裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第1527號民事判決
裁判日期：民國112年03月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1527號原告 江玉雯
江玉琦 江玉菁 江玉薇 共同訴訟代理人 陳守煌 律師
賴彥傑 律師被告 廖文彬
林冠佑 共同訴訟代理人 崔駿武 律師
施拔臣 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告廖文彬應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇及其餘全體共有人。
二、被告廖文彬應給付原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇新臺幣貳拾貳萬肆仟陸佰零貳元，及自民國一一一年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告廖文彬應自民國一一一年五月十三日起至返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇新臺幣柒萬伍仟玖佰零柒元。
四、原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告廖文彬負擔百分之七十一，餘由原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇負擔。
六、本判決第一項於原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇以新臺幣陸萬捌仟元為被告廖文彬供擔保後，得假執行；但被告廖文彬如以新臺幣貳拾萬叁仟玖佰陸拾貳元為原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇以新臺幣柒萬伍仟元為被告廖文彬供擔保後，得假執行；但被告廖文彬如以新臺幣貳拾貳萬肆仟陸佰零貳元為原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇每期以新臺幣貳萬伍仟叁佰元為被告廖文彬供擔保後，得假執行；但被告廖文彬如每期以新臺幣柒萬伍仟玖佰零柒元為原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，原告江玉雯、江玉琦、江玉菁、江玉薇（下稱原告等4人）起訴主張被告廖文彬、林冠佑（下分稱其名，合稱被告等2人）無權占有其等共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），致其等受損，聲明請求被告等2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予其等及其餘全體共有人，以及被告等2人應連帶給付新臺幣（下同）20萬4,180元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院111年度板司調字第112號卷〈下稱調字卷〉第9至17頁）。嗣原告除請求被告等2人應連帶給付25萬5,000元，及自民國111年12月16日言詞辯論期日翌日起算之法定遲延利息外，另追加民法179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段為請求權，擇一請求被告等2人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付10萬8,000元（見本院卷二第71頁、第147頁、第259頁），係在同一原因事實，且可利用相同主張及證據資料之情況下為追加，並在同一原因事實下擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
二、原告等4人主張：伊等為系爭房地之共有人，就系爭房地所有權應有部分共計6分之5。詎廖文彬於109年11月12日以買賣移轉登記原因取得系爭房地所有權應有部分6分之1後，竟與林冠佑共同無權占有系爭房地，並將系爭房地出租予第三人，無法律上原因獲得每月租金利益共計10萬8,000元，至 少渠 等自111年1月起至111年3月止，受有共計25萬5,000元之損失等情。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，以及擇一依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項規定，求為命：㈠被告等2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊等及其餘全體共有人。㈡被告等2人應連帶給付伊等25萬5,000元，及自111年12月16日言詞辯論期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告等2人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付伊等10萬8,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告等2人則以：廖文彬於109年11月12日以700萬元向訴外人即系爭房地原共有人之一 江兆翔 購得系爭土地所有權應有部分6分之1及系爭房屋事實上處分權應有部分6分之1，並簽署房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），廖文彬因此成為系爭房地的共有人之一。又因系爭房地之前一任所有權人即 江兆祥 之父親 江輝基 生前曾因刑事侵占乙事與江兆翔和解，同意由江兆翔管理使用系爭房地及收取租金，江兆翔出賣系爭房地給廖文彬時，亦在系爭買賣契約中約定將上開管理使用系爭房地及收取租金之權利移轉給廖文彬，所以廖文彬目前占有系爭房地並出租系爭房地收取租金。江輝基死亡後，江輝基之繼承人含原告等4人在內，自應繼承上開法律關係，故廖文彬有權占有管理使用系爭房地及收取租金。另林冠佑並無占有管理使用系爭房屋之人，也無收取系爭房地租金，原告自不得請求非占有人林冠佑遷讓房屋及給付不當得利。故原告本件主張為無理由等語，資為抗辯。
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。次按所有人對於無權或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法第821條亦規定甚明。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號判決要旨可資參照）。
㈡查，系爭房地之原所有權人為江輝基，江輝基死亡後，由
原告等4人、江兆祥、 江孫寶蓮 繼承取得系爭房地之所有權，經本院109年度家繼訴字第15號判決分割為原告等4人、江兆祥、江孫寶蓮所有權應有部分各6分之1。嗣廖文彬於109年11月12日以700萬元向江兆祥購得系爭土地所有權應有部分6分之1及系爭房屋事實上處分權應有部分6分之1，並簽署系爭買賣契約。又原告等4人與廖文彬現均為系爭房地之共有人等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第51頁、第86頁），復有本院109年度家繼訴字第15號判決、系爭土地登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處中和分處111年7月6日新北稅中二字第1115438260號函暨所附系爭房屋稅籍證明書、房屋稅課稅明細、系爭買賣契約可稽（見調字卷第19至25頁、第95至101頁、本院卷一第21至41頁、卷二第53至59頁），應堪認定。㈢又廖文彬現將系爭房地出租第三人，為系爭房地之占有人
乙節，為被告等2人所不爭執（見本院卷第44頁）。雖原告等4人主張占有使用系爭房地之人除廖文彬外，林冠佑為廖文彬之占有輔助人，亦占有使用系爭房地云云，並提出林冠佑名片、委任人江玉雯於110年2月9日出具予受任人林冠佑之委託書（下爭系爭委託書）、江玉雯與林冠佑於110年2月9日、110年6月9日、110年7月19日LINE對話截圖、廖文彬與江玉雯於110年7月26日LINE對話截圖為證，為被告等2人所否認。查，依原告等4人所提出之林冠佑名片，僅係載明林冠佑為冠金開發股份有限公司、冠均地政士事務所之經理（見本院卷二第97頁），但林冠佑擔任何公司之經理，與其是否占有使用系爭房地無關，故上開名片並無法證明林冠佑現為占有管理使用系爭房地之人。又從系爭委託書以觀，雖記載江玉雯於110年2月9日委任林冠佑包租代管系爭房屋之租賃事宜，包含一切房租、水電瓦斯、常態修繕、裝潢維護之費用收付與其他實務與租賃習慣上必要之事務代理（見本院卷二第99頁），然原告等4人亦自承江玉雯因房客告知有人介入房屋管理，始依林冠佑之名片與林冠佑聯絡並相約碰面，因廖文彬告知江玉雯可以處理江兆翔債務及處理房客問題，始要求江玉雯出具系爭委託書給林冠佑，但江玉雯真意只是委託林冠佑處理王姓房客搬遷事宜，王姓房客搬遷後，委任事務就結束等語（見本院卷二第84至85頁），足見系爭委託書僅係江玉雯授權林冠佑處理王姓房客租屋事宜，並非授權林冠佑全權占有使用系爭房地，顯無法證明林冠佑有占有使用系爭房地之情。又觀江玉雯與林冠佑於110年2月9日LINE對話截圖，江玉雯先向林冠佑稱：「您好，今我有簽一份委託書，您可以把它拍照傳給我嗎？謝謝！」，林冠佑回稱：「當然可以啊」、「但可能要過年後了，到時候再麻煩您提醒我，傳給你看謝謝」（見本院卷二第105頁），亦僅係兩人談論系爭委託書拍照回傳事宜，與林冠佑有無占有使用系爭房地無涉，自無從證明林冠佑有占有使用系爭房屋之情。再觀江玉雯與林冠佑於110年6月9日、110年7月20日LINE對話截圖，江玉雯於110年6月9日向林冠佑稱：「麻煩您將租賃代管合約及2-5月租金收入支出明細給我。謝謝」等語，林冠佑回稱：「我今天一早已請員工把明細表給我了」，復於110年7月19日回稱：「於1月1日起算代管，於工作日誌及明細表有紀載日期」、「我能給你馬上給你馬上就會給你，疫情期間員工都分流上班……」等語（見本院卷二第177至183頁），雖可知林冠佑有應江玉雯之要求，表示會提供租金收支資料給江玉雯，並無表示其有任何占有系爭房地之情，自難執此證明林冠佑有占有系爭房屋出租之情。另從廖文彬與江玉雯於110年7月26日LINE對話截圖以觀，廖文彬於110年7月26日向江玉雯稱：
「江小姐，林先生說資料都給你了」、「如果要來，不怕你啦。看你怎麼拿回去房屋使用權」、「房屋使用權在我身上啦，特別提醒各位共有人，如果強行進入，有刑事責任：強制罪跟毀損罪，如果東西失竊還有竊盜最等情事」（見本院卷二第103頁），雖廖文彬提及林冠佑，但僅是表示林冠佑負責交付資料，並無表示林冠佑有占有使用系爭房地，甚至還強調系爭房地為其所占有，故該部分對話截圖內容，並無法證明林冠佑有占有使用系爭房屋。準此，原告等4人所提出之上開證據並無從證明林冠佑有占有系爭房地之情，是原告等4人依民法第767條第1項前段、第821條規定，以及擇一依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求林冠佑應將系爭房屋騰空遷讓返還予全體共有人，以及應與廖文彬連帶給付25萬5,000元本息，以及按月連帶給付10萬8,000元部分，為無理由。
㈣廖文彬現為系爭房地之占有人，並將系爭房地出租第三人
，業如前述。揆諸前揭說明，廖文彬自應就系爭房地之占有權源，負舉證責任。查，廖文彬辯以江輝基生前曾因與江兆翔和解，並同意江兆翔管理使用系爭房地及收取租金，江兆翔出賣系爭房地時，已在系爭買賣契約中約定將上開權利移轉給其，其有權占有管理使用系爭房地云云，並提出系爭買賣契約、臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官108年度偵字第16546號不起訴處分書、出租人為江兆翔之租賃契約書為據。雖廖文彬於109年11月12日以700萬元向江兆祥購得系爭土地所有權應有部分6分之1及系爭房屋事實上處分權應有部分6分之1，並簽署系爭買賣契約，其中特約事項第3點記載：「出賣人父親：江輝基同意本建物之租金全權由出賣人收取使用（詳地檢署筆錄），出賣人將此權利全權移轉予買受人，未來本建物之租金由買受人全權使用。」（見本院卷二第57頁），然訴外人江兆翔曾在本院110年度板簡字第2060號返還不當得利等事件中陳稱：稱：「107年5月我父親（指江輝基）將所有租賃契約都拿給我，叫我去像房客收房租，去繳房屋水電費，剩下的叫我拿去養兩個孩子。後來8月時我姐姐原告江玉雯不滿，因為之前房租都她在收，她就煽動我父親，用父親名字去法院提告，我父親其實什麼都不知道。我父親5月交待我去收以後，就沒有講麼話了，8月19日我去我姐姐家談論父母親生活費的事情，談不攏就報警從我家把父親帶去她家住，再來就用父親名字去告我，都是姐姐帶我父親去開庭」、「（法官：提示新北地檢107年度他字第5779號卷宗107年10月9日訊問筆錄第2頁中江兆翔稱：『今年5月他（指江輝基）將所有契約都拿給我叫我處理，後來8月時又說他不想給我處理，就跟所有房客說叫我不要處理』，有無意見？）對。」（見本院卷二第90至91頁），足見江輝基雖曾於107年5月同意江兆翔得占有系爭房地收租，但自107年8月即表示不再同意江兆翔得以占有使用收益系爭房地，則江兆翔自107年8月起即無權管理使用系爭房地之權利，更無權於109年11月12日將管理使用系爭房地之權利讓與廖文彬，自難認廖文彬有因其與江兆翔在系爭買賣契約特約事項第3點約定，而取得占有系爭房地之權源。雖江兆翔曾於108年2月1日與承租人簽署租期108年2月起至110年2月9日止、每月租金4萬元之房屋租賃契約書（見本院卷二第65至67頁），惟江兆翔自107年8月起即無權管理使用系爭房地，已如前述，自難僅以江兆翔簽署上開租約為有利廖文彬之認定。另從新北地檢署檢察官108年度偵字第16546號不起訴處分書以觀（見本院卷二第61至64頁），全文未論及江輝基與江兆翔間之民事法律關係，也未肯認江輝基同意江兆翔永久管理使用系爭房地，自難以上開不起訴處分書遽認廖文彬有占有系爭房地之權源。是廖文彬所舉上開證據既不能證明其有占有系爭房地之權源，其抗辯有權使用系爭房地云云，自無可取。則原告等4人現為系爭房地共有人，其等依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求廖文彬應將系爭房屋騰空遷讓返還予其等及其他共有人，即屬有據。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，可獲得相當租金之利益，致其受有損害，應予返還，核屬有據。又按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價之80％為其申報地價。然租地所建房屋如係供營業之用者，土地承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金應不受土地法第97條規定限制（最高法院107年度台上字第1820號、109年度台上字第187號、109年度台上字第1944號判決意旨參照）。且按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。又無權占有他人不動產，受有「占有」該不動產之利益，其應返還之價額應與客觀之租金相當，無權占有人閒置其實力支配之不動產，不影響其應返還價額之認定（最高法院111年度台上字第118號裁定意旨參照）。經查：
⒈原告等4人為系爭房地之共有人，所有權應有部分各6分之1
，廖文彬因無權占有系爭房地而受有利益，致原告等4人受有相當於租金之損害，原告等4人依不當得利之法律關係，請求廖文彬就無權占用系爭房地，按其所有權應有部分比例各6分之1（合計6分之4），給付自本件繫屬前3個月即111年1月起至111年3月止之相當於租金之不當得利，以及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月13日（送達證書見調字卷第113頁）起至返還系爭房屋予原告及其他共有人之日止之每月相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉又系爭房地前臨新北市中和區連城路、臨近錦和運動公園，廖文彬無權占有系爭房地後，將系爭房屋1樓作為工地福利社店面使用，每月收租4萬元，另將系爭房屋2樓隔成8間套房，並將其中1間套房出租使用，每間套房每月收租5,800元，系爭房屋3樓為一般公寓住家格局，有現場照片、房屋租賃契約、永鑰不動產估價師事務所111年10月12日估價報告書可查（見調字卷第73頁、本院卷二第123至129頁、第195頁、第263至269頁），可認廖文彬無權占用系爭房地係供出租營業使用，揆諸前揭說明，其租金數額計算應不受土地法第97條第1項規定限制。復參以廖文彬自系爭房屋1樓店面可獲得月租金4萬元，以及系爭房屋2樓單間套房房間月租金5,800元（共計8間套房），以及系爭房屋附近整層公寓之市場租金行情介於2萬元至2萬5,000元間（見本院卷二第153頁、第187至191頁），原告同意以單月租金2萬元計算（見本院卷二第173頁），應認本件依系爭房地申報總價年息25％計算相當於租金之不當得利，尚屬適允。又系爭土地面積為176.26平方公尺，於111年1月之申報地價為每平方公尺2萬9,850元，依原告等4人所有權利範圍6分之4，系爭土地之申報地價總額應為350萬7,574元（計算式：每平方公尺2萬9,850元×176.26平方公尺×4/6＝350萬7,574元，元以下四捨五入，下同）；另系爭房屋雖因無門牌登記資料，致查無相關資訊作為查估條件，有新北市政府地政局111年7月15日新北地價字第1111335506號函可考（見本院卷一第43至44頁），惟系爭房屋為加強磚造，共3層，總面積66.32平方公尺，其中57.99平方公尺部分屋齡51年，其餘8.33平方公尺部分屋齡24年，有系爭房屋稅籍證明書可稽（見本院卷一第23至41頁），再參酌地價調查估計規則第12條第1、3項規定，依「新北市地價調查用建築改良物標準單價表」及「新北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」計算，依原告等4人所有權利範圍6分之4，系爭房屋於起訴時估定現值總額為13萬5,975元【計算式：｛〈每平方公尺2萬1,500元×（1-1.8％×51）×57.99〉＋〈每平方公尺2萬1,550元×（1-1.8％×24）×8.33〉｝×4/6＝13萬5,975】。則系爭房地申報總價合計為364萬3,549元（計算式：350萬7,574元+13萬5,975元=364萬3,549元），每年租金為91萬0,887元（計算式：364萬3,549元×25％＝91萬0,887元）。是原告依不當得利之法律關係，請求廖文彬給付其等自111年1月1日起至111年3月31日止之相當於租金之不當得利金額為22萬4,602元（計算式：91萬0,887元×90/365）本息，以及請求廖文彬自起訴狀繕本送達翌日即111年5月13日起至返還系爭房屋予原告及其他共有人之日止之每月相當於租金之不當得利7萬5,907元（計算式：91萬0,887元÷12＝7萬5,907元）部分，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。
㈥雖廖文彬抗辯其管理系爭房屋，每月支出水費、電費及網路電視費，應扣除此部分費用云云，惟依被告所提出之房屋租賃契約書第15條約定：「印花稅各自負責，店/房屋之稅捐由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」（見本院卷二第124頁），顯見系爭房屋之水電費、網路電視費係由房客自行負擔，非廖文彬所負擔之項目。況廖文彬自始係為自己之利益而無權占有系爭房地，上開費用之支出，係為滿足其利益衍生之費用，非屬為共有人全體之利益之支出，非屬占有之系爭房地所支出之必要費用，即不得向原告請求。是廖文彬前開辯詞，並無可取。
㈦雖原告等4人另依侵權行為之法律關係，在同一訴訟程序以單一聲明為擇一有利請求，惟原告依侵權行為之法律關係請求廖文彬給付上開應准許之金額部分，既經准許，則其就同一聲明併依侵權行為之法律關係行而請求法院擇一為有利之判決，縱經審酌肯認，亦無從為更有利於原告之判斷，自無贅予論述必要。至原告依侵權行為之法律關係為請求逾上開應准許之金額部分，因原告等4人所受損害金額與前開不當得利之金額相同，原告等4人依侵權行為之法律關係請求此部分不應准許之金額，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求廖文彬應將系爭房屋騰空遷讓返還予其等及其餘全體共有人，以及應給付其等22萬4,602元，及自111年12月16日言詞辯論期日翌日即111年12月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，以及應自起訴狀繕本送達翌日即111年5月13日（送達證書見調字卷第113頁）起至返還系爭房屋之日止，按月給付其等7萬5,907元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國112年3月29日
民事第四庭法官趙伯雄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月29日
書記官康閔雄