裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3234號民事判決
裁判日期：民國101年03月08日
裁判案由：確認買賣關係不存在等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3234號原告 王連妹 訴訟代理人 李美寬 律師複代理人 許富雄 律師被告 徐惠琴 訴訟代理人 郭芳宜 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於中華民國101年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就如附表所示之不動產於民國九十九年十二月二十七日之買賣關係不存在。
被告應將如附表所示之建物騰空遷讓並返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬玖仟元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣壹拾壹萬柒仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照。查本件原告主張其為如附表所示不動產（下稱系爭房地）之所有權人，兩造間就系爭房地於民國99年12月27日之買賣關係不存在，則為被告所否認，是兩造間之買賣關係是否存在即有不明確，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認買賣關係不存在之訴，自有確認利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告之子即訴外人 王浩松 未經原告同意，即擅自以原告名義與被告於99年12月27日簽訂房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定將原告所有之系爭房地出賣予被告，買賣價金為新臺幣（下同）5,000,000元，王浩松並已收受被告所交付定金200,000元及商業本票4,800,000元，惟原告事前未授權王浩松簽署系爭買賣契約，事後亦拒絕承認系爭買賣契約，王浩松自屬無權代理；況且，王浩松乃自行取走原告之印鑑章及身分證，原告未有任何表見行為，故系爭買賣契約對原告自不生效力。縱認王浩松非屬無權代理，然王浩松已於100年3月4日將上開已收取之定金及商業本票退還予被告，系爭買賣契約亦因雙方合意解除而不存在。又被告係與王浩松於99年7月間就原告所有如附表所示之建物（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自99年7月5日起至100年7月5日止，兩造間並無任何租賃契約存在，系爭租賃契約對原告自不生效力；況且，原告已分別於100年6月3日、100年6月27日以存證信函、律師函通知被告系爭房屋不再續租，乃善意通知被告系爭房屋之所有權人並無出租房屋之意，縱事後被告將租金給付予王浩松，對原告亦無法律上之效力，是被告對系爭房屋顯無合法占有權源，自應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告。爰依民事訴訟法第247條及民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟。並聲明：㈠確認兩造間就系爭房地於99年12月27日之買賣關係不存在。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告。㈢上開第二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與王浩松為母子關係，原告於系爭買賣契約簽訂前，即已授權王浩松將系爭房屋出租予被告使用多年，從未提出異議，原告又親自與王浩松先於99年12月15日至臺北市建成地政事務所換發系爭房地之所有權狀，再於同年12月20日至臺北市萬華區戶政事務所辦理印鑑證明書，並將系爭房地移轉所有權登記之必備文件即上開所有權狀、印鑑證明書、印鑑章交付予王浩松，王浩松於99年12月27日簽約時，即以原告之印鑑章蓋在系爭買賣契約及公定土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書上，並將系爭房地之所有權狀、印鑑證明交付予地政士即訴外人 劉芳侑 辦理所有權移轉登記手續，顯見原告已有授權王浩松代理簽署系爭買賣契約之意。縱認原告未同意王浩松代理簽訂系爭買賣契約，然原告上開行為已有表見之事實，原告自應受系爭買賣契約之拘束。而被告雖暫時收回定金及商業本票，惟系爭買賣契約書仍由被告持有，原告之印鑑證明亦仍由劉芳侑保管，況且被告已將系爭買賣契約應付之三期價款205,000元提存於本院，足認系爭買賣契約尚未解除，原告請求確認兩造間買賣關係不存在，自無理由。又系爭租賃契約之出租人為王浩松，並非原告，則原告發函予被告表示不再續租，自不生終止系爭租賃契約之效力，系爭租賃契約仍有效存在，而依系爭買賣契約第8條約定，系爭房地於訂約時即視同點交，是被告自為有權占有系爭房屋，原告請求被告騰空返還系爭房屋，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭房地之所有權人（本院卷第8至10頁）。
㈡原告之子即訴外人王浩松於99年7月間與被告簽訂房屋租賃
契約書，將原告所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間自99年7月5日起至100年7月5日止，每月租金為新臺幣（下同）11,500元（本院卷第14至23頁）。
㈢王浩松於99年12月27日以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約
書，將原告所有之系爭房地出賣予被告，買賣價金5,000,000元（本院卷第11、12頁），被告並已給付定金200,000元及商業本票4,800,000元，將買賣價金全數付清。㈣王浩松於100年3月4日將已收取之定金200,000元及商業本票
4,800,000元退還予被告，並經被告簽名簽收無誤（本院卷第13頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張原告之長子王浩松未經原告同意，即擅自以原告名義與被告於99年12月27日簽訂系爭買賣契約，將原告所有之系爭房地出賣予被告，原告事後亦拒絕承認系爭買賣契約，王浩松係屬無權代理，系爭買賣契約對原告自不生效力；而王浩松乃自行取走原告之印鑑章及身分證，原告未有任何表見行為，原告自不負授權人責任，縱認王浩松係有權代理，系爭買賣契約亦因雙方合意解除而不存在；又被告對系爭房屋無合法占有權源，自應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠王浩松以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約，是否係經原告事前授權或事後同意？若否，原告是否應依表見代理規定負授權人責任？㈡若系爭買賣契約對原告生效力，則兩造是否已合意解除系爭買賣契約？㈢被告占用系爭房屋是否有合法權源？茲分別論述如下：
㈠王浩松以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約，並未經原告事
前授權或事後同意；原告亦無表見行為，不構成表見代理：⒈按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理
人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第167條、第170條第1項分別定有明文。
又代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，此項意思表示不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院69年度台上字第2594號、84年度台上字第1481號裁判要旨參照）。經查，依臺北市萬華區戶政事務所100年11月2日北市萬戶資字第10030757700號函覆說明及檢附資料觀之（本院卷第176頁至第185頁），可知依印鑑登記辦理第5條、第6條規定，申請印鑑登記應由當事人填具印鑑登記申請書及印鑑條各1份親自辦理，申請印鑑變更或註銷登記，應由當事人填具變更或註銷登記申請書比照前條規定辦理，而原告於99年12月3日即親自至戶政事務所辦理印鑑登記並換領身分證，再分別於99年12月20日、100年1月10日辦理印鑑變更登記及補領身分證。嗣原告之長子王浩松即於99年12月
6日持原告上開99年12月3日之印鑑章及身分證代理原告申請換發系爭房地之所有權狀（本院卷第129頁至第136頁），縱令原告曾將印鑑章及身分證交付予王浩松辦理換發系爭房地之所有權狀事宜，亦並不當然表示原告同時即有授權王浩松就系爭房地簽訂買賣契約之意思。再查，證人王浩松於
100年9月23日到庭具結證稱略以：「原告有同意要賣系爭房地，當初是為了買賣系爭房地才去辦理換發所有權狀，因為權狀已經太老舊。後來有跟被告談要買賣系爭房地的事，我有跟原告講系爭房地要賣給被告，賣500萬，原告只有回答哦，沒有其他反對，所以我就帶原告去辦印鑑證明，但原告並沒有授權我去簽約。」等語（本院卷第75頁至第78頁），而原告之次子即證人 謝浩明 亦於同日到庭具結證稱略以：「我到100年1月20日左右才知道王浩松以原告名義將系爭房地出賣予被告，在99年12月3日之前原告有提過可以考慮將系爭房屋出售，但沒有特定的對象，也沒有特定要賣給被告。」等語（本院卷第78頁反面），足見原告雖有出賣系爭房地之意願，然對於出賣之時間、對象、價金均尚未確定，亦未授權王浩松代理原告就系爭房地簽訂買賣契約。至原告雖於99年12月20日親自與王浩松至戶政事務所辦理印鑑變更登記及補領身分證，然據證人謝浩明證稱：「原告於100年
1月9日要求我帶他到地政事務所，查詢系爭房地所有權狀是否還在，所以我1月10日帶原告到地政事務所，承辦人員告知身分證已失效，無法查詢。後來就帶原告到戶政事務所問為什麼，承辦人員說舊身分證已經失效，經過原告同意後，我就幫他辦理新身分證，當時也找不到印鑑，所以又重新辦理印鑑章及印鑑證明，因為以為是整理房子的時候掉了。辦理印鑑章及印鑑證明後就重新去戶政事務所去辦理所有權狀。」等語（本院卷第79頁），而原告於99年12月時，已屆87歲高齡，對其於99年12月20日至戶政事務所辦理之事項及目的是否有所知悉，已非無疑，再參以原告於99年12月3日即曾至戶政事務所辦理印鑑登記及換領身分證，距離99年12月20日僅相距約17日，倘原告確有授權王浩松出售系爭房地之意，自可將99年12月3日申請之印鑑證明及身分證交付予王浩松，殊無再另行重新辦理變更印鑑登記及補領身分證之理；縱令原告確有重新辦理變更印鑑登記及補領身分證之意，亦不代表原告有授權王浩松出賣系爭房地之意思。又證人王浩松證稱：「被告一直想買系爭房地，但我們這邊不肯賣，對於契約內手續及價格不滿意，被告有來家中談買賣房地的事，但原告及謝浩明還是不肯賣。」等語（本院卷第76頁反面），足見原告事後並未承認系爭買賣契約。綜上，原告事前並未授權王浩松得出賣系爭房地，事後復拒絕承認系爭買賣契約，則王浩松以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約，即屬無權代理，系爭買賣契約對原告自不生效力。
⒉次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之，本人將印章、印鑑證明、戶口名簿交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、印鑑證明、戶口名簿，即認須由本人負表見代理授權人之責任（最高法院60年台上字第2130號判例要旨、95年度台上字第2426號裁判要旨參照）。經查，證人王浩松雖自95年10月5日起即將系爭房屋出租予被告長達近5、6年之久，有歷年房屋租賃契約書在卷可稽（本院卷第14頁至第24頁、第95頁至第112頁），王浩松亦證稱：「因為媽媽同意，系爭房屋之出租事宜長久以來都是我在處理，每月租金是我及原告、謝浩明各三分之一平分。」等語（本院卷第76頁反面），足見王浩松應有出租系爭房屋之權限，然租賃與買賣係屬二事，王浩松得出租系爭房屋，並不當然表示其有代理原告出賣系爭房地之權限。再查，證人王浩松證稱略以：「帶原告去辦所有權狀及印鑑證明後，我就將所有權狀收起來，我有跟原告說東西放在我這裡，原告之印鑑章及身分證是補刻及補發之後，我自己拿走的，我不知道原告知不知道我將印鑑章及身份證拿走。」等語（本院卷第75頁至第78頁），堪認原告之身分證、印鑑章、印鑑證明及系爭房地之所有權狀並非原告所親自交付予王浩松，自難以此認定原告有表見事實。又本人印鑑章、印鑑證明、身分證及所有權狀等文件，固為辦理所有權移轉登記之必備文件，然王浩松以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約時，原告本人並未在場，而王浩松於簽約當日雖有提供原告之印鑑章、印鑑證明、身分證及系爭房地之所有權狀等文件，惟上開文件係辦理完畢後，王浩松自行取走，並非原告所交付，參以兩造間從未就系爭房地之買賣事宜（包括價金、付款方式等）有所商議，單就王浩松執有原告之印鑑章、印鑑證明、身分證及系爭房地所有權狀等文件，客觀上仍不足以使他人誤信王浩松業經原告授權得就系爭房地為簽訂買賣契約及移轉登記行為，復無證據顯示印鑑章、印鑑證明、身分證及系爭房地之所有權狀等文件為原告親自交付予王浩松，亦無其他經證明為原告對外表示授予王浩松代理權之行為或知悉王浩松無權代理而不為反對表示之事實存在，原告即無何表見事實，自無該當表見代理之可言，被告抗辯原告就王浩松所為應對被告負表見代理之授權人責任，尚非可採。
㈡被告占用系爭房屋並無合法權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號裁判要旨參照）。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋，業據其提出建物登記第一類謄本為證（本院卷第10頁），復為兩造所不爭執，自堪認定；被告以其非無權占有為抗辯，自應由被告就所抗辯占有係有正當權源之事實負舉證責任。
⒉本件被告雖辯稱其係基於有效之系爭買賣契約及租賃契約占
有系爭房地，自有合法權源云云。然查，王浩松係無權代理原告與被告簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約對原告自不生效力，而原告並無表見事實，對被告不應負授權人之責，已如前述，是被告以系爭買賣契約第8條約定辯稱其有合法占有系爭房屋權源，自屬無據。又王浩松與被告雖於99年7月間簽訂系爭租賃契約，租賃期間自99年7月5日起至100年
7月5日止，有系爭租賃契約在卷可稽（本院卷第14頁至第24頁），然系爭租賃契約至本件言詞辯論終結時業已屆期，系爭房屋出租人即證人王浩松亦證稱：「契約期滿之後就由原告及謝浩明去處理，我就沒有再處理了。當時是買賣及租賃一起談，100年6月3日有跟謝浩明、被告夫婦談，當時有表示不續租，房子也不賣了要談補償的問題。」（本院卷第78頁反面），堪認王浩松已明確向被告表示系爭房屋到期後即不再續租，自不生視為不定期限繼續租賃之效力；況且系爭租賃契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，而原告為系爭房屋之所有權人，被告自不得以其與王浩松間之租賃關係對抗原告，是被告以系爭租賃契約繼續存續為由辯稱其為有權占有云云，亦非有據。綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告既無權占用系爭房屋，則原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，王浩松以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約，並未經原告事前授權或事後同意，係屬無權代理，系爭買賣契約對原告自不生效力，而原告並無表見事實，不構成表見代理，自不應負授權人之責；又系爭買賣契約對原告既不生效力，而系爭租賃契約已屆期，亦僅有債之效力，不得據以對抗為所有權人之原告，則被告占有系爭房屋自無合法權源。從而，原告依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項前段規定，請求確認兩造間就系爭房地於99年12月27日之買賣關係不存在，並請求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，為有理由，應予准許。
六、本判決主文第二項部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月8日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官匡偉法官林怡伸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月8日
書記官吳純敏附表：
┌──────────────────────────┐│土地標示│├──┬─────────┬──┬─────┬────┤│編號│土地坐落│地目│土地面積│權利範圍│││││（平方公││││││尺）││││││││├──┼─────────┼──┼─────┼────┤│1│臺北市○○區○○段│建│67│1/4│││一小段96地號││││├──┼─────────┼──┼─────┼────┤│2│臺北市○○區○○段│建│3│1/4│││一小段96-1地號││││└──┴─────────┴──┴─────┴────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示│├──┬──┬────────┬───────┬─────┬────┤│編號│建號│基地坐落│建物門牌│建物面積│權利範圍││││││(平方公尺)││├──┼──┼────────┼───────┼─────┼────┤│1│278│臺北市萬華區直興│臺北市萬華區康│53│全部││││段一小段96地號│定路56巷9號│││└──┴──┴────────┴───────┴─────┴────┘