臺灣臺北地方法院小額民事判決 106年度北小字第1502號
原 告 植物林園管理委員會
法定代理人 戢逸男
被 告 何甫煥
訴訟代理人 林淑娟 律師
複代理人 林虹 如
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國106年11月22日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬元預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明
第1項請求被告應給付原告新臺幣（下同）19,200元；嗣又
陸續擴張聲明，最終於106年10月25日擴張該項聲明為被告
應給付原告8萬元，參諸前揭規定，應予准許，先予敘明。
二、原告主張：
㈠原告係於106年1月3日間依法成立，並經臺北市政府都市發
展局核定在案，且訂有植物林園住戶規約（下稱系爭規約）
之合法組織，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，具有
當事人能力。被告為原告社區之台北市○○路○○號1樓、台
北市○○路○○○號1樓之區分所有權人、並為原告社區地下室
約定專用之使用人，依系爭規約第7條第1項、第4項規定「
各區分所有權人應按其建物登記，以區分所有權為單位每月
繳交新臺幣300元管理費（地下室為約定專用每月繳交新臺
幣900元管理費）...公共基金收繳基準比照理費額度收取」
，故每戶每月應繳交300元之管理費、300元之公共基金，及
約定專用部分之管理費每月900元，每半年繳費一次。再依
植物林園社區106年第一次區分所有權人會議決議，電梯更
換維修費用每戶需分攤4,400元（即每戶繳交8000元，扣除
上半年管理費3600元，即屬電梯維修費共4,400元元），地
下室約定專用戶分攤金額為13,200元（即地下室專用戶需繳
交24,000元扣除管理費及公共基金10,800元，即為13,200元
）。而被告為原告社區之台北市○○路○○號1樓、台北市○
○路○○○號1樓之所有權人，迄今尚未繳納106年度上半年及
下半年之管理費及公共基金共14,400元、電梯維修費用
8,800元，且被告亦為地下室專用部分之使用權人，亦未繳
納此部分之管理費及公共基金21,600元及電梯維修費13,200
元，上開費用合計為58,000元。
㈡再依據原告所制定之停車場管理辦法，公共停車位每月應繳
納之費用為2,000元，被告不法佔用2格停車位，經原告寄發
存證信函請求被告自106年5月起清空供住戶抽籤使用，被告
仍置之不理，故請求被告給付106年5月16日至106年10月31
日共5.5個月，相當於租金之不當得利金額共22,000元（
2000×2×5.5=22,000元）
㈢綜上，被告應給付之管理費、公共基金、大廈維修費、使用
停車格之金額共8萬元（58,000元+22,000元=80,000元），
故聲明：被告應給付原告新臺幣8萬元。訴訟費用由被告負
擔。願供擔保請淮宣告假執行。
三、被告則以：台北市○○路○○號1樓（包含地下室）、100號1
樓並無建物存在，未使用任何公共設施，不應比照其他有使
用公共設施住戶之標準收取管理費、公共基金及電梯維修費
，況且，原告既向被告收取公共基金及電梯維修費，則原告
應舉證確有該項支出，且此支出於公共利益有必要方得為之
。又被告為地下室之約定專用人，但地下室之使用，並未涉
及任何公共設施，且區分所有權人會議決議亦未決議要對約
定專用部分收取管理費，故原告之主張無理由。又原告所稱
之停車格亦屬被告約定專用部分，依植物林園住戶規約第7
條第2項之規定，約定專用不得轉讓他人使用，不得有營業
或違反原使用用途，不可繼承他人專用」，然原告竟制定「
停車場管理辦法」將此約定專用之停車位做營業用途出租，
顯已違返規約，況被告並未在其上放置雜物佔用，故原告請
求被告給付相當於租金之不當得利，即無理由。並聲明：原
告之訴駁回。
四、本件原告請求被告給付管理費、公共基金、電梯維修費、使
用停車位之不當得利金額，業經被告以前詞置辯，是本件之
爭點為：㈠被告所有之台北市○○路○○號1樓、100號1樓、
地下室約定專用部分，是否需繳交管理費、公共基金、大廈
維修費？㈡原告所稱遭被告佔用之停車格，是否為被告約定
專用部分？㈢若否，則放置該處之物品，是否為被告所放置
佔用？㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利費用，是
否有理？經查：
㈠原告主張依105年10月16日區分所有權人會議決議所訂定之
住戶規約第7條第1項、第4項約定「各區分所有權人應按其
建物登記，以區分所有權為單位每月繳交新臺幣300元管理
費（地下室為約定專用每月繳交新臺幣900元管理費）...公
共基金收繳基準比照理費額度收取。」等情，業據提出該次
會議紀錄、住戶規約等附卷可參（見本院卷第13、14頁），
又該會議紀錄及規約並未將1樓住戶排除在外，且特別就地
下室約定專用部分制定繳交管理費及公共基金之標準，是原
告請求被告依規約所訂之標準，按其區分所有權戶數及地下
室約定專用部分金額繳交管理費及公共基金共58,000元，當
屬有據。至被告辯稱其為98號、100號1樓及地下室約定專用
之使用人，並未使用公共設施，故管理費及公共基金應予酌
減，且依臺灣高等法院82年度上易字第575號刑事判決亦提
及「...合建契約第12條已訂明『本工程之地下室公共設施
平時歸壹樓保管使用』」，亦可知被告就約定專用部分無負
擔管理費之義務云云，惟按公寓大廈之各區分所有權人，對
共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分
之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用
程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，非僅
耗時費事，更有其事實上之困難性，且容易造成區分所有權
人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，是公寓大廈管理條例
第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而
係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大
廈以區分所有權人會議或規約另為規定。再者，公寓大廈區
分所有權人繳交管理費用，係為修繕、管理及維護共用部分
、約定共用部分，凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之
共用部分，均享有繳納管理費所應得之利益，是住戶間除樓
梯或電梯因所有房屋樓層高低利用機率、需求有所不同外，
其餘部分或設備並不因所有之房屋為1樓店面而有異，而仍
享有管理費所維護整體公共設施之利益，如公寓大廈支撐主
要樑柱、建物外牆、樓地板、電力供水系統，污水排水系統
及管線，消防設備等之管理維護。再觀諸植物林園106年第
一次區分所有權人會議紀錄第1案中提及「管理費支出於定
期電梯保養、清洗水塔、各項雜支...，公共基金支出於：
大筆費用、電梯維修、馬達修繕...」，顯然是所有區分所
有權人均得享有維護前開公共設施之利益。況管理費之支出
顯然非為特定樓層而生，被告所有之一樓及其使用地下室，
仍受有大廈管理之利益，而應分攤系爭大廈之管理費，其分
攤比例自應依區分所有權人會議之決議以定之。是區分所有
權人會議既經多數決決議1樓用戶應與其他住戶繳交相同之
管理費，且就地下室約定專用部分訂定標準，則其所採管理
費分擔之原則，亦與公寓大廈管理條例第10條第2項規定之
原則相符，此於無從精算使用受益比例之情況下，並無顯失
公平之情形。又地下室經被告與建商約定為由被告管理使用
，故屬被告之約定專用部分，此為雙方所不爭執，且有被告
所提出之該刑事判決可參，惟規約亦已明定約定專用部分仍
應繳交管理費及公共基金。基於私法自治之原則，就公寓大
廈管理條例第18條第1項第2款明定由區分所有權人自治決議
之事項，法院自不宜涉入判斷，則被告前開辯解，委無可採
。
㈡再原告主張被告無權佔用屬於公用部分之兩處停車位，經被
告辯稱，此兩處停車位屬於其與建商所約定之專用部分，並
非公用部分，不屬原告管理，原告不應將此做為公用停車位
使用等語，並提出合建契約節本（見本院卷第122至128頁）
、停車位建物所有權狀（見本院卷第141頁）等為證。惟查
，被告所提出之合建契約第11條第3點「一樓空地如建築平
面圖所示範圍歸一樓住戶管理使用。」，故認原告所稱屬停
車位之空地本屬被告使用，然被告所提出之合建契約僅有此
條文節錄，而無完整契約及相關附圖對照，故似已難認定與
本案有關，再被告所提出之建物所有權狀，雖記載被告所有
西藏路100號之停車位，然此與本件原告所主張之兩格停車
位係位在西藏路98號旁空地顯然不同，且被告一方面提出建
物所有權狀稱其為停車位之所有權人，一方面又主張其為兩
處停車位之約定專用人，其主張更顯相互矛盾，是被告稱其
為兩處停車位之約定專用權人，當非可採。再由原告所提出
之使用執照既已明列該社區基地443平方公尺、每層樓面積
176.06平方公尺、法定空地面積235.28平方公尺，室外停車
場面積30平方公尺，更可知縱使原告就1樓之法定空地為約
定專用權人且為1樓室內停車場（15平方公尺）之所有權人
，亦與原告所主張之室外停車場30平方公尺無涉。綜上，本
件原告提出建築平面圖、使用執照、區分所有權人會議紀錄
、停車位管理辦法等（見本院卷第152至154頁、14至15頁、
109頁），認此兩處停車位屬公用部分，且經規約授權原告
制定停車場管理辦法管理之，即屬有據。
㈢再被告復辯稱，該兩處停車位上之雜物並非其所放置云云，
惟被告主觀上既認定其為該處之約定專用權人或所有權人，
則其當無可能任由不相干之他人堆置物品，況該兩處停車位
係位在被告所有之台北市○○路○○號旁，且與道路平面有高
度落差，周遭亦有水泥矮牆與馬路相阻隔（見本院卷第106
頁至108頁），衡情即無可能由與台北市○○路○○號屋主不
相干之人任意放置物品，依經驗法則，應可認定該兩處停車
位上之物品為被告所堆置或經被告允諾後由第三人所堆置，
被告僅空泛辯稱其未在該處放置物品，尚非可採。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號判例參照）。查被告佔用兩處停車位，並
無正當權源，已如前述，被告等因此獲得相當於租金之利益
，致原告等受有同額之損害，應可以認定，則原告請求被告
返還不當得利，自屬有據。又系爭兩處停車位既經原告制定
管理辦法公告為每位每月租金為2,000元，且原告業已寄發
存證信函通知被告將於106年5月16日開始計價，故原告請求
被告給付自106年5月16日至10月31日止共5.5個月，2位之停
車格使用利益共22,000元（2000×2×5.5=22000），即屬有
據。
五、綜上所述，原告請求被告給付台北市○○路○○號1樓、100號
1樓、地下室之管理費及、公共基金及電梯維修費共58,000
元及兩處停車位之使用利益共22,000元，共80,000元，為有
理由，應予淮許。
六、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法
第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國106年12月13日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官郭力菁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月13日
書記官陳福華
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。