宣 示 判 決 筆 錄 103年度板簡字第751號
原 告 邱世傳 即音之旅
被 告 連許含少
被 告 連立凱
被 告 連立芬
被 告 連立堅
被 告 連立宏
前列五人共同
訴訟代理人 詹翊瑋
前列五人共同
訴訟代理人 林美菊
上列當事人間103年度板簡字第751號確認租賃關係存在事件
於中華民國103年4月30日言詞辯論終結，103年5月21
日下午1時30分整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判
決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）查原告所經營坐落新北市○○區○○路0段000號2樓之2之
音之旅卡拉OK在前老闆即訴外人 黃德庚 時代即為一不定期
限租賃契約，嗣後訴外人黃德庚將店頂讓給原告，包括系
爭店面之經營權及所有地面上之物品，訴外人黃德庚於點
讓給原告時叫原告放心經營，雖然二樓遭拍賣，但絕對拍
不出去，似乎暗示本店拍賣後不點交，拍賣人會退避三舍
。但被告現卻因難以拍賣出去而找理由除去該不點交，所
持理由是以訴外人黃德庚已把音之旅卡拉OK店頂讓給原告
為由，把原先不定期租賃關係除去，所以房屋得以順利拍
賣出去。而在第三拍的拍賣筆錄上，有明白交代應買人還
要很繁複的過程，才能取得標的物，可見投機的性質很高
。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民
法第425條第1項定有明文。因此原告所經營之音之旅卡拉
OK店雖遭拍賣出去，但新房東即被告等人實無權要求法
院強制點交，否則本店所遭損害，則有國家賠償之虞。為
此依法提起本訴，求為判決：確認原告與被告間對於坐落
新北市○○區○○路0段000號2樓之2之房屋租賃關係存在
。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⑴本件已經除去租賃，我當時完全沒有收到東西，第三拍才
除去租賃，按照執行筆錄，以前是不定期租賃關係，所以
拍賣後不點交，後來第三拍不知為何變成點交。我是於
102年1月15日才向 黃德根 頂讓店面，同時承受租賃
契約，房東也是同意我照原來黃德根的租賃契約之內容由
我來承租，即契約的條件沒有變，改由我來承租，租金也
不變，也是不定期租賃，租金為一個月新台幣30,000元
整。前手黃德根是91年承租，租約五年期，五年結束後
黃老闆租金一樣繳給房東，但是沒有與房東續寫租約，後
來在98年房屋被查封。
⑵我是與 羅蓮美 承租房屋的，不是跟原來的屋主 羅秀美 承租
的。羅蓮美與羅秀美是姊妹，不曉得羅蓮美有沒有經過羅
秀美同意。本件係確認就相對人於新北市○○區○○路○
段000號二樓之二音之旅之租賃關係存在。系爭地址二
樓有五家店面，而音之旅只是其中一家。
⑶在訴外人黃德庚承租時，為不定期租賃關係，他將店面頂
讓給原告，包括營業權所有地面上物品，他叫原告放心經
營，雖然二樓遭拍賣，但絕對拍不出去，似乎案是本店為
不點交，拍賣人會退避三舍。
⑷不點交的為何能夠變為點交，那損害到有使用權人，是不
是要加賠償。
⑸第三拍的拍賣筆錄上有明白交代應買人還要很複雜的過程
，才能取得標的物，可見投機性很高。
二、被告則以：
（一）本件已經被除去租賃。我們就系爭房屋二樓全部都買，而
原告就系爭地址二樓僅承租一部分。音之旅部分可以確認
。
（二）我們買的時候就已經點交了，沒有租賃了，而且聲請人租
賃契約成立於查封之後，且聲請人也不是跟建物所有權人
成立之租賃契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟
費用由原告負擔。
三、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之。」，民事訴訟法第二百四十七條第一項
前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律
關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安
之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者
而言，最高法院著有五十二年度台上字第一二四○號判例可
資參照。故反面言之，若原告有上開即受確認判決之法律上
利益者，自可提起確認之訴。本件原告主張：與被告等間就
系爭房屋有一不定期限租賃關係存在，被告否認之，是則原
告就系爭房屋是否有一不定期限租賃關係存在，即有不明確
之情形，且此種不明確之情形，業已造成原告於法律上能否
占有使用系爭房屋之不安狀態存在，若能以確認判決確認之
，原告之不安狀態自可因而除去，故依首開法條規定與判例
意旨，原告應有受確認判決之法律上利益，自得提起本件確
認之訴，合先敘明。
四、原告主張之事實業據提出提出音之旅點讓合約書、臺灣金融
資產服務股份有限公司通知函等件影本為證。被告責以前詞
置辯，是本件所應審酌者為原告之請求是否有理由？
五、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定
，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之。民法第425條定有明文。另按「民法第四
百二十五條規定出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在者，必須讓與租
賃物之原出租人為租賃物之所有人，始有適用。」、「民法
第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為
出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而
為出租時，亦應有上述規定之類推適用，如此不僅可防止所
有人利用第三人為出租人，以規避上述規定之適用，且於所
有人與第三人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化
，進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益。系爭房屋既
係由原所有人 龔某 與第三人 張某 共同出租於被上訴人，則第
三人張某之出租房屋是否能謂未得龔某之同意，即應澄清，
倘已得同意，則於龔某與張某將之出租於被上訴人並交付使
用後，上訴人受讓該房屋而取得所有權時，揆諸上開說明與
民法第四百二十五條規定，應解為上訴人已取得龔某與張某
對被上訴人之出租人地位。」（最高法院72年度台上字第
123號、77年度台上字第631號裁判要旨參照）。本院依職權
調閱本院98年度司執字第41937號卷。經查：
⑴依本院98年度司執字第41937號98年6月30日查封
筆錄上就新北市○○區○○路○段000號二樓之二建物（即
366建號）記載；「八、查封標的物之占有使用情形：現場
有人營業，第三人黃德庚稱其係承租人，係向債務人羅秀美
妹妹 羅蓮英 承租，原租約係從91年6月1日至96年5月31日止
，之後就未訂租約，但有付租金」等語，可認當時係為不定
期租賃。
⑵就新北市○○區○○路○段000號二樓之二建物，第三人黃
德庚稱其係承租人，係向債務人羅秀美妹妹羅蓮英承租。查
本院執行處另依本院102年8月19日新北院清98司執正字第41
937號函，主旨：債務人與第三人就如附表所示不動產之租
賃權，應予除去。說明：二、本件如附表所示之不動產，債
務人於民國（下同）80年5月28日將不動產設定最高限額新
臺幣100,000,000元之抵押權予債權人後，分別於①97年9月
1日（367建號）將房屋出租與第三人 陳成熙 ，租賃期間自97
年9月1日起至102年8月31日止、②91年6月1日（366建號）
將房屋出租與第三人黃德庚，租賃期間自91年6月1日起至96
年5月31日止，期滿後為不定期限租賃契約，本院以該房屋
有租賃關係存在拍定不點交為拍賣條件，於102年8月14日經
台灣金融資產服務股份有限公司以底價新台幣82,270,000元
定期拍賣，因無人應買而末拍定，本租賃關係顯對抵押權有
影響，應予除去，特通知如主旨。是系爭不動產業於102年8
月19日經本院除去該不定期租賃。有該函附於執行卷可稽。
⑶另查，被告雖經由拍賣取得上開建物所有權，有本院102年
12月27日不動產權利移轉証書在卷可稽。惟原告提出之音之
旅頂讓合約書及房屋租賃契約書分別於102年1月1日及102年
1月15日簽訂，均係在系爭不動產遭查封後所為，此外房屋
出租人係訴外人 蕭世瑯 而非原不動產之所有權人即東多企業
有限公司(見執行卷附建物謄本)，是原告主張依買賣不破租
賃原則，對系爭不動產有租賃權云云，並無足採。又實施查
封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙
執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強
制執刑法第51條第3款亦有明文，是原告主張租賃權存在，
並無足採。
六、從而，原告依法請求確認對於被告就坐落新北市○○區○○
路0段000號2樓之2之房屋租賃關係存在，為無理由，應予駁
回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
指明。
中華民國103年5月21日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官蔡斐雯
法官游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月21日
書記官蔡斐雯