裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第841號民事判決
裁判日期：民國102年07月23日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第841號上訴人即反訴原告 曹慧莊 訴訟代理人 陳建偉 律師
李漢鑫 律師 林家弘 律師被上訴人即反訴被告 林伯安 訴訟代理人 劉明益 律師上列當事人間因返還房屋事件，上訴人對於中華民國101年10月25日臺灣士林地方法院101年度訴字第511號第一審判決提起上訴，並於本院提起反訴，經本院於102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原審判決書附表建號02083建物權利範圍106/10000即為第153號車位。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰萬元及自民國一百零一年十二月二十九日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之二，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：一於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。二就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。三就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者」，民事訴訟法第446條第2項定有明文。本件上訴人即反訴原告（下稱上訴人）就被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）起訴請求返還如原判決附表（下稱附表）所示之不動產（下稱系爭房地；建物部分則稱系爭房屋）事件，於本院提起反訴主張兩造於民國（下同）100年12月17日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並已給付簽約款新臺幣（下同）200萬元，作為第一期買賣價金款項，嗣因關於物品返還與申辦銀行貸款之爭議，被上訴人乃解除契約；倘法院認上訴人需負遲延給付責任，亦應依職權酌減違約金數額至50萬元，職此上訴人乃提起反訴，請求被上訴人應給付上訴人150萬元等語；雖被上訴人表示不同意（見本院卷第56頁），惟其請求係為關於系爭契約之爭議，屬於本件所須審理認定之事實範圍內，本訴之證據資料均得於反訴繼續使用，且有助於當事人間紛爭之一次解決，基於訴訟經濟原則，應認符合「就同一訴訟標的有提起反訴之利益」情形，依前開規定，自無待被上訴人同意，上訴人提起反訴，尚無不合，應予准許（最高法院88年度台上字第404號判決參照）。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於100年12月17日與被上訴人簽立系爭契約，向被上訴人買受系爭房地，買賣價金為2,170萬元，約定價金之支付方式為：⒈系爭契約簽訂時，支付簽約款200萬元。⒉簽約後30工作日內以乙方（即被上訴人）名義申辦之房貸核撥時，支付1,920萬元（下稱第二次款）。⒊產權登記完畢當日內，支付尾款50萬元。上訴人於100年12月17日支付簽約款200萬元，被上訴人已於100年12月18日將系爭房屋點交予上訴人。詎上訴人竟未依系爭契約第16條第2項約定，於簽約後之30個工作日（即101年2月3日）內完成貸款，自應於15日（即101年2月18日）內一次補足第二次款1,920萬元，並於翌日起負遲延責任。而被上訴人曾寄發內湖西湖郵局存證信函第94號催告上訴人於101年2月10日前支付被上訴人第二次款1,920萬元，並以內湖西湖郵局存證信函第218號通知上訴人，以上訴人違約為由，依系爭契約第10條第2項約定，解除系爭契約，請求上訴人於101年3月5日前清空返還系爭房屋。雖上開催告所定之期限較約定期限為短，然上訴人迄至被上訴人起訴前仍未支付第二次款，茲依系爭契約第10條第2項約定，再以起訴狀繕本之送達，解除系爭契約，依民法第259條、第767條規定，請求上訴人返還系爭房地，另依同法第179條規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付被上訴人不當得利3萬5,000元等情。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，被上訴人對其上訴則聲明：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。另對上訴人所提之反訴，亦答辯聲明：㈠反訴駁回；㈡反訴訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：依系爭契約第9條第4項約定，被上訴人應於簽約後一週內將拍定前原屋主屋內所有家俱及其他原有物品返還上訴人，惟被上訴人僅於簽約後將系爭房地及原法院卷第100至108頁所示物品（下稱A部分物品）點交予上訴人，迄未返還原法院卷第62至64頁所示物品（下稱B部分物品），自不能要求上訴人支付第二次款1,920萬元。又依系爭契約第16條第2項約定，第二次款應由被上訴人接洽銀行，以買賣價金八成之額度貸款支付，被上訴人竟推託不為辦理，並非上訴人違約，被上訴人自不得以此解除系爭契約，其請求上訴人返還系爭房地及不當得利，均屬無據等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人第一審之訴與假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。另上訴人於本院對被上訴人提起預備反訴（即備位之反訴），係以法院若認被上訴人解除系爭契約為有理由，則上訴人認為本件違約金數額應有酌減之餘地，蓋上訴人並非惡意違約，且於給付簽約款200萬元後，並無取得任何實質之不動產權利，而原審判決又命上訴人需按月給付不當得利3萬5,000元，是與被上訴人仍保有系爭房地之登記名義權利及實際所得利益相較之下，若仍強求簽約款200萬元需全額充作違約金，恐有顯失平衡之虞，爰請求法院依職權酌減違約金數額至50萬元，則被上訴人尚應給付上訴人150萬元，乃聲明：㈠被上訴人應給付上訴人150萬元，並自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算利息；㈢反訴之訴訟費用皆由被上訴人負擔。
三、兩造不爭之事實：㈠上訴人於100年12月17日與被上訴人簽立系爭契約，購買被上訴人所有之系爭房地。
㈡系爭房屋已於100年12月18日點交予上訴人，並於簽立系
爭契約後3天內，委請聯邦公司承辦人員 陳國益 將其保管之A部分物品交予上訴人。系爭房地於兩造簽立系爭契約後，未曾以被上訴人名義向銀行申辦房屋貸款，上訴人迄今亦未支付被上訴人第二次款1,920萬元。
㈢被上訴人曾以內湖西湖郵局存證信函第94號催告上訴人於
101年2月10日前支付被上訴人第二次款1,920萬元，逾期以違約論，上訴人於101年2月4日收受上開存證信函。被上訴人另曾寄發內湖西湖郵局存證信函第218號予上訴人，以上訴人違約為由，依系爭契約第10條第2項約定，解除系爭契約，並請上訴人於101年3月5日前清空返還系爭房屋，上訴人於101年2月29日收受上開存證信函。
㈣原審判決書附表建號02083建物權利範圍106/10000即編號第153車位，是為系爭車位。
㈤被上訴人之起訴狀繕本於101年5月25日送達上訴人。
四、兩造爭執要旨：㈠關於上訴部分：
⒈被上訴人依系爭契約第10條第2項之約定，解除系爭契
約，是否有理由？⒉被上訴人得請求上訴人按月給付之不當得利數額若干？㈡關於反訴部分：
反訴原告請求反訴被告給付150萬元本息，有無理由？茲分述之：
㈠關於上訴部分：
⒈被上訴人依系爭契約第10條第2項之約定，解除系爭契約，為有理由：
⑴經查，系爭契約第16條第2項前段固約定：「本約簽
立後，乙方（即被上訴人）同意以乙方名義向金融機構申辦房屋貸款，金額為本次買賣總價之80％，並於簽約後30個工作日內完成，核貸金額不足支付第二次款1,920萬元，甲方（即上訴人）應於15日內乙次補足」等語。惟上開約定所指申辦貸款之金融機構應由何人接洽乙節，業據證人即兩造簽立系爭契約之見證人 黃銀河 律師到庭證稱：「契約並不是伊訂的，伊只是單純作見證，該約定是當時因為牽涉到奢侈稅的問題，所以要借賣方（即被上訴人）的名字來辦貸款。伊當時坐在上訴人旁邊，是上訴人的一位朋友曾先生說銀行他們去找，但是借用賣方的名義來貸款。當時未提到貸款貸不出來怎麼辦，曾先生說銀行他們找的時候，伊沒有印象上訴人當時有什麼表示」等語（原法院卷第112頁背面、113頁）甚明，上訴人對於上開證述表示無意見（原法院卷第114頁背面），堪認上訴人簽約當時亦同意貸款銀行應由上訴人方面去接洽，而非被上訴人。雖上訴人事後另舉證人 曾貴爵 之證詞為佐，辯稱：於簽約時，曾貴爵未承諾向銀行洽商取得貸款云云。然查，證人曾貴爵到庭已證述：「兩造簽約當時，伊有說有認識的銀行可以辦貸款」等語（原法院卷第137頁背面），足認上訴人此部分辯解，不足採信。至於證人曾貴爵雖另證述：「 楊敬熙 （受被上訴人委託協助標購系爭房地之聯邦公司經理）有說如果找不到銀行，再由他們去辦」等語（原法院卷第137頁背面），然已與上開證人黃銀河證述「上訴人的一位朋友曾先生說銀行他們去找，當時未提到貸款貸不出來怎麼辦」之情節不符，且被上訴人亦否認簽約當時有委託楊敬熙代為洽談系爭買賣契約之內容（原法院卷第138頁），仍不足證明被上訴人於簽約當時有同意替上訴人接洽貸款銀行之事實。於本院審理時，雖證人曾貴爵證明有向上訴人要過幾次資料，但其並未證實曾找過那家銀行。又另證人 古芳城 ，雖證實證人曾貴爵有將被上訴人之所有權狀影本及契約書交付與古芳城（見本院卷108-111頁），但古芳城並無法證實有向何家銀行交涉貸款事宜，且二證人均無法證明有何家銀行願以系爭房地總價2,170萬元之80％貸放款項（見系爭不動產買賣契約書第16條㈠，原審卷第12頁），蓋被上訴人向法院投標取得系爭不動產之金額為1,840萬元，為兩造所不爭，銀行貸款之金額大都以此金額為依據，上訴人所提之證人並無法證明有何家銀行願以2,170萬元之80％貸款與上訴人（以被上訴人之名義貸款），則本件被上訴人主張系爭契約第16條第2項約定之第二次款由被上訴人提供名義，配合上訴人按洽之貸款銀行完成貸款手續，上訴人既無法證實有何家銀行願以2,170萬元之80％放貸，自屬可歸責於上訴人之事由，是依系爭契約第16條第2項約定，上訴人未於簽約後之30個工作日（即101年2月3日）內完成貸款手續，自應於15日（即101年2月18日）內一次補足第二次款1,920萬元，並於翌日即101年2月19日起應負遲延給付之責任。
⑵雖上訴人另辯以：被上訴人迄未返還Ｂ部分物品，不
能要求上訴人支付第二次款1,920萬元云云。然查，被上訴人否認上訴人所指Ｂ部分物品之存在，且上訴人所舉之證人 朱翊安 到庭亦未證稱系爭房屋內確實存有Ｂ部分物品（原法院卷第136頁以下），上訴人復未舉證以實其說，已難信為真。況查，被上訴人於簽立系爭契約後3天內，已請陳國益將其保管之Ａ部分物品交予上訴人，已如上述，如被上訴人確實尚有Ｂ部分物品未返還，則上訴人至遲於陳國益交付Ａ部分物品之100年12月20日即可經由清點而知悉，且參酌上訴人所列Ｂ部分物品價值超過數百萬元，價值不斐，然上訴人於101年2月4日收受被上訴人寄發之內湖西湖郵局存證信函第94號催告支付第二次款1,920萬元前，卻未曾向被上訴人要求儘速返還Ｂ部分物品，顯與一般常情相違，是以上訴人辯稱被上訴人迄未返還Ｂ部分物品云云，已非無疑。又查，有關系爭契約第9條第4項約定：「乙方（即被上訴人）應於簽約後壹週內，將拍定前原屋主屋內所有家俱及其他原有物品返還」等語，其中被上訴人應返還物品之內容，亦據證人陳國益到庭證述：「系爭房地投標時是不點交，伊標到後，會同警察到現場，裡面有一個朱翊安小姐，之後朱翊安離家出走沒有再回來，另外有自稱是屋主的人找一個兄弟叫 林信 將來跟我談，承諾在10月15日搬走，之後在10月13日搬走後，有留一些家具，伊有造冊如原證10所示（即Ａ部分物品），現場除造冊的東西外，均已清空。兩造簽約的時候，伊有在場。有關第9條第4項之約定，是被告表示為原屋主，希望原告能夠將系爭房屋內的物品還給他，所以才訂那一條。在簽約後，伊有提出Ａ部分物品的清冊給他看，並表示伊保管就是這些，原告看完清冊後，並未提出還有其他東西沒有在清冊裡面應一併返還的。簽約後3天內，伊就將清冊內物品交給原告點收，伊在系爭房屋內並沒有看過Ｂ部分物品」等語明確（原法院卷第113至114頁背面），復為上訴人所不爭執（原法院卷第114頁背面），已堪認被上訴人主張系爭契約第9條第4款約定被上訴人應返還物品之內容即是指Ａ部分物品，系爭房屋內並不存在上訴人所指之Ｂ部分物品各節為真。因此，上訴人辯稱被上訴人迄未返還Ｂ部分物品，不能要求上訴人支付第二次款1,920萬元云云，自屬無據。
⑶上訴人主張兩造既已將返還系爭物品義務明定於系爭
契約第9條之「房地點交」做為契約約款，應可認為返還系爭物品之義務已提升至與價金給付間互為對待給付內容之位階，職是被上訴人未履行返還系爭物品之義務，上訴人自得拒絕自己之對待給付云云，然查上訴人既未能舉證證明系爭房地均存有上訴人所指之Ｂ部分物品，已如前述，則上訴人主張同時履行抗辯非有理由。
⑷按若有可歸責於甲方（即上訴人）之事由，而有全部
或一部不履行本契約而應負遲延責任時，經乙方（即被上訴人）催告限期履約而甲方逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，系爭契約第10條第2項有明文約定。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判例要旨參照）。經查，因可歸責於上訴人之事由，上訴人應於101年2月19日起負遲延給付之責任，以及被上訴人曾以內湖西湖郵局存證信函第94號催告上訴人於101年2月10日前支付被上訴人第二次款1,920萬元；又寄發內湖西湖郵局存證信函第218號予上訴人，以上訴人違約為由，依系爭契約第10條第2項約定，解除系爭契約，並請上訴人於101年3月5日前清空返還系爭房屋，上開信函分別於101年2月4日及同月29日送達上訴人，均如上述。雖上開催告之期限與上訴人應負遲延給付責任之日期不符，不生契約解除之效力。然被上訴人為上開催告後，至被上訴人起訴繕本送達之日（101年5月25日）止，已逾3個月，上訴人仍未依約支付第二期款1,920萬元，揆諸前開判例要旨，被上訴人以起訴狀繕本之送達上訴人（即101年5月25日），解除系爭契約，於法並無不合。
⑸次按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之
；所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第259條第1款、第767條第1項前段分別定有明文。經查，系爭契約既已於101年5月25日合法解除，上訴人基於系爭契約占用系爭房地之權限已不存在。從而，被上訴人依民法第259條第1款及第767條規定，請求上訴人返還系爭房地含車位即原判決附表建號02083建物權利範圍106/10000即第153車位（原判決此部分未標明，本判決主文依被上訴人之請求，且為上訴人所不爭執，並經本院履勘現場屬實，爰以予補充，併此敘明）自屬有據。
⒉被上訴人向上訴人請求按月給付不當得利之數額為3萬5,000元：
被上訴人請求上訴人按月給付之不當得利數額為3萬5,000元：經查，上訴人自系爭契約解除之日（即起訴狀繕本之送達上訴人之日）起，占有系爭房地已無正當權源，依社會通念，其可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人返還不當得利。次查，系爭房屋每月租金為3萬5,000元（原法院卷第92頁背面），為兩造所不爭執，本院認被上訴人請求以3萬5,000元計算系爭房地相當於租金之不當得利，應屬適當。從而，被上訴人請求上訴人應自起訴狀繕本送達翌日（即101年5月26日）起至返還之日止，按月給付被上訴人3萬5,000元，亦屬有據。
⒊綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，以
起訴狀繕本之送達上訴人（即101年5月25日），解除系爭契約，於法有據。被上訴人依民法第259條第1款及第767條規定，請求上訴人返還系爭房地，並依民法第179條規定，被上訴人請求上訴人應自起訴狀繕本送達翌日（即101年5月26日）起至返還之日止，按月給付被上訴人3萬5,000元，為有理由，均應予准許。原審判決被上訴人勝訴，核無不合，應予維持，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
㈡關於反訴部分：
本件反訴原告得請求反訴被告返還之金額為100萬元，其餘部分則無理由，應予駁回：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文，又約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量標準（最高法院51年度台上字第19號判例參照）。然是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判例參照）。
⒉查本件反訴原告所為備位之反訴部分，經查其固有違約
情事，而遭反訴被告解除契約，雖依系爭買賣契約第10條第2款之約定，反訴原告所交付之價款作為違約賠償（見原法院卷第11頁），然查本件反訴被告，於解除契約後，本院已判准反訴原告應將系爭房地返還於反訴被告，並自101年5月26日起至返還之日止，按月給付其3萬5,000元之相當租金之不當得利，本院審酌系爭房地業於100年12月31日交予反訴原告，而反訴原告未能依約給付第二期款1,920萬元，使反訴被告無法自由運用出售系爭房地取得之價金，且本件因無法私下解決，必須訴之於法，難免有各項之支出，惟反訴原告已交付之200萬元價金如全數充作違約賠償，則該已交付之價金與反訴被告所受之損害，顯然不成比例，違約金有過高之情形，本院認應核減為100萬元，揆諸上開最高法院判例要旨，應認反訴原告係請求返還扣除違約金100萬元之簽約款100萬元部分（即200萬元－100萬元），為有理由，其餘請求，則無理由。
⒊從而，反訴原告依民法第259條之規定請求反訴被告給
付100萬元及自上訴理由狀（含反訴）繕本送達反訴被告翌日即101年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。至於逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中華民國102年7月23日
民事第15庭
審判長法官郭瑞蘭
法官方彬彬法官郭松濤正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月23日
書記官方素珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。