裁判字號：臺灣新北地方法院97年簡上字第184號民事判決
裁判日期：民國98年05月12日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度簡上字第184號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 葉春生 律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國97年4月28日本院板橋簡易庭96年板簡字第6730號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟第二審之合議庭於98年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台北縣樹林市○○街○段14之4號房地（下稱系爭房地，建號為台北縣樹林市○○段○○○號及頂樓增建部分，坐落土地為台北縣樹林市○○段35、36、37地號持分各5分之1、台北縣樹林市○○段○○○○號持分5分之1）係被上訴人於民國92年11月20日出售並移轉登記與上訴人，上訴人依買賣契約已取得系爭房地所有權。兩造於96年3月1日簽訂房屋租賃契約書，上訴人將系爭房屋租予被上訴人，租期自96年3月1日起至99年3月1日止共3年，每月租金為新台幣（下同）1萬2,000元，應於每月20日前繳付，詎被上訴人拖延至96年4月9日始付第1期租金，第2、3期以後之租金則迄未繳納，經上訴人寄發存證信函，限期給付仍未給付，爰依租賃契約之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋及給付欠繳租金。系爭房地係上訴人依買賣契約取得所有權，上訴人並未施用詐術或對被上訴人施以暴力脅迫，此經證人 陳信全 證實，台北地檢署以96年度偵字第19197號案件偵查後，亦對上訴人為不起訴處分。兩造約定以系爭房地可貸金額180萬元為房屋總價，貸款之180萬元，除代償被上訴人原先積欠訴外人台灣土地銀行之130萬8,000餘元，另提領現金48萬餘元，給付被上訴人42萬餘元，上訴人雖未另支出價金，但要如何支付買賣價金本係上訴人得自由運用之事。上訴人當時提供被上訴人「買回期限」，附帶條件為被上訴人除須按月繳交相當於系爭不動產銀行貸款月付金之租金外，尚需支付得買回期間系爭不動產之房屋稅和地價稅。上訴人並未借名為被上訴人辦理系爭房地之貸款，訴外人丙○○亦非上訴人之人頭，而係被上訴人執行買回權利時之人頭。本件租賃契約之簽訂亦無通謀虛偽或詐欺情事等語。併為聲明：㈠被上訴人應返還系爭房地與上訴人；㈡被上訴人應自96年4月1日起至遷讓房屋止按月給付租金1萬2,000元與上訴人。
二、被上訴人則以：系爭房地為被上訴人所有，上訴人僅係借名為被上訴人辦理貸款之「人頭」，系爭房地買賣契約之意思表示係通謀虛偽之意思表示而無效，租賃契約亦為通謀虛偽或詐欺意思表示而無效。緣上訴人於74年間買受系爭房地後，曾於82年4月28日向台灣土地銀行貸款170萬元而設定本金最高限額205萬元之抵押權登記，嗣於92年間，因被上訴人有遲繳貸款本息之遲繳情形，乃希望能辦理轉貸，以解決困難，遂在證人陳信全之介紹下，前抵上訴人擔任負責人之「101資產管理有限公司」辦理相關事宜，上訴人表示可作為被上訴人之人頭，而向遠東銀行新莊分行（下稱遠東銀行）辦理貸款，設定本金最高限額216萬元之抵押權，並將所貸得之款項中之一部分用來清償所積欠原台灣土地銀行貸款。被上訴人並未將系爭房地出售與上訴人，系爭房地之房屋稅於92年底辦好貸款手續後，均仍係由被上訴人所繳納，更可證明被上訴人並未將系爭房地出售與上訴人。系爭房地係因被上訴人信用不良，而為以上訴人名義辦理貸款所移轉登記於上訴人，並無移轉所有權之真意，該買賣契約之意思表示因通謀虛偽而無效，此經證人陳信全於96年7月30日到庭作證明確。上訴人明知其本非真正所有權人，竟於96年3月
1日以所有權人欲行出租自居，要被上訴人在其預先書立之租賃契約書上簽名，並脅迫被上訴人若不簽則要將整個貸款相關事宜告知被上訴人之夫，被上訴人乃不得不簽名。上訴人所提出之2份房屋租賃契約書，第1份係92年12月1日所立，租賃期間為92年12月1日至94年12月1日，月租8,000元；第2份係96年3月1日所立、租賃期間為96年3月1日至99年3月1日、月租1萬2,000元，而實際上兩造間並無任何租賃關係存在，否則系爭房屋始終係由被上訴人及家人居住，何以在94年12月1日至96年3月1日之此一期間內並未立有租賃契約？上訴人請求被上訴人返還租賃物及給付22萬8,000元自無理由等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還系爭房地予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人22萬8,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房地於92年10月28日移轉登記與上訴人，上訴人以系爭房地總價可貸款之金額向遠東銀行貸款180萬元，除代償被上訴人原先積欠訴外人台灣土地銀行之130萬8,000餘元貸款外，另提領現金48萬2千元，並給付被上訴人40萬元。
（二）兩造於92年12月1日曾簽訂房屋租賃契約書，依契約書內所載租賃期間為92年12月1日至94年12月1日，月租8,00
0元；另於96年3月1日再簽訂房屋租賃契約書，契約書內載為租賃期間為96年3月1日至99年3月1日、月租1萬2,000元。
五、本件兩造主要之爭執為被上訴人是否有將系爭房地出售與上訴人？上訴人是否取得系爭房地之所有權，並將系爭房屋出租與被上訴人？上訴人以被上訴人未給付租金為由，請求被上訴人遷讓房屋及給付欠租，是否有理由？
六、關於兩造於92年11月20日就系爭房地所為買賣及移轉登記之法律行為，是否係通謀虛偽而無效：
（一）上訴人主張系爭房地係被上訴人於92年11月20日出售並移轉登記與上訴人，上訴人已取得系爭房地之所有權等情，固據其提出建物所有權狀1件及土地所有權狀4件等影本為證。被上訴人對於兩造曾為系爭房地所有權移轉登記之行為等情，並不爭執，惟辯以：系爭房地為被上訴人所有，上訴人僅係借名為被上訴人辦理消費借貸之「人頭」，兩造所為系爭房地買賣契約及移轉登記之意思表示係通謀虛偽之意思表示而無效等語。按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方(買受人)，已因無效之法律行為
(包括債權行為及物權行為)完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使所有權人之物上請求權，此有最高法院94年度台上字第1640號判決可資參照。經查：
①按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。民法第345條第1項定有明文。是以當事人間是否成立買賣契約，自須視當事人間有無買賣之意思並因而支付價金及移轉標的物所有權而定。本件上訴人雖主張被上訴人已將其所有系爭房地出售與上訴人，惟就兩造當時約定買賣之總價金為若干？如何分期支付？以何方式支付？均未能舉證證明，則兩造間是否確存在系爭房地買賣之契約關係，已非無疑。而上訴人雖另主張其係以系爭房地可貸款之金額180萬元做為買賣總價，除代償被上訴人原先積欠台灣土地銀行之130萬8,000餘元，另提領現金48萬餘元，給付被上訴人40萬元，此即為其支付價金之方法及證明等情，惟本院依被上訴人之聲請向遠東銀行調閱往來明細分戶帳查閱結果，上訴人於貸得前開180萬元後，即代償被上訴人原先積欠台灣土地銀行之130萬8,
862元外，另提領現金40萬元及8萬2,000元，除給付被上訴人40萬元部分為被上訴人所不爭外，尚餘8萬2,000元（此金額上訴人雖主張亦已給付被上訴人，惟為被上訴人所否認，上訴人則未能進一步舉證證明），則上訴人顯僅係將原屬被上訴人所有之房地持以貸款，並將所貸得之款項其中一部分代償被上訴人原欠之貸款，另將其中一部分款項40萬元交付被上訴人，其餘8萬2,000元之款項作何用途則未據說明，而前開貸款方式核與被上訴人所辯僅係借用上訴人為人頭辦理貸款之情形亦屬相符，上訴人既未舉證證明兩造間原約定給付買賣價金之方式，則能否謂此即係上訴人支付買賣價金之方法及證明，顯有疑問。
②次查，被上訴人辯稱其於92年間，因對貸款本息有遲繳情
形，乃希望能辦理轉貸，以解決困難，遂在訴外人陳信全之介紹下，前抵上訴人擔任負責人之「101資產管理有限公司」辦理相關事宜，上訴人表示可作為被上訴人之人頭，而向遠東銀行新莊分行辦理貸款，設定本金最高限額
216萬元之抵押權而將所貸得之款項中之一部分用來清償所積欠原貸款銀行即台灣土地銀行等情，業據證人陳信全於原審審理時到庭證稱：「當時被告（即被上訴人）的房子要被拍賣，後來找我希望不要被拍賣…，原告（即上訴人）在幫人代辦信用卡貸款、現金貸款等業務，…被告當時剛好也是這種狀況，我就介紹給原告，當時把土地銀行的貸款轉貸到遠東銀行，因為被告的經濟狀況已經無法貸款了，所以要找一個人頭，找了一段時間，後來原告就說用他當人頭來辦，後來就辦好了，當時是說被告可以找一個人頭再把貸款辦回去。」、「（問：被告當時房子有要賣給原告的意思？）當時沒有把房子賣給原告的意思，只是銀行貸款必須有過戶的手續。…當時被告有找一個人頭，原告也把房屋過戶，但是人頭信用不好，所以無法轉貸，變成房子是人頭的，貸款是原告的名義，當時我勸被告把房子過戶給他女兒，但是被告並沒有這麼做，後來原告就把房子再過戶回來。」等語明確（見原審卷第85頁、第86頁96年7月30日言詞辯論筆錄），經核與證人即原亦係上訴人公司員工之 王建興 於原審審理時證稱：「當時是陳信全介紹我進去的，原告（即上訴人）經營101資產管理公司，主要經營信用卡代償及財務解套。當時陳信全的朋友就是被告（即被上訴人）說他房子要被拍賣，請求我們公司幫助，當時他們在辦公室談，我在辦公，我有聽到被告說要我們公司幫他代償房屋的貸款，原來說要找一位信用狀況比較好的人頭，來重新跟銀行貸款，過了幾天我問原告案子如何解決，原告說被告找不到適合的人頭…」等語（見原審卷第215頁97年4月3日言詞辯論筆錄）；及證人 張靜蓉 證稱：「95年5、6月的時候，我請被告到我公司談買房子的事，當時是被告跟我說他要賣房子，我就約代書，被告就找原告一同到我公司我們代書就用手機瞭解房子的情況。當時被告跟原告說要把房子賣給我，並介紹我跟原告認識，代書查詢後說有向銀行貸款的事情沒有處理好，所以我就想等他們處理好再說。」、「當時被告跟我說房子是他的，但原告沒有反駁，所以我認為是被告的」等語（見原審卷第185頁97年1月17日言詞辯論筆錄）均大致相符，由上述可見，兩造於系爭房地所有權移轉登記時，顯無買賣及移轉所有權與上訴人之意思，且被上訴人迄95年5、6月間仍以系爭房地所有權人之身分自居及主張權利，上訴人亦無反對之表示，則被上訴人辯稱當時辦理移轉登記僅係借用上訴人名義為被告辦理消費借貸等情，應屬非虛。
③被上訴人辯稱系爭房地之房屋稅於92年底辦妥系爭貸款手
續後，均仍係由被上訴人繳納；系爭房屋水、電費，亦向來由被上訴人所繳納，水電費繳納之名義人亦為被上訴人而從未變更等情，亦有被上訴人提出之94年地價稅、95房屋稅繳及補稅證明書各1件、水電費收據收據等影本為證（見原審卷第168頁-第174頁），且為上訴人所不爭，茍系爭房地當時確已出售與上訴人，何以上開稅款仍由被上訴人繳納？而上訴人主張當時即約定被上訴人須支付系爭房地之房屋稅和地價稅，作為被上訴人「買回期限」時之附帶條件云云，已為被上訴人所否認，且與常情不符，自不足採。
④末查，上訴人於台灣板橋地方法院檢察署96年度偵19197
號被訴詐欺等案件偵查中，業已自承：「其為101資產管理有限公司負責人，告訴人乙○○所有前開不動產原於台灣土地銀行板橋分行辦理貸款，惟因無力繳息還款，至92年10月間已積欠該行庫4個月應繳款項未還，告訴人擔心遭拍賣，透過雙方友人陳信全牽線認識，嗣因告訴人信用狀況不佳，無法向其他行庫轉貸，告訴人遂與其約定將前開不動產移轉至其名下，由其向其他金融行庫辦理貸款，爾後並約定轉貸後告訴人應按月支付銀行貸款之本息……，但轉貸後告訴人繳息狀況始終不正常，均由其先代墊，95年10月31日告訴人所匯之418,000元，是歸還先前代墊之款項」等語，此有被上訴人提出前開案件檢察官不起訴處分書1件在卷為證（見原審卷第188頁-第191頁），經核與證人陳信全所證上訴人為「101資產管理有限公司」負責人，上訴人在從事幫人代辦信用卡貸款、現金貸款等業務等語；及證人王建興證稱上訴人經營101資產管理公司，主要經營信用卡代償及財務解套等語之情節，亦均屬相符，上訴人原來既以從事幫人代辦信用卡或現金貸款業務，則被上訴人辯稱本件僅係借用上訴人名義為被上訴人辦理消費借貸等情，亦應係信而有徵。
⑤綜上，本件上訴人既僅係借名為被上訴人辦理消費借貸之
「人頭」，則被上訴人辯稱兩造所為系爭房地買賣契約及移轉登記之意思表示，係通謀虛偽之意思表示等情，應堪採信，揆諸前揭最高法院判決意旨，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使上訴人已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權。
七、末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第421條定有明文。而出租人固不以物之所有權人為限，惟必須對於標的物有權占有及使用收益權之人始足當之。本件上訴人並未取得系爭房地之所有權，業如前述，且上訴人復從未占有系爭房地或對系爭房地取得使用收益之權利，則上訴人自亦無從將系爭房地出租與所有權人即被上訴人。上訴人至多僅能就其出名為被上訴人辦理貸款所代墊之款項或所受之損害，請求被上訴人返還或賠償，尚不能以系爭房屋出租人而請求系爭房屋所有權人即被上訴人給付租金及遷讓房屋。
八、準此，兩造間縱曾簽訂系爭房屋之租賃契約書，且被上訴人亦確未依該租賃契約書之約定給付上訴人租金，上訴人仍不能基於租賃契約之法律關係請求被上訴人給付租金及遷讓將系爭房屋返還上訴人。則上訴人本件請求被上訴人返還系爭房屋及給付欠繳租金，依法自無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述、攻擊防禦方法、所提之證據及上訴人請求本院調查之證人，經審酌後，認均與本件之結論無礙，證人亦無調查之必要，不再一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國98年5月12日
民事第二庭審判長法官蕭胤瑮
法官吳振富法官連育群以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國98年5月12日
書記官溫婷雅