裁判字號：臺灣高等法院89年重上字第353號民事判決
裁判日期：民國89年12月05日
裁判案由：拆屋還地等
台灣高等法院民事判決八十九年度重上字第三五三號
上訴人甲○○訴訟代理人 郭佩芬
許進德律師被上訴人乙○○住台北市○○○路○段○○巷○號訴訟代理人 盧春 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十九日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第二七八○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應自民國八十八年十二月五日起每半年再增加新台幣玖萬壹仟貳佰捌拾叁元之土地租金予上訴人，及應再給付上訴人壹萬叁仟柒佰叁拾玖元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人應自民國（下同）八十八年十二月五日起每半年再增加新台幣（下同）
二十二萬八千二百零七元之土地租金予上訴人，及應再給付上訴人三萬四千三百五十二元。
二、陳述：除與原判決相同，玆引用之外，補稱略以：㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金。但其
租賃定有期限者，不在此限。」，民法第四百四十二條定有明文。次按，「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依本法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」，而「租金增加之多寡，應以土地繁榮程度及與鄰地租金之比較等情形為準，所謂土地繁榮程度又應以『租用土地自身』之繁榮程度為衡」，最高法院二十年度上字第二八三號判例意旨及同院六十九年度台上字第七四七號判決意旨分別著有明文。是本件上訴人得否聲請法院增加系爭土地之租金暨租金增加之幅度如何，端視系爭土地之價值有否升高、系爭土地本身之繁榮程度及與鄰地租金之比較而定。
㈡本件被上訴人所承租者乃坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號土地（下稱
系爭土地）之全部，此不但有原判決所引為判決基礎之本院八十五年上易字第六四六０號刑事確定判決所確認之事實為據，復為被上訴人於原審提出之歷次書狀中暨言詞辯論時自認無誤。是本件系爭土地租金之計算，當以系爭土地之全部面積即三百三十二平方公尺計算，始為合理。再者，本件被上訴人承租系爭土地，係用作闢建停車場收租營業，除複丈成果圖中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ及Ｆ六部分以外，尚在系爭土地範圍內之大部分空地，乃停車場相關人員及車輛進出必經之地，為被上訴人為達其營業目的所不可或缺之部分，論理上無從與上揭六部分分離而獨立另做他用途而使用，因此，上述尚在系爭土地範圍內之空地，亦為被上訴人所承租利用，則計算系爭土地之租金時，自不應將該部分面積排除在外。另複丈成果圖中Ｅ及Ｆ二部分，本在被上訴人承租之範圍內，亦無排除於本件租金計算範圍外之理。
㈢系爭土地位於台北市○○○路與建國北路交界處附近之巷內，距巷口不過十六點
三公尺，系爭土地位置又與國立台北大學○○○區○鄰○○○○○路與建國北路交界處向為台北市著名之金融商圈之一，該區域內銀行及公司行號林立，每日匯聚大量人口進出，商業活動繁榮可見一斑。況依原審向臺北市政府地政單位查詢系爭土地近年地價調整情形顯示，系爭土地自八十二年至八十六年，地價調整之幅度高達百分之十七，足證系爭土地之升值潛力雄厚。查被上訴人於系爭土地上經營停車場業務，自八十二年起迄今已有七年之久，光是出租車位部分之收益，如每個車位每月租金以五千元左右計算，系爭土地上已出租之停車位至少有十個，則每年被上訴人即有超過一百萬元之毛利；參以系爭土地所在地區租用辦公室之市場行情，每坪租金至少在二十萬元上下，被上訴人除將系爭土地部分面積劃作停車場使用外，尚搭建地上物作為停車場管理室之用，若參以被上訴人利用系爭土地每年之營收情況暨上開該地區租用辦公室之行情價格，令被上訴人每半年給付二十二萬餘元之租金，其間差距恐過於懸殊，而對身為出租人之上訴人而言顯失公平。故原審判決以國有或市有土地目前之出租價格，即申報地價之百分之五做為本件租金計算之基礎，尚嫌過低而有失公允也。
㈣被上訴人抗辯系爭土地上僅規劃為十個停車位，平均每月收入為四萬至四萬五千
元，扣除人事管銷等費用後，無任何利益可得云云，亦非事實。經查，系爭土地上被上訴人規劃之停車位實際上約有十九個，原審附圖Ａ部分至少有五個停車位（請見附件一），Ｂ部分停車場管理室外側亦有二個停車位（請見附件二），Ｃ部分有五個停車位（請見附件三），Ｄ部分則有七個停車位（請見附件四）。而依附件一至附件五之照片所顯示現場車位使用情形，僅有四個停車位未停放車輛，其餘十五個車位均有車主承租使用。因此，本件被上訴人前開所辯，顯與系爭土地之實際利用情形相去甚遠，從而被上訴人出租停車位之每月營收絕對不僅祇於四萬餘元而已。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決相同，玆引用之外，補稱略以：㈠被上訴人承租土地之範圍並非及於全部地號，此事實可自上訴人在八十五年間對
誣告被上訴人竊佔案件中，自承系爭土地上有一部份未收回，與鄰地間尚有所有權之爭議，並有上訴人提出之原審執行處之執行命令通知五張足證，上訴人所述出租之土地範圍及於土地之全部，其說詞不攻自破，顯不足採信。
㈡原審會同該管地政機關勘查測量圖所示之代號E8平方公尺，及代號F3平方公尺
部分是鄰房舊建物，現猶存在，上訴人與之迄今爭議未決，如何出租於該上訴人﹖又停車場測量圖代號A、B、D面臨小巷之部分，供公眾通行道路已久，未經出租予被上訴人使用、測量圖標示明確。
㈢測量圖代號D與鄰房相毗連之部分有15平方公尺處，未在租用之範圍，蓋以八十
一年間租用之土地自廢墟之中，挖掘土地興建停車場，不及於當時與鄰地相連之斷垣殘壁（現在現場猶留存），故建停車場範圍無法及於相鄰地之界址，故此部分，尚非租用範圍。代號B、C與相對面代號A部分、中間之空地，原來上訴人即同意後面之地（該停車場）已使用，故此部分，並非租用之範圍。
㈣系爭土地位於民生東路與建國北路交界之大樓後方，臨上開街道之部分，均為上
訴人所述之林立大樓所團團圍住，致與繁榮隔絕，面臨小巷的菜圃，及另毗鄰荒蕪人煙稀少及雜草叢生之地；又停車場右側是破垣殘壁，滿地廢墟，非親歷其境者，誠不知繁華背後，竟有如此淒涼地帶。且不動產時值一片蕭條，乃公眾週知之事實，故系爭土地之價值不昇返降，與調漲租金之要件不符。
㈤承租之土地約規劃為十個停車位，月租每個五千元，平均停車費每月收入為四萬
至四萬五千元，原審屢勘現場，當月僅有五個車輛租用，故每月支出人事管銷等費用四萬元（白天晚上各一位管理員，每人每月各二萬元）之後，無任何利益可得，上訴人狀稱十個停車位，每位五千元，一年有超過一百多萬元之利益，計算顯有錯誤。
㈥荒涼之土地與華美之大廈其租金本難比擬，上訴人以系爭土地與辦公大樓租金行情比較，顯違一般常情。
理由
一、上訴人主張：伊所有系爭土地為被上訴人自八十二年四月間，未經伊同意，無權占有系爭土地全部，整地建屋，闢為「忠義停車場」，公開出租車位營利，伊屢次催請遷移，其均置之不理。先位聲明：爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，請求自八十三年十月三十一日至八十八年十月三十日止（即本件起訴之日），相當於系爭土地申報總價額年息百分之十之租金之損害賠償，請求：㈠被上訴人應將原判決附圖所示斜線部分之地上物拆除，並將系爭土地交還予伊㈡被上訴人應給付上訴人四百三十一萬六千八百八十元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定利息㈢被上訴人應自八十八年十一月三日起至返還土地之日止，按月給付上訴人七萬六千零六十九元。若本院認為兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，備位聲明則依民法第四百四十二條之規定，請求：㈠被上訴人應給付上訴人五十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定利息㈡被上訴人應自八十八年十一月三日起，租金由每半年五萬元增加為每半年四十五萬六千四百一十四元㈢被上訴人應自八十八年十一月三日起，按月給付上訴人七萬六千零六十九元等語（原審就先位聲明部分，為上訴人敗訴之判決，未據上訴人聲明不服，此部分已告確定；備位聲明部分，原審判命被上訴人應自八十八年十二月四日起，租金調整為每半年二十二萬八千二百一零七元，被上訴人應給付上訴人二萬六千八百二十四元，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就五十萬元本息、按月給付租金及八十八年十二月四日以前調整租金部分，暨被上訴人就其敗訴部分，均未據聲明不服，此部分均已告確定）。被上訴人則以：伊係經同意交付租金而使用系爭土地，並非無權占有，伊使用系爭土地於八十二年十二月間給付上訴人五萬元，上訴人退還一萬元，八十三年租金交付十萬元，八十四年六月再給付五萬元，上訴人均已收受，而自八十四年十二月上訴人拒收租金，雙方發生爭執，自八十四年十二月以後，伊均因上訴人拒絕收受租金，而將之按期提存於台灣板橋地方法院提存所以代清償；近年土地價值不昇反降，不符調漲租金之要件，又伊實際使用之面積僅二百零三平方公尺，且系爭土地坐落於民生大樓後面偏僻地帶，伊出租系爭土地供作車位收益不高，扣除人事管銷及管理費，所剩無幾，上訴人請求以申報地價百分之十為租金額，顯無理由等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：被上訴人使用系爭土地全部，或為停車場，或為停車場相關人員及車輛進出必經之地，而系爭土地附近商業活動繁榮，因不動產升值，依民法第四百四十二條之規定，應自八十八年十一月三日（即本件起訴之日）起，將系爭土地之租金由每半年乙期五萬元，調整為每年四十五萬六千四百十四元等語。被上訴人則抗辯：系爭土地位於民生東路與建國北路交界之大樓後方，為林立大樓所團團圍住，致與繁榮隔絕，面臨小巷的菜圃，及另毗鄰荒蕪人煙稀少及雜草叢生之地，停車場右側是破垣殘壁，滿地廢墟，且不動產時值一片蕭條，系爭土地之價值未有漲價，不符調整租金之要件等語。經查：
㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其
租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。次按「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」（最高法院二十年度上字第二八三號判例意旨參照）而「租金增加之多寡，應以土地繁榮程度及與鄰地租金之比較等情形為準，所謂土地繁榮程度又應以『租用土地自身』之繁榮程度為衡」（最高法院六十九年台上字第七四七號判決參照）。
㈡系爭土地於八十二年（八十年公告）、八十三年、八十六年之公告地價每平方公
尺依序為四萬四千五百九十元、四萬七千零十三元、五萬二千三百四十一元，有上訴人所提出為被上訴人不爭執之台北市地價查詢覆單在卷可考（見原審卷，原證二），是自八十二年至八十六年，調整幅度為百分之十七左右，堪認系爭土地之價值逐年上昇，且參諸市場之價值之漲幅往往高於公告地價之調整幅度，則上訴人以系爭土地之價值漲昇，依民法第四百四十二條之規定，請求法院為增加租金之判決，於法有據。
㈢原審於八十九年一月二十日履勘現場時，系爭土地繁榮程度與利用情形為「系爭
土地位於民生東路與建國北路交界之建國北路二段七十五巷內，巷道寬為三點五米，系爭土地上有彩色鋼板屋二間、停車棚二間、空地做停車場使用，在外鐵皮屋停有二輛車子，彩色鋼板圍起來之後面是磚造廢墟，從巷口到占用鐵皮屋有十六米三左右，巷口是建國北路高架橋，橋下為公有停車場，被上訴人所設停車場對面是菜圃，巷口右側係七層樓房屋」，有原審八十九年一月二十日勘驗筆錄及八十九年二月一日中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽。是系爭土地位於民生東路與建國北路交界，附近有臺北大學（原中興大學）臺北校區，系爭土地位置距巷口僅十六‧三公尺，及巷口建國北路上有七層樓大廈，該巷距商業繁榮之民生東路與建國北路交叉路口亦不遠。
㈣查兩造就系爭土地之租賃並未訂立書面契約，為兩造所不爭執，且於八十五年間
上訴人就系爭土地尚有一部分未收回，與鄰地間尚有所有權之爭執，亦為上訴人於告訴被上訴人竊佔罪之刑事案件審理時所自承（見台灣台北地方法院八十五年度易字第三七一六號卷第一九頁），則兩造就系爭土地之租賃範圍自應以使用現狀為準。依上開複丈成果圖指出被上訴人占用系爭土地之實際使用面積為二百十八平方公尺，且上訴人於原審複丈後，亦係主張應以該面積作為調整租金計算之基準（見上訴人於原審八十九年四月十九日準備書狀），本件自應以該面積為計算租金之標準。被上訴人雖抗辯上開面積應扣除與鄰地屋簷間空隙約有十五平方公尺未使用，其實際使用面積應為二百零三平方公尺云云，惟縱如被上訴人所言該十五平方公尺雖未實際使用，然該部分乃係因被上訴人於該等地上興建地上物利用所致，亦屬被上訴人使用之結果，而為被上訴人占有使用之範圍，是被上訴人主張應扣除該部分，委無足採。另上訴人於本院主張被上訴人係使用系爭土地全部，核與其原審所主張及使用現狀不符，亦不足採。
㈤系爭土地八十二年間之申報地價以公告地價百分之八十計算，則系爭土地之申報
地價之百分之十為七十七萬七千六百五十元，而兩造當時約定之租金為十萬元，約相當於八十二年申報地價之百分之一‧三，而當時所以約定之租金數額僅年租十萬元，依被上訴人陳述第一期租金，上訴人尚因被上訴人甫以系爭土地經營停車場，收益不大，以帳簿向上訴人說明，上訴人又自動減少該期之租金一萬元，及兩造本為好友，亦為兩造所不爭執，是當時之租金金額係因該等因素而僅約定年租十萬元。惟系爭土地自八十二年至八十六年之公告地價漲幅高達約百分之十七，已詳如前述，且被上訴人於該地經營停車場業務，自八十二年四月間起迄今已達七年之久，而臺北市停車位乙位難求，雖被上訴人停車場之業務有建國北路公有停車場之競爭，但二者之經營型態不同，被上訴人係以每月四、五千元之租金出租停車位，亦為被上訴人所自陳（見被上訴人於原審八十九年一月四日答辯㈠狀），與公有停車場係以臨時停車為主，二者業務自有區隔；雖國有土地及市有土地之出租，目前一律以申報地價百分之五計算租金（詳行政院八十二年四月二十三日台財字第一一一五三號函）等情，惟本院審酌系爭土地位於台北市○○○路與建國北路交界之大樓附近巷內，鄰近商業活動繁榮，且上訴人每年須繳交十三萬二千二百十二元之地價稅，亦有上訴人所提出之台北市八十四年地價稅課稅土地歸戶清冊附於刑事偵查卷可考（見台灣台北地方法院檢察署八十四年度偵字第二五七四九號卷第三二頁），暨上述情形等一切情狀，認以八十六年度申報地價之年息百分之七為適當，即公告地價五萬二千三百四十一元之百分之八十每平方公尺四萬一千八百七十二點八元乘以系爭租用土地二百十八平方公尺，依此計算每年租金應為六十三萬八千九百七十九元（元以下四捨五入，下同），以半年為一期，每期應給付三十一萬九千四百九十元，其計算式如下：
[41,872.8元x218(平方公尺)x7﹪÷2=319,490元]。是上訴人主張調整租金於該範圍內之數額，應予准許，超過此部分之請求，則為無理由。
㈥復按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條
聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」（最高法院四十七年度台上字第一一五二號判例參照）、「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」（最高法院四十八年度台上字第五二一號判例參照）。本件上訴人雖於八十八年十一月三日向原審提起本件訴訟，惟因上訴人未繳裁判費，經原審命補繳後，上訴人於十一月二十五日繳納，是本件起訴狀繕本於同年十二月四日始送達被上訴人，且上訴人未能舉證於八十八年十二月四日前曾為調整租金之請求，是依上揭判例意旨，本件租金應自上訴人請求增加租金之請求送達被上訴人時即八十八年十二月四日起，調整為按每半年三十一萬九千四百九十元計算。又其中上訴人自八十八年十二月四日起至八十八年十二月三十一日止之租金，按每半年五萬元計算為七千五百三十二元（50,000÷6÷31X28=7,532），另按調整後之租金三十一萬九千四百九十元計算為四萬八千零九十九元（228,207÷6÷31X28=48,099），而調整租金之訴，為形成之訴，於判決確定後，始生形成力，是被上訴人依原租賃關係所為之提存，自生清償之效力，是前揭七千五百三十二元既經被上訴人清償，則被上訴人應再給付上訴人上揭八十八年十二月四日起至十二月三十一日期間調整前後之差額即四萬零五百六十三元。
三、綜上所述，上訴人主張：系爭土地附近商業活動繁榮，因不動產升值，為可採。被上訴人抗辯：系爭土地為林立大樓所團團圍住，致與繁榮隔絕，面臨小巷的菜圃，及另毗鄰荒蕪人煙稀少及雜草叢生之地，滿地廢墟，且系爭土地之價值未有漲價，不符調整租金之要件，為不可採。從而，上訴人本於租賃之法律關係，依民法第四百四十二條之規定，請求：㈠被上訴人承租上訴人所有系爭土地，如附圖所示土地之租金，自八十八年十二月四日起調整為每半年三十一萬九千四百九十元㈡被上訴人應給付上訴人四萬零五百六十三元，為有理由，應予准許。上訴人超過此範圍之請求，為無理由，應予駁回。是則原審就：㈠被上訴人承租上訴人所有系爭土地，如附圖所示土地之租金，自八十八年十二月四日起為每半年應再增加九萬一千二百八十三元㈡被上訴人應再給付上訴人一萬三千七百三十九元部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，惟再增加九萬一千二百八十三元租金部分，上訴人請求自八十八年十二月五日起算，自應以其請求為準，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件判決事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認並不影響判決結果，自無一一贅述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰為判決如主文。
中華民國八十九年十二月五日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法官林敬修
法官劉勝吉法官黃騰耀右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十二月八日
書記官楊麗雪附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。