則、合約內容（修繕完成後才交屋）及惠台公司同意書，伊未接受惠台公司之要求，嗣於97年6月29日，伊依民法第356條「買受人之檢查通知義務」，告知惠台公司所有瑕疵項目，惠台公司執意先交屋後修繕，伊要求先修繕後交屋，兩造談判破裂，惠台公司所屬員工威脅伊「準備接存證信函」，果然於97年7月3日收到惠台公司委任喬國偉律師寄發要求伊「依約給付房屋及土地買賣契約尾款」，伊也於同年月22日寄發存證信函，請惠台公司於函到兩週內前來修繕，惟惠台公司於收受後完全不理會，拒絕前來修繕。按「因契約互為債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人巳為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」民法第264條定有明文。查惠台公司仍有工程數十項之瑕疵未改善，退而言之，設伊仍有應付之尾款未付，伊亦主張於惠台公司瑕疵修補完成前拒絕價款之支付，並以97年9月2日答辯狀繕本之送達惠台公司主張同時履行抗辯。又系爭建物因有漏水、龜裂之瑕疵，伊得請求減少價金（民法第359條），亦得請求損害賠償（民法第360條），茲以省建築師公會鑑定之修繕及未施作項目金額25萬6,314元為減少之價金及損害之金額，伊得以之抵銷對惠台公司應付之價金。綜上所述，伊得主張抵銷之金額為98萬7,973元（256,314＋472,131＋255,128＝987,973）。
(六)依臺灣省建築師公會98年6月12日鑑定報告書第八項鑑定結果及分析㈡已明示「前開所稱之瑕疵大部分為牆面之粉刷龜裂，所以應為原告（即惠台公司）施工之瑕疵，未施作之項目屬於施工廠商應完成之項目」，故知惠台公司並未修繕房屋瑕疵部分，惠台公司尚未完成修繕並交屋，房屋瑕疵部分為惠台公司施工之瑕疵，非伊裝潢造成，另未施作部份為惠台公司應完成之項目，惠台公司並未履行。又伊支付房貸之550萬元款項後，惠台公司雖進行部份修繕（當時伊迫於宿舍為公務機關收回，迫不得已而遷入，必須忍受惠台公司工人每日自行進出住家施工、打牆持續近二個月之不便），但瑕疵不但未改善，反而更嚴重，嗣後惠台公司卻不理會，亦拒不改善，牆面龜裂細縫不斷擴大增加，以致於本案建築師前後二次現場勘驗期間又增加牆面龜裂多處，同時裂縫擴大到甚至信用卡卡片可以插入縫內之情形，並且除了各樓層壁面外，各樓層之天花板亦同，迄今並持續惡化中。而惠台公司不但拒不改善，而且並未交屋，除大門鑰匙外，包括權狀，各屋內鑰匙都在惠台公司持有中，其請求伊支付價款並無理由。
(七)兩造合約第8條明定，開工日於93年12月底前，即93年12月31日開工，開工後六百個日曆天完工，即95年7月25日前完工。另開工完工日期以建築主管機關核准之開工日為上述開工日及核發使用執照日為完工日。故惠台公司稱申請建照前之水土保持雜項工程、停止上班上課之原因、工地民眾陳情抗議等事由，均非惠台公司得據為遲延完成之理由。且兩造於94年9月26日簽約，簽約前之事由當為惠台公司所知悉，惠台公司於簽約前早已知悉已發生之問題，於簽約時都不認為是阻礙，並依如此之約定簽立契約，豈能於違約後再以簽約前之事由圖免責任。再者，兩造合約第9條是就變更設計之處理程序、提出之期限及變更之範圍等所為之約定，非開工、完工期限之約定，伊所變更者多為室內裝置，不影響結構體及施工，否則惠台公司早已依約拒絕變更。且本件變更惠台公司亦已施工，未施作部分如廚具、地下室之衛浴設備、主臥衛浴損壞之修繕等，均與建築工程無關，亦無法據為遲延完工之免責事由。
(八)又97年底惠台公司已遲延完工8個月仍未完工，因其公司銀行有數億元建築融資之資金調度問題，因而要求各買受人在尚未完工、未交屋下先行支付銀行貸款部份之價金，並向買受人擔保一定在完工驗屋後以及有瑕疵部分修繕完成後才算交屋，且交屋前之房貸利息均由惠台公司負擔，惠台公司並主動出具被證四之同意書予各買受人，伊因而辦理房貸支付550萬元予惠台公司，但此並非交屋。伊因惠台公司遲延無屋可住，97年3月惠台公司乃交付大門鑰匙令伊裝潢，但當時房屋仍未完工，而且房屋出現壁面龜裂及滲水等瑕疵，惠台公司仍在修補，伊是因惠台公司違約之受害者。惠台公司當時所使用者仍為臨時水電亦無瓦斯，亦可證明伊當時遷入並非完工交屋。
(九)惠台公司主張自94年8月22日至96年5月25日止，有豪大雨而停止上班上課之日共15日不能施工，為不可抗力之天災，不得計入遲延完工期間云云，但查，兩造合約完工日期係以日曆天計算，與實際天氣狀況如何無關，氣候因素而無法上班上課日不影響完工期日之計算。退而言之，據行政院人事行政局全球資訊網公告因天然災害停止辦公及上課情形，自94年8月22日至96年5月25日全部只有8日，分別為94年8月31日、94年9月1日、95年5月18日、95年7月13、14日、95年7月
24、25日、95年8月9日，其中新竹市只有94年8月31日及94年9月1日二天停止辦公及上課情形，餘均照常辦公上課，惠台公司主張扣除15天並無根據。
(十)伊94年11月之變更設計增減工程不影響惠台公司工程進度，蓋兩造合意增減工程之日期為94年11月2日，伊確認日期為94年11月23日，距惠台公司於94年8月22日開工才兩個多月，不動產基礎工程皆尚未完成伊即已提出增減工程項目，而且增減工程項目皆為工程末端之廚具衛浴設備等房屋內部配備，故變更設計之增減工程不影響工程項目，惠台公司稱增減工程造成完工遲延，亦無可採。並於本院答辯及附帶上訴聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決不利唐淑珠部分廢棄。㈢上開廢棄部分，惠台公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下：
(一)兩造不爭執事項：（見本院卷第64頁背面，99年8月19日準備程序筆錄）⒈兩造於94年9月26日訂定系爭房地買賣契約，總價780萬元，
另需支付變更設計款20萬5,888元整，待辦契稅款等15萬元；唐淑珠已支付房地價金688萬元，變更設計款19萬5,102元整，合計707萬5,102元整，尚餘108萬786元未付。
⒉依兩造合約第8條，惠台公司應於93年12月31日前開工，600
個日曆天完工，並以建築主管機關核准之開工日為前述之開工日及核發使用執照為完工日，建築主管機關核准之開工日期為94年8月22日，惠台公司於96年5月25日領得使用執照。
⒊唐淑珠自97年1月3日起至98年10月5日已支付房屋貸款利息2
2萬3,097元，自98年11月3日起至99年3月3日支付房貸利息3萬2,049元。
⒋唐淑珠變更設計增減工程部分，惠台公司於94年11月2日提
出估價單，經唐淑珠94年11月23日確認，兩造並於97年1月3日簽立同意書。
⒌惠台公司已交付系爭房屋大門鑰匙與唐淑珠，其餘相關包含系爭房屋權狀及室內鑰匙、相關附屬文件尚未交付。
⒍兩造對臺灣省建築師公會98年6月26日之出具鑑定報告書內容不爭執。
以上事實為兩造所不爭執，並有四季華城土地及房屋買賣契約書、交屋結算明細表、新竹市（96）府工使字第00164號使用執照、放款客戶歷史交易明細查詢表、工程估價單、同意書、臺灣省建築師公會98年6月26日台建師鑑98017字第1067-4號鑑定報告書等影本為證（見原審卷第5-19頁、第20頁、第166頁、第167頁、第105-106頁、第101頁、外放)，自堪信為真。
(二)兩造爭執事項：（見同上筆錄）⒈系爭房屋是否有瑕疵，惠台公司是否已修繕完成？唐淑珠得
否主張同時履行抗辯？⒉惠台公司是否已交屋驗屋完成？請求支付房屋價金尾款有無
理由？⒊惠台公司遲延完工日數為何？唐淑珠變更設計是否會導致工
程遲延？⒋唐淑珠主張以系爭房屋瑕疵損害、變更工程未施作部分、遲
延完工罰款及貸款利息支出與惠台公司之房屋價金尾款抵銷有無理由？
四、系爭房屋尚未交屋及驗屋，且確存有瑕疪而未經惠台公司修繕完成，唐淑珠得主張同時履行抗辯，復得依民法第359條規定請求減少價金即附表所示瑕疪之修復費用256,314元，並以之為抵銷：
(一)經查，惠台公司主張系爭房屋已完成交屋、驗屋手續，無非係以系爭房屋已於96年11月17日交由唐淑珠裝潢，同年12月17日系爭房屋及土地移轉登記為唐淑珠所有，惠台公司並於97年1月26日將系爭房屋大門鑰匙交付唐淑珠，而唐淑珠實亦於97年3月份入住使用等情，並據惠台公司提出土地及房屋所有權狀及交屋結算明細表影本為證（見原審卷第20至22頁）。唐淑珠雖不否認前情，惟辯稱系爭房屋有多項瑕疪未修繕，因惠台公司施工嚴重落後，伊不得已才在只有臨時水電情形下勉強住入，然惠台公司尚未完成交屋及驗屋手續等語。經觀諸卷附系爭交屋結算明細表內容僅記載96年11月17日至97年1月17日裝潢，97年1月6日羅總幹事交鎖給屋主等情，確未經唐淑珠簽認交屋或驗屋完成。且兩造房屋預定買賣契約第11條約定「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，得通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工應付之遲延利息予買方。㈡買方繳清本契約所有之應付未付款及完成一切交屋手續。㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕。」，此有房屋預定買賣契約書影本可稽(見原審卷第15頁)，而系爭房屋裝錶供電日期為96年12月31日；96年11月21日（誤載為98年11月21日）完成自來水啟用並予送水，亦有台灣電力股份有限公司新竹區營業處98年12月21日D新竹字第09812002741號函及台灣省自來水股份有限公司第三區管理處新竹服務所98年12月21日台水三竹服字第0980013170號函附卷可稽（見原審卷第
210、211頁），是系爭房屋迄96年12月31日始完成水、電供應，則惠台公司主張其於96年11月17日已完成交屋、驗屋，核與前揭約定不符，自非可採。又系爭房屋預定買賣契約第10條、第11條分別就房屋產權移轉登記期限及交付不動產條件及期限為規定（見原審卷第14、15頁），足見系爭房地所有權移轉登記與點交房屋係分屬兩事。再者，兩造於97年1月3日簽立同意書，載明「茲因四季華城E18之承購戶同意惠台建設向銀行機構核撥購屋貸款，惠台建設同時承諾該戶於『交屋』前所產生之貸款利息由惠台建設公司支付至『交屋』完成，惠台公司同時承諾該戶交屋前須有『驗屋』情事，並於修繕完成，始完成交屋，…」，有同意書1紙在卷可參（見原審卷第101頁），則兩造於97年1月3日猶就系爭房屋約定交屋前須有驗屋情事，且須於瑕疪修繕完成始完成交屋，自不能僅以唐淑珠已實際入住即認兩造已完成交屋，而應視系爭房屋是否存有瑕疪及已否修繕完畢為判斷標準。
(二)惠台公司雖於本院提出「點交缺失記錄表」，主張：兩造於97年3月3日已會同驗屋交屋、瑕疵已修復云云，惟為唐淑珠所否認，且證人 余聰文 於本院證稱：「(法官問：當時是否雙方辦理房屋點交簽立？)沒有。」、「(法官問：當時是在何種情況下簽立「點交缺失紀錄表」？)當時我的認知是只是房屋瑕疵的修復，後來因為上訴人一直要求交屋，所以我才會誤以為點交缺失紀錄表是偽造，事實上並不是偽造，只是我的認知上，並沒有交屋的意思，而點交缺失紀錄表，也並非房屋交屋的簽名。」、「(法官問：上證一「點交缺失紀錄表」內所列的瑕疵項目上訴人是否已完全修復完成？尚有哪些項目未完成？該未完成項目有於原審送請臺灣省建築師公會鑑定之項目？請指出省建築師鑑定報告書內頁數、項次或照片所在？)總共有17項，其中9項有完成修復，其餘的有些是有做，但是未完成修復，有些是完全沒做。我已經做了一份完成、未完成對照表。（提出點交缺失紀錄表與未完成對照表）第8、14、17這三項是在原審送鑑定項目之內，其中8、14是已作未完成，第17項是完全未作。關於第8項是在鑑定報告附件七第22頁編號13、13-1照片；第14項是在鑑定報告附件七第21頁編號12-1、12-2照片；第17項是在鑑定報告附件七第41頁編號30照片。」、「(法官問：97年3月30日的「點交缺失紀錄表」與原審被證九97年7月23日之存證信函內被上訴人所指的瑕疵內容，以及省建築師鑑定報告書內鑑定之瑕疵項目是否相同？或有哪些不同？上述瑕疵項目有無被上訴人自行修復瑕疵部分？)原審被證九97年7月23日之存證信函所指之瑕疵是扣除上述所稱已完成部分所剩的瑕疵，因此被證九所指之瑕疵，是指我今日所提對照表上所載第3、6、7、8、11、14、15、17項，鑑定報告之瑕疵是第8、14、17項以及事後又發現不在紀錄表上的瑕疵。自行修復瑕疵部分包括變更設計地下室房間衛浴設備未作、地下室車庫地面積水。」、「(法官問：上訴人與被上訴人間迄今有無曾經辦理房屋之驗收點交？或曾經協商辦理驗收點交？如果有，是何時？如果沒有，是什麼原因？是否知悉辦理房屋驗收點交雙方應辦理之事項有哪些？)沒有驗收點交。上訴人確實有一直要求我們驗收點交，但是因為尚有瑕疵未完成，所以一直沒有辦法驗收點交。97年3月30日以前一直通知我們點交，後來才在97年3月30日到上訴人建設公司接待中心談點交的時候，才寫下這份點交缺失紀錄表，但是我的認知並不是點交。我認為要辦理房屋驗收點交，應該有點交明細表，但是上訴人並沒有提出點交明細，上訴人公司陳副總、 陳海立 副理、 謝志嘉 在97年6月25日到我家詢問還有何問題，我帶著謝志嘉從地下室到四樓逐一說明瑕疵，謝志嘉有紀錄下來，並把紀錄表交給陳副總，陳副總看完之後，表示這些問題三日內可以解決，並要求我先交屋，我告訴陳副總既然三日可以解決，我錢也準備好了，等問題解決後，再來辦理交屋，陳副總不同意就離去，約一、二十分鐘後上訴人 祁總 、陳副總、謝志嘉第二次再到我家，一樣要求我先交屋，並答應處理，我堅決先處理瑕疵後再交屋，談判破裂，祁總說到時候我們法庭見，從此以後上訴人就沒有再來處理瑕疵問題。」、「(法官問：點交缺失紀錄表所載17項瑕疵是何人所寫？何人所提出？)除了第3項最後（2大孔、2小孔）、第12項、第13項最後（3Ｆ後房間）等字是我所寫的外，其餘的都不是我寫的，但所有的瑕疵都是我提出的。」、「(法官問：當時所發現之瑕疵是否僅點交缺失紀錄表所載之17項？)是的，但是後來又陸續發現有其他瑕疵。」、「(法官問：原審被證九存證信函所指瑕疵，限期上訴人於二週內圓滿解決，是否就是指97年6月29日你帶謝志嘉勘驗所臚列的瑕疵？)是的，當時謝志嘉有紀錄，但是都沒有處理。」等語(見本院卷第72頁至74頁)，再依唐淑珠所提出之被證九97年7月22日存證信函之內容觀之，該函係回覆惠台公司催促交屋，唐淑珠同時催告惠台公司限期修補房屋瑕疵內容，並提及97年6月29日囑交處理之瑕疵等語(見原審卷第109頁至111頁)，足證兩造於97年3月間並無交屋情事。況惠台公司已交付系爭房屋大門鑰匙與唐淑珠，其餘相關包含系爭房屋權狀及室內鑰匙、相關附屬文件尚未交付等事實，為兩造所不爭執，已如上述，益可證雙方確尚未完成交屋手續。
(三)再查系爭房屋經原審囑託臺灣省建築師公會鑑定結果，認確有如附表所示之瑕疪，唯附表所列之部分瑕疪並不明顯，如地下室編號5之滲水並無滲水痕跡殘留，部份牆面空心狀況難以明確判斷。部份牆面細裂縫屬輕微狀況，一般為粉刷表層之裂縫。前開瑕疪大部份為牆面之粉刷龜裂，應為惠台公司施工之瑕疪，未施作之項目屬於施工廠商應完成之項目，附表所示之瑕疪於修補改善，含粉刷油漆及尚未施作部分全部施作完成，所需之修復費用為256,314元，有該會98年6月26日台建師鑑98017字第1067-4號函及所附之鑑定報告書附卷可稽(見原審卷第151頁及外放證物），復為兩造所不爭執，足證系爭房屋確有如附表所示之瑕疪及部分工程未施作，惠台公司既未能證明其已依前揭同意書約定修復，自難謂其已符合交屋之條件。此外，惠台公司復未能舉證證明系爭房屋已完成交屋，則其主張系爭房屋瑕疪輕微，不會響影居住使用，且非屬交屋時既存瑕疵，乃惠台公司於交屋後應負之保固責任云云，尚非可採。
(四)按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用(最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照)。查系爭房屋既有如附表所示之瑕疵未修繕，則唐淑珠主張在惠台公司未補正修繕瑕疪前，其得主張同時履行抗辯，拒絕系爭房屋尾款之支付，即有理由。
(五)次按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無減失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疪；買賣因物有瑕疪，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。查系爭房屋有如附表所示之瑕疪，於修補改善含粉刷油漆及尚未施作部分全部施作完成，所需之修復費用預估為256,314元，已如前述，則唐淑珠依前揭規定請求減少價金即附表所示瑕疪之修復費用256,314元並以之為抵銷，核屬有據。
五、關於惠台公司遲延完工日數為何、唐淑珠變更設計是否會導致工程遲延、以及唐淑珠主張以遲延完工罰款與惠台公司之房屋價金尾款抵銷有無理由部分：
(一)依兩造房屋預定買賣契約書第8條第1項約定：「本房屋之建築工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：㈠買方未依規定付款期日交付本契約所載各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。㈡買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間。㈢因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈣因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」(見原審卷第13頁、14頁)。是依前揭契約內容，兩造明確約定系爭建築工程應於93年12月31日前開工，自開工後除有前揭4款所定情形外，應以每日為1日曆天計算600日為完工期限。
(二)唐淑珠雖主張工程最遲必須在93年12月31日開工，最遲完工日為開工後600日，即應於95年7月25日前完工，故本條項是對本建案工程完工期限計算之約定。開工日期是以建築主管機關核准的開工日為依據；完工日期則以使用執照核准之日期為據，做為上訴人有無依約開工之計算標準。惠台公司遲至94年8月22日開工，遲至96年5月25日才完工，故計算遲延完工之日數係以合約約定之最後期限95年7月25日計至96年5月25日，共遲延304日云云，惠台公司則抗辯稱：自94年8月22日開工日起迄96年5月25日完工日止，依中央氣象局新竹地區雨量統計及人事行政局公布停止上班上課資料，當日累積雨量達豪大雨標準及停止上班上課日達13日之多，屬合約書第8條第1項第3款之因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間不得計入施工期間云云，並提出行政院人事行政局全球資訊網天然災害停止辦公及上課情形及中央氣象局逐日雨量資料為證（見卷第182至187頁）。惟按所謂「日曆天」，係指工程自規定之開工日起，工期即按曆法計算法，以事實上連續計算日曆天數為準。得不計日曆天者，除工程契約明確約定及有不可歸責之事由而確實影響工程進行之情事者外，均應列入計算。是依前開說明，除因諸如颱風、地震等天然災害而經行政院人事行政局授權各縣市政府公佈得停止上班之情形外，餘如雨量等因素即不列入考量。查本件施工地點在新竹市，惠台公司所主張應扣除之日數，除94年9月1日經新竹市政府宣佈全日停止辦公、停止上課，得予以扣除外，其餘94年8月31日係晚上停止辦公、停止上課，不影響工程之進行，另94年8月31日、95年4月10、26日、95年5月28、30日、95年6月6、7、9、10日、95年7月13、14日、95年9月8、10日，縱雨量已達中央氣象局所定義豪、大雨之標準，依前揭說明亦不應扣除工期。
(三)惠台公司又主張兩造於94年9月26日簽訂系爭合約書，唐淑珠嗣於94年11月2日與惠台公司辦理變更設計，已逾合約約定7日之期限以致惠台公司工期延宕，依合約書第9條第4項之約定，唐淑珠不得向惠台公司請求任何之賠償，並提出變更工程估價單一紙為證（見原審卷第180頁）。按兩造前揭房屋預定買賣契約書第8條第1項第2款係約定，買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，得扣除其影響期間。查兩造係於94年9月26日簽約，嗣於94年11月間始就變更設計、增減裝潢工程部分達成合意，為兩造所不爭，是已逾系爭合約第9條第1款「於簽約7日內辦理」之規定，應堪認定。則依合約第8條第1項第2款約定，自應視唐淑珠要求變更設計或增減室內裝潢工程，是否會影響工程進度，並扣除其影響期間。查本件兩造合意變更設計或增減室內裝潢工程之日期為94年11月23日，距惠台公司94年8月22日開工兩個月餘，衡情不動產基礎工程皆尚未完成，而觀之前揭變更工程估價單所列之增減工程項目有「地下室工作室加大地坪舖50×50地磚、地下室工作室加開鋁窗、地下室增設浴廁（泥作工程）、地下室增設儲藏室（泥作工程）、1樓廚房廚具一字型改為L型、1樓廚房牆面加貼20×30磁磚、1樓廚房牆面補砌紅磚牆至頂、1樓洗手間牆面加貼20×30磁磚、1樓廚房鋁窗移位、2樓浴室門位移改為拉門、2樓浴室牆砌玻璃磚3×6、3樓浴室位置更改（泥作工程）、3樓浴室加砌0.5B紅磚牆粉刷油漆、3樓後陽台落地鋁窗取消、3樓後陽台牆補磚、3樓後陽台開塑鋼門、3樓後陽台欄杆加鋁窗、3樓樓梯牆改砌玻璃磚5×6、4樓臥室加砌0.5B紅磚牆粉刷油漆、4樓後露台牆補磚、地下室新增1套衛生備配管、電熱水器電源線含配管、室內機排水、室外機電源線5.5mm含HB開關、新增插座含配管線插座、新增弱電出口含配管、3樓浴室衛生配管移裝、新增雙切電燈含配管線及大型開關、新增單切電燈含配管線及大型開關、1樓總開關新移裝、3樓新增一套衛生設備配管、4樓新增一套衛生設備配管、地下室增加衛浴、馬桶、洗臉盆及水龍頭、蓮蓬頭、衛生紙盒、主臥室地板改為60×60拋光石英磚、1樓地板改為80×80拋光石英磚、2樓主浴室浴缸改為天然石浴缸」等，有變更工程估價單影本足憑(見原審卷第180頁、181頁)，大部分為衛浴設備或房屋內部配備之增減工程，對工程之施作仍不無影響，經斟酌前揭變更項目之數量及施作之難易度，酌予扣除施工期間為2週計14日。
(四)惠台公司復主張唐淑珠於94年9月26日與惠台公司簽訂契約，故其應知悉系爭工程於94年8月22日才經主管機關核准開工，不可能依契約所定之進度完工，是縱惠台公司應負遲延責任，亦應扣除契約簽訂前所經過之時間方為合理云云。惟查，惠台公司並未舉證證明唐淑珠於簽約時已明知系爭工程有遲延開工情事，且兩造既未對惠台公司於簽約前遲延開工之日數為保留之約定，自不能率予扣除，惠台公司上開主張，尚非可採。
(五)兩造約定惠台公司至遲應於93年12月31日前開工，開工後600個日曆天完工，亦即惠台公司應於95年8月23日前完工。惟前揭工期應扣除1日之停止上班日及14日之變更設計影響期間，已如上述，是扣除後惠台公司應於95年9月7日前完工。
至惠台公司所主張主管機關於94年9月6日始核准開工備查及系爭工程有涉及水土保持計劃變更設計核備及工地民眾陳情抗議等，均屬可歸責惠台公司自己之事由，與系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項第4款「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由」之規定有間，均不得予以扣除。而系爭房屋係於96年5月25日始核發使用執照，為兩造所不爭，並有新竹市政府使用執照影本附卷可稽（見原審卷第166頁）。則依前揭約定計算，惠台公司共逾期完工260日。
(六)末查兩造房屋預定買賣契約書第8條第2項約定：「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之壹計算遲延利息予買方。…」(見原卷第14頁)。而唐淑珠於使用執照核發前已支付自備款138萬元，加上變更設計增加之價款19萬5,102元，共157萬5,102元，惠台公司遲延完工260日，則本件違約金應為40萬9,527元(計算式：1,575,102×1/1000×260＝409,527，元以下四捨五入，下同)，應自唐淑珠應給付予惠台公司之款項中予以扣除。
六、關於唐淑珠以貸款利息支出與惠台公司之房屋價金尾款抵銷有無理由部分：
兩造於97年1月3日所簽立之同意書約定系爭房屋交屋前之房屋貸款利息應由惠台公司負擔，已如前述，而唐淑珠於97年1月3日完成貸款之對保核貸，並撥付550萬元予惠台公司（貸款600萬元，支付惠台公司550萬元），自97年1月3日起至98年10月5日止，唐淑珠已支付之前揭貸款利息為243,379元，自98年10月5日至99年3月5日止之貸款利息為34,962元，亦為惠台公司所不爭。是依前揭同意書之約定，惠台公司應負擔之貸款利息為255,146元【（243,379+34,962）×550/600＝255,146元】，唐淑珠亦得以之抵銷對惠台公司應付之價金。
七、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。本件唐淑珠尚有系爭房屋剩餘尾款1,080,786元未付，扣除唐淑珠得主張抵銷之金額920,987元（256,314＋409,527＋255,146＝920,987），惠台公司所得請求之金額為159,799元（1,080,786－920,987＝159,799）。
八、綜上所述，惠台公司主張依民法第367條規定買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，本件唐淑珠尚有系爭房屋剩餘尾款1,080,786元未付，固非無據，惟唐淑珠主張應扣除其得抵銷之920,987元部分，亦有理由，經抵銷後惠台公司所得請求之金額應為159,799元。又惠台公司已於97年7月4日催告唐淑珠應於10日內給付尾款108萬786元，該催告並於7月7日送達唐淑珠，有律師函及郵件送達回執附卷可稽（見原審卷第23至25頁），從而，惠台公司依買賣之法律關係，請求唐淑珠給付159,799元及自催告期限屆滿之翌日即97年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，及唐淑珠逾上開部分抵銷之主張，均屬無據，應予駁回。原審判命唐淑珠應給付惠台公司15萬9,799元本息，而駁回惠台公司其餘請求，經核並無違誤。惠台公司就其敗訴部分，提起上訴，唐淑珠亦就其敗訴部分，提起附帶上訴，指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
參、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國100年6月8日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官吳麗惠法官李媛媛正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中華民國100年6月8日
書記官顧倪淑貞