裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第279號民事判決
裁判日期：民國92年07月25日
裁判案由：返還押金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第二七九號
上訴人丙○○○被上訴人高新資訊股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丁○○
甲○○右當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於本院台北簡易庭中華民國九十二年一月二十四日第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：請求廢棄原判決，右廢棄部分被上訴人第一審之訴及其執行之聲請均駁回；被上訴人應另給付新臺幣（下同）二百四十一萬七千三百元，及原審反訴起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人未依上訴人之同意，毀損原有建築，私自將磁磚地板更換成塑膠地板，並將彩繪玻璃天花板換成辦公室用之普通天花板，又將系爭房屋之電線設備封死，自應依據系爭租賃契約第十一條之約定，被上訴人應給付裝潢修補費用一百零二萬七千五百元；再依同契約第九條，系爭房屋被上訴人未依約遷讓騰空返還，致上訴人有六個月未能出租，依上開約定，請求被上訴人給付一百五十九萬之違約金；又上訴人支出律師費用一萬九千八百元，上訴人亦應返還之。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出照片為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人於系爭租約終止之翌日即九十年十一月五日即將系爭房屋騰空整理完畢，並於同年十一月六日返還上訴人，並無繼續占有之情事；系爭房屋之舊有裝潢係經上訴人同意為之；且系爭房屋返還之條件為空屋，而非回復原狀；又上訴人所提出之照片係十多年前所拍攝，其有魚目混珠之嫌。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
壹、程序部分：
一、按「第一審之訴訟程序有重大瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決而將事件發回原法院。但以維持審級制度認有必要時為限。」前述規定於對於簡易訴訟程序第一裁判之上訴程序準用之，民事訴訟法第四百五十一條第一項、第四百三十六條之一第三項定有明文。次按，因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改依通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，同法第四百三十五條第一項亦有明文。末按，地方法院獨任法官將應適用通常訴訟程序之事件，誤為簡易訴訟事件，依簡易程序而為第一審判決者，當事人對之提起上訴，第二審法院即地方法院合議庭得準用民事訴訟法第四百五十一條第一項規定，為發回之判決者，但以當事人在第一審程序曾依同法第一百九十七條第一項行使責問權者為限，最高法院八十六年度台簡上字第三十六號參照。
二、本件被上訴人於原審起訴主張：兩造因系爭租賃契約屆滿，且並未有續租之約定，詎上訴人竟扣留押租金二十萬元並積欠水電費用二萬元，共計二十二萬元，為此，請求上訴人返還上開金額。嗣上訴人於原審提起反訴，主張被上訴人因破壞其裝潢，並未依約遷讓系爭房屋等情，對被上訴人請求賠償二百四十一萬七千三百元，為此，請求被上訴人給付上開金額等語。
三、經查，被上訴人起訴請求之聲明為「被上訴人應給付上訴人二十二萬元」之部分，依民事訴訟法第四百二十七條第一項之規定，固應適用簡易訴訟程序；惟上訴人提起之反訴聲明為「上訴人應給付二百四十一萬七千三百元」之部分，尚非民事訴訟法第四百二十七條第一項所規定之事件，得行簡易訴訟程序者，惟被上訴人迄至本件言詞辯論終結時，均未行使責問權，並為本件言詞辯論，是依前揭說明，原審訴訟程序瑕疵之部分，業已治癒，先予敘明。
貳、實體部分：
一、關於原審本訴部分：
（一）被上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十八年十一月五日向上訴人承租坐落門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號十二樓之房屋，並約定每月租金五萬三千元，租賃期間自八十八年十一月五日起至九十年十一月四日止，租賃契約之附約並約定水費由兩造各分擔一半，而電費則由上訴人依電表用電總度數依附約計算公式分擔，被上訴人並已給付二十萬元作為押租金。另依系爭租賃契約第九條約定：被上訴人於交還房屋時自應負責回復空屋清潔乾淨為止，今被上訴人已依上開約定將系爭房屋於九十年十一月五日清潔完畢，並於翌日返還交付予上訴人。詎上訴人竟借詞拒不返還所收受之押租金二十萬元，並拒不支付所應分擔之水電費共計二萬元，爰依法起訴請求上訴人返還押租金及水電費，共計二十二萬元。又兩造簽訂系爭租賃契約時，系爭房屋之裝潢已破舊不堪，當時上訴人即要求被上訴人應自行拆除，且要求將廚房排除於租賃範圍之外，因此被上訴人始自行拆除裝潢，同時上訴人將廚房封死，只供上訴人由頂樓進出使用，並為避免日後爭議，將原制式契約之「原狀」改為「空屋」，並在使用範圍加註廚房除外，準此，被上訴人將系爭房屋騰空返還上訴人即已符合租賃契約之約定。至上訴人提出之照片係七十八年間所拍攝，距離租賃起期之八十八年十一月五日遠達十餘年，且若租賃房屋內有百萬裝潢，何以租賃契約並未載明此點，且被上訴人於九十年九月底即已告知上訴人屆期不願續租，並於同年十月開始搬遷至新址，並無上訴人所指稱之違約延遲交還房屋情事等語。
（二）上訴人則以：伊確有出租系爭房屋予被上訴人，因而收取被上訴人所交付之押租金二十萬元，但因被上訴人於拆遷設備時損及房屋原有裝潢致上訴人受有損害，則依租賃契約第十一條規定，被上訴人應支付上訴人清潔及修補費用一百零二萬七千五百元；另依系爭租賃契約第六條約定被上訴人於租期屆滿後，如不即時遷讓交還房屋時，上訴人每月得向被上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，而被上訴人既自承於租約屆期後尚未將房屋遷空，致上訴人受有六個月不能出租房屋之損害，故此部分，應由被上訴人填補之；另依系爭租賃契約第十二條約定，被上訴人違約致損害上訴人之權益，上訴人所支出之律師費用一萬九千八百元亦應由被上訴人賠償，故上訴人所收取之押租金於抵扣上開所受損失後仍有不足，自無庸返還該押租金。又被上訴人承租系爭房屋係供營業使用，致使各項水電費用較諸一般為高，自應由被上訴人負擔較多之費用，上訴人就此部分願負擔二萬元之水電費用等語。
（三）被上訴人主張其於八十八年十一月五日向上訴人承租系爭房屋，租期於九十年十一月四日屆滿，當時繳交押租金二十萬元，兩造並約定水電費各分擔一半，惟租期屆至後，上訴人未返還押租金二十萬元及水電費二萬元之事實，為上訴人所不爭，並有被上訴人提出之系爭房屋租賃契約與水電費繳納收據為證，自堪信為真。上訴人對於伊應分擔水電費二萬元之部分已自認在卷（詳原審卷第三十九頁），惟就押租金部分，以前詞置辯。以下分別審酌被上訴人有無違反系爭租賃契約之第十一條及第六條之約定？經查：
⑴關於違反系爭租賃契約第十一條之約定：
系爭租賃契約第十一條約定：乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責等語。另按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院八十七年度台上字第七三０號判決要旨參照）。查兩造簽訂之系爭租賃契約第九條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復「空屋清潔乾淨為止」等語，此為兩造所不爭執，則依上開租賃契約之約定，被上訴人並非不得改變屋內同意被上訴人拆除裝潢，惟上訴人自承：伊在租賃期間有去房子看過兩次，當時是因為有跳電，當時裝潢已經有拆掉了，也已經裝潢好了，伊沒有問對方為什麼要把裝潢給拆掉」等語（詳原審卷九十一年十一月二十六日審理筆錄）。從而，上訴人既看過被上訴人變更後之裝潢部分，並未為反對之意思表示，顯有默示同意之意，今上訴人復以被上訴人應事先取得伊之同意，而非事後之同意云云，顯失所依據，不足採信。再者，由上開系爭租賃契約第九條以手寫方式註明交還房屋時，以回復「空屋清潔乾淨為止」，故被上訴人將系爭房屋騰空並清潔乾淨即可，雖上訴人抗辯：系爭租賃契約第九條有約定空屋返還等語，其真意為屆期搬遷不得留下物品，非謂得拆除原有裝潢云云，惟系爭租賃契約第十七條約定：租賃期滿遷出時，乙方（即被上訴人）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議等語，綜觀上開約定，得認系爭房屋縱被上訴人有遺留任何物品於系爭房屋內，上訴人本得依約自行處置。上訴人雖抗辯主張被上訴人於系爭租賃契約期滿後，仍未搬離系爭房屋云云，迄今均未見上訴人舉證證明被上訴人究有何種物品未完全搬離系爭房屋，且縱被上訴人有遺留任何物品於系爭房屋，上訴人亦得依約自行處置，自不得據以為被上訴人仍占用系爭房屋之依據，上訴人此部分之抗辯，並無依據。另查，被上訴人既已依約將系爭房屋回復空屋清償乾淨返還上訴人，上訴人復以被上訴人拆除原有之裝潢，應負清潔及修補費用一百零二萬七千五百元云云，固據其提出照片數幀為憑，惟上訴人所提出之房屋照片等，均僅足以證明系爭房屋於上訴人自行居住使用時之裝潢狀況，核該等照片所拍攝時間均距離原告與被告簽訂租賃契約之八十八年十一月五日甚為久遠，從而，被上訴人主張上訴人所提證物與房屋交付現狀不符等情，尚屬可採，另參照被上訴人以資訊公司名義與上訴人訂立租賃契約，而兩造於系爭租賃契約末頁上註明系爭租賃房屋係供工作室使用，亦徵被上訴人主張上訴人提出之照片均係居家裝潢，並不符合承租作為辦公使用，伊不可能承租照片所示之裝潢房屋等情，並非無據。準此，故上訴人執此部分作系爭押租金經扣除此部分之賠償責任後，上訴人已無居返還押租金之依據云云，即難准許。
⑵關於違反系爭租賃契約第六條之約定：
又上訴人抗辯被上訴人業於起訴狀事實理由欄中自認遲延交還租賃房屋，並據以依系爭租賃契約第六條之約定請求遲延交還房屋之違約金。然查：被上訴人於起訴狀事實及理由三之全文之記載為：被告已明顯違約，於九十年十一月六日尚值租賃期限內，未經本公司同意且在交屋權責尚未釐清前擅自強行更換門鎖，嚴重漠視租屋者權益與隱私權，且當場有本公司人員告知被告其行徑已屬違法，但被告仍執意違約強行擅入等語，雖其文內所述九十年十一月六日已非前開房屋租賃期內，然由其敘述之內容，係認定上訴人違約之依據為「交屋權責尚未釐清」以觀，顯見被上訴人起訴狀用語僅係認為與上訴人就返還交屋事宜尚未全部釐清之前，上訴人更換門鎖之行為有所不當，自難逕以為解釋為被上訴人於起訴狀中自認遲延返還房屋予上訴人之依據。且被上訴人亦於本件審理時亦堅決否認有何遲延返還系爭租賃房屋之情事，另上訴人亦未能舉證被上訴人確有遲誤系爭租賃房屋返還行為，故上訴人所為之前揭抗辯，並據以為請求被上訴人給付遲延交還房屋之違約金，應以押租金扣抵云云，於法無據，洵無足採。
二、關於原審反訴部分：
（一）上訴人另於原審提起反訴主張：被上訴人（即反訴被告）於拆遷設備時損及房屋致上訴人（即反訴原告）受有損害，依系爭租賃契約第十一條規定，被上訴人應支付上訴人清潔及修補費費共一百零二萬七千五百元。且另依系爭租賃契約第六條之約定，被上訴人於租期屆滿後，並未依約即時遷讓交還房屋時，致上訴人受有六個月不能出租房屋之損害，故此部分，上訴人得請求被上訴人給付違約金一百五十九萬元。又依系爭租賃契約第十二條，上訴人因被上訴人違約致受損害，所支出之律師費用一萬九千八百元，亦應由被上訴人賠償等語。被上訴人則以：其只有在客廳使用部分加裝天花板，並無上訴人所指訴之擅自拆除房屋裝潢情事，而被上訴人係資訊公司，所承租之房屋標的是做為辦公室使用，不可能承租以住家格局之房屋做為人員辦公使用，再者，上訴人所提出之照片均係十餘年前所拍攝，與上訴人交付租賃房屋時該屋內之實際狀況並不相符，其請求於法無據等語，以為抗辯。
（二）上訴人於原審提起此部分之反訴，有關兩造均不爭執事實之認定，及上訴人依系爭租賃契約第六條及第十一條之請求部分，已於前揭理由第壹點第三項下一一審酌認定，並認上訴人此部分之主張並無依據，茲不贅述。以下則就上訴人反訴請求被上訴人支付違約所支出之律師撰狀費用部分審酌之。依系爭租賃契約第十二條約定：乙方（即被上訴人）或有違約情事，致損害甲方（即上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語。經查，被上訴人既未擅自毀損屋內裝潢及遲延返還房屋之事實，均如前述，則被上訴人並無違反租賃契約之情事可言，而系爭租賃契約第十二條之約定，係以被上訴人有違反租賃契約之約定，所生之律師費用，始有賠償責任，此觀上揭契約約定自明，本件被上訴人既未違約，其就上訴人反訴請求律師費用之部分，自不生給付義務，此部分上訴人之請求，亦不應准許。
三、從而，上訴人之主張及抗辯既均不足採信，原審據以准許被上訴人本訴之請求，判決上訴人應給付被上訴人二十二萬元及自九十一年三月二日起至清償日止之法定遲延利息，復依職權宣告假執行，並駁回上訴人反訴之請求及其假執行之聲請，並無不合；上訴人之本件上訴為無理由，應予駁回。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年七月二十五日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官吳燁山法官洪純莉右為正本係照原本作成本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院中華民國九十二年七月二十五日
書記官黃慧怡