新店簡易庭97年度店小字第1329號民事判決

臺灣臺北地方法院小額民事判決
原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
上列當事人間給付押租金事件，於中華民國97年10月22日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主　　文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
原告主張：原告欲承租被告位於新店市○○路○段○○巷○○號，3
房2廳的房子，但因房子太大，被告告知房仲業者希望能與他
人分租。民國97年5月27日原告與被告簽訂不動產租賃契約書
時，房仲業者向被告說明原告是要與同事同住，原告心想事實
並非如此，但原告當場未表反對。兩造約定租賃期間97年6月
20日起至98年6月19日止，每月租金新台幣(下同)21,000元
，押租金42,000元，原告於訂約時交付一半之押租金21,000元
，並約定原告於97年5月28日可將物品先搬至系爭房屋。嗣原
告於網路上尋找房客分租，以分擔每月21,000元的租金，未料
原告帶多人看屋後，並未順利找到分租人，原告於97年6月7日
以電話告知被告，若未能於97年6月20日前找到分租人，將無
法獨立承租該屋，被告知悉後同意將租期開始日延至97年6月
30日，並建議原告可讓房仲業者提供客源，其間原告多次與
被告電話聯繫，且多次討論到如果無法於起租日前找到分租人
，被告應返還原告已繳付之押租金21,000元，被告皆應允。然
而原告到97年6月30日，仍未有分租人出現，原告只得另覓租
處，並在97年7月4日在房仲業者的介紹下再找到其他租處，預
定於7月10日將東西搬走。但嗣後原告詢問退押租金21,000元
之事時，被告卻推託曾應允退租金之事，約定97年7月10日完
成搬遷後會面再討論後續處理方式，詎被告於原告搬完東西後
，即更換門鎖，且未退原告一分一毫的租金。因該屋位於社區
1樓，屋主為防房客先行入住，將所有窗簾卸除，原告從未使
用該屋，且該租賃契約尚未完成，爰請求被告返還押租金
21,000元。並聲明：被告應給付原告21,000元，及自起訴狀送
達翌日起按年息5%計算之利息。
被告辯以：被告於97年4月中委託中信房屋出租被告所有，位
於新店市○○路○段○○巷○○號整層房屋，租金每月23,000元，
押金2個月，97年5月27日房仲公司介紹原告承租，據稱係與同
事朋友4位女性上班族同住，希望租金減為每月21,000元，並
約定自97年6月20日起租，惟要求先搬物品，交付一半押租金
21,000元，餘押租金連同租金於起租日付清，未料，6月中旬
原告來電稱其未找到分租人，被告甚為震驚，告知原出租本意
並非如此，其問題應找房仲業者解決，另一方面電詢中信房屋
，仲介卻說一切都沒問題，經多次電話催詢始安排雙方會面協
商，被告堅持原意不分租，6月底原告不租即應搬離，租金按
日計算，然至7月原告毫無動靜，被告電詢原告到期為何不搬
，原告謂未找到合適處，被告要求房仲業者負責看完搬離物品
及收回鑰匙，惟被告不願交還鑰匙，談及租金不合意即揚言要
再搬回物品拂袖而去，被告不得已只好換鎖。被告並無同意分
租及應允返還租金21,000元，依不動產租賃契約第7條規定，
原告不租應交還不動產及賠償1個月租金作為違約金，第9條規
定，原告拒絕交還不動產者，至交還不動產之日止應按日加課
租金2倍之懲罰性違約金，原告拿走鑰匙使用不動產月餘迄今
未返還鑰匙，依約應支付1個月租金及違約金遠超出21,000元
，原告請求並非合理等語。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年5月27日就被告所有之新店市○○路○段○○巷○○號
房屋簽訂不動產租賃契約書，約定租賃期間自97年6月20日
起至98年6月19日止，每月租金21,000元，租賃擔保金
42,000元，原告於訂約時交付一半之租賃擔保金21,000元。
（不動產租賃契約書影本見本院卷第10-14頁、第18-21頁)
㈡原告於97年5月28日將物品搬入系爭房屋。原告於97年7月4
日打電話向被告說因為另外找到其他房子，預定於7月10日
將東西搬走，被告於97年7月10日將系爭房屋換鎖。被告之
物品於97年7月23日全部搬離系爭房屋。
本件爭點在於：原告是否得請求被告返還租賃保證金21,000元
？本院之判斷如下：
㈠民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方
以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」第439條
前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」第441條
規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部
之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」第450條第1
項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消
滅。」租賃保證金，為以擔保承租人之租金債務為目的，由
承租人交付於出租人之金錢或其他代替物。按契約之終止是
以使契約所生之法律關係終止，其效力向將來消滅之一方之
意思表示，是以繼續之契約關係為對象，其結果不發生回復
原狀之問題。而租賃契約所發生債之關係，在履行上須持續
不斷之實現，屬繼續性之契約，故使租賃契約歸消滅者，除
因期限屆滿外，僅終止契約而已。最高法院51年度台上字第
2829號判例謂：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本
於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的
意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外
，不能以解除之意思表示，使之消滅」，即同此旨。
㈡本件兩金造於96年5月27日就被告所有之新店市○○路○段○○
巷○○號房屋簽訂不動產租賃契約書，約定租賃期間自97年6
月20日起至98年6月19日止，每月租金21,000元，已如前述
，合於民法第421條第1項之規定，兩造間之租賃契約已合法
成立。
㈢系爭房屋租賃契約書第4條第2項約定：「租賃關係消滅（吨
括終止、解除、撤銷、無效等，以下同），乙方（即原告）
應騰空返還不動產，如有可歸責於乙方之事由所造成之損害
，及積欠租金、水電、瓦斯、電話、管理、清除等欠費，甲
方得由租賃擔保金中扣抵，餘額無息退還。」第7條第4項約
定：「本契約期間內，乙方他遷或不租時，應於1個月前通
知甲方，並將不動產交還及賠償甲方1個月之租金作為違約
金。」第7條第5項約定：「本契約期間內，甲方得終止租約
，但應於1個月前通知並賠償乙方1個月之租金作為違約金。
」足認兩造於訂立系爭租賃契約時仍保留得提前終止系爭租
賃契約之權利。又所謂終止係以使契約關係或因契約所生之
法律關係終止，而使之效力向將來消滅為內容之一方之意思
表示，則終止權，依當事人一方之意思表示而成立，無須相
對人之承諾。
㈣原告於96年5月27日向被告承租系爭房屋，租期自96年6月20
日至98年6月19日止，原告於簽約時給付被告一半之租賃擔
保金21,000元。原告於97年7月4日打電話向被告說因為另外
找到其他房子，預定於7月10日將東西搬走，原告之真意為
自97年7月10日不再承租，解釋上含有自97年7月10日終止契
約之意思，則本件租賃契約既准當事人間有約定終止權之保
留，且經原告合法行使約定終止權，於該終止權之通知到達
被告時，即生效力，故系爭租賃契約已於96年7月10日合法
終止。
㈤原告依租賃契約第7條第4項約定行使保留之終止權，該條項
所示「應於1個月前通知甲方，並將不動產交還及賠償甲方1
個月之租金作為違約金。」應屬行使保留終止權之代價。所
謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生
損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人
是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不
履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約
金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損
害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另
請求債務不履行之損害賠償。當事人所約定之違約金究屬何
種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，
依民法第250條第2項規定則視為係預定債務不履行之損害賠
償總額。綜觀系爭租賃契約之約定，租賃契約第7條第4項所
示「應賠償甲方1個月租金」性質上應屬「賠償額預定性違
約金」。
㈥是依兩造租約第7條第4項「本契約期間內，乙方他遷或不租
時，應於1個月前通知甲方，並將不動產交還及賠償甲方1個
月之租金作為違約金。」之約定，則本件原告提前終止租賃
，被告所得主張之損害賠償為1個月租金，故扣除1個月租金
金額後，被告始有返還租賃擔保金之義務。本件兩造約定之
1個月租金金額為21,000元，原告已交付之租賃擔保金為
21,000元，則原告已交付之租賃擔保金扣除1個月租金金額
（00000-00000=0)後，被告毋庸返還原告金錢。
㈦至原告主張被告同意返還押租金21,000元云云，為被告所否
認，原告未再舉證證明，尚難採信，併予敘明。
綜上所述，原告請求被告返還押租金21,000元，及自起訴狀送
達翌日起按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決
結果無影響，爰不另一一論述。
本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費1,000元。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　27　　日
　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官周美雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北縣新店市○○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　27　　日
法院書記官吳建元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。