裁判字號：臺灣彰化地方法院111年訴字第850號民事判決
裁判日期：民國112年07月20日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第850號原告 謝鳴鎮 訴訟代理人 黃茂松 律師複代理人 林雅鳳 被告 謝伯 壎（MR.BORSHIEUNHSIEH）
許國良 共同訴訟代理人 楊振芳 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國112年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴請求確認優先購買權存在，並請求被告許國良塗銷所有權移轉登記，請求被告 謝伯壎 將土地及建物移轉登記予原告，其事實理由記載被告係通謀虛偽意思表示。原告於起訴狀繕本送達後追加備位聲明請求確認被告間所為債權行為及物權行為均無效，請求許國良將所有權移轉登記塗銷。原告追加備位聲明與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段0000地號土地及其上同段6958建號（門
牌彰化縣○○市○○路○段000號）建物為原告與謝伯壎共有，應有部分均各2分之1。謝伯壎將其所有上開土地及建物權利範圍2分之1（下稱系爭不動產）出售予許國良，並於民國107年1月17日辦理所有權移轉登記。謝伯壎於106年11月9日寄發 員林 郵局第592號存證信函通知原告優先購買權乙事，原告於106年11月14日收受存證信函後，於106年11月23日(即收受存證信函10日內)委託允豪法律事務所以一0六豪律字第000000000號律師函覆謝伯壎，表示願意行使優先購買權。
則依民法第426條之2、土地法第104條、第34條之1條第4項等規定，原告就系爭不動產有優先購買權存在，被告間訂立之買賣契約，及謝伯壎所為移轉系爭不動產所有權予許國良之效力，均不得對抗原告。為此請求確認原告就系爭不動產有優先購買權存在。又原告行使優先承買權，係對謝伯壎行使買賣契約訂立請求權，原告自得請求出賣人謝伯壎按存證信函通知原告之買賣價金新臺幣（下同）300萬元與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭不動產移轉登記予原告。
㈡謝伯壎積欠原告地價稅、裝潢費、代墊稅捐、修繕費等債務
共計2,594,169元，其明知原告已於法定期間內行使優先購買權，其配偶 謝賴芙美 及許國良於106年11月29日中午12時許，前往原告住處取回系爭不動產所有權狀時，既已知悉系爭不動產之所有權狀由原告保管持有中；且原告之妻女亦 向渠 等表示「願以同條件主張優先購買權」，謝伯壎竟向彰化縣員 林地政 事務所謊報遺失，辦理系爭不動產所有權狀補發，之後於106年12月12日與許國良通謀虛偽，對於原登記為謝伯壎所有之系爭不動產成立假買賣，並於107年1月17日完成所有權移轉登記，藉以規避遭原告行使優先購買權。被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為，均係通謀虛偽意思表示而無效。原告因謝伯壎怠於行使回復登記之權利。爰依民法第87條第1項、第767條第1項中段、第179條、第242條等規定，請求確認被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為，及於106年12月12日所為所有權移轉登記之物權行為均無效，許國良應將系爭不動產以買賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷。又縱使被告間就系爭不動產之買賣契約有效，惟被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，於行為時明知損害原告之優先購買，原告亦得依民法第244條第2項、第4項規定，請求判決如備位聲明等語。
㈢聲明：
1.先位聲明：①確認原告就謝伯壎所有系爭不動產有優先購買權存在。
②許國良與謝伯壎於106年12月12日就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
③謝伯壎應於原告給付300萬元時，將系爭不動產移轉登記予原告。
④聲明第2、3項願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：①確認謝伯壎與許國良就系爭不動產於106年12月12日所為買賣
之債權行為，以及於107年1月17日所為所有權移轉登記之物權行為，均無效。
②許國良應將系爭不動產經彰化縣員林地政事務所106年12月12
日員資字第3270號收件，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
③聲明第1、2項願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠原告與謝伯壎為坐落彰化縣○○市○○段0000地號土地及其上同
段6958建號（門牌彰化縣○○市○○路○段000號）建物之共有人，應有部分各為2分之1，故原告得主張優先購買權之法律依據為土地法第34條之1第4項，原告主張依土地法第104條第1項規定有優先購買權，實為誤謬。
㈡謝伯壎以員林郵局000592號存證信函，通知原告是否行使優
先購買權之內容係「今本人已洽定買主約定將前揭土地房屋本人所有部分以新臺幣三百萬元整(不含土地增值稅等稅捐及過戶所需費用，前揭費用約定均由買方負擔)出售予第三人，依法台端有依前揭條件之優先購買權，特函通知。」。而原告卻以上開律師函，表示謝伯壎並未出示系爭不動產與第三人之買賣合約予原告，認謝伯壎之優先承買權之通知，並不生合法效力。又附條件的以謝伯壎出示系爭不動產之買賣合約供原告觀覽，倘買賣價格真如謝伯壎所述，則原告願意購買之。惟原告起訴請求謝伯壎應於原告給付300萬元時將系爭不動產移轉登記予原告，可明原告並未依謝伯壎與許國良間所訂立之同一條件主張優先承購權。蓋被告間就系爭不動產之買賣條件除了買賣價金300萬元外，並約定土地增值稅、契稅等稅捐亦應由買受人之許國良負擔，而系爭不動產買賣之土地增值稅為333,121元，契稅為5,562元。遑論原告律師函尚且表示「惟先前謝鳴鎮先生為台端就系爭房地所代墊之稅捐(459,770元)、裝潢費用及其利息(1,941,899元)、修繕費用(192,500元)等共計2,594,169元(詳如附表)，謝鳴鎮先生將依上開規定依法主張抵銷之。」，而罔顧原告與 謝伯勳 共有之土地及建物數十年來均由原告占有使用，原告並未支付使用謝伯勳應有部分2分之1之代價予謝伯壎，原告豈有還向謝伯壎收取上開項目費用之理。足見原告亦並未表示願依謝伯壎與許國良間就系爭不動產所訂立買賣契約之同一條件優先購買，其行使優先購買權顯非合法(最高法院104年度台上字第2161號、103年度台上字第1794號民事判決參照)。再退步言之，縱認原告有土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，係屬債權性質，非土地法第104條第1項規定之優先購買權，自無同條第2項規定其契約不得對抗優先購買權人規定之適用。
㈢被告間就系爭不動產之買賣為真實，絕無通謀虛偽意思表示
情事，原告應就其主張負舉證之責任。退萬步言之，縱認被告間為通謀虛偽意思表示而無效，優先購買權即無從發生(最高法院65年台上字第2113號判例意旨參照)。否認謝伯壎有積欠原告債務，原告依民法第242條規定請求於法不合等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張就其與謝伯壎共有之土地及建物有優先購買權存在，並主張被告間買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均因通謀虛偽意思表示而無效等情，為被告所否認，則原告就優先購買權是否存在及被告間之債權行為及物權行為是否無效即屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟即有確認利益。
㈡原告主張坐落彰化縣○○市○○段0000地號土地及其上同段6958
建號（門牌彰化縣○○市○○路○段000號）建物為原告與謝伯壎共有，應有部分均各2分之1，謝伯壎將其權利範圍2分之1即系爭不動產出售予許國良，謝伯壎於106年11月9日寄發存證信函通知原告優先購買權，原告於106年11月14日收受存證信函後，於106年11月23日回復律師函予謝伯壎，被告於107年1月17日辦理系爭不動產所有權移轉登記予許國良等事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、律師函等為證（見本院卷第27-36頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈢先位聲明部分：
1.按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」，民法第426條之2第1項定有明文。又土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」。查原告與謝伯壎係共有上開土地與建物，原告並未證明其係向謝伯壎租地建屋，故原告主張適用民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項等規定，於法未合，本件應適用土地法第34條之1第4項規定。
2.按土地法第34條之1第4項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。本件兩造就原告是否表示優先承買乙事有所爭執，惟被告就系爭不動產之買賣已經辦理所有權移轉登記予許國良，有土地及建物登記謄本可稽，則依上開說明，原告即無從再行使共有人之優先購買權。從而，原告先位聲明請求確認原告就謝伯壎所有系爭不動產有優先購買權存在；請求許國良與謝伯壎於106年12月12日就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷；及請求謝伯壎應於原告給付300萬元時，將系爭不動產移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
㈣備位聲明部分：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第3人。民法第87條第1項規定定有明文。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主張被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均係通謀虛偽意思表示云云，為被告所否認，原告自應負舉證之責。原告雖提出106年11月29日錄音光碟及譯文為證（見本院卷第127頁）。惟其中對話內容除提及原告有優先權，及謝伯壎之妻及許國良欲取回系爭不動產所有權狀外，並無被告間就系爭不動產買賣不實之對話。至於謝伯壎是否因偽稱所有權狀遺失乙節，係屬其涉嫌偽造文書與否（臺灣彰化地方檢察署110年度偵字第15787號偵查中），不能證明被告間係屬通謀虛偽意思表示。
2.原告主張被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，於行為時明知損害原告之優先購買權云云。按民法第244條之撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使，或自行為時起，經過10年而消滅。民法第245條定有明文。查原告於110年6月3日即具狀（收狀日110年6月4日）對謝伯壎提出偽造文書刑事告訴，其告訴狀已記載被告間買賣及所有權移轉登記等事實，此經本院調取上開偵查卷參酌無訛。堪認原告於110年6月3日前已知被告間就系爭不動產買賣及所有權移轉登記，則其於111年9月1日提起本件訴訟，於112年6月19日始具狀主張依民法第244條第2項、第4項請求判決（見本院卷第179-185頁），顯逾1年除斥期間，亦於法未合。
3.從而，原告依民法第87條第1項、第767條第1項中段、第179條、第242條、第244條第2項、第4項等規定，備位聲明請求確認被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均無效；及請求許國良將系爭不動產所有權移轉登記塗銷，均為無理由，應予駁回。
㈤綜上所述，原告先位聲明及備位聲明均為無理由，應予駁回
。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年7月20日
民事第三庭法官羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月20日
書記官卓俊杰