臺灣臺北地方法院民事小額判決 107年度北小字第4226號
原 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 柳逸義
訴訟代理人 蘇錦明
被 告 廖凱修
訴訟代理人 周俊智 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年1月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 鄭幼娟 於民國（下同）83年10月17日與伊
簽訂太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地預定買賣契約書（下
稱系爭買賣契約），購入新北市○○區○○路○○號太平洋翡
翠灣摘星樓（D區）D11室02樓房地（下稱系爭不動產），
簽署「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館委託管理切結書」
（下稱系爭切結書）、「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館
住戶管理委託書」（下稱系爭委託書），委託伊為系爭不動
產管理人。嗣鄭幼娟於101年7月27日移轉系爭不動產所有
權予訴外人 曹月雲 ，曹月雲復於106年5月21日移轉系所有
權予被告，應繼受前手每月應繳管理費義務，惟被告自106
年5月21日至107年3月31日積欠管理費新臺幣（下同）16
,226元，依兩造間委任契約及公寓大廈管理條例第21條規定
請求被告給付等語，並聲明：被告應給付原告16,226元及自
支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息（見本院卷第57、62頁）。
二、被告則以：系爭切結書及系爭委託書係債權契約，本不得拘
束非簽約之第三人，因原告管理有帳務不清等弊端，伊早以
存證信函終止委任管理權限，兩造間並無委託管理關係存在
。原告並非本公寓大廈之管理負責人，未見其依條例規定召
開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，
原告請求伊給付管理費並無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠
原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠原告與鄭幼娟於83年10月17日簽訂系爭買賣契約，買受系爭
不動產並簽署系爭切結書、系爭委託書，鄭幼娟於101年7
月27日移轉所有權予曹月雲，曹月雲復於106年5月21日移
轉所有權予被告等情，有太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地
預定買賣契約書、太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管
理委託書、委託管理切結書、不動產買賣契約書等在卷可按
（見本院卷第65至78、110頁）。
㈡原告於86年6月12日委託太福育樂股份有限公司（下稱太福
公司）辦理大樓管理事宜，有管理委託書、太平洋翡翠灣摘
星樓住戶服務手冊、太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶
自律公約、太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法等在卷可
按（見本院卷第79至109頁）。
四、本院得心證理由：
㈠稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約，為民法第528條所明定。委任契約，係以當
事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖
，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本
宗旨。查原告主張被告繼受伊與鄭幼娟間就系爭不動產成立
委任管理關係，固提出系爭切結書及系爭委託書（見不爭執
事項㈠）；惟查：系爭切結書第二點：「立切結書人於移轉
或讓與本大樓之持分產權予第三人或以次之任何人或其繼受
人時，應負責告知其遵守本切結內容，並由產權新持分共有
權另行簽訂委託管理切結書及向管理顧問公司辦理戶名義變
更登記，繳清所有積欠之費用。」等語（見本院卷第78頁）
，可知新買受人仍另行簽立切結書，始受該切結內容拘束，
非當然繼受。至原告主張被告按月繳納水電費，依民法第16
1條第1項規定，客觀上可推斷被告有承諾繼受前手與原告
間契約關係拘束之意（見本院卷第60至61頁），提出翡翠灣
摘星樓大樓管理費繳納及水電費代繳通知單，載有繳清水電
費437元，應繳管理費16,226元等語（見本院卷第111頁）
；惟被告以原告未善盡受託人責任為由，表明無繳納管理費
義務，有107年6月6日萬里郵局130號郵局存證信函及函
文在卷可按（見本院卷第201至206頁），足見兩造間並無
委任關係的信賴基礎，被告主觀上無承諾意思，僅依客觀上
代繳水電費認為有承諾之事實，即可成立契約，使其負擔契
約上之義務，與私法自治原則有違，且不足保護當事人之利
益，原告主張被告應繼受前手委任關係拘束，顯屬無據，原
告未就與被告間有委任關係舉證以實其說，自難憑採。
㈡按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公
寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分
所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理
」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管
理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提
昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權
人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上
為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條
第3項、同條例施行細則第7條，明定除建築完成後，由起
造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區
分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應
由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員
或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區
分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區
分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為
召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上
書面推選，經公告十日後生效（最高法院107年度臺上字第
1955號民事判決要旨參照）。查原告為系爭不動產起造人，
有太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地預定買賣契約書在卷可
按（見不爭執事項㈠），未依前述規定召開會議，據被告陳
明於卷（見本院卷第122頁），又原告為屬營利團體，不符
合公寓大廈區分所有權人團體，為人的組織體特性，其委託
太福公司辦理大樓管理事宜（見不爭執事項㈡），自不屬公
寓大廈管理條例第3條第9款規定，旨在執行區分所有權人
會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，其以公寓大廈管理
條例第21條規定，請求被告給付16,226元，自非可採。
五、綜上所述，原告依系爭委任契約及公寓大廈管理條例第21條
法律關係，請求被告給付16,226元及自支付命令送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予
駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊或防禦方法及所提
證據，經本院審酌後，認與判決之結果均不生影響，爰不逐
一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年3月4日
臺北簡易庭法官鄧德倩
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國108年3月4日
書記官曾寶生