裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3020號民事判決
裁判日期：民國89年12月19日
裁判案由：給付管理基金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三○二○號
原告大 俊國 社區管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 劉惠利 律師
楊玉珍 律師右一人複代理人 簡芳潔 律師被告俊國建設股份有限公司設台中市○○路○段○○○號法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○被告喬昶營造有限公司設高雄市○○區○○○街○○號法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○右當事人間請求給付管理基金事件，本院判決如左：
主文被告俊國建設股份有限公司應給付原告新台幣貳佰貳拾伍萬元及自民國八十九年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告俊國建設股份有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣柒拾伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、被告俊國建設股份有限公司應給付原告新台幣（下同）一百八十八萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、被告喬昶營造有限公司應給付原告三十八萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告俊國建設股份有限公司應給付原告二百二十六萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告俊國建設股份有限公司（下稱俊國公司）係 大俊國 社區集合住宅之起造人及出賣人，於出賣大俊國社區建物時，即以大俊國房屋買賣合約書與購屋者簽約，依合約書第五條之⑴，即約定管理基金一萬元由買方負擔。且依起造人即被告俊國公司所製定交付予各區分所有權人之住戶生活公約第三十七條亦有相同規定：「管理基金：一、目的：共用部分之修繕、管理維護管理委員會為之：其費用由管理費或管理基金支付之。二、說明：各區分所有權人在通知交屋日前必須向建設公司繳交代收管理基金。住宅及店舖每戶壹萬元整，待管理委員會成立時，扣除代管期間所有管理支出費用，再由建設公司轉交管理委員會。」。且上開生活公約，於民國八十六年六月十五日由被告召集之大俊國社區首屆區分所有權人大會會議記錄，亦已經區分所有權人會議通過生效，被告俊國公司自應依約繳納該管理基金。
（二）按「共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，公寓大廈管理條例第十條第二項、第十八條第一項第二款定有明文。
「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，公寓大廈管理條例第二十四條亦有規定。查被告俊國公司現為俊國社區建物共一百八十八戶之區分所有權人，有建物登記簿謄本可資為證。原告前已多次電話告知被告俊國公司應依本身所訂立之買賣契約、大俊國社區住戶生活公約之規定，繳納管理基金，作為共用部分之修繕、維護管理，即以每戶一萬元計算共應繳一百八十八萬元予原告作為公共基金，惟被告俊國公司一直推拖未付，原告再於八十九年七月十二日以台中福安郵局第六四七號存證信函通知被告俊國公司繳付管理基金，惟被告俊國公司，仍置若罔聞，原告 爰依 前開公寓大廈管理條例之相關規定，請求被告俊國公司給付如先位聲明第一項之前開款項。
（三）再查被告喬昶營造有限公司（下稱喬昶公司）亦為俊國社區建物共三十八戶之區分所有權人，原告亦前已多次電話告知被告喬昶公司應依前開住戶規約之規定繳納管理基金，以每戶一萬元計算共應繳三十八萬元給原告作為公共基金，惟被告喬昶公司仍未給付，原告再於八十九年七月十二日以台中福安郵局第六四九號存證信函通知被告喬昶公司繳付，惟被告喬昶公司仍予拒絕，原告爰依公寓大廈管理條例之規定及生活公約之效力，請求被告喬昶公司給付如先位聲明第二項之前開款項。又被告喬昶公司雖以八十九年七月十七日高雄社東郵局第二九九號存證信函，表示其與被告俊國公司間對系爭三十八戶建物之買賣，並無提及買方須支付公共基金之約定，惟被告喬昶公司既係繼受被告俊國公司之大俊國社區之建物，亦應受大俊國社區之生活公約第三十七條規約之拘束，且依前開公寓大廈管理條例第二十四條之規定，被告喬昶公司本於區分所有權人俊國公司之繼受人亦應繼受原區分所有權人對前開住戶生活公約所定之一切權利義務，是以被告喬昶公司前開存證信函之抗辯理由，自屬依法無據。
（四）退步言之，倘鈞院認被告喬昶公司認每戶一萬元之管理基金之給付義務，應係被告俊國公司所負擔之抗辯有理，則請求判決如備位聲明。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告俊國建設股份有限公司（以下稱俊國公司）答辯理由略以：「一、原告社區為答辯人所興建，於預售期間即印有二種版本之住戶公約，在契約上約定須於通知交屋進住前繳交管理基金一萬元整，是為被告與客戶間之約定，並無拘束力，‧‧‧二、原告所稱八十六年六月十五日之區分所有權人會議，該次會議並未達法定人數而流會並未向區公所核備，且該次之會議記錄第十一條第四項：宣讀大俊國社區住戶生活公約計十條，生活公約並非答辯人與客戶間約定之生活公約，‧‧‧三、公共基金應由購買之客戶繳交，未賣出前之房屋，被告不用繳交管理基金，‧‧‧」云云。惟被告俊國公司所辯皆不足採，蓋：按民法第一百四十八條第二項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此乃因誠實信用原則乃民法之最高基本規範，一切權利之行使與義務之履行均應遵守此一原則，否則即無以實現法律之公平性與妥當性。原告之社區即大俊國社區於八十六年一月間由社區部分住戶與被告俊國公司組成大俊國社區臨時委員會，八十六年六月十五日由起造人即被告俊國公司召集首屆區分所有權人會議，然該次會議召開時，大俊國社區總戶數共八百八十三戶，參加該次區分所有權人會議之住戶為一百七十三戶，被告俊國公司尚有四百二十一戶空屋未售出，為該四百二十一戶房屋之區分所有權人，而依公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定，區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，故被告俊國公司有效之票數只有一百七十七席（883÷5=177），兩者合計未達區分所有權比例之三分之二；因此臨時管委會將所有人會議相關資料送台中市西屯區公所核備成立管委會時遭區公所以出席會議人數未達法定人數三分之二，不符核相關法規退回。然由該次區分所有權人會議記錄亦可看出，事實上該次會議所通過之大俊國住戶規約，其中並已規定社區之『區分所有權人』均有繳納公共基金之義務（該次會議通過之住戶規約規定應繳納公共基金之義務，於八十七年三月一日正式通過並送區公所報備之大俊國社區住戶規約並未變更，決議變更之內容並未包含住戶規約第十二條公共基金部分可知），是被告俊國公司主導通過區分所有權人皆有繳公共基金之義務，其身為大俊國社區區分所有權人之一，卻主張其無須繳納公共基金，顯有背於誠信原則。
（二）而縱認被告俊國公司自行擬定之買賣契約所約定買受人應交管理基金一萬元之事或被告俊國公司所擬交付各區分所有權人之生活公約均只是被告與各買受人間之約定；惟大俊國社區於八十七年三月一日已再次召開之第一屆區分所有權人會議，該次會議亦由被告俊國公司所召集，由被告俊國公司總經理 魏吉助 擔任主席，會議通過「大俊國社區住戶規約」及「大俊國社區生活公約」並正式實施，而其中大俊國社區住戶規約第十二條第一項即規定「為充裕共同部分在管理上基本必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金。應繳納金額即依被告俊國公司所擬定交各區分所有權人之大俊國社區生活公約第三十七條第二點規定「各區分所有權人，‧‧‧住宅及店鋪每戶新台幣一萬元整，待管理委員會成立時，扣除代管期間所有管理支出費用，再由建設公司轉交管理委員會。」，是依八十七年三月一日通過之大俊國社區住戶規約已明文規定凡『區分所有權人』有繳交公共基金之義務，被告俊國公司既為大俊國社區建物共一百八十八戶之區分所有權人，自有遵守社區住戶規約繳交公共基金（即管理基金）之義務。
（三）依大俊國社區住戶規約第十三條規定「公共基金之用途如下：①每經一定之年度，共用部分所進行之計劃性修繕或增設者。②因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。③共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。④供墊付公共支出不足之費用。但應由收繳之管理費歸墊。」是原告即管委會收取公共基金之目的在於社區共同部分之修繕與管理維護。被告俊國公司以其所擬定之買賣契約書僅約定建物之買受人須繳納公共基金，是就尚未出售之建物，其無繳納公共基金之義務以為抗辯，然而被告俊國公司名下尚未賣出之建物雖為一百八十八戶，但事實上多數建物已經被告俊國公司出租他人使用並收取租金中，由承租人使用社區之公共設施，此有被告俊國公司交給原告之出租建物名冊可以為證。而原告社區自成立管委會以來，陸陸續續進行公共設施之保養、維修及修繕，有原告社區最近之八十九年八月、九月份之支出名細為證；則被告俊國公司身為原告社區區分所有權人之一，區分所有權人應繳納公共基金之規定乃其所研擬，並於其所主持之區分所有權人會議中通過，所有區分所有權人皆遵守此規約，被告俊國公司拒繳交公共基金，顯然有背於誠信原則與公平正義之原則。
（四）被告喬昶公司辯稱其八十七年間向被告俊國公司買受共三十八戶房屋時，並無提及買方必須支付公共基金，公共基金應只有買受預售屋者才須支付云云，惟查：依公寓大廈管理條例第二十四條規定「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」又依八十七年三月一日區分所有權人會議通過之大俊國社區住戶規約第十二條第七款規定「房屋轉售原區分所有權人積欠之公共費用，承購者有承受償還補繳之義務。」被告喬昶公司於八十七年十一月間與被告俊國公司簽定買賣契約，向被告俊國公司購買三十八戶建物，成為大俊國社區之區分所有權人，不論依公寓大廈管理條例第二十四條之規定或依大俊國社區住戶規約之規定，被告喬昶公司皆有按其所持有之戶數繳納公共基金之義務。
（五）被告所辯之公寓大廈管理條例第十八條第四項規定係指起造人提出之公共基金，不適用於區分所有權人繳納之基金。
四、證據：提出（85）中工建使字第０七七０號使用執照、大俊國房屋買賣合約書、住戶公約節本、大俊國社區區分所有人八十六年六月十五日會議紀錄影本、俊國永福路空屋統計表、存證信函三件、大俊國社區第三屆主任委員變更公告影本、台中市西屯區公所函影本、大俊國社區區分所有人八十七年三月一日會議紀錄影本、住戶規約影本、俊國公司所有建物出租名冊影本、大俊國社區支出費用影本各乙件為證。
乙、被告俊國建設股份有限公司方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）原告社區為被告所興建，於預售期間被告即印有二種版本之住戶公約，於契約上約定需於通知交屋進住前繳交管理費一萬元，為被告與客戶間之約定，並無拘束力，不繳又進住之客戶即有一百餘戶，扣除未繳交之住戶，被告已移交原告五百三十六萬元。原告所稱八十六年六月十五日之首屆區分所有人會議即已通過該生活公約，然該次會議並未達法定人數而流會並未向區公所核備，且該次會議記錄第十一條第四項：宣讀「大俊國社區住戶生活公約」，計十條，該十條生活公約並非被告與客戶間約定之生活公約。且被告尚未賣出之戶數僅有一百八十七戶。
（二）原告所稱之規約係抄錄內政部八十五年五月二十七日所頒佈（85）內營字第八五七二七００號函之「公寓大廈規約範本」之內容，該範本及大俊國之規約內所稱「公共基金」係指管理委員會成立後為特殊目的加收之基金費用，係指起造人按工程造價一定比例或金額提列之公共基金。又依公寓大廈管理條例第十八條：「公寓大廈應設公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有人依所有權人會議決議繳納。．．．第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公佈施行前，起造人已取得建照執照者，不適用之。」，被告於七十九年八月二十一日取得執照，故不適用本條例。
（三）被告於預售時與承購戶所簽定之契約內稱為「預繳管理費」、「管理基金」，並非原告所稱之公共基金，其目的為在尚未成立管理委員會及尚未繳交管理費時，為使管理正常，管理上所需之費用由已進住之住戶所繳之預繳管理費支用。由原告所提區分所有權人會議紀錄上可知，該次會議並無追認通過被告與承購戶所簽定之預繳管理費任何方案。
三、證據：提出大俊國住戶生活公約影本、房屋預訂買賣契約、大俊國社區區分所有人八十六年六月十五日會議紀錄影本、大俊國社區住戶公約影本、（85）內營字第八五七二七００號函之「公寓大廈規約範本」影本、建照執照影本各乙件為證。
丙：被告喬昶營造有限公司方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）原告所稱俊國公司於出賣大俊國社區建物時，即以大俊國買賣合約書與購屋者簽約，依合約約定管理基金一萬元由買方負擔，但被告並非承購俊國之預售戶，被告係在八十七年三月一日區分所有權人會議後之八十七年十一月才購買，且與俊國公司之合約中並未約定應負擔管理基金。依區分所有權人會議當時該三十八戶之區分所有權人是俊國公司，被告所有之三十八戶當時為俊國公司所有，故管理委員會應向俊國公司收取管理基金而非向被告收取。
（二）原告所稱區分所有權人之繼受人應繼受區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務，但依據公寓大廈管理條例第十八條第四項規定：本條例公佈施行前，起造人以取得建照執照者，不適用之。本件俊國公司係於七十九年八月二十一日取得建照，自不受該條例之拘束。
（三）依內政部八十六年二月二十六日台內營字第八六七二三０九號建築管理解釋函，有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，不得逕向新區分所有權人請求。
三、證據：提出不動產買賣契約書及建照執照、內政部解釋函影本各乙件為證。
丁、本院依職權函請台中市西屯區公所檢送大俊國社區管理委員會於民國八十七年三月二十七日函送備查之區分所有權人會議紀錄、社區住戶規約資料。
理由
一、本件原告主張被告俊國公司係大俊國社區集合住宅之起造人及出賣人，於出賣大俊國社區建物時，即以大俊國房屋買賣合約書與購屋者簽約，依合約書第五條之⑴，即約定管理基金一萬元由買方負擔。且依起造人即被告俊國公司所製定交付予各區分所有權人之住戶生活公約第三十七條亦有相同規定。且上開生活公約，於民國八十六年六月十五日由被告召集之大俊國社區首屆區分所有權人大會會議記錄，亦已經區分所有權人會議通過生效，被告俊國公司自應依約繳納該管理基金。雖該次區分所有權人會議相關資料送台中市西屯區公所核備成立管委會時遭區公所以出席會議人數未達法定人數三分之二，不符核相關法規退回。惟大俊國社區於八十七年三月一日已再次召開之第一屆區分所有權人會議，該次會議亦由被告俊國公司所召集，會議通過「大俊國社區住戶規約」及「大俊國社區生活公約」並正式實施，而其中大俊國社區住戶規約第十二條第一項即規定「為充裕共同部分在管理上基本必要之基費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金。應繳納金額即依被告俊國公司所擬定交各區分所有權人之大俊國社區生活公約第三十七條第二點規定「各區分所有權人，‧‧‧住宅及店鋪每戶新台幣一萬元整，待管理委員會成立時，扣除代管期間所有管理支出費用，再由建設公司轉交管理委員會。」，是依八十七年三月一日通過之大俊國社區住戶規約已明文規定凡『區分所有權人』有繳交公共基金之義務，被告俊國公司既為大俊國社區建物共一百八十八戶之區分所有權人，自有遵守社區住戶規約繳交公共基金（即管理基金）之義務。按「共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，公寓大廈管理條例第十條第二項、第十八條第一項第二款定有明文。「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，公寓大廈管理條例第二十四條亦有規定。查被告俊國公司現為俊國社區建物共一百八十八戶之區分所有權人，原告爰依前開契約及規約及前開公寓大廈管理條例規定，請求被告俊國公司給付如先位聲明第一項之前開款項。被告喬昶有限公司亦為俊國社區建物共三十八戶之區分所有權人，以每戶一萬元計算共應繳三十八萬元給原告作為公共基金，惟被告喬昶公司仍未給付，爰依公寓大廈管理條例之規定及生活公約之效力，請求被告喬昶公司給付如先位聲明第二項之前開款項。倘鈞院認被告喬昶公司認每戶一萬元之管理基金之給付義務，應係被告俊國公司所負擔之抗辯有理，則請求判決如備位聲明。
二、被告俊國公司則以原告社區為被告所興建，於預售期間被告即印有二種版本之住戶公約，於契約上約定需於通知交屋進住前繳交管理費一萬元，為被告與客戶間之約定，並無拘束力，原告所稱八十六年六月十五日之首屆區分所有人會議即已通過該生活公約，然該次會議並未達法定人數而流會並未向區公所核備，且該次會議記錄第十一條第四項：宣讀「大俊國社區住戶生活公約」，計十條，該十條生活公約並非被告與客戶間約定之生活公約。且被告尚未賣出之戶數僅有一百八十七戶。依公寓大廈管理條例第十八條：「公寓大廈應設公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有人依所有權人會議決議繳納。．．．第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公佈施行前，起造人已取得建照執照者，不適用之。」，被告於七十九年八月二十一日取得執照，故不適用本條例。被告於預售時與承購戶所簽定之契約內稱為「預繳管理費」、「管理基金」，並非原告所稱之公共基金，其目的為在尚未成立管理委員會及尚未繳交管理費時，為使管理正常，管理上所需之費用由已進住之住戶所繳之預繳管理費支用。由原告所提區分所有權人會議紀錄上可知，該次會議並無追認通過被告與承購戶所簽定之預繳管理費任何方案等語資為抗辯。
三、被告喬昶公司則以原告所稱俊國公司於出賣大俊國社區建物時，即以大俊國買賣合約書與購屋者簽約，依合約約定管理基金一萬元由買方負擔，但被告並非承購俊國之預售戶，被告係在八十七年三月一日區分所有權人會議後之八十七年十一月才購買，且與俊國公司之合約中並未約定應負擔管理基金。依區分所有人會議當時之區分所有權人應是俊國公司，被告所有之三十八戶當時為俊國公司所有，故管理委員會應向俊國公司收取管理基金而非向被告收取。原告所稱區分所有權人之繼受人應繼受區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務，但依據公寓大廈管理條例第十八條第四項規定：本條例公佈施行前，起造人以取得建照執照者，不適用之。俊國公司係於七十九年八月二十一日取得建照，自不受該條例之拘束等語資為抗辯。
四、先位之訴部分：
（一）原告主張被告喬昶公司前向被告俊國公司買受三十八戶建物，現為俊國社區建物共三十八戶之區分所有權人之事實，為被告喬昶公司所不爭，是原告此部分主張之事實堪信屬實。
（二）原告依大俊國社區住戶生活公約第三十七條第二點規定、公寓大廈管理條例第二十四條規定及八十七年三月一日區分所有權人會議通過之大俊國社區住戶規約第十二條第七款規定，請求被告喬昶公司按每戶一萬元計算給付原告公共基金三十八萬元，有無理由，茲分述之：
１、查原告主張依大俊國社區住戶生活公約第三十七條第二點規定請求被告喬昶公司給付公共基金，惟被告喬昶公司抗辯其與被告俊國公司間之買賣契約並未約定其應繳納公共基金每戶一萬元云云，業據提出不動產買賣契約書一件為證，且為原告所不爭執，是原告依該公約第三十七條第二點規定請求被告喬昶公司給付公共基金，委無足採。
２、按區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文，然該條文所指應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務者內容為何，是否包括繼受前手已積欠之債務而有法定債之移轉效力，參照同條例第十九條規定，對於區分所有權人得主張之公共基金權利應隨區分所有權之移轉而移轉，尚且另為明文之條文規定體系以觀，同條例第二十四條規定意旨就區分所有權人繼受前，其前手依條例規定或規約，進而發生之具體債權債務關係均有法定債之移轉效力者，實有疑問；應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束力，以達公寓大廈管理維護之一致性，並提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束。次按，觀諸該條所規定關乎原區分所有權人之權利義務者，前手住戶所積欠之管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約可規範之事項，職是，欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權移轉登記予他人，原欠繳公共基金除其雙方已依民法第三百條或第三百零一條規定訂定債務承擔契約外，管理委員會不得逕向新區分所有權人請求前手積欠之費用。查被告喬昶公司抗辯其所有之大俊國社區三十八戶係在八十七年三月一日區分所有權人會議後之八十七年十一月才購買，業據提出不動產買賣契約書一件為證，且為原告所不爭執。而依上開規約第十二條第一項第一款之規定，區分所有權人本應繳納公共基金，喬昶公司所有之三十八戶建物，於上開規約通過時，原係被告俊國公司所有，是被告俊國公司本應就其所有之三十八戶建物依規約規定繳納公共基金，是被告俊國公司已積欠該部分三十八萬元之公共基金，嗣被告俊國公司始將該三十八戶建物移轉記予被告喬昶公司，而渠等間並未有債務承擔之約定，是被告喬昶公司依法無庸承擔被告俊國公司積欠之三十八戶公共基金。依前揭說明，原告依公寓大廈管理條例第二十四條規定，及八十七年三月一日區分所有權人會議通過之規約第十二條第七款「房屋轉售原區分所有權人積欠之公共費用，承購者有承受償還」之規定，主張被告喬昶公司應承受其前手俊國公司應繳之公共基金，請求被告喬昶公司按每戶一萬元計算給付原告公共基金三十八萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。
（三）原告主張倘本院認被告喬昶公司認每戶一萬元之管理基金之給付義務，應係被告俊國公司所負擔之抗辯有理，則請求判決如備位聲明。查本院既認原告請求被告喬昶公司給付三十八萬元及法定遲延利息之先位之訴既無理由，則就原告先位之訴聲明第一項部分即無庸再予審酌，而應審究原告備位之訴部分是否有理由，附此說明。
五、備位之訴部分；
（一）原告主張被告俊國公司現為大俊國社區一百八十八戶之區分所有權人，又其原為另三十八戶建物之區分所有權人，該三十八戶已移轉登記予被告喬昶公司云云，固據其提出俊國公司於大俊國社區現有房屋統計表為證，惟被告俊國公司除不否認曾將三十八戶建物移轉登記予被告喬昶公司外，否認其現所有建物共計一百八十八戶，抗辯其僅有一百八十七戶云云，查原告提出統計表並不能證明被告俊國公司現在所有建物共一百八十八戶，則原告主張被告俊國公司現在所有之建物為一百八十七戶部分事實可信屬實，至原告另主張部分被告俊國公司尚有一戶建物部分尚不足採。
（二）原告依被告俊國公司訂立之買賣契約、八十六年六月十五日大俊國社區區分所有權人會議通過之規約即大俊國社區住戶生活公約第三十七條第二點、及八十七年三月一日區分所有權人會議通過之規約即大俊國住戶規約第十二條第一項規定、公寓大廈管理條例第十條第二項、第十八條第一項第二款規定，請求被告俊國公司按現所有戶數及已移轉登記予被告喬昶公司之三十八戶，每戶一萬元計算給付原告公共基金二百二十六萬元及法定遲延利息，有無理由，茲分述之：
１、查原告主張：被告俊國公司係大俊國社區集合住宅之起造人及出賣人，於出賣大俊國社區建物時，即以大俊國房屋買賣合約書與購屋者簽約，依合約書第五條之⑴，即約定管理基金一萬元由買方負擔。且依起造人即被告俊國公司所製定交付予各區分所有權人之住戶生活公約第三十七條亦有相同規定等事實，業據提出大俊國房屋買賣合約書、住戶生活公約第三十七條各一件為證，且為被告俊國公司所不爭執，可信原告上開主張為真實。惟被告抗辯：買賣契約上約定需於通知交屋進住前繳交管理費一萬元，為被告與客戶間之約定，並無拘束力云云，經查上開大俊國房屋買賣合約書及被告俊國公司所擬交付各區分所有權人之生活公約所訂買受人應繳交一萬元管理基金之約定，僅係被告俊國公司與買受人間之契約約定，買受人若未依約繳納，僅契約相對人被告俊國公司得依該契約向買受人請求給付，亦即請求權人係被告俊國公司，原告據以向被告俊國公司請求給付公共基金，洵屬無據。
２、次查原告主張：上開生活公約於八十六年六月十五日由大俊國社區首屆區分所有權人大會會議，亦已經區分所有權人會議通過生效云云，惟被告俊國公司否認上開事實，抗辯八十六年六月十五日之會議因未達法定人數而流會並未向台中市西屯區公所核備，且該次會議紀錄第十一條第四項宣讀「大俊社區住戶生活公約」計十條，該十條生活公約並非被告俊國公司與客戶間約定之生活公約等語，並提出大俊國住戶生活公約影本、大俊國社區區分所有人八十六年六月十五日會議紀錄影本、大俊國社區住戶公約影本等件為證，經查，原告自認大俊國社區八十六年六月十五日之區分所有權人會議因該次會議召開時，大俊國社區總戶數共八百八十三戶，參加該次區分所有權人會議之住戶為一百七十三戶，被告俊國公司尚有四百二十一戶空屋未售出，為該四百二十一戶房屋之區分所有權人，而依公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定，區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，故被告俊國公司有效之票數只有一百七十七席，兩者合計未達區分所有權比例之三分之二；因此臨時管委會將所有人會議相關資料送台中市西屯區公所核備成立管委會時遭區公所以出席會議人數未達法定人數三分之二，不符核相關法規退回等事實，是該次會議並未有效通過規約，且由上開會議紀錄第十一條可知，該次會議所宣讀者係「大俊國社區住戶規約」計二十三條，及「大俊國社區住戶生活公約」，計十條，亦不包含原告主張之住戶生活公約第三十七條規定，是原告主張依該次會議通過住戶生活公約第三十七條規定，請求被告俊國公司給付公共基金，亦屬無據。
３、原告另主張：大俊國社區於八十七年三月一日已再次召開之第一屆區分所有權人會議，會議通過「大俊國社區住戶規約」及「大俊國社區生活公約」並正式實施，而其中大俊國社區住戶規約第十二條第一項即規定「為充裕共同部分在管理上基本必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金」等事實，業據提出大俊國社區區分所有人八十七年三月一日會議紀錄及大俊國社區住戶規約各一件為證，並經本院向台中市西屯區公所函調原告函送備查之區分所有權人會議紀錄及大俊國社區住戶規約、大俊國社區住戶生活公約等資料附卷可稽，且為被告俊國公司所不爭執，可信原告上開主張之事實屬實。被告俊國公司雖抗辯：原告所稱之規約係抄錄內政部八十五年五月二十七日所頒佈（85）內營字第八五七二七００號函之「公寓大廈規約範本」之內容，該範本及大俊國之規約內所稱「公共基金」係指管理委員會成立後為特殊目的加收之基金費用，係指起造人按工程造價一定比例或金額提列之公共基金。又依公寓大廈管理條例第十八條：「公寓大廈應設公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有人依所有權人會議決議繳納。．．．第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公佈施行前，起造人已取得建照執照者，不適用之。」，被告於七十九年八月二十一日取得執照，故不適用本條例云云。惟查，依大俊國社區八十七年三月一日區分所有權人會議通過之大俊國社區住戶規約第十二條第一項第一款之規定，係規定區分所有權人應依區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金，應屬公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款規定：「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之公共基金，而非同條第一項第一款所定「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」之公共基金，而同條第四項之規定係關於起造人應提列之公共基金始有適用，被告俊國公司既為大俊國社區之區分所有權人即應依該規定繳納公共基金，是被告俊國抗辯俊國公司於七十九年八月二十一日取得執照，故不適用本條例部分，亦不足採。從被告俊國公司上開抗辯即無足採。
４、另被告喬昶公司固現為該社區三十八戶建物之區分所有權人，惟其依法無須承受被告俊國公司應繳之三十八戶公共基金，已詳如前述，是該部分公共基金仍應由被告俊國公司繳納，再加計被告俊國公司現仍所有之一百八十七戶建物，合計共二百二十五戶，是原告備位之訴，依大俊國社區住戶規約第十二條第一項第一款規定，請求被告俊國公司按每戶一萬元計算共計二百二十五戶繳納公共基金二百二十五萬元及自起訴狀送達翌日即八十九年九月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，自無不合，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，原不一一論述，並此敘明。
七、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十九日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官張瑞蘭右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十二月十九日~B法院書記官