裁判字號：臺灣新竹地方法院96年竹小字第147號民事判決
裁判日期：民國96年05月31日
裁判案由：給付管理費
臺灣新竹地方法院民事小額判決96年度竹小字第147號原告格瑞絲商務中心公寓大廈管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人丁○○
甲○○被告丙○○
戊○○上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年5月18日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟捌佰元由原告負擔。
事實及理由
一、事實摘要：
㈠、原告主張：
１、緣被告丙○○於民國94年12月26日經法院拍賣取得坐落於新竹市○○路○○號地下室1樓之15建物（下稱地下室1樓之15）之所有權，被告戊○○於93年7月6日經法院拍賣取得坐落於新竹市○○路○○號地下室1樓之13建物（下稱地下室1樓之13）之所有權，均為格瑞絲商務中心公寓大廈之區分所有權人，合先敘明。
２、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之共同基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。原告於89年11月26日召開區分所有權人會議，決議區分所有權人要繳交公共基金新台幣（下同）10,000元，該管理基金之收取方式係以1戶為單位，即若區分所有權人之前手已繳交，則後手不論係以何種方式取得該區分所有權部分，則可不必繳交，惟若現區分所有權人之前手未繳交，則原告可向其追討，又若現區分所有權人已繳交該10,000元，則可於出售第三人時，於價金之外向買方請求此10,000元。而被告2人之前手迄未繳納上開公共基金10,000元，原告對於被告之前手本欲在強制執行程序中參與分配，因無法獲得清償而作罷，被告既係地下室1樓之15及地下室1樓之13之區分所有權人，原告自有權對之請求給付上開共同管理基金10,000元。
３、被告丙○○雖辯稱：未與其前手訂定債務承擔契約，亦不願代為清償該10,000元之債務云云，然依89年11月26日會議紀錄第1條記載，管理基金因區分所有權人房屋出租後，1個月內要繳基金10,000元，故該繳交義務人為區分所有權人，且其於房屋出租後才需要繳交，而被告於取得地下室1樓之15後，即將房屋出租予大紅磚餐廳作為倉庫之用，原告係本於會議紀錄收取管理基金，並非本於前手積欠管理基金而為請求，無債務承擔之問題，管理基金之收取乃基於被告取得不動產有出租行為而生，並非針對前手債務之承擔。又原告在區分所有權人有產權移轉時，除移轉前後手間有特約外，會將前手所繳之管理基金退回（因其已非區分所有權人，故退費給前手），同時向後手要求給付管理基金（房屋在有租約狀態移轉時），所以此管理基金非本於前手而生之債務，而是被告本於區分所有權人地位應負擔之債務。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：
被告各應給付原告10,000元。
㈡、被告丙○○則以：伊是95年年初透過法院拍賣方式標得地下室1樓之15，之前的管理費應該向前手要，或透過參與分配之方式求償，不應該對伊請求，標得地下室1樓之15時，不知道有共同管理基金的部分，經徵詢管理委員會總幹事的意見，得知只要前手有繳，伊即不用繳納，依公寓大廈管理條例第19條規定，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權人之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔，公共基金的權利應該隨區分所有權之移轉而移轉，前手沒有繳納，不應該由伊負擔，應該是如果前手有繳納，可以在移轉區分所有權時，將該10,000元轉嫁予後手，包括在買賣價金之內，是原告不應該向伊請求，應該是向前手追討等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、程序部分：
㈠、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，經裁定移送前來，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
㈡、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；查本件原告原支付命令請求之標的為「被告丙○○應給付原告11,525元、被告戊○○應給付原告26,175元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於言詞辯論終結前，更改訴之聲明為「被告各應給付原告10,000元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
㈢、被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准對被告戊○○為一造辯論判決。
三、實體部分：
㈠、原告主張被告為格瑞斯商務中心公寓大廈之區分所有權人之一，被告丙○○係地下室1樓之15、被告戊○○係地下室1樓之13之所有權人，被告均係以法院拍賣之方式取得建物之所有權，而原告於89年11月26日區分所有權人會議決議，區分所有權人應繳納公共基金10,000元，被告丙○○之前手 陳錦華 、告戊○○之前手 邱淑玲 迄未繳納上開公共基金10,000元之事實，業據其提出格瑞斯商務中心公寓大廈區分所有權人名冊、大會會議紀錄、第1屆區分所有權人大會會議手冊、議程、管理委員會組織章程、住戶公約（生活守則）、未收款資料清冊、建物登記謄本、管理費通知單、存根聯、收執聯、新竹市東區區公所94年10月5日東經字第0940014677號函及公寓大廈管理組織報備證明等為證，並經本院依職權調取本院94年度執字第2608號拍賣抵押物民事執行卷宗查閱屬實，被告丙○○對此亦不為爭執，被告戊○○則迄未提出任何書狀或陳述，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡、至原告主張被告應依89年11月26日區分所有權人會議決議，繳納公共基金10,000元一節，則為被告丙○○所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者，原告起訴請求被告給付之公共基金10,000元，是否為被告之前手所積欠之債務？被告應否負清償之責？玆分述如下：
１、原告自認上開10,000元之性質為共同基金，是大樓進住之後就開始收取，收取方式係以1戶為單位，即若現區分所有權人之前手已繳交，則後手不論係以何種方式取得該區分所有權部分，則可不必繳交，惟若現區分所有權人之前手未繳交，則原告可向其追討，又若現區分所有權人已繳交上開共同基金10,000元，則可於出售第三人時，於價金之外向買主請求該10,000元，且亦曾於被告丙○○之前手陳錦華之財產強制執行程序中欲聲明參與分配，因無法獲得清償而作罷等情（見95年10月24日調解程序筆錄、95年12月6日陳報狀、96年4月12日言詞辯論筆錄），並提出被告前手陳錦華、邱淑玲迄未繳納上開管理基金10,000元之資料附卷可稽，是原告顯係基於被告前手已發生而積欠之應分擔費用，據以向被告求償一節，應堪認定。
２、至原告於最後一次言詞辯論時主張係本於89年11月26日之會議紀錄向被告請求該10,000元，並非本於被告前手所積欠之管理基金而為請求，並稱：住戶有產權移轉時，除移轉前後手間有特約外，會將前手所繳交之管理基金10,000元退回，同時向後手要求給付管理基金云云，惟並未提出該大廈之區分所有權人移轉所有權時，有退還管理基金10,000元予前手，並進而向後手要求再行繳納10,000元之資料以供本院審酌，且觀諸原告提出之未收款資料清冊、管理費通知單，上開10,000元之債務，自89年3月即已發生，難認與其所述89年11月26日之會議決議內容有何關聯，是原告主張依89年11月26日區分所有權人會議紀錄向被告請求，難認為實在，不足憑採。是本件原告所請求者，仍係本於被告前手所積欠之共同管理基金10,000元未為繳付之請求權而生，應屬明確。
３、按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第2章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第349號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有處置明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應分擔費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用。
４、查被告丙○○抗辯其係透過拍賣程序而經本院核發權利移轉證書取得地下室1樓之15之所有權，原告對該建物前手積欠之管理基金並未聲明參與分配，而被告亦不知悉前手有積欠前開管理基金等情，為原告所不爭執，自難認被告丙○○承受地下室1樓之15時有知悉前手積欠前開管理基金之情事，其應係善意第三人，因承買而受讓，僅為繼受拍賣標的物之人，參諸前述，自未繼受原告與原區分所有權人間就前開積欠管理基金之債權關係中之權利或義務，被告丙○○亦表明不願為其前手清償上開10,000元之債務，亦未與前手訂定債務承擔契約，是被告丙○○抗辯其不應負擔原區分所有權人所積欠之前開管理基金等情，尚非無據。
㈢、綜上所述，本件原告既係因被告前手所積欠之管理基金10,000元未為繳納，據以向被告而為請求，而被告丙○○抗辯其前手所積欠之共同管理基金10,000元不應由其繼受，應屬可採。從而，原告請求被告應給付屬於被告前手所積欠之管理基金10,000元即屬無據，為無理由，應予駁回，並於裁判時確定其訴訟費用額。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第436條之19，判決如主文。
中華民國96年5月31日
新竹簡易庭法官蔡欣怡以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國96年5月31日
書記官戴家旭附表：
┌───────┬───────┬───────┐│項目│金額（新臺幣）│備註│├───────┼───────┼───────┤│第一審裁判費用│1,000元│由原告預納。│├───────┼───────┼───────┤│第一審送達費用│800元│由原告預納（此││││為登報費用）。│├───────┼───────┼───────┤│合計│1,800元││└───────┴───────┴───────┘