裁判字號：臺灣南投地方法院94年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國94年11月10日
裁判案由：返還價金等
臺灣南投地方法院民事判決94年度訴字第181號原告丙○○訴訟代理人 王庭鴻 律師被告甲○○訴訟代理人乙○○律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國九十四年十一月一日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）一百七十九萬八千七百六十元，及其中①六十三萬八千七百六十元自民國八十二年十一月三十日；②一百萬元自八十三年一月十一日；③十萬元自八十三年七月七日；④六萬元自九十四年三月二十一日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十二年十一月十一日向被告購買自稱承受訴外人 張天賀 承租，坐落南投縣○○鎮○○段一六七之四三地號，面積一一一九三平方公尺；同段一六七之四四地號，面積三三○八八平方公尺；同段第一六七之一六四地號，面積五○○九九平方公尺之公有林地承租權，權利讓渡價金以每公頃三十萬元計算，總價金為二百八十三萬一千四百元。原告已分別於八十二年十一月十一日、八十二年十一月三十日、八十三年一月十一日、八十三年七月七日及九十四年三月二十一日各給付價金六十萬元、一百零三萬一千四百元、一百萬元、十萬元及六萬元，已給付價金共計為二百七十九萬一千四百元，兩造並訂有公有林地承租權利轉讓契約書。嗣後，原告向南投縣政府申辦其中一六七之四三地號及一六七之一六四地號等二筆林地之轉租或放領手續，南投縣政府來函表示張天賀於申請承領時地上物查估作業時，均明確表示未耕作上開一六七之四五二地號、第一六七之四五三地號（即一六七之四三地號、一六七之一六四地號）等土地，因承租人與使用人不符，與專案放領工作要點規定不符，不予放領。是以，被告所稱承受訴外人張天賀上開二筆林地之承租權並不存在。
（二）又依據行政院農業委員會林務局南投林區管理處九十四年七月五日投政字第０九四四一０九一五八號函及附件社員換訂約工作情形表影本內容可知，訴外人張天賀僅○○○鎮○○段一六七之四四地號土地有承租權，對於一六七之四三及一六七之一六四地號等二筆林地並無承租權，且該二筆林地迄今無第三人承租，為國有土地。
（三）被告實際上就一六七之四三即嗣後分割為一六七之四五二地號土地、一六七之一六四地號即嗣後分割為一六七之四五三地號等二筆林地無承租權存在，竟承諾將其承租權讓渡予原告，嗣經原告以存證信函催告被告依約履行，然被告迄今仍置之不理。原告無法取得系爭二筆土地之承租權，且被告自始未交付該二筆林地予原告，故依民法第三百四十八條第二項、第三百五十條前段規定，被告已違反出賣人權利瑕疵擔保義務，且兩造間系爭二筆土地承租權利轉讓契約，既因可歸責於被告之事由致給付不能者，原告自得依民法第三百五十三條、二百二十六條及第二百五十六條規定，以本件起訴狀繕本之送達，為解除雙方公有林地承租權利轉讓契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第一、二款規定，訴請被告返還價金一百七十九萬八千七百六十元及自受領時之起算之遲延利息。（扣除已履約之同段第一六七之四四地號價金九十九萬二千六百四十元）。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）兩造訂立上開契約書約定，由被告將上述三筆公有林地承租權轉讓予原告，惟該三筆公有林地原屬張天賀所承租，且因須為瑞林業生產合作社社員始能承租，訴外人張天賀雖將上開公有林地承租權讓售予被告，被告再將其承租權轉讓予原告，但仍以張天賀為形式上之承租人並未作變更登記，此為原告所明知。
（二）原告以南投縣政府八十四年六月十九日（八四）投府地用字第八五七六六號函，認被告承受訴外人張天賀前開一六七之四三地號（即一六七之四五二地號）、一六七之一六四地號（即一六七之四五三地號）等林地承租權並不存在，恐有誤認。觀該函文內容並未否認張天賀係系爭二筆公有林地之承租人，僅係根據張天賀因伊已將該土地輾轉由原告承租使用，而自陳未實際耕作，並非使用人，乃認為「承租人」與「使用人」不符，與「專案放領工作要點」規定不符，不予放領而已。另依南投縣竹山鎮瑞竹生產合作社九十四年八月十六日瑞林合社第二一０號函所示，上開二筆林地於八十二年間確係訴外人張天賀所承租。
（三）訴外人張天賀就系爭二筆公有林地顯有承租權存在，被告已依前開公有林地承租權利轉讓契約書之約定，將由訴外人張天賀受讓之承租權轉讓予原告，並將該土地交予原告使用迄今。否則，原告豈有事隔近十二年之久始主張被告未交付土地，殊與常情有違。至於一六七之四三地號（即一六七之四五二地號）、一六七之一六四地號（即一六七之四五三地號）等林地承租權，事後因以張天賀為名義之承租人與使用人（原告已輾轉取得實際之使用權利）不同，而遭註銷租約，然被告並不知情。況且，上開二筆林地縱因承租人、使用人不同而遭註銷租約，依民法第三百四十七條準用第三百七十三條規定，其不利益應由原告負擔。綜上，原告以其未取得上開二筆林地承租權為理由，對被告主張解除前開契約，並請求被告返還一百七十九萬八千七百六十元及自受領時之利息，顯屬無據。
理由
一、兩造於八十二年十一月十一日簽訂公有林地承租權利轉讓契約書，約定由原告向被告購買自第三人張天賀處承受取得坐落南投縣○○鎮○○段一六七之四三地號，面積一一一九三平方公尺；同段一六七之四四地號，面積三三○八八平方公尺；同段一六七之一六四地號，面積五○○九九平方公尺之公有林地承租權，權利讓渡價金以每公頃三十萬元計算，總價金為二百八十三萬一千四百元。原告已分別於八十二年十一月十一日、八十二年十一月三十日、八十三年一月十一日、八十三年七月七日及九十四年三月二十一日各給付價金六十萬元、一百零三萬一千四百元、一百萬元、十萬元及六萬元，已給付價金共計為二百七十九萬一千四百元。被告有將轉讓契約之標的一六七之四四地號土地，於八十二年間依契約交付原告使用，一六七之四三地號土地嗣後分割為一六七之四五二地號土地，一六七之一六四地號土地嗣分割為一六七之四五三地號土地。原告向南投縣政府申辦上開耕作系爭一六七之四五二（即一六七之四三）、一六七之四五三地號即一六七之一六四（下稱系爭土地），因承租人與使用人不符，與專案放領工作要點規定一、二之轉租或放領手續，經南投縣政府來函表示張天賀於申請承領時地上物查估作業時，均明確表示未耕作，因承租人與使用人不符，與專案放領不符，不予放領等情，為兩造所不爭（本院第六十一頁參照），復有承諾書、公有林地承租權利轉讓契約書、南投縣政府函、土地登記謄本附卷足佐（本院第六頁至十六頁、六十四頁至六十六頁參照），應堪認為真實。
二、茲兩造有爭執者，係訴外人張天賀就系爭土有無承租權？被告有無依約將系爭土地交付原告使用？就此，本院判斷如下：
（一）兩造訂立公有林地承租權利轉讓契約書，轉讓之標的除三筆公有林地承租權利外，亦包括地上物全部，有系爭契約書第一條記載可佐，而轉讓之林地於乙方即原告交付甲方即被告定金，被告應將林地點交原告執管收益，且原告已於訂約日即交付被告定金六十萬元，有系爭契約書第五條、第二條第一款內容足資參照。又兩造關於系爭林地權利轉讓之總價為二百八十三萬一千四百元，被告已將轉讓契約之標的之一六七之四四地號土地，於八十二年間依契約交付原告使用，已如上述。綜觀上情，被告既於八十二年十一月十一日簽約時已收受原告所繳之定金六十萬元，依約又應於收受定金，將本件林地點交原告執管收益，是被告於八十二年履行將轉讓標的予點交原告使用收益，並無特別區分，僅交付特定一筆土地而不交付全部土地而致令有違約情事之必要。況且，被告如於八十二年僅交付一筆土地予原告使用，而被告依約自八十二年十一月十一日簽約收受六十萬元定金，即負交付系爭二筆土地之義務，原告豈會坐任不交付系爭二筆土地予其使用收益之違約情形，仍續於八十二年十一月三十日、八十三年一月十一日、八十三年七月七日，甚且九十四年三月二十一日繳納價金二百餘萬元予被告，且迄今十餘年後始起訴爭執，均顯有違常情。再者，買受土地之承租及地上物權利，除承租權利之取得外，交付土地使用，亦為出賣人履行之重要契約義務，被告就系爭二筆林地除未履行轉權承租權利外，亦包括交付土地之義務，則原告催告被告應履行轉讓承租權利義務外，理應併催告交付土地始符常情，惟原告於九十四年五月催告被告履行之契約義務，僅主張被告未將系爭二筆公有林地之承租權利轉讓原告，並無同時催告履行交付土地之義務，有所提南投三和郵局存證信函可證，亦與常情相悖。是被告抗辯早於八十二年已交付系爭二筆林地予原告使用，尚屬可採。原告主張被告於八十二年交付之土地僅為一六七之四四地號林地，未包括系爭二筆土地，即不足採。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約（民法第二百五十六條、第二百二十六條參照），又兩造間轉讓系爭二筆林地，若經政府核准放領，有關承領應辦手續，被告有代辨及告知原告之義務，亦為系爭轉讓契約書第六條所明定，然系爭二筆林地於訴外人張天賀向南投縣政府申請承領，因承租人與使用人不符，核與「專案放領工作要點」之規宣不符，不予放領，有原告所提出之南投縣政府九十四年六月十九日（８４）投府地用字第八五七六六號函文可證（本院卷第十六頁參照），顯然系爭二筆土地未能放領再移轉登記予原告，係因主管機關之行政裁量，且原告早於八十二年與被告訂約時已知系爭二筆林地經政府列為專案放領區域，尚待南投縣政府換訂租約（契約書第一條參照），是原告對日後是否放領之關鍵在於南投縣政府之行政裁量一節應有所認識，此外原告並未舉證被告有何妨礙南投縣政府核准放領系爭二筆土地手續情形，系爭二筆林地經南投縣政府審核不予放領，實難歸責於被告。又被告已於八十二年即依約將系爭二筆林地連同地上物交付與原告，使用及收益，迄今十餘年，就兩造之承租權轉讓契約而言，更無所謂給付不能之問題，從而，原告自無據此解除契約權利，其請求回復原狀返還價金，尚非有據。
（三）再按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十一條定有明文。又權利瑕疵於買賣契約成立之時即存在，始有權利瑕疵擔保責任之問題，且買受人必須善意始可。於七十八專案辦理頂林、瑞竹、大鞍等三林業生產合作社承租林班地，系爭二筆林地，原係瑞竹林業生產合作社之承租土地，有行政院農業委員會林務局南投林區管理處 函可佐 （本院卷第四十頁參照），而系爭二筆林地於八十、八十二年間由張天賀承租，且南投縣政府亦以八十四年三月二十一日投府字第九一三號函准換約在案，復有瑞竹林業合作社竹木防腐工廠九十四年八月十六日瑞林合作社第二一０號函及林業生產合作社承租區域社員換訂約工作情形表之記載可證（本院卷第六十三頁、第一百零八頁參照）。何況系爭二筆林地於八十四年六月間嗣因南投縣政府依據台灣省南投林區管理處八十四年六月八日函文，認土地承租人與使用人不符，而通知張天賀不符放領規定，張天賀復遭註銷租約，迄今未有人合法承租，有上開南投縣政府九十四年六月十九日（８４）投府地用字第八五七六六號函文及上開瑞林合作社函、行政院農業委員會林務局南投林區管理處函文及林業合作社承租區域社員換訂約工作情形表可參（本院卷第七
十六、七十七頁參照），益證兩造簽立系爭契約書之八十二年十一月十一日之際，張天賀有就系爭二筆土地合法租約之事實。是被告抗辯系爭爭二筆林地於兩造簽訂系爭林地承租權轉讓契約書時，確係由訴外人張天賀依法承租，應屬可採。原告誤解上開函文認張天賀於兩造簽約時非合法承租人云云，尚不可採。至於嗣後張天賀已無系爭二筆土地之承租權，然既為兩造買賣承租權後，始發生之瑕疵，難令被告負權利瑕疵擔保責任。
（四）再者，系爭二筆林地兩造於八十二年十一月十一日簽約時，經政府列為專業放領租區域，尚待與南投縣政府換訂租約，已如上述，而被告前向訴外人張天賀承受一切權利，並仍以張天賀名義為承租人等情，亦有原告承諾書之記載可證。參以證人即仲介被告向張天賀買林地承租權後來轉賣給原告之丁○○證稱：丙○○（原告）有先去買那塊地，他很喜歡，而且我有跟他說明這塊林地沒有辦法過戶。沒有所有權，承租人的名義變更要雙方另外去辦理。當時承租人還不是甲○○（被告），甲○○跟張天賀買的時候也是沒有辦理變更承租人登記。丙○○、甲○○、張天賀及我共四人過去看土地，被告有交資料給原告，被告當初買的時候沒有過名，只是將土地承租權賣給原告，資料交給原告是指要辦承租人更名的話，就直接找張天賀。當初在說買賣，賣方沒有講到土地可以放領等語（本院卷第八十九頁、九十頁參照）。則系爭二筆林地於訂約時之承租名義人既仍為訴外人張天賀，且須經南投縣政府核准放領，始得過戶，原告於此情形，猶甘心明知故買系爭二筆林地之承租權利，則其對或不能順利經南投縣政府核准辦理承租人為原告及放領予原告承受，即非屬不測之損害，法律自無保護之必要，揆諸民法第三百五十一條之規定，被告自毋庸負擔保之責任。又出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依債務不履行之規定，行使其權利，固為民法第三百五十三條所明定，惟依之反面解釋，原告自不得依債務不履行之規定，即不得依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定，行使契約解除權。是以，原告於起訴狀之送達所為解除契約之意思表示，自不生解除效力。
三、綜上所述，原告並無解除系爭公有林地承租權利讓契約之權利，是原告主張系爭契約，業經其解除，被告有回復原狀之義務，進而請求被告應返還一百七十九萬八千七百六十元及自受領時之利息，於法無據，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造就系爭二筆土地各別價金、遲延利息部分之起算點為何及轉讓標的一六七之四四地號土地，係由被告或原告向南投縣政府辦理承租換約等爭點所為攻擊及防禦，核與判決結果無涉，毋庸一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第七十八條。中華民國94年11月10日
民事庭法官徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年11月10日
書記官