臺灣臺北地方法院101年度訴字第3831號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第3831號民事判決

裁判日期：民國102年04月10日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第3831號原告 連進賢 訴訟代理人 洪銘徽 律師被告 胡裕文 上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為請求被告應給付新臺幣（下同）500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，嗣減縮上開給付金額為499萬元之本息（見本院卷第145頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）兩造於民國101年3月22日就坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地及其上同地段第03638建號之建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號4樓之不動產（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣總價款為500萬元，並約定由買受人即被告承受出賣人即原告向 玉山 銀行貸款之所有債務，依系爭買賣契約書第3、4條之約定，被告至遲應於完稅前或交屋前給付上開買賣價金予原告，然系爭不動產已於同年4月3日移轉登記予被告，被告迄未給付原告價金，扣除原告已受領1萬元之價金後，爰依系爭買賣契約書之約定，請求被告給付系爭不動產之價金499萬元等情。
（二）對被告抗辯之陳述：⒈系爭不動產係於100年3、4月間由原告委由訴外人 簡仲良
透過信義房屋向原出賣人 葉紹根 購買，當時總金額為875萬元，原告於簽約後即先支付175萬元，另分別於100年5月3日、25日再透過簡仲良匯款12萬元、174萬元至履約保證專戶，合計給付葉紹根361萬元之價金，餘款514萬元部分向玉山銀行辦理貸款後，於同日轉帳514萬元予葉紹根，原告已於100年5月25日全數給付價金予葉紹根完畢，嗣於100年6月22日將系爭不動產登記予原告。是購買系爭不動產之價金均由原告委由簡仲良處理及繳納，被告辯稱原告僅係借名登記人且未出資云云，要非事實。
⒉又被告所提被證一之匯款單，匯款日期為101年5月10日，
該時點顯係在系爭不動產移轉登記予被告之後，且匯款單之收款人為訴外人 黃家進 ，與本件買賣價金無涉，足見被告所辯其係出資人云云，顯屬無稽。
⒊原告雖不否認系爭不動產有其他人合資之情形，惟絕非被
告所辯之借名登記，且系爭不動產在向玉山銀行辦理貸款前即已支付361萬元之價金，縱扣除合資人 張銘哲 50萬元、 褚浩 仰10萬元部分，尚有301萬元之價金，苟非原告或由委託人簡仲良支付，則其價金從何而來？原告既與被告簽訂買賣契約並已移轉登記系爭不動產予被告，被告自有給付價金之義務，且依土地法第43條之規定，原告為所有權人之登記有絕對之效力，至系爭不動產是否有合資之情形或合資者為何人？均與本件無涉。
⒋至原告於購買系爭不動產之後，於100年6月22日登記在原
告名下時，將戶籍遷入該址，嗣於101年3月22日與被告簽約並於同年4月3日完成買賣登記之後，即於同年4月19日將戶籍遷出，乃原告已出賣系爭不動產，因臨時找不到可以遷入戶籍之處，故先把戶籍遷到該處（即新北市○○區○○路○○○巷○號16樓），符合交易常情，並非係因慮及會上法院，且原告隨即於101年5月8日再遷戶籍至新北市○○區○○路○○巷○○弄○○號2樓，從而被告以原告遷移戶籍即推論原告為人頭，與客觀事證不符。
（三）聲明：被告應給付原告499萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）兩造均為訴外人黃家進網路揪團購屋之成員，系爭不動產係由訴外人張銘哲、 褚浩仰 、 侯冠宇 、 劉守勳 及被告等人集資購買之物件，被告有出資100萬元，原告並未出資，僅係擔任人頭而受有集資人給付之報酬，為系爭不動產之借名登記名義人，並無權利請求被告任何價金。
（二）系爭不動產最先登記於 劉欣偉 名下，接續登記於原告、被告後，最後自被告移轉登記於實際買受人 盧思佳 ，上開移轉期間系爭不動產皆有設定抵押權予銀行，而設定抵押義務人為劉欣偉，從劉欣偉開始移轉登記至原告及被告為止均未改變，且劉欣偉更完全不認識兩造，待系爭不動產出售予其他人時，才由黃家進通知劉欣偉塗銷銀行之抵押設定，足見原告繼受系爭不動產時分文未付，且原告無法提出任何交易匯款之證明文件，意圖不當得利，竟向被告訴追買賣價金，實無理由。
（三）簡仲良原為黃家進之特別助理，幫忙處理網友集資乙事，系爭不動產於購得時因劉欣偉名下有4間房屋，於100年6月1日施行奢侈稅之關係，就把系爭不動產作短線買賣，找來原告當作登記名義人，並由原告設籍於系爭不動產後以自用住宅名義買賣，可以不用繳納奢侈稅。又因被告為求保障，要求集資投資房地產之條件係自己當登記名義人才願出資，故造成被告的出資在系爭不動產移轉登記之後之情形，惟無論是從劉欣偉移轉系爭不動產予原告再移轉至被告，銀行貸款人均為劉欣偉，買賣價金都沒有交付，只是單純的登記名義人變更。換言之，原告僅為系爭不動產多次買賣過程中擔任一次之登記名義人，並非真正曾經給付價金取得系爭不動產之人。另原告所提之購屋資金係黃家進指示簡仲良動用網友集資帳號出資，此時間點被告尚未出現，原告以這次的購屋資金誤導為其購屋資金，然原告購買劉欣偉之系爭不動產僅是換登記名義人之行為，沒有資金轉換，根本沒有原告所述資金進出之情形發生。而由於先前簡仲良被黃家進發現有侵吞網友之集資金錢，黃家進已對簡仲良提出多起刑事侵占及背信之告訴，因此，原告提起本訴僅係受簡仲良之教唆指使，欲報復黃家進及圖謀不法利益之行為。
（四）聲明：如主文所示，及如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於101年3月22日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價款為500萬元，並由被告承受出賣人即原告向玉山銀行貸款之所有債務。
（二）系爭不動產之所有權，前以買賣為原因於100年5月4日登記於劉欣偉名下（出賣人為葉紹根），嗣於100年6月22日移轉登記予原告，又於101年4月3日移轉登記予被告，復於101年7月27日移轉登記予訴外人盧思佳。上開移轉期間系爭不動產之貸款銀行均為玉山銀行，貸款人及抵押權設定義務人均為劉欣偉。
（三）被告於101年5月10日匯款100萬元至黃家進於聯邦銀行之帳戶。
（四）原告曾於101年3月8日與 王嘉楨 簽立銀行存摺及印鑑證明、印鑑章等托管同意書（下稱系爭托管同意書）。
五、本件爭執之事項：
（一）原告為系爭不動產之真正所有權人或出名登記人？
（二）被告對於原告是否負有給付買賣價金之義務？
六、本院得心證之理由：
（一）原告並非系爭不動產之真正所有權人而僅為出名登記人：⒈本件原告主張為系爭不動產之所有權人，因出售系爭不動
產而移轉登記予被告，被告依系爭買賣契約書之約定，負有給付價金之義務，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，被告為黃家進所發起網路揪團購屋成員之一，且被告及張銘哲、褚浩仰、侯冠宇、劉守勳等人均有出資加入購屋投資，被告之出資額為100萬元，原告並未出資而僅係出名登記為系爭不動產名義上所有權人等情，業據證人黃家進於本院證述：「系爭房地產在99年的1月份經我的員工 陳彥宏 洽信義房屋安坑店購得，我指示特助簡仲良進行買賣及網友集資、登記人尋找。簽約時動用公司資金，或由網友集資，登記人為劉欣偉。後來，劉欣偉登記了四間，自己又購買了一間政大二路的房子共有五間。後來奢侈稅在同年6月1日施行，所以緊急由簡仲良找了 陳珊珊 的朋友連進賢為名義登記人，時間在同年的5月31日。連進賢戶籍設入系爭不動產就可以進行買賣，用自用住宅名義就不用被扣奢侈稅。這就是連進賢原告出現的原因。我們預定給付連進賢三萬元，其中簡仲良給付了五千元，王嘉楨給付了一萬元，後因為連進賢預備提告所以後面的一萬五我們還沒有給付是未付款，…連進賢本來要幫我們控告簡仲良的，所以他當時有個要求遷地址不要收到任何的傳票，所以當時我們遷移地址到新北市○○區○○路○○○巷○號16樓，這個房子跟王嘉楨是同一個社區，可以由王嘉楨代收法院的傳票。…連進賢當時買劉欣偉的系爭房屋，我們也寫一個合約，我們做履約保證，都是用公司的錢出資，連進賢都沒有出一毛錢，他只是人頭賺這個三萬元的登記費。」（見本院卷第115頁背面、第116頁）、「被告是後來才集資，因為後來我想要找一個網友取代連進賢，但是被告要求要登記他的人名。…後面的因為簡仲良已經被判了，所以後來胡裕文的集資是匯到我的帳號，是一百萬元。」（見本院卷第116頁背面）；及證人王嘉楨於本院證述：「連進賢只是純登記人，我今天有帶相關的證據。第一是，連進賢的人頭契約書。第二是陳珊珊寫給我的電子郵件證實連進賢是純人頭。第三是，連進賢本人知道這件事可能會上法院，所以他特地把戶籍遷到我住的社區，因為他不想面對這些法律。（請問證人系○○○區○○街○○巷○號4樓之不動產，當時所購買的資金來源，證人是否知悉？）知道，因為我是公司會計。劉守勳出兩百萬，侯冠宇出五十萬，張銘哲出五十萬、褚浩仰出十萬，剩下的是公司的錢。」（見本院卷第118頁背面）、「因為連進賢只是人頭，我們要保障雙方的權利，即連進賢不得侵占。連進賢並有收受登記人的登記費簽收字樣。（原告當人頭的代價是多少錢？）三萬元。」（見本院卷第119頁背面）；以及證人劉欣偉於本院證述：「（當初是誰跟你說要買這間房子？）是黃家進的公司。因為我也是從網路上面看到黃家進，當時我自己有一間房子賣不掉所以我就請黃家進幫忙，那時候我才知道黃家進有一個在投資的公司。那時候他們就介紹我安坑的區域可以投資，我就買了一間，那時候他們也有買其他的三間，四間都是掛在我的名下，但是我自己的只有一間。（請問證人為何後來會過到原告的名下？）…這間房子叫萬隆金像獎，這間房子我們買了之後比較晚交屋，比較晚交屋之後，銀行知道我名下有其他三間房子，就說我們這一間的貸款金額不能這麼多，金額要縮減，所以並變成買賣的成本比較高，所以怕7月1日的奢侈稅，所以登記人就換成連進賢。因為在黃家進公司的簡仲良他說有一個簡仲良的朋友可以登記為名義人所以就換成連進賢。我沒有跟連進賢見過面。」（見本院卷第120頁及背面）等語明確。又依據系爭買賣契約書係由證人王嘉楨代原告所簽立，此觀系爭買賣契約書之立契約書人欄所載即明（見本院卷第8頁背面），且被告所提出之系爭托管同意書確有載明：原告提供自己於國泰世華西門分行帳戶予王嘉楨授權作為系爭不動產之賣屋款專用，約定存款不屬原告所有，交易完成後需存款狀態交還原告銷戶，並交付印鑑證明、印鑑章、房地產買賣授權書、遷入房屋戶籍之戶口名簿影本及身分證影本予王嘉楨，及同意將戶籍暫時遷出到新北市○○區○○路○○○巷○號16樓，法院信件由王嘉楨代為處理，而於101年3月8日現金簽收1萬元及於4月19日收1千元之車馬費等字樣（見本院卷第130頁）；及觀諸陳珊珊寄給證人王嘉楨之email電子郵件之內容：「連先生（即原告）應該不知道金像獎已經過戶，所以沒什麼他同不同意。但如果金像獎4月份已經過戶，那連先生當登記人的義務已經完成，請將他的存摺、身分證影本、登記人費用尾款（小簡付他五千，你付他一萬，應該還剩1.5萬）都還他，他就跟這件事沒有關係了」（見本院卷第132頁），此核與證人黃家進、王嘉楨上開所述原告僅為系爭不動產之登記名義人而受有報酬等節相符。此外，復有被告匯款100萬元予黃家進之匯款單、 慶瑩 法律事務所函、合資案契約書、委託經營協議書及戶口名簿影本附卷可資佐證（見本院卷第56、105至109、129頁），足認系爭不動產應係由黃家進主導以其投資公司以及被告與張銘哲等網友集資購得，原告僅為系爭不動產之登記名義人無訛。則被告抗辯原告並非系爭不動產之真正所有權人而僅為出名登記人，尚非無據，堪以採信。
⒉原告雖主張其透過簡仲良合計給付前屋主葉紹根361萬元
之價金，餘款向玉山銀行辦理貸款後轉帳514萬元予葉紹根，原告已全數給付價金予葉紹根完畢，原告確有出資且非借名登記人，並提出不動產買賣契約書、玉山銀行存款憑條、中國信託匯款申請書及玉山銀行存摺明細為證（見本院卷第73至82頁）。惟查，上開不動產買賣契約書之買受人為劉欣偉，並非原告；又上開匯款申請書之匯款人雖為簡仲良，然簡仲良曾任職於黃家進所成立之安坑不動產經紀有限公司，此有被告所提之扣繳憑單、勞工保險被保險人資料附卷可憑（見本院卷第156、157頁），而據證人黃家進前揭證述，簡仲良既係依照黃家進之指示進行投資買賣房屋，且要避免奢侈稅而找來原告擔任登記名義人及設籍系爭不動產以利出售，已如前述，則縱使簡仲良有匯款價金予出賣人葉紹根，亦不代表即係受原告委託所為。參以原告自承對於系爭不動產之前後手為何人並不清楚，並沒有去看過系爭不動產，亦沒有見過前手劉欣偉等情（見本院卷第137頁背面、第138頁），此與一般正常交易之常情不符，自難以簡仲良有前揭匯款之事實，即遽認係原告委託簡仲良處理買賣事宜。況且，系爭不動產自劉欣偉向葉紹根購得並於100年5月4日登記其名下開始，於100年6月22日移轉登記予原告，又於101年4月3日移轉登記予被告，復於101年7月27日移轉登記予訴外人盧思佳為止，上開移轉期間內系爭不動產之貸款銀行均為玉山銀行，貸款人及抵押權設定義務人均為劉欣偉，從未改變，此為兩造所不爭執，並有新北市光特版地政電傳資訊系統資料、建物及土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第57至63頁）。倘原告為有向前手劉欣偉購買系爭不動產及出售予被告之真意，何以在移轉過戶予自己及被告之時，均未同時辦理抵押義務人及貸款人之變更或抵押權之塗銷，而繼續讓與系爭不動產無關之劉欣偉仍承擔抵押人之風險？顯然有悖於一般不動產交易之常情，由此益見原告應未出資而僅係系爭不動產之登記名義人而已。因此，原告前揭主張即難認有據，尚無足取。
⒊至於原告另主張被告所提被證一之匯款單，匯款日期為10
1年5月10日（見本院卷第56頁），該時點顯係在系爭不動產移轉登記予被告之後，且匯款單之收款人為黃家進，與本件買賣價金無涉云云。然查，當時買進系爭不動產係於100年1月，那時被告還沒出現，後來在101年要把原告名義移轉成被告時，被告才出現，亦即被告是後來才集資，因為後來要找一個網友取代原告，是被告要求系爭不動產要登記其名字，此情業據證人黃家進證述在卷（見本院卷第116、117頁背面），且依證人王嘉楨之證述：系爭不動產的資金來源都是從公司出去的，只是後續投資人是張銘哲、褚浩仰、侯冠宇、劉守勳等人（見本院卷第118頁背面、第119頁），可知被告是在原告登記為名義人之後才加入系爭不動產之投資。是以，被告雖然匯款100萬元予黃家進之日期係在系爭不動產移轉登記予被告之後，亦不妨礙被告成為系爭不動產之投資人之一，則原告前揭主張尚屬無據，難認可取。
⒋末按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產
以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號判決意旨參照）。本件原告既應允擔任系爭不動產之出名登記人，並自實際所有人即黃家進等合資人處受有人頭之報酬，則雙方間自已成立借名登記之約定，系爭不動產之真正所有權人並非被告，而係被告與黃家進等合資人所有。雖原告又主張依土地法第43條之規定，原告為所有權人之登記有絕對之效力云云，然按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利。查本件兩造因系爭不動產之買賣契約而爭訟，於當事人彼此間，並無第三人因信賴登記而交易取得不動產之情形，自不得以土地法第43條規定逕認出名者為該借名不動產之真正權利人。是以原告前揭主張亦屬無據，委無足取。
（二）被告對於原告並不負有給付買賣價金之義務：⒈按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意
為非真意之表示而言，依民法第87條規定，其意思表示無效，但隱藏他項行為者，適用關於該項法律行為之規定。⒉查依系爭買賣契約書第3、4條及特約事項雖約定，買受人
即被告應給付出賣人即原告尾款500萬元（原告實際請求為499萬元，已自行扣除收受之1萬元），並承受出賣人即原告向玉山銀行貸款之所有債務，被告至遲應於完稅前給付上開價金予原告，且系爭不動產已於同年4月3日移轉登記予被告之事實，此為兩造所不爭執。惟原告既為系爭不動產之出名登記人，而非真正所有權人，其與被告簽訂系爭買賣契約書，僅係履行其擔任出名登記者所負移轉登記不動產之義務，顯無與被告成立買賣契約之真意，則兩造所為買賣系爭不動產所有權之意思表示應為通謀虛偽表示而屬無效，被告並無給付原告買賣價金之義務，原告自無從請求被告給付上開價金。
七、綜上所述，本件原告主張其為系爭不動產之所有權人，並請求被告給付499萬元價金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，因訴之駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年4月10日
民事第七庭法官吳俊龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月10日
書記官廖純慧