裁判字號：臺灣新竹地方法院97年訴字第526號民事判決
裁判日期：民國99年05月14日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決97年度訴字第526號原告惠台建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 喬國偉 律師複代理人洪坤宏律師被告丙○○訴訟代理人甲○○訴訟代理人 盛枝芬 律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國99年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟柒佰玖拾玖元，及自民國九十七年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬玖仟柒佰玖拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告丙○○前與原告簽訂土地及房屋預定買賣契約書，購買坐落新竹市○○段611之28地號土地暨新竹市○○段750建號、門牌號碼新竹市美之城236巷10弄9號「四季華城」透天別墅一戶（下稱系爭房地），其房屋及土地價款分別為新臺幣（下同）297萬元、483萬元，另包括應預代收之代書、契稅等費用15萬元及變更設計款20萬5,888元，合計應付815萬5,888元，惟被告僅分別給付房屋款288萬元、土地款400萬元、變更設計款19萬5,102元等合計707萬5,102元，應繳由原告公司代墊之代書、契稅費用等15萬元則分文未付，合計尚有尾款108萬786元迄今仍未依約給付。惟原告公司於民國（下同）96年11月17日起即已將前揭房屋交由被告裝潢，而房屋及土地並於96年12月17日移轉登記為其所有，嗣並於97年1月26日將房屋鑰匙交付被告保管使用，而被告實際上於97年3月份起已搬入該房屋居住。
（二）按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」民法第367條定有明文。如上所述，原告公司已依約履行出賣人之房屋及土地交付義務，惟被告則迄今未履行給付價金之義務，原告已於97年7月4日催告被告應於10日內給付尾款108萬786元，該催告並於7月7日送達被告，然其於收受後之10日內卻仍相應不理，拒絕給付，爰依土地及房屋買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金並依催告內容請求自催告期限屆滿之翌日即97年7月18日起至清償日止之利息。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、原告未遲延完工，被告請求賠償遲延利息為無理由：①依系爭房屋預定買賣合約第8條第1項約定：「本房屋之建
築工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：(二)買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間。(三)因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。(四)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」經查，系爭房屋坐落土地屬山坡地保育區丙種建築用地，於取得建築使用執照前，須先就水土保持等雜項工程開工，而原告確已於93年年底前雜項開工，嗣於94年2月1日領得建照執照，並於94年8月22日經建築主管機關核准開工，另於96年5月25日核發使用執照。
②依上揭合約書第8條第1項第2款之約定，如買方未依第9條
第1項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間，不得算入完工日數，合約書第9條第1項則約定：「買方若有要求室內隔局變更時，應於本工程基礎完成前為之，逾期即不受理，結構中購買之客戶，於簽約七日內辦理，但是現場已施工完成部分不予受理，僅就未施工部分辦理工程變更…」，合約書第9條第4項更另約定：「因買方房屋變更設計，以致本房屋進度落後時，買方應以本戶賣方通知交屋日為準，不得以變更設計部分未完成而拒絕交屋或要求賣方任何補償。」。然被告乃於94年9月26日與原告簽訂系爭之合約書，嗣於94年11月2日與原告辦理變更設計，除顯逾合約約定7日之期限以致原告工期延宕外，且被告要求變更設計之項目如地下室工作室加大地坪舖50×50地磚、地下室加開鋁窗68×110、地下室增設浴廁、儲藏室、一樓廚房牆面加貼20×30磁磚、一樓廚房牆面補砌紅磚牆至頂……等等，均是須耗費時日始能完成之工程，其因工程變更設計施作之時間亦致使原告房屋進度落後，故依合約書第9條第4項之約定，被告即不得向原告請求任何之賠償。
③自94年8月22日開工日起迄96年5月25日完工日止，依中央
氣象局新竹地區雨量統計及人事行政局公布停止上班上課資料，當日累積雨量達豪大雨標準及停止上班上課日達13日之多，此亦構成合約書第8條第1項第3款之因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間不得計入施工期間之約定。
④再則原告雖已於94年8月22日申請開工申報，然主管機關
於94年9月6日始准予開工備查，故實際開工日應為94年9月6日，另本件工程因涉及水土保持計劃變更設計核備及工地民眾陳情抗議等，使工程延宕至94年12月15日，亦有合約書第8條第1項第4款因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由，不得計算施工期限之適用。
⑤又預售房屋興建工程之何時領得建造執照、何時開工、何
時完工、何時領得使用執照及興建進度等牽涉買主應按期支付土地及房屋款及該房屋之居住使用權益甚鉅，依一般經驗，此均為房屋買主所特別關注之事項，且於簽訂本件土地預定買賣契約及房屋預定買賣契約之前，契約條款也經被告攜回審閱5日以上，被告嗣後才於94年9月26日與原告簽訂契約，故其應就系爭房屋之興建進度（系爭工程於94年8月22日才經主管機關核准開工）與契約約定內容知之甚詳，應明知工程已發生遲延情事，不可能依契約所定之進度完工，是縱使原告應負遲延責任，然契約簽訂前所經過之時間，亦應扣除始為合理。
⑥是依合約書約定，原告取得使用執照日即完工日為96年5
月25日，建築主管機關核准的開工日為94年8月22日，如依此起迄日期計算600日曆天，原告遲延完工為41日，然綜上所述，系爭工程建築工程，有因被告變更設計、因天災等人力不可抗力事變致無法施工、因政府法令變更等情，均使房屋建築工程延滯，致工程無法於合約書約定期限內完成，況被告乃嗣後才與原告簽訂合約書，若工程確有遲滯情況，其延遲日數亦應扣除就合約書簽訂前經過之時間，始為合理。
２、被告所舉諸項瑕疵輕微且屬房屋保固問題，原告已依契約約定完成交屋，被告主張房屋之貸款利息應由原告繳付為無理由：
①依兩造土地預定買賣契約第7條、房屋預定買賣契約第11
條第1項第3款約定：「一、賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，得通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：(三)買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕。」。承前合約書所載，原告於領得使用執照通知被告進行交屋時，被告並未依合約書約定就房屋瑕疪或其他未盡事宜為保留記載，並限期原告完成修繕，故於斯時並無影響系爭房屋居住使用之瑕疪存在，且該房屋已於96年11月17日至97年1月17日交予被告入住裝潢，並於97年1月26日交付鎖匙給被告，若該房屋仍有影響使用居住狀態瑕疵存在，被告豈有可能裝潢入住。
②依兩造房屋預定買賣契約第12條約定「本契約房屋自賣方
通知買方交屋時起，賣方針對結構部分（如：樑柱、樓梯…等）負責保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚…等）負責保固1年，……。」系爭房屋自96年11月17日起已交由被告裝潢至97年1月17日止，並於97年1月26日將房屋鑰匙交予被告，而被告係於97年6月29日始告知原告有瑕疵存在，且據臺灣省建築師公會依據臺灣省建築師公會鑑定報告書八、鑑定結果及分析（一）鑑定標的物經現場會勘結果，確有如附表所示之瑕疵，惟附表所列之部份瑕疵並不明顯，如地下室編號5之滲水並無滲水痕跡殘留，部份牆面空心狀況難以明確判斷。部份牆面細裂縫屬輕微狀況，一般為粉刷表層之裂縫。（二）前開所稱之瑕疪大部份為牆面之粉刷龜裂…。足證被告所稱之瑕疵並不明顯，狀況尚屬輕微，大部份為牆面之粉刷龜裂，並不會響影房屋之居住使用，且被告所指稱之瑕疵，乃房屋使用後，因房屋熱脹冷縮效果之自然現象所生之牆面之粉刷龜裂，並非交屋時既存瑕疵，此乃原告於交屋後應負責之保固責任，原告並無違反交屋義務，被告以此指稱原告未完成交屋實屬無理。而原告就系爭房屋所應負之保固責任，與被告應負之價金給付義務，兩者之間並無契約的對價關係存在，故被告主張同時履行抗辯亦無理由。
③況被告97年7月22日存證信函亦承認，其全家早已居住於
系爭之房屋，於97年6月29日始向原告反映列舉瑕疵項目，要求原告處理，故被告所稱房屋瑕疵乃合約書第12條所約定原告應負之房屋瑕疵保固責任，非於通知進行交屋、驗屋時原告應負之瑕疵修繕責任。被告就系爭房屋除已遷入居住具事實上之管領力外，且該房屋業已登記被告所有，故房屋已驗屋交屋完成，原告請求被告交付房屋尾款為有理由。
３、被告主張以系爭房屋瑕疵損害，變更工程未施作部分、遲延完工罰款及貸款利息支出與原告之房屋價金尾款抵銷有無理由：
①爭房屋雖有原告應負保固責任之瑕疵存在及變更設計工程
未施作部分之退款等。然就系爭工程是否遲延完工部分，如按日曆天計算原告僅遲延41日，非被告所主張300日，但因在施工過程發生有不計入完工期限之除外情事存在，於扣除後原告實際上並無遲延完工，退而言之，縱原告所主張除外事由並無理由，而有遲延完工之情形，惟被告請求以300日計算之違約罰款並無理由。
②原告雖承諾被告，於交屋完成前之銀行貸款利息由原告負
擔，惟原告已於97年1月26日交付房屋鑰匙予被告，系爭房屋已完成交屋驗屋，被告亦入住其內，房屋現雖仍有瑕疵，其金額經鑑定結果為25萬6,314元，鑑定報告書亦認瑕疵狀況尚屬輕微，且該瑕疵亦均是被告實際入住後始行主張提出，故其所舉瑕疵為交屋後之房屋保固範圍，非原告依買賣契約應負之交付義務，然被告藉此瑕疵，主張未完成交屋，交付尾款，於法無據，原告雖應負擔銀行貸款利息，應僅止於97年1月該月份之利息，其後所生之銀行貸款利息，與原告無涉，而被告就其他陸續發生之利息主張抵銷，應無理由。
（四）為此聲明：被告應給付原告108萬786元，及自97年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於94年9月26日與原告簽訂土地、房屋買賣合約書，購買坐落新竹市○○段611之28地號土地暨新竹市○○段750建號、門牌號碼新竹市美之城236巷10弄9號「四季華城」透天別墅一戶（編號E18），其房屋及土地價款分別為297萬元、483萬元，變更設計費20萬5,888元、代收款15萬元，合計應繳價金815萬5,888元，期間被告繳交訂金、簽約金、開工款及各期工程款138萬元、變更設計費19萬5,102元，另於97年1月3日繳交550萬元，合計已繳交價金707萬5,102元。惟原告因逾期完工，應付違約金，依約定應交付被告交付房屋前之貸款利息、因變更設計應退被告之差額及房屋數十項瑕疪未修繕等等，經扣除後，原告並無可請求之款項。
（二）原告施工進度嚴重落後，且房屋有多項瑕疪未修繕，惟因被告原先居住的公家職務宿舍因即將被拍賣（國有財產局土地），被告全家被迫遷離，原告提供兩個選擇，一是請被告先在外租屋，原告願提供每月一萬元租金補助，另一選擇是勉強先行入住，但居住期間需配合工程修繕，被告考量不想搬兩次家，勉強同意在只有「臨時水電」情形下克難住入，期間的不方便只有概括承受。故迄今原告並未交屋，因為房屋數十項瑕疵並未修繕完成，原告並無理由請求交付尾款。
（三）依兩造買賣合約第8條第1、2項分別約定：「一、本房屋之建築工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日……二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之壹計算遲延利息予買方。」故原告最遲應於93年12月31日前開工，開工後六佰個日曆天完工，亦即最遲應於95年7月25日完工，然依原告之使用執照所載，原告遲至96年5月25日才完工，遲延300日。被告於使用執照核發前已付價款為自備款138萬元，加上變更設計增加之價款19萬5102元，共157萬5,012元，原告遲延完工300日，應支付被告違約金47萬2,531元（計算式：1,575,102(元)×1/1000×300日＝472,531元）。就此被告主張與應付原告之價金抵銷之。
（四）再依雙方協議約定，被告交屋驗收前之房屋貸款利息應由原告負擔（遲延利息計至98年10月5日止，98年10月5日後所生之遲延利息請求權被告仍保留之），被告於97年1月3日完成貸款之對保核貸，撥付550萬元予原告（貸款600萬元，支付原告550萬元），計自97年1月3日至98年10月5日止，被告已支付利息共243,379元，自98年10月5日至99年3月5日止之利息為34,962元，原告依協議應負擔之利息為255,128元【（000000+34,962）×550/600＝255,128元】，被告亦主張抵銷之。
（五）本建案完工後，原告未負起主動驗屋工作，反由被告自行檢查提供瑕疵項目，且未積極處理修繕項目，修繕過程中工作拖延且修繕後瑕疵依然存在，以樓梯兩側牆面龜裂及空心瑕疵為例，修繕後龜裂更嚴重且牆面空心情形仍在，原告不思檢討問題所在，反而一再催促被告交屋，要求被告先交屋，原告會儘速修繕完畢，被告考量未交屋前，要求原告前來修繕已是非常困難，基於正常生活經驗法則、合約內容（修繕完成後才交屋）及原告同意書，被告未接受原告之要求，嗣於97年6月29日，被告依民法第356條「買受人之檢查通知義務」，告知原告所有瑕疵項目，原告執意先交屋後修繕，被告要求先修繕後交屋，兩造談判破裂，原告所屬員工威脅被告「準備接存證信函」，果然於97年7月3日收到原告委任喬國偉律師寄發要求被告「依約給付房屋及土地買賣契約尾款」，被告也於同年月22日寄發存證信函，請原告於函到兩週內前來修繕，惟原告於收受後完全不理會，拒絕前來修繕。按「因契約互為債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人巳為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」民法第264條定有明文。查原告仍有工程數十項之瑕疵未改善，退而言之，設被告仍有應付之尾款未付，被告亦主張於原告瑕疵修補完成前拒絕價款之支付，並以97年9月2日答辯狀繕本之送達原告主張同時履行抗辯。又系爭建物因有漏水、龜裂之瑕疵，被告得請求減少價金（民法第359條），亦得請求損害賠償（民法第360條），茲以省建築師公會鑑定之修繕及未施作項目金額25萬6,314元為減少之價金及損害之金額，被告得以之抵銷對原告應付之價金。綜上所述，被告得主張抵銷之金額為987,973元（256,314＋472,131＋255,128＝987,973）。
（六）依臺灣省建築師公會98年6月12日鑑定報告書第八項鑑定結果及分析（二）已明示「前開所稱之瑕疵大部分為牆面之粉刷龜裂，所以應為原告施工之瑕疵，未施作之項目屬於施工廠商應完成之項目」，故知原告並未修繕房屋瑕疵部分，原告尚未完成修繕並交屋，房屋瑕疵部分為原告施工之瑕疵，非被告裝潢造成，另未施作部份為原告應完成之項目，原告並未履行。又被告支付房貸之550萬元款項後，原告雖進行部份修繕（當時被告迫於宿舍為公務機關收回，迫不得已而遷入，必須忍受原告工人每日自行進出住家施工、打牆持續近二個月之不便），但瑕疵不但未改善，反而更嚴重，嗣後原告卻不理會，亦拒不改善，牆面龜裂細縫不斷擴大增加，以致於本案建築師前後二次現場勘驗期間又增加牆面龜裂多處，同時裂縫擴大到甚至信用卡卡片可以插入縫內之情形，並且除了各樓層壁面外，各樓層之天花板亦同，迄今並持續惡化中。而原告不但拒不改善，而且並未交屋，除大門鑰匙外，包括權狀，各屋內鑰匙都在原告持有中，其請求被告支付價款並無理由。
（七）兩造合約第8條明定，開工日於93年12月底前，即93年12月31日開工，開工後六百個日曆天完工，即95年7月25日前完工。另開工完工日期以建築主管機關核准之開工日為上述開工日及核發使用執照日為完工日。故原告稱申請建照前之水土保持雜項工程、停止上班上課之原因、工地民眾陳情抗議等事由，均非原告得據為遲延完成之理由。且二造於94年9月26日簽約，簽約前之事由當為原告所知悉，原告於簽約前早已知悉已發生之問題，於簽約時都不認為是阻礙，並依如此之約定簽立契約，豈能於違約後再以簽約前之事由圖免責任。再者，二造合約第9條是就變更設計之處理程序、提出之期限及變更之範圍等所為之約定，非開工、完工期限之約定，被告所變更者多為室內裝置，不影響結構體及施工，否則原告早已依約拒絕變更。且本件變更原告亦已施工，未施作部分如廚具、地下室之衛浴設備、主臥衛浴損壞之修繕等，均與建築工程無關，亦無法據為遲延完工之免責事由。
（八）又97年底原告已遲延完工8個月仍未完工，因其公司銀行有數億元建築融資之資金調度問題，因而要求各買受人在尚未完工、未交屋下先行支付銀行貸款部份之價金，並向買受人擔保一定在完工驗屋後以及有瑕疵部分修繕完成後才算交屋，且交屋前之房貸利息均由原告負擔，原告並主動出具被證四之同意書予各買受人，被告因而辦理房貸支付550萬元予原告，但此並非交屋。被告因原告遲延無屋可住，97年3月原告乃交付大門鑰匙令被告裝潢，但當時房屋仍未完工，而且房屋出現壁面龜裂及滲水等瑕疵，原告仍在修補，被告是因原告違約之受害者。原告當時所使用者仍為臨時水電亦無瓦斯，亦可證明被告當時遷入並非完工交屋。
（九）末查原告主張自94年8月22日至96年5月25日止，有豪大雨而停止上班上課之日共15日不能施工，為不可抗力之天災，不得計入遲延完工期間云云，但查，兩造合約完工日期係以日曆天計算，與實際天氣狀況如何無關，氣候因素而無法上班上課日不影響完工期日之計算。退而言之，據行政院人事行政局全球資訊網公告因天然災害停止辦公及上課情形，自94年8月22日至96年5月25日全部只有8日，分別為94年8月31日、94年9月1日、95年5月18日、95年7月
13、14日、95年7月24、25日、95年8月9日，其中新竹市只有94年8月31日及94年9月1日二天停止辦公及上課情形，餘均照常辦公上課，原告主張扣除15天並無根據。
（十）被告94年11月之變更設計增減工程不影響原告工程進度，蓋兩造合意增減工程之日期為94年11月2日，被告確認日期為94年11月23日，距原告於94年8月22日開工才兩個多月，不動產基礎工程皆尚未完成被告即已提出增減工程項目，而且增減工程項目皆為工程末端之廚具衛浴設備等房屋內部配備，故變更設計之增減工程不影響工程項目，原告稱增減工程造成完工遲延，亦無可採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於94年9月26日訂定系爭房地買賣契約，總價780萬元，另需支付變更設計款205,888元整，待辦契稅款等15萬元；被告已支付房地價金688萬元，變更設計款195,102元整，合計7,075,102元整，尚餘1,080,786元未付。
（二）依兩造合約第8條，原告應於93年12月31日前開工，600個日曆天完工，並以建築主管機關核准之開工日為前述之開工日及核發使用執照為完工日，建築主管機關核准之開工日期為94年8月22日，原告於96年5月25日領得使用執照。
（三）被告自97年1月3日起至98年10月5日已支付房屋貸款利息223,097元，自98年11月3日起至99年3月3日支付房貸利息32,049元。
（四）被告變更設計增減工程部分，原告於94年11月2日提出估價單，經被告94年11月23日確認，兩造並於97年1月3日簽立同意書。
（五）原告已交付系爭房屋大門鑰匙與被告，其餘相關包含系爭房屋權狀及室內鑰匙、相關附屬文件尚未交付。
（六）兩造對臺灣省建築師公會98年6月26日之出具鑑定報告書內容不爭執。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭房屋是否有瑕疵，原告是否已修繕完成？被告得否主張同時履行抗辯？
（二）原告是否已交屋驗屋完成？請求支付房屋價金尾款有無理由？
（三）被告主張以系爭房屋瑕疵損害、變更工程未施作部分、遲延完工罰款及貸款利息支出與原告之房屋價金尾款抵銷有無理由？
（四）原告遲延完工日數為何？被告變更設計是否會導致工程遲延？
五、本院之判斷
（一）系爭房屋尚未交屋及驗屋，且確存有瑕疪而未經原告修繕完成，被告得主張同時履行抗辯：
１、經查，原告主張系爭房屋已交完成交屋、驗屋手續，無非係以系爭房屋已於96年11月17日交由被告裝潢，同年12月17日系爭房屋及土地移轉登記為被告所有，原告並於97年1月26日將系爭房屋大門鑰匙交付被告，而被告實亦於97年3月份入住使用等情，並據原告提出土地及房屋所有權狀及交屋結算明細表影本為證（見卷第20至22頁）。被告雖不否認前情，惟辯稱系爭房屋有多項瑕疪未修繕，因原告施工嚴重落後，伊不得已才在只有臨時水電情形下勉強住入，然原告尚未完成交屋及驗屋手續等語。經查，系爭交屋結算明細表僅記載96年11月17日至97年1月17日裝潢，97年1月6日羅總幹事交鎖給屋主等情，然並未經被告簽認交屋或驗屋完成。且兩造房屋預定買賣契約第11條約定「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，得通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：(一)賣方付清因遲延完工應付之遲延利息予買方。(二)買方繳清本契約所有之應付未付款及完成一切交屋手續。(三)買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕。」，而系爭房屋裝錶供電日期為96年12月31日；96年11月21日（誤載為98年11月21日）完成自來水啟用並予送水，有台灣電力股份有限公司新竹區營業處98年12月21日D新竹字第09812002741號函及台灣省自來水股份有限公司第三區管理處新竹服務所98年12月21日台水三竹服字第0980013170號函附卷可稽（見卷第210、211頁），是系爭房屋迄96年12月31日始完成水、電供應，原告主張其於96年11月17日已完成交屋、驗屋，核與前揭約定不符，自非可採。又系爭房屋預定買賣契約第10條、第11條分別就房屋產權移轉登記期限及交付不動產條件及期限為規定，足見系爭房地所有權移轉登記與點交房屋係分屬兩事。再者，兩造於97年1月3日簽立同意書，載明「茲因四季華城E18之承購戶同意惠台建設向銀行機構核撥購屋貸款，惠台建設同時承諾該戶於『交屋』前所產生之貸款利息由惠台建設公司支付至『交屋』完成，惠台公司同時承諾該戶交屋前須有『驗屋』情事，並於修繕完成，始完成交屋，…」，有同意書1紙在卷可參（見卷第101頁），則兩造於97年1月3日猶就系爭房屋約定交屋前須有驗屋情事，且須於瑕疪修繕完成始完成交屋，自不能僅以被告已實際入住即認兩造已完成交屋，而應視系爭房屋是否存有瑕疪及已否修繕完畢為判斷標準。
２、查系爭房屋經本院囑託台灣省建築師公會鑑定結果，認確有如附表所示之瑕疪，唯附表所列之部分瑕疪並不明顯，如地下室編號5之滲水並無滲水痕跡殘留，部份牆面空心狀況難以明確判斷。部份牆面細裂縫屬輕微狀況，一般為粉刷表層之裂縫。前開瑕疪大部份為牆面之粉刷龜裂，應為原告施工之瑕疪，未施作之項目屬於施工廠商應完成之項目，附表所示之瑕疪於修補改善，含粉刷油漆及尚未施作部分全部施作完成，所需之修復費用為256,314元，有該會98年6月26日台建師鑑98017字第1067-4號函及所附之鑑定報告書附卷可稽，足證系爭房屋確有如附表所示之瑕疪及部分工程未施作，原告既尚未依前揭同意書約定修復，自難謂其已符合交屋之條件。此外，原告復不能舉證證明系爭房屋已完成交屋，則其主張系爭房屋瑕疪輕微，不會響影居住使用，且非屬交屋時既存瑕疵，乃原告於交屋後應負之保固責任云云，尚非可採。
３、出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用，此有最高法院77年度第7次民事庭會議決議可資參照。查系爭房屋既有如附表所示之瑕疵未修繕，則被告主張在原告未補正修繕瑕疪前，其得主張同時履行抗辯，拒絕系爭房屋尾款之支付，即有理由。
４、次按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無減失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疪；買賣因物有瑕疪，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。查系爭房屋有如附表所示之瑕疪，於修補改善含粉刷油漆及尚未施作部分全部施作完成，所需之修復費用預估為256,314元，已如前述，則被告依前揭規定請求減少價金即附表所示瑕疪之修復費用256,314元並以之為抵銷，核屬有據。
（二）被告主張以遲延完工罰款與原告之房屋價金尾款抵銷有無理由？
１、兩造房屋預定買賣契約書第8條第1約定：「本房屋之建築工程應在93年12月底前開工，自開工日起算陸佰個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：(一)買方未依規定付款期日交付本契約所載各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。(二)買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，其影響期間。(三)因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。(四)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」。是依前揭契約內容，兩造明確約定系爭建築工程應於93年12月31日前開工，自開工後除有前揭4款所定情形外，應以每日為1日曆天計算600日為完工期限。
２、原告雖主張自94年8月22日開工日起迄96年5月25日完工日止，依中央氣象局新竹地區雨量統計及人事行政局公布停止上班上課資料，當日累積雨量達豪大雨標準及停止上班上課日達13日之多，屬合約書第8條第1項第3款之因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間不得計入施工期間云云，並提出行政院人事行政局全球資訊網天然災害停止辦公及上課情形及中央氣象局逐日雨量資料為證（見卷第182至187頁）。惟按所謂「日曆天
」，係指工程自規定之開工日起，工期即按曆法計算法，以事實上連續計算日曆天數為準。得不計日曆天者，除工程契約明確約定及有不可歸責之事由而確實影響工程進行之情事者外，均應列入計算。是依前開說明，除因諸如颱風、地震等天然災害而經行政院人事行政局授權各縣市政府公佈得停止上班之情形外，餘如雨量等因素即不列入考量。查本件施工地點在新竹市，原告所主張應扣除之日數，除94年9月1日經新竹市政府宣佈全日停止辦公、停止上課，得予以扣除外，其餘94年8月31日係晚上停止辦公、停止上課，不影響工程之進行，另94年8月31日、95年4月10、26日、95年5月28、30日、95年6月6、7、9、10日、95年7月13、14日、95年9月8、10日，縱雨量已達中央氣象局所定義豪、大雨之標準，依前揭說明亦不應扣除工期。
３、原告又主張兩造於94年9月26日簽訂系爭合約書，被告嗣於94年11月2日與原告辦理變更設計，已逾合約約定7日之期限以致原告工期延宕，依合約書第9條第4項之約定，被告不得向原告請求任何之賠償，並提出變更工程估價單一紙為證（見卷第180頁）。按兩造前揭房屋預定買賣契約書第8條第1項第2款係約定，買方未依第9條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝潢工程，致影響工程之進度時，得扣除其影響期間。查兩造係於94年9月26日簽約，嗣於94年11月間始就變更設計、增減裝潢工程部分達成合意，為兩造所不爭，是已逾系爭合約第9條第1款「於簽約7日內辦理」之規定，應堪認定。則依合約第8條第1項第2款約定，自應視被告要求變更設計或增減室內裝潢工程，是否會影響工程進度，並扣除其影響期間。查本件兩造合意變更設計或增減室內裝潢工程之日期為94年11月
23日，距原告94年8月22日開工兩個月餘，衡情不動產基礎工程皆尚未完成，而觀之前揭變更工程估價單所列之增減工程項目有「地下室工作室加大地坪舖50×50地磚、地下室工作室加開鋁窗、地下室增設浴廁（泥作工程）、地下室增設儲藏室（泥作工程）、1樓廚房廚具一字型改為L型、1樓廚房牆面加貼20×30磁磚、1樓廚房牆面補砌紅磚牆至頂、1樓洗手間牆面加貼20×30磁磚、1樓廚房鋁窗移位、2樓浴室門位移改為拉門、2樓浴室牆砌玻璃磚3×6、3樓浴室位置更改（泥作工程）、3樓浴室加砌0.5B紅磚牆粉刷油漆、3樓後陽台落地鋁窗取消、3樓後陽台牆補磚、3樓後陽台開塑鋼門、3樓後陽台欄杆加鋁窗、3樓樓梯牆改砌玻璃磚5×6、4樓臥室加砌0.5B紅磚牆粉刷油漆、4樓後露台牆補磚、地下室新增1套衛生備配管、電熱水器電源線含配管、室內機排水、室外機電源線5.5mm含HB開關、新增插座含配管線插座、新增弱電出口含配管、3樓浴室衛生配管移裝、新增雙切電燈含配管線及大型開關、新增單切電燈含配管線及大型開關、1樓總開關新移裝、3樓新增一套衛生設備配管、4樓新增一套衛生設備配管、地下室增加衛浴、馬桶、洗臉盆及水龍頭、蓮蓬頭、衛生紙盒、主臥室地板改為60×60拋光石英磚、1樓地板改為80×80拋光石英磚、2樓主浴室浴缸改為天然石浴缸」等，大都為衛浴設備或房屋內部配備之增減工程，惟對工程之施作仍不無影響，本院斟酌前揭變更項目之數量及施作之難易度，酌予扣除施工期間為2週計14日。
４、原告復主張被告於94年9月26日與原告簽訂契約，故其應知悉系爭工程於94年8月22日才經主管機關核准開工，不可能依契約所定之進度完工，是縱原告應負遲延責任，亦應扣除契約簽訂前所經過之時間方為合理云云。惟查，原告並未舉證證明被告於簽約時已明知系爭工程有遲延開工情事，且兩造既未對原告於簽約前遲延開工之日數為保留之約定，自不能率予扣除，原告上開主張，尚非可採。
５、查兩造約定原告至遲應於93年12月31日前開工，開工後600個日曆天完工，亦即原告應於95年8月23日前完工。惟前揭工期應扣除1日之停止上班日及14日之變更設計影響期間，是扣除後原告應於95年9月7日前完工。至原告所主張主管機關於94年9月6日始核准開工備查及系爭工程有涉及水土保持計劃變更設計核備及工地民眾陳情抗議等，均屬可歸責原告自己之事由，與系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項第4款「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由」之規定有間，均不得予以扣除。而系爭房屋係於96年5月25日始核發使用執照，為兩造所不爭，並有新竹市政府使用執照影本附卷可稽（見卷第166頁）。則依前揭約定計算，原告共逾期完工260日。
６、末查兩造房屋預定買賣契約書第8條第2項約定：「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之壹計算遲延利息予買方。…」。查被告於使用執照核發前已支付自備款138萬元，加上變更設計增加之價款19萬5,102元，共157萬5,102元，原告遲延完工260日，則本件違約金為40萬9,527元（計算式：1,575,102×1/1000
×260＝409,527，元以下四捨五入），應自被告應給付予原告之款項中予以扣除。
（三）被告以貸款利息支出與原告之房屋價金尾款抵銷有無理由：
兩造於97年1月3日所簽立之同意書約定系爭房屋交屋前之房屋貸款利息應由原告負擔，已如前述，而被告於97年1月3日完成貸款之對保核貸，並撥付550萬元予原告（貸款600萬元，支付原告550萬元），自97年1月3日起至98年10月5日止，被告已支付之前揭貸款利息為243,379元，自98年10月5日至99年3月5日止之貸款利息為34,962元，亦為原告所不爭。是依前揭同意書之約定，原告應負擔之貸款利息為255,146元【（243,379+34,962）×550/600＝255,146元】，被告亦得以之抵銷對原告應付之價金。
（四）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。本件被告尚有系爭房屋剩餘尾款1,080,786元未付，扣除被告得主張抵銷之金額920,987元（256,314＋409,527＋255,146＝920,987），原告所得請求之金額為159,799元（1,080,786－920,987＝159,799）。又原告已於97年7月4日催告被告應於10日內給付尾款108萬786元，該催告並於7月7日送達被告，有律師函及郵件送達回執附卷可稽（見卷第23至25頁），從而，原告依買賣之法律關係，請求被告給付159,799元及自催告期限屆滿之翌日即97年7月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本判決第一項所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，至原告敗訴部分假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。又被告聲請准供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌，核均與本件判決結果無礙，爰不逐一論述，附予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年5月14日
民事第二庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年5月14日
書記官林欣宜