裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第52號民事判決
裁判日期：民國100年12月21日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第52號原告 楊曉琪 訴訟代理人 陳守文 律師複代理人李易哲複代理人 黃渝婷 被告 余俊明 訴訟代理人 高亘瑩 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬貳仟元，及自民國99年1月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：「①被告應給付原告新臺幣（下同）20
0萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於100年12月14日本院言詞辯論期日當庭具狀更正聲明第一項為：「①被告應給付原告112萬2千元，及自民國99年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告前於98年7月23日向訴外人即其前手 崔雲清 買受坐落新北市○○區○○路2段114巷23弄5號建物暨基地持分（下稱系爭房屋）時，訴外人崔雲清即已告知被告系爭房屋曾經錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）檢測，結果認定其中3樓、4樓及5樓之棟樑部分混凝土氯離子含量每立方米水溶性氯離子重量分別為0.5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏，均超過經濟部標準檢驗局CNS3090規範之水溶性氯離子標準，亦即為俗稱之「海砂屋」，訴外人崔雲清並有出具錸發公司混凝土氯離子含量試驗報告予被告，且有現場照片可稽，然被告仍同意予以買受，後於距其買受僅17日之短暫時間即98年8月9日，旋即惡意隱瞞系爭房屋為海砂屋之事，並於其所出具之房屋標的現況說明書第14、15欄中虛偽記載系爭房屋並無滲漏水及做過海砂屋檢測等情事，透過不知情之統和不動產仲介經紀有限公司（下稱統和公司）居間仲介，而將系爭房屋轉售予原告牟利。原告因信賴被告之說明及保證，以及被告出具之標的現況說明書之記載，相信系爭房屋於建築結構上無安全之疑慮，而同意以買賣總價1,280萬元，簽訂了不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），向被告購買系爭房屋。
㈡、嗣原告要搬運傢俱入系爭房屋時，才經鄰居告知：搬運傢俱之大貨車不宜進○○住區○巷道，以免地下室因結構不穩固而崩塌等語，另有鄰居告知該住區之建物結構不牢固，且系爭房屋之前前屋主於兩年前曾因該屋而纏訟等語，並經原告詳細審視後發現，系爭房屋之天花板確實有因結構受有損害而另外以T型鋼支撐、房屋外觀之棟樑亦有出現混凝土龜裂等情形，綜上種種跡象，顯見被告確有故意隱匿實情且製作不實的標的現況說明書，以利高價出售系爭房屋予原告。後原告聯絡被告追究上情，被告始坦承系爭房屋確為海砂屋，被告並出具其前手提出之錸發公司混凝土氯離子含量試驗報告。
㈢、按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為每立方米0.6㎏以下，另經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為每立方米0.3㎏以下，因此，本件有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。又所謂海砂屋係民間一般之用語，最主要是因倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，不僅容易造成水泥塊剝落，更嚴重損害房屋之結構體，使得房屋之耐用年限因此減短，也因而容易造成建築物鋼筋斷裂，影響房屋結構安全，導致建物無法承受四級以上地震的搖晃。本件系爭房屋既於98年2月25日由錸發公司進行檢測，以經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之每立方米0.
3㎏以下方屬合格之標準判斷，系爭房屋經錸發公司檢測結果其中3樓、4樓及5樓之棟樑部分既然分別為每立方米0.5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏，顯見已均超過經濟部標準檢驗局CNS3090規範水溶性氯離子標準。另起訴後，再經鑑定，結果亦認為系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量最高為2.72
26KG/M3，最低為0.3763KG/M3，平均值為1.58196KG/M3，有財團法人臺北縣土木技師公會99年9月24日北縣土技字第0990號鑑定報告在卷可稽，而被告移轉交付系爭房屋予原告為98年間，係於87年6月25日經濟部標準檢驗局修正國家標準之後，自應適用當時之國家標準即水溶性氯離子含量最高僅得為每立方米0.3kg，從而，原告主張依民法之買賣瑕疵擔保之規定，請求減少價金，自屬有據。
㈣、「海砂屋」之價值較正常房屋價值為低，為吾人生活經驗所知，原告購買系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，不僅房屋價值顯然低於市場行情之外，原告更需花費若干修復費用以修補該項瑕疵，而系爭房屋之天花板亦因結構受有損害而另外以T型鋼支撐、房屋外觀之棟樑亦出現混凝土龜裂之情形，鑑定報告亦認系爭房屋補強費用需花112萬2千元，為此，原告乃以本件起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，被告應減少價金112萬2千元，並依民法不當得利法則，請求被告給付如聲明所示等語。
㈤、聲明：①被告應給付原告112萬2千元，及自99年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則為：
㈠、被告購買系爭房屋時，前手及仲介均稱系爭房屋符合氯離子標準。雖原告提出錸發公司檢測報告，但系爭房屋係於78年
4月14日完工，故本件標準應以87年6月25日前經濟部標準檢驗局之標準來判斷，亦即應以每立方米0.6kg為標準，而根據錸發公司檢測報告，其數值均未超過0.6kg/m3，故系爭房屋並無原告所指之氯離子含量超標之瑕疵。況依系爭契約書第8條約定，系爭房屋也是87年6月25日之前建築完成，故應以0.6kg/m3判斷之。縱認有該瑕疵，原告也應舉證其所受損害究竟為何？其請求減少價金之計算基準及證據為何？等語。
㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告前委託訴外人統和不動產仲介經紀有限公司銷售其所有之坐落新北市○○區○○路2段114巷23弄5號建物暨基地，兩造於98年8月9日簽訂系爭契約書，約定總價為1280萬元，後被告已將系爭房屋點交予原告，並已移轉過戶，原告亦已給付價金完畢。兩造對於卷附不動產買賣契約書之形式及內容真正，並不爭執（見本院卷第20頁以下）。
㈡、被告於98年8月9日出具之房屋標的現況說明書中第14、15欄位中就「系爭房屋是否有滲漏水情形？」以及「是否曾經做過海砂屋檢測？」等項，均勾選「否」。兩造對於卷附標的現況說明書之形式及內容真正，並不爭執（見本院卷第19頁）。
㈢、兩造對於卷附錸發公司混凝土氯離子含量試驗報告及現場照片之形式及內容真正，均不爭執（見本院卷第8至18頁）。
㈣、依財團法人臺北縣土木技師公會99年9月24日北縣土技字第0990號鑑定報告，系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量平均值為1.58196kg/m3，有該鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第3頁以下）。
四、本院得心證之理由：
㈠、本件原告為上揭主張，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：①系爭房屋是否有氯離子含量超過標準值之瑕疵？②原告主張減少價金，依民法第179條規定請求返還價金112萬2千元，有無理由？茲分述如下。
㈡、系爭房屋是否有氯離子含量超過標準值之瑕疵？
①、原告主張系爭房屋有氯離子含量超過標準值之瑕疵乙節，為
被告所否認，經查，由本院於99年3月2日委託財團法人臺北縣土木技師公會（下稱土木公會）進行硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量測試鑑定，土木公會於同年8月6日至現場系爭房屋內對樑及柱混凝土鑽心取樣，至實驗室進行硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量試驗結果，10顆試體之氯離子含量平均值為1.58196kg/m3（最高為2.7226kg/m
3，最低為0.3763kg/m3）等情，有財團法人臺北縣土木技師公會99年9月24日北縣土技字第0990號鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第7頁，下稱系爭鑑定書），參以系爭鑑定書檢附之現場室內室外勘測照片14張（見本院卷第21頁以下），確實顯然可見鋼筋鏽蝕、牆面明顯裂縫等現象，佐以系爭鑑定書所附之鑽心取樣現況照片11張、現況調查紀錄表照片共61張，以及兩造不爭之錸發公司混凝土氯離子含量試驗報告亦記載：於3至5樓樑處採樣測試結果氯離子含量分別為每立方米0.5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏等語（見本院卷第8頁），自堪信原告主張系爭房屋有氯離子含量乙節為真。
②、至系爭房屋之氯離子含量是否有超過標準值而屬瑕疵乙節，
經查，我國自83年7月22日修訂CNS（ChineseNationalStandards）3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之容許限制標準，亦即一般鋼筋混凝土為每立方公尺0.6公斤以下；所處環境考慮耐久性之鋼筋混凝土則為每立方公尺0.3公斤以下，而前揭國家標準復於87年6月25日修訂公布，其中對於「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定均為每立方公尺0.3公斤以下，此亦有上開試驗報告附註⑸之記載、系爭鑑定書鑑定結果⑵之記載可憑。雖兩造並不爭執系爭房屋建築完成之日期在87年6月25日之前，然查本件系爭買賣契約訂定時係98年8月9日，在87年6月25日之後，從而，衡酌其氯離子含量是否超過標準值，自應以87年6月25日修訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量不能超過每立方公尺0.3公斤，準此，系爭房屋氯離子含量已屬超過國家標準值而為有瑕疵乙節，堪以認定。此由系爭鑑定書亦記載：「本件建築物修建年限雖在民國83年以前，但因其氯離子含量平均值在1.58196kg/m3，超過標準值甚多，故不符合中華民國國家標準所定氯離子含量。」等語明確在卷（見本院卷第7頁）， 益徵 原告主張系爭房屋氯離子含量超標為有瑕疵等情，洵屬可採。
③、至被告雖抗辯依系爭契約書第8條約定，可知系爭房屋氯離
子含量應以每立方公尺0.6公斤為標準云云，經查，觀之系爭不動產買賣契約書第8條第1款有關氯離子含量檢測約定為：「本約簽訂後，甲方得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢驗廠商，檢測點以主建物之梁、柱或剪力牆等三處取樣，如三處檢測樣本之檢測結果之平均值符合約定解除條件，即建物建築完成日期在87年6月25日（含）當日以前者，約訂標準值為每立方公尺0.6公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤（不含）以上，除雙方另有約定外，『甲方（按指原告）得主張解除契約』，並由僑馥建經認證後執行信託專戶價金之撥付作業。」等語在卷（見本院卷第25頁），依法學文義解釋方法，可知兩造間約定建物建築完成日期在87年6月25日（含）當日以前者，約訂標準值為每立方公尺0.6公斤（不含）以上，係就意定解除權所為之約定，並非就有無物之瑕疵擔保責任之判斷標準進行約定，此由同條第3款亦係約定：「...無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」等語，益徵系爭契約書第8條第1款僅係針對意定解除契約事項進行約定，至於是否屬於物之瑕疵、應否負民法上瑕疵擔保責任等項，則兩造並未特別約定條件，而應回歸民法適用。
④、綜上，本件原告主張系爭房屋有氯離子含量超過國家標準值之瑕疵乙節，堪認有理。
㈢、原告主張減少價金，依民法第179條規定請求返還價金112萬2千元，有無理由？
①、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354、359條分別定有明文。又按買賣價金減少請求權係形成權，有最高法院72年度台上字第4694號、73年度台上字第4354號判決可資參照，是一經權利人行使，即發生形成之效力。經查，本件原告主張系爭房屋點交時即有氯離子含量超過國家標準值而屬減少其價值之瑕疵乙節，既經認定如上，而原告亦於本院100年12月14日言詞辯論期日當庭陳述：請求以本件起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示等語（見本院卷第52頁背面筆錄），從而，本件原告主張請求減少價金，即屬有據。
②、至有關原告所得請求減少之價金為何乙節，經查，據系爭鑑
定書就系爭房屋之補強修復所需費用進行鑑定，結果認為：「㈠鑑定標的物為透天式建築物，其混凝土氯離子含量經檢測結果，較標準規範值偏高，且鑑定標的物之內部可能在幾年曾經裝潢及重新油漆過，故大部分建築物內部目視無異狀，但從浴室天花板內之頂板混凝土有部分未修補處，即可明顯看出鋼筋腐蝕及混凝土鼓漲現象（如照片）。㈡由於氯離子的作用對建築物是長時間持續的，目前市面上無有效的方法可以消除混凝土中的氯離子，故而目前針對受氯離子影響而減低耐震能力的建築物，是用補強建築物的垂直構件（柱、牆）來使建築物所減低的耐震能力恢復。其方法為⑴擴柱：用鋼筋混凝土材料擴大柱子的斷面積。⑵增設翼牆：用鋼筋混凝土材料在柱子的兩側增設短牆。⑶增設剪刀牆：在相鄰兩根柱子間用鋼筋混凝土材料填滿。⑷以上混合使用。㈢惟一棟連棟式建築物的結構行為，柱、樑應力是相互傳遞影響的，故而補強是必須針對『整棟』建築物作結構分析及補強，若只針對連棟式建築物的其中一棟（戶）作補強，是無法達到效果的。㈣鑑定標的物正是位在連棟式建築中，此連棟式建築物共有9戶建築物組成，針對此連棟式建築物補強之作業程序及補強費用，以目前市面上的價格評估為：施作連棟式整棟建築物耐震能力約60萬元，補強設計約50萬元，分攤後每戶為12.2萬元【計算式：（60+50）萬元÷9＝
12.2萬元/每戶】。再加上單就鑑定標的物本戶施作補強之施工費用100萬元，故鑑定標的物本戶之補強費用約為112.
2萬元。」等語在卷（見本院卷第7、8頁），準此，原告主張以上揭修補費用為系爭房屋價值減損之金額而請求減少價金112萬2千元，尚非無據。從而，本件原告依民法第
179條規定，請求被告返還價金112萬2千元，自屬有理。
五、綜上所述，原告依民法第359條買賣標的物之瑕疵規定，於本件起訴時向被告為減少價金之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告返還已收取之買賣價金112萬2千元，及自起訴狀繕本訴送達翌日即99年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為有理由。 爰依 民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月21日
民事第三庭審判長法官陳財旺
法官賴彥魁法官吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月21日
書記官陳昭綾