臺灣桃園地方法院95年度訴字第1621號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1621號民事判決

裁判日期：民國96年07月31日

裁判案由：租佃爭議

臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1621號原告乙○○訴訟代理人 戴文進 律師被告祭祀公業 謝福廣 管理人甲○○訴訟代理人 歐龍山 律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國96年7月19日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請桃園縣八德市公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，而由桃園縣政府以95年10月2日府地用字第0950293213號函送本院審理，依上揭法律規定，核無不合，合先敘明。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張兩造間之土地租賃關係存在，此為被告所否認，而兩造間是否有耕地租賃關係存在，關係原告是否得請求被告續訂租約之法律上地位，故原告本件請求有訴之利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國41年4月29日為繼承姑姑之香火而由訴外人 謝景 收養，而謝景與其生父即訴外人 謝清烟 ，為姊弟關係，因謝景未出嫁，而與謝清烟為同財共居之家長、家屬關係，故原告實際上於被收養後仍與生父共同生活。謝清烟於38年6月20日係以家長之身分代表全家與祭祀公業謝福廣之管理人 謝湖祿 就其所有如附表1所示之土地，簽訂三七五租約（下稱系爭三七五租約），嗣因土地重劃而變更如附表2所示土地即坐落桃園縣八德市○○段489、506、47
9、479-1、479-2、522、523、523-1、523-2、524號土地（下稱系爭土地），租約其內雖載明489地號土地租金每年租穀2607台斤，其餘無租，不另計租之意，即全部6筆土地（分割後增為10筆），只以489地號計租，租賃關係仍存在，蓋除489地號為可耕作之農地外，其餘均毫無經濟利用價值而無計租之標準。系爭土地自日據時代之25年12月20日起原即由謝清烟承租，其後因政府實施耕地三七五減租政策，始與祭祀公業謝福廣之管理人謝湖祿簽訂租約。原告生父謝清烟於58年8月16日去世，系爭土地即由原告從事耕作迄今，其餘繼承人亦同意由原告一人繼承系爭三七五租約，且承租人承租耕地後，於家長家屬分戶時，將承租耕地之一部或全部分歸分戶之家屬耕作時，不能認為轉租，嗣經原告多次向被告請求變更系爭三七五租約，迄未獲置理。又附表2編號5所示即479-2地號土地業經政府徵收發放補償金新台幣（下同）1,866,568元，原告得依平均地權條例第11條之規定請求3分之1即622,189元，惟原告前往領取時竟遭被告阻撓，且委任律師發函終止系爭三七五租約，原告在私法上地位，即有受侵害之危險，自有受確認判決之法律上利益。為此，提起本件訴訟。並聲明：確認原告與被告間就附表2所示土地耕地三七五租約存在、被告應會同原告辦理附表2所示土地之耕地三七五租約承租人名義變更登記為原告，並不得阻撓原告領取附表2編號5所示土地之徵收補償金622,189元。
二、被告則以：系爭土地中除489地號土地為耕地、計租外，其餘均非屬農地，而「無租」，而謝清烟及謝員死亡後之原告事實上僅在489地號1筆土地種植稻作，歷來亦僅支付該48
9地號土地之租金，且該地號土地亦有部分荒廢經被告收回供祭祀公業派下員停車使用，並減少租金，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定意旨，承租人所承租之耕地，苟有一部份未自任耕地，無論係轉租、出借他人，變更用途或任其荒蕪，全部租約均為無效，並當然向後失其效力，其餘之506、479、479-1、479-2、522、523、523-1、524地號9筆土地既無付租，亦非農地、謝清烟及原告又未自任耕作種植農作物，更且未經被告同意、擅自在上開土地上搭蓋鐵皮屋、水泥磚造樓房，自無三七五耕地租約之存在，況上列9筆土地上所生長之雜木顯係自然生成之雜木，原告稱其上雜木係伊帶家人所種植，顯非事實。又系爭土地中522地號土地原告自承建有祭祀公業其他派下員之房屋，則該土地並非原告占有使用，是被告否認其上現有之二排蔬菜為原告所種植。系爭479-2地號，並非耕地，原告未耕作亦不曾付租，則既無耕地租賃關係，該地之徵收補償費，原告並無主張領取之理由。又謝清烟係以個人名義與被告訂立三七五租約，並非代表家屬為之，當時謝清烟戶內有多人，惟僅由其一人出面承租耕作，謝景為眾多家屬之一，並無承租分耕489地號土地，則該耕地租約就八德市○○段489地號土地而言，僅存在於謝清烟與祭祀公業 謝廣福 之間，並不存在於謝清烟之家屬間。再者，原告已出養與謝景，依法並非謝清烟之繼承人，且系爭土地並無原告耕作或用以農事經營之情事，當無繼承謝清烟之耕地承租權等語資為抗辯。並聲明以：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
⑴、訴外人謝清烟於38年6月20日以其個人名義與祭祀公業謝福
廣之管理人謝湖祿，就祭祀公業所有位在桃園縣八德市○○段489、506、479、522、523、524地號土地，簽訂系爭三七五租約，並載明系爭489地號土地租金每年租穀2607台斤，其餘無租，有臺灣省桃園縣八德市八宵字第39號私有耕地租約及臺灣省新竹縣八德鄉霄裡村私有耕地租約登記申請書可證。上開土地嗣分割重劃為同地段489、506、479、479-1、479-2、522、523、523-1、523-2、524號土地。其後系爭489地號土地經被告收回一部份自用，並減租為每年2000台斤。迄至92年之前，謝清烟及原告歷年均按期繳租，原告已將92年至94年之租金以95年存字第267號事件提存於本院。
⑵、原告於41年4月29日由訴外人謝景收養，原告之生父謝清烟
業於58年8月16日去世。本件耕地租佃爭議業經桃園縣八德市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立在案。
⑶、坐落桃園縣八德市○○段第489地號土地，地目田，土地現
部分由原告種植稻作，部分未種植農作物，由被告收回作為停車場供祭祀公業派下員停放汽車使用。同地段479地號土地，地目原，土地部分係被告祭祀公業祖先之墳墓，其餘部分為雜木林。同地段479-1地號，地目原，土地全部鋪設水泥，部分土地由原告建造鐵皮房屋及放置木造之廢棄攤架及雜物、農具。同地段479-2地號，地目原，土地部分為柏油道路，其餘大部分為雜木及雜草，並堆置垃圾及廢棄木板。同地段523、523-1地號，地目林，土地部分為柏油道路，大部分為雜木雜草，並堆置垃圾及廢棄木板。同地段523-2地號，地目林，部分係新生路，部分為雜木雜草並堆置廢棄物。同地段506地號，地目建，土地上建有祭祀公業其他派下員之三合院房屋，房舍四周為雜木。同地段522地號，地目田，土地上建有祭祀公業其他派下員鐵皮房屋，房屋基地以外之小部分土地由其他派下員種植二排蔬菜，其餘空地荒廢。同地段524地號，地目建，土地上建有祭祀公業之祠堂及金亭，其餘空地為水泥地面，供祭祀公業派下員祭祀及停車使用。
四、本院判斷：本件原告主張兩造間就系爭土地確有耕地三七五租約存在，並請求被告應會同辦理附表2所示土地之耕地三七五租約承租人名義變更登記為原告，並不得阻撓原告領取附表2編號5所示土地之徵收補償金622,189元等情，然此為被告堅決否認，並以事實及理由欄陳述二置辯。是本件之爭點乃在於：謝清烟與被告間就系爭土地成立之系爭三七五租約是否仍屬有效存在，而得為原告所繼承？茲論述如下：
⑴、按「耕地三七五減租條例第1條內載耕地租佃，依本條例之
規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第1條暨土地法第106條第1項之規定自明。」、「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。」、「耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回。」最高法院44年台上字第611號、70年台上字第4637號判例、73年度台上字第112號判決可資參照。經查：被告與謝清烟所簽訂之系爭三七五租約雖僅就489地號部分記載租額稻谷2,607台斤，其餘部分土地則為「無租」惟因系爭三七五租約之範圍確實記載為如附表2所示之全部土地，此有臺灣省桃園縣私有耕地租約八霄字第39號租約附卷足憑（參見本院卷宗第13頁），本院認被告與謝清烟所簽訂之系爭三七五租約是否有耕地三七五減租條例第16條無效事由，或是第同條例17條租期屆滿前之終止事由，仍應就系爭土地全部加以判斷。
⑵、經查，本院會同兩造以及桃園縣八德地政事務所至現場履勘
後，系爭土地之現在使用狀況如下所述：①、坐落桃園縣八德市○○段第489地號土地，地目田，土地現況為：部分由原告種植稻作，部分未種植農作物，由被告收回作為停車場供祭祀公業派下員停放汽車使用。②、同地段479地號土地，地目原，土地現況為：部分係被告祭祀公業祖先之墳墓，其餘部分為雜木林。③、同地段479-1地號，地目原，土地現況為：全部鋪設水泥，部分土地由原告建造鐵皮房屋及放置木造之廢棄攤架及雜物、農具。④、同地段479-2地號，地目原，土地現況為：部分為柏油道路，其餘大部分為雜木及雜草，並堆置垃圾及廢棄木板。⑤、同地段523、523-1地號，地目林，土地現況為：部分屬柏油道路，大部分為雜木雜草，並堆置垃圾及廢棄木板。⑥、同地段523-2地號，地目林，土地現況為：部分係新生路，部分為雜木雜草並堆置廢棄物。⑦、同地段506地號，地目建，土地現況為：上建有祭祀公業其他派下員之三合院房屋，房舍四周為雜木。
⑧、同地段522地號，地目田，土地現況為：其上建有祭祀公業其他派下員鐵皮房屋，房屋基地以外之小部分土地由其他派下員種植二排蔬菜，其餘空地荒廢。⑨、同地段524地號，地目建，土地現況為：其上建有祭祀公業之祠堂及金亭，其餘空地為水泥地面，供祭祀公業派下員祭祀及停車使用等情，此有本院勘驗筆錄1紙以及桃園縣八德地政事務所複丈成果圖1紙附卷足憑（參見本院卷宗第131頁、第134頁），並有照片16幅在卷可參（參見本院卷宗第167至第177頁）且為兩造所不爭執，堪信為真實。
⑶、原告雖主張系爭土地中桃園縣八德市○○段○○○○號、479
地號中部分土地、506、522、524地號全部土地現皆由被告之派下員分別作為祠堂、被告先祖之墳墓或建屋使用，惟縱使不論前述5筆土地是否經被告同意而作為非農業使用，然就其餘同地段523、523-1、523-2等3筆土地，現其上皆為雜木林，並未有使用土地，種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之情狀，原訂租約應屬無效，其他尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，同屬無效。被告與謝清烟間成立之系爭三七五租約既屬無效，縱認原告主張其得繼承謝清烟與被告間之系爭三七五租約為真，亦因該三七五租約無效而無得主張，從而原告請求被告應會同辦理附表2所示土地之耕地三七五租約承租人名義變更登記為原告，並不得阻撓原告領取附表2編號5所示土地之徵收補償金622,18
9元等情，即屬無據，難以准許，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國96年7月31日
民事第三庭法官陳清怡┌─────────────────────────────┐│附表1│├───────┬───┬──┬──┬──┬───┬────┤│編號縣市○鄉鎮○段│地號│地目│面積│承租面積│││││││（㎡）│（㎡）│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│1桃園縣│八德市│霄裡│489│田│8925│8925│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│2桃園縣│八德市│霄裡│506│建│1880│1880│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│3桃園縣│八德市│霄裡│479│原│2560│2560│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│4桃園縣│八德市│霄裡│522│佃│810│810│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│5桃園縣│八德市│霄裡│523│林│9895│9895│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│6桃園縣│八德市│霄裡│524│建│1920│1920│└───────┴───┴──┴──┴──┴───┴────┘┌─────────────────────────────┐│附表2│├───────┬───┬──┬──┬──┬───┬────┤│編號縣市○鄉鎮○段│地號│地目│面積│承租面積│││││││（㎡）│（㎡）│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│1桃園縣│八德市│霄裡│489│田│8925│8925│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│2桃園縣│八德市│霄裡│506│建│1880│1880│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│3桃園縣│八德市│霄裡│479│原│1283│1283│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│4桃園縣│八德市│霄裡│479│原│1029│1029│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│││││││││5桃園縣│八德市│霄裡│479│原│171│171│││││之2││││├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│6桃園縣│八德市│霄裡│522│佃│786│786│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│7桃園縣│八德市│霄裡│523│林│6812│6812│├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│8桃園縣│八德市│霄裡│523│林│1707│1707│││││之1││││├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│9桃園縣│八德市│霄裡│523│林│1079│1079│││││之2││││├───────┼───┼──┼──┼──┼───┼────┤│10桃園縣│八德市│霄裡│524│建│1920│1920│└───────┴───┴──┴──┴──┴───┴────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年7月31日
書記官王羽潔