裁判字號：臺灣士林地方法院105年簡上字第23號民事判決
裁判日期：民國105年06月23日
裁判案由：給付管理費
臺灣士林地方法院民事判決105年度簡上字第23號上訴人柯武昌訴訟代理人 盧之耘 律師被上訴人楓丹白露社區管理委員會法定代理人 張桂美 訴訟代理人 張獻村 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國104年12月25日本院士林簡易庭103年度士簡字第539號第一審判決提起上訴，本院於105年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹佰零陸萬參仟伍佰捌拾捌元，及自民國一０三年四月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人之法定代理人原為 李建德 ，於訴訟繫屬中迭次變更為 江富德 、張桂美，業經新任法定代理人張桂美聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及新北市淡水區公所函附卷可稽（本院卷一第19、20頁，本院卷二第18至24頁），於法核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：
（一）上訴人為楓丹白露社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，其所有之建物門牌為新北市○○區○○○00號地下二層（下稱系爭B2建物），面積504.99坪，自民國100年5月起即未給付按新台幣（下同）50元/坪、建設基金10元/坪、水費160元/戶計算之管理費（即每月3萬460元）；另依101年區分所有權人會議決議，自101年9月起，管理費提高為70元/坪（其中購地基金20元/坪）、建設基金10元/坪、水費160元/戶（即每月4萬559元），上訴人僅繳納101年9月起之購地基金，故自100年5月起至103年4月止共計36個月，總計107萬6362元之管理費【計算式：（30,460×16個月）+（40,559×20個月）-222,178（已繳購地基金）＝1,076,362，詳原審卷一第
141頁附件七之明細】未給付。
（二）雖上訴人以坐落新北市○○區○○里○○段○○○○段000000地號土地（下稱459-14土地）為其所有，而聲稱對459-14土地上方之露台及迴轉道（下簡稱系爭露台、迴轉道）為其專有部分。然系爭迴轉道在訴外人中聯信託投資股份有限公司（下簡稱中聯公司）興建時，即在B棟B2建築平面圖上以「車道」標示，系爭露台則係連接B棟B1建物大門作為通往室外之天橋，並於兩側設有樓梯通往地下二樓，以供社區住戶對外通行之用，並未與系爭B2建物相連結，均為系爭社區公共設施，亦非約定由上訴人專用。如後附新北市淡水地政事務所101年3月27日淡土測字第85
7號之複丈成果圖（下簡稱後附圖）編號G之室內消防、給水及配電設備部分（下簡稱編號G部分）亦為中聯公司興建時原始設計之公共設施，中聯公司甚至於房屋買賣契約書第10條載明買方不得有任何請求，系爭社區住戶使用前開設施自非無權占有，毋庸支付使用償金或相當於租金之不當得利予上訴人，上訴人亦不得主張與管理費抵銷。況中聯公司自72年取得系爭B2建物及459-6、459-14土地後，迄100年4月出售前，皆按月給付總面積504.99平方公尺之全部管理費，依民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條例第24條第1項規定，上訴人應繼受中聯公司與
B棟區分所有權人之前開約定所生權利義務而應繳交管理費，且上訴人於100年間買受459-14土地時已明知作為社區公共設施使用，自應承受做為公共設施土地使用之負擔，無由要求已有公用地役權之系爭社區住戶支付上訴人使用費或不當得利。
（三）因上訴人聲稱其對系爭露台及迴轉道有所有權，致使被上訴人、社區住戶及受被上訴人委託與上訴人協商之委員陷於錯誤，上訴人得與訴外人 林長惠 共謀於101年12月8日區分所有權人會議作成第四議案決議（下稱系爭A決議），又會議記錄所載之說明欄內容，林長惠未提出報告交付討論及告知計算方式，亦未就主席裁決內容作裁決而係會後偽造，另林長惠明知該次會議出席人數及其區分所有權比例合計未達五分之一以上，仍付諸表決，僅有13人同意，2人異議，未作成決議，違反公寓大廈管理條例第32條之強制規定而無效。嗣被上訴人於102年3月間得知上訴人所有權不包括系爭露台，已於102年4月27日召開臨時區分所有權人會議中表明遭上訴人詐欺、誤導之事實，依民法第92條第1項規定作成第3議案決議（下稱系爭B決議）撤銷系爭A決議，並繼續向上訴人催繳管理費。為此，爰依公寓大廈管理條例及社區規約之規定，提起本件訴訟，並聲明：上訴人應給付被上訴人107萬6362元及自支付命令送達翌日起即103年4月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）系爭迴轉道及露台均為系爭B2建物之一部分，屬上訴人單獨專有專用，而被上訴人主張上訴人應給付管理費之系爭B2建物，其中包括系爭迴轉道、系爭露台與編號G部分均供系爭社區住戶使用之公共設施，上訴人無須給付管理費、建設基金及自來水費。縱認上訴人應給付管理費，系爭
A決議已就被上訴人承租使用系爭迴轉道、露台之租金即公設使用費2萬5757元（社區使用75.72坪），與上訴人應給付管理費2萬5757元【計算式：429.27坪×60元＝25
757元】達成抵銷合意而消滅，至於購地基金每月1萬99元上訴人皆有繳納。雖系爭A決議有出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，在法院撤銷該決議前該決議仍屬有效。上訴人欠缺主觀之詐欺故意，無容被上訴人依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地，且被上訴人於103年
9月12日始主張其受有詐欺，距系爭A決議作成之日即10
1年12月8日，已逾一年之除斥期間。
（二）中聯公司與被上訴人間縱存在使用借貸約定，基於債之相對性，其效力僅及於契約當事人之間，其非契約當事人，對其自不生效力，況上訴人之前手即訴外人王閣嘒亦未向被上訴人繳納管理費，中聯公司是否向被上訴人繳納管理費一事，上訴人則完全不知情。另依後附圖，被上訴人使用系爭B2建物面積合計113.14坪，且系爭B2建物係作防空避難室使用與一般房屋做為住宅或營業使用，管理費之收取，自不能等同視之，有違公平與比例原則，應減為每月每坪25元，方屬合理。倘不能減少管理費，被上訴人就無權占用上訴人所有房地應負有相當於租金之不當得利之債務，亦主張抵銷等語，以資抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人107萬6362元及自103年4月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行暨依上訴人之聲請准許預供擔保免為假執行。
上訴人全部不服而提起上訴，除引用原審所述外，另補陳：
中聯公司興建系爭社區之始，系爭社區地下一樓、二樓建物（包含系爭B2建物）均為中聯公司專有，並開設楓丹白露教育中心，外來學員眾多，為與社區住戶區隔始特闢系爭迴轉道及露台作為學員專用及活動之場所，並非供社區區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用，亦非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。又系爭社區為公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，依同條例第55條第2項但書規定，系爭社區不受同條例第
7條各款不得為約定專用部分之限制，故系爭A決議自不因違反前開強制規定而無效。再依系爭社區規約第19條第5項規定，系爭社區財務支出高於5000元、低於5萬元屬主任委員得以決行之範圍，是以系爭A決議所涉公設使用費2萬5757元既屬主任委員得以決行之權限範圍內，故斯時主任委員林長惠代表被上訴人對上訴人為願給付公設使用費2萬5757元與被上訴人之管理費債權為抵銷之意思表示，已生抵銷之效力，被上訴人自應受拘束等語，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人除引用原審陳述外，另補陳：系爭迴轉道乃中聯公司與訴外人朝代開發股份有限公司（下簡稱朝代公司）提供原其等共有之同段459-8地號土地作為建造系爭迴轉道之基地，再經法院判決分割出系爭459-14土地歸中聯公司單獨所有，上訴人既為459-14土地之繼受人，依民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條例第9條第1項、第24條第1項規定，社區住戶對459-14土地有使用收益權，亦不得以此遽認系爭露台亦為上訴人所有而得管理使用，況系爭B2建物係坐落在459-6土地上，459-6土地為區分所有權人共有，並非上訴人單獨所有，故系爭露台亦非系爭B2建物之一部分，與系爭迴轉道均為共用部分，而非專有部分約定共用。系爭社區於69年間取得建造執照，72年間竣工，系爭社區於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前之75年8月間即成立管理委員會，制訂住戶規約，而不以公寓大廈管理條例第60條規約範本為規約，自無同條例第55條第2項但書規定。新北市淡水地政事務所固指出459-14土地上建物即為系爭B2建物云云，然459-14土地上之建物即系爭迴轉道及露台係公寓大廈管理條例第7條第2款、第3款、第5款之法定共用部分，而非上訴人專有之系爭B2建物。中聯公司與區分所有權人確有約定無償提供系爭迴轉道占用之459-14土地，此由中聯公司自始按月繳納管理費，未曾向社區收取使用費可明。編號G部分既有買賣契約第10條規定，自無規約第17條之適用。99年5月15日經區分所有權人決議之社區規約第11條第1項第1款、第2款業已約定管理費、公共建設基金之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之，此與社區規約第19條第5項規定之臨時性財務支出得由主任委員決行不同，決行支出後，次月仍應向管理委員會報備及追認，非得任意為之等語，並聲明：
駁回上訴。
四、受命法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之先後與妥適，調整其順序、內容（本院卷二第73至74頁）：
甲、不爭執事項：
（一）系爭社區之區分所有權人共320人（見被上證七）。
（二）系爭社區大樓於69年間取得建造執照，72年間竣工，75年
8月成立管理委員會，訂定住戶規約，76年3月第一次修正，84年8月第二次修正，89年8月第三次修正（見被上證一），92年3月13日再成立管理委員會（見原證十三），98年9月修改規約組織章程（見被上證二），99年5月再訂定規約並報備（見被上證三）。
（三）上訴人於100年5月19日以買賣為原因，取得系爭B2建物，面積1669.39平方公尺（約504.99坪），權利範圍全部，主要用途為防空避難室（原審卷一第12頁）之建物所有權登記，以及建物坐落之同段459-6地號（權利範圍762/10000）、459-14地號（權利範圍全部）土地之所有權登記，而為系爭社區之區分所有權人之一。
（四）系爭B2建物內部設有如後附圖編號G之公共機電設施，占用建物面積為7平方公尺。
（五）系爭露台即後附圖編號A、B部分，坐落在系爭B2建物之屋頂即459-14、459-6地號土地之上方，占有使用459-14土地110平方公尺，459-6地號土地125平方公尺。系爭露台下方為系爭迴轉道，系爭迴轉車道占有459-14地號土地位置即如後附圖編號A部分，後附圖編號C、D、E、
F部分則為系爭迴轉車道旁之小花叢（如本院卷二第17頁照片），其中編號D、F部分分別占有459-6地號土地1、6平方公尺。
（六）系爭社區規約第11條規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交管理費、公共建設基金、自來水費（見原證一、被上證三）。區分所有權人會議於97年8月30日決議管理費、建設基金、自來水費收費標準，維持管理費1坪50元、建設基金1坪10元、水費基本費160元（參見本院士林簡易庭101年度士簡字第第490號卷第46頁區分所有權人會議紀錄第4頁）。並於
101年8月11日決議，自101年9月起每坪每月調漲管理費20元，以調漲之20元作為購地基金（見原證二）。
（七）上訴人自100年5月1日起至103年4月30日止共36個月，除繳付購地基金外，管理費、建設基金及自來水費均未繳納，總共積欠管理費（含建設基金、水費）107萬6362元（見原審卷一第141頁附件7）。被上訴人以存證信函催繳，並聲請本院核發支付命令，上訴人迄未繳納。
（八）101年12月8日系爭社區區分所有權人第二次會議，出席之區分所有權人數75人（含委託出席），關於第四議案（即系爭A決議）共13人同意，2人異議。
（九）102年4月27日系爭社區第一次臨時區分所有權人會議，出席人數142人，就八、（三）B棟B2（即系爭B2建物）管理費案之決議，無異議通過，同意繼續催繳系爭B2建物管理費。
（十）系爭露台「現供本棟B1到12樓所有建戶100戶對外，出入到地面層之必經通道」（見第490號卷第79至83頁，101年4月25日勘驗筆錄）。「B1有4部電梯通往1至12樓，B1前方露台與B1大門相連，進入B1，必須經過露台」（見原審卷三第315頁，104年10月20日勘驗筆錄）。
（十一）被上訴人訴請上訴人之前手即系爭B2建物之原所有權人王閣嘒給付管理費事件，經臺灣板橋地方法院以96年度訴字第1930號判決駁回被上訴人之起訴，提起上訴，再經臺灣高等法院以97年度上易字第620號判決上訴駁回確定（下簡稱前案給付管理費事件）。
（十二）被上訴人曾訴請上訴人給付100年8月起至100年12月止之管理費，經本院士林簡易庭以101年度士簡字第49
0號（原101年度士簡調字第116號改分）受理，因被上訴人撤回起訴而報結。
乙、爭點部分：
（一）系爭露台及迴轉車道（即後附圖編號A、B、D、F部分）是否為上訴人專有部分？或係供系爭社區之共用部分？
（二）系爭社區規約第17條「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，應繳付或給付使用償金」，如系爭露台及迴轉車道、編號G部分為專有部分約定共用，是否應給付使用償金予上訴人？
（三）系爭社區101年12月8日101年度區分所有權人第二次會議，系爭A決議是否有作成決議？是否為合法有效之決議？兩造是否受系爭A決議決議拘束？
（四）中聯公司是否有與被上訴人或區分所有權人間約定，無償提供系爭露台及迴轉車道、編號G部分占用B2建物部分予系爭社區使用？該約定是否得以拘束上訴人？
（五）被上訴人請求上訴人給付自100年5月1日起至103年4月30日止共36個月之管理費、建設基金及自來水費合計10
7萬6362元及自支付命令送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭露台部分（即後附圖編號A、B、D、F）
1.按系爭B2建物係於72年11月29日建築完成，73年11月22日進行第一次登記之測量，有建物登記公務用謄本及建物測量成果圖在卷可按（本院卷一第74、75頁），由前開建物測量成果圖下方備註「一、本建物係十二層建物本件僅測量第地下二層部分。二、本成果表以建物登記為限。」，可知系爭B2建物辦理第一次登記所為之測量僅針對地下二層進行測量，測量範圍並未包含地下一層之系爭露台部分。況按測量當時相近之75年1月10日公布、79年6月27日修正公布之地籍測量實施規則第288條即規定「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。四、地下街之建物，無隔牆設置者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍測繪其位置圖及平面圖。五、建物地下室之面積，包括室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積。」，由以上規定可知建物所有權範圍，如係獨立建物以牆之外緣為界，兩建物共用之牆壁，以牆壁所有權範圍為界，而現行地籍測量實施規則第273條及公寓大廈管理條例第56條第3項第2款、第4款更規定「建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界」、「有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包含四周牆壁之厚度」，系爭露台既位於系爭B2建物上方，兩建物中間有天花板牆壁為界，有現場照片可參（原審卷一第100頁及估價報告所附現況照片），是以，依前述系爭B2建物辦理第一次登記進行之測量範圍以及法規內容，可資推論系爭露台並不在系爭B2建物所有權之測量範圍內。
2.雖上訴人主張系爭露台位於系爭迴轉車道（即後附圖編號
A）上方，系爭迴轉車道則位於其所有459-14土地上，故系爭露台為其專有云云，然查：
①系爭B2建物坐落基地為系爭459-6及459-14土地上，其中
459-14土地係依判決分割自459-8土地而來，分割前459-8土地（面積為5180平方公尺）原由朝代公司單獨所有，76年間因部分拍賣變更為朝代公司及中聯公司共有，權利範圍分別為9800/10000以及200/10000，經中聯公司訴請朝代公司分割共有物，茲因當時中聯公司亦為系爭B2建物所有權人以及459-6土地共有人（權利範圍762/10000），坐落在459-6土地上之系爭B2建物正門前車道上方之「屋簷」即位於分割後459-14土地上方，雖依中聯公司權利範圍換算土地面積僅為103.6平方公尺，為維持系爭B2建物使用之完整性以及效用，而判決准予分割並將459-14土地（面積110平方公尺）分歸中聯公司單獨取得，超出權利範圍部分則以金錢補償朝代公司，以上詳見新北市淡水地政事務所函（本院卷一第70頁）以及本院96年度士簡字第1129號卷附之土地、建物登記謄本、建物測量成果圖、地籍圖謄本、分割測量成果圖以及判決書在卷可參（該卷第7、8、13、14、15、76頁），足證459-14土地係因法院判決分割後為單獨所有，而系爭露台係興建在459-14土地分割前，易言之，系爭露台所有權歸屬與459-14土地為上訴人單獨所有一情，明顯無涉。
②系爭露台非直接連接坐落在系爭459-6、459-14土地上，
而係位於系爭B2建物上方，獨立於系爭B2建物所有權之外，已見前述，面積、範圍經地政機關測量投影結果，固與系爭B2建物投影重疊坐落在459-14土地之面積為110平方公尺，459-6土地上面積則為132平方公尺（詳如後附圖編號B、D、F所示），亦即系爭露台不只坐落在459-14土地上，尚包含459-6土地上，而459-6土地（面積2104平方公尺）上有105棟建物以及後附圖編號D、F部分之小花叢（詳本院卷二第15頁），對照新北市政府檢送系爭社區大樓之竣工平面圖，其中B棟地下二層如後附圖編號
D、F部分即標示「植草」（詳本院卷之72淡使2011使用執照竣工平面圖卷第16頁），堪信後附圖編號D、F部分於興建之初即列為社區公共設施之共用部分，而上訴人就459-6土地之權利範圍亦僅有762/10000，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第145、164頁），如僅因系爭露台部分投影位置坐落在其單獨所有之459-14土地上，即屬上訴人專有部分，顯非有力證據。
③再參以新北市政府檢送系爭社區大樓之竣工平面圖，其中
B棟地下一層關於系爭露台處係標示「廣場」（詳本院卷之72淡使2011使用執照竣工平面圖卷第17頁），佐以兩造間給付管理費事件（本院101年度士簡調字第116號，10
1年度士簡字第490號）承審法官會同兩造履勘現場，系爭露台係左右兩側各有樓梯可通往地下二層平面車道（即迴轉道），係供該棟地下一層至12樓所有建戶100戶對外出入到地面層之必經通道一節，有勘驗筆錄、現場照片（詳該卷第80、81、109至113頁）以及現況照片可按（詳估價報告書），本件訴訟之原審法官亦會同兩造履勘現場，勘驗結果為「二、B1有4部電梯通往1至12樓。四、B1前方露台與B1大門相連，進入B1必須經過露台，B1有4個安全梯出口連接後面車道，另有2個往後方車道出入口。
」，有勘驗筆錄可佐（原審卷三第315頁），益徵系爭露台是開放平台空間，供系爭社區住戶出入通行使用，並非專供系爭B2建物使用之專用部分。
④按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍
內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。民法第773條固有明文，然土地、建物為各別之不動產，不能單憑建物位於土地上，即推知土地所有人為建物所有人，基此，由上述系爭B2建物辦理第一次登記之測量範圍、459-14土地分割沿革、459-6土地上之建物數量以及系爭露台之竣工平面圖標示情形、實際使用狀況，堪信系爭露台並非系爭B2建物之專有部分，是以，上訴人主張459-14土地為其單獨所有，系爭露台部分位於459-14土地上方，故系爭露台為其單獨所有之專有部分云云，尚非可取。
（二）系爭迴轉車道部分（即後附圖編號A）
1.上訴人主張系爭迴轉道為其專有部分云云，然如前所述，系爭迴轉道即後附圖所示編號A部分（面積110平方公尺）完全坐落在系爭459-14土地範圍內，係因共有人訴請分割共有物，法院考量系爭B2建物使用效用而判決分割出459-14土地所致，故系爭B2建物坐落基地之註記事項方變更為459-6、459-14土地，有新北市淡水地政事務所函、會議紀錄、登記謄本及地籍圖在卷可憑（本院卷一第70、71、74、328、329頁）。
2.系爭B2建物辦理第一次登記測量時，建物前方類似「】」形狀究係以何標的為測量基準？參照新北市政府檢送之系爭社區大樓配置圖，其中B棟前方即有半弧狀之「迴轉道」配置，B棟地下二層平面圖更將迴車道處註記為「人行步道」、「車道」（72淡使2011使用執照竣工平面圖卷第
10、16頁），而前開迴車道四周並無牆壁（隔牆），僅支柱及上方天花板屋簷之設置，有現場照片可稽（原審卷一第100頁）可稽，佐以中聯公司與朝代公司間分割共有物事件（本院96年度士簡字第1129號），承審法官會同中聯公司履勘現場時，中聯公司即稱前開半弧狀（該卷第26頁）乃系爭B2建物大門前車道迴廊上方屋頂之外簷（該卷第74頁），再依當時地籍測量實施規則第288條規定係以隔牆，無隔牆者以屋簷外緣為界，堪信系爭B2建物辦理第一次登記測量時，建物前方「】」形狀應係以建物上方屋簷外緣為其測量基準，而非系爭迴轉道。
3.雖系爭迴轉道係位於前開屋簷下方，但對照前述新北市政府檢送之配置圖、B棟地下二層竣工平面圖業已明確註記為「人行步道」、「車道」，而系爭迴轉道除位於系爭B2建物前方（即459-14土地）外，更包含連結至地面層人行道及道路通行之用，使用上並未具獨立性，上訴人固主張中聯公司興建系爭社區大樓時，系爭B2建物以及B棟地下一層均為中聯公司專有，開設楓丹白露教育中心，外來學員眾多為與社區住戶區隔，始闢建系爭迴轉道作為學員專用及活動住所云云，並提出營造保證書、楓丹白露教育中心照片為佐（本院卷一第24、29、30、31頁），然查系爭B2建物係由朝代公司申請第一次登記建物測量，76年間始因拍賣由中聯公司取得所有權，有新北市政府函覆、測量成果圖及異動索引在卷可按（本院卷一第70頁背面、第75頁、第490號卷第33頁），並無上訴人主張系爭B2建物於興建之初即為中聯公司所有之情，縱在系爭B2建物內開設教育中心，亦只是建物內部之使用狀況，無法依此論斷系爭迴轉道乃系爭B2建物之專有部分。上訴人再以前開「營造保證書」其中「㈢公共設施：在房屋基地外之四周，投資興建下列各項健身、休閒、育樂等設施」，並未將系爭迴轉道列為公共設施，以此主張系爭迴轉道乃系爭B2建物專有部分，惟查系爭社區大樓共有3大棟（A、B、C棟），建築基地包含459、459-1、459-2、459-3、459-4、459-5、459-6、459-7、459-8（分割前）、459-9地號等10筆土地，有使用執照申請書在卷可稽（本院卷一第32頁），而前開營造保證書僅係擔保中聯公司、朝代公司等起造人會在房屋基地外之四周興建「健身、休閒、育樂等設施」，並非擔保房屋基地內「無」任何公共設施，故無法以此遽認系爭迴轉道即為系爭B2建物之專有部分。復斟酌被上訴人提出之房屋買賣契約書（原審卷二第21
9至227、259至268頁），其中第一條「買賣標示，..房屋面積包括室內、陽台及公共設施持分面積（包含門廳、各層走道、陽台、電梯間、樓梯、變電室、水塔等面積在內）..」，益徵房屋基地尚有各層走道等公共設施之設置，因此，上訴人以前開營造保證書主張只有房屋基地外有公共設施，系爭迴轉道為其專有部分，並非有據。
（三）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄者，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分者，不得為約定專用部分，又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款、第55條第2項固有明文。查公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈，依前開規定，雖得將連通數個專有部分之走廊，及其通往室外之通路以及區分所有權人生活利用上不可或缺等共用部分約定為專用部分，然如前所述，上訴人既無法舉證證明系爭露台（如後附圖編號A、B、D、F）、系爭迴轉道（如後附圖編號A）均係其專有部分，亦未證明有約定供系爭B2建物專用，則被上訴人主張系爭露台、迴轉道應屬共用部分，亦非無稽。
（四）編號G部分之公共機電設施
1.關於編號G部分位於系爭B2建物內，業經本院101年度士簡字第490號給付管理費事件承審法官會同兩造履勘現場無訛，有勘驗筆錄在卷可參（該卷第79、80頁），斟酌中聯公司與系爭社區第一手買受人之房屋買賣契約書（原審卷二第219至227、259至268頁），其中第1條約定「買賣標示，..房屋面積包括室內、陽台及公共設施持分面積（包含門廳、各層走道、陽台、電梯間、樓梯、變電室、水塔等面積在內）..」，第10條約定「供水設備或變壓器、電桿位置依照主管機構設計指定位置裝設甲方（指買受人）不得有任何要求。」，可徵中聯公司出售系爭社區之建物面積係包含公共設施之面積，買受人對於公共設施之設置，事後不得對出賣人有任何要求，而中聯公司固於76年間始經拍賣程序取得系爭B2建物所有權，但中聯公司既為系爭社區之起造人，亦為系爭社區大樓第一手出賣人，對編號G部分位於系爭B2建物內，系爭B2建物面積包含編號G部分面積等情應明知無誤，而上訴人不爭執編號G部分於系爭社區興建之始，業已設置，用途係供社區使用，並由被上訴人負責管理維護修繕，每日派員查看等情（詳本院卷二第15頁），是以，堪信編號G部分係專有部分約定共用無訛。
2.嗣後中聯公司將系爭B2建物出賣訴外人王閣嘒，王閣嘒再出賣上訴人，上訴人於買受之前之99年間曾擔任系爭社區主任管理委員（詳原審卷二第239頁），買受時應知悉建物內之編號G部分係專有部分約定共用之情，編號G部分至今仍維持原來之使用狀況，則依公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」之規定，關於編號G部分係專有部分約定共用一節，上訴人自應繼受前手之權利義務而受拘束。
（五）再據99年5月15日修正公布之系爭社區規約第17條第1項、第2項前段雖約定「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：㈠依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定。㈡登記機關之共同使用部分，已載有專屬之停車空間持分面積者。前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。」，亦即專有部分約定共用者，應給付使用償金，惟使用償金金額多寡等應先經區分所有權人會議決議甚明，如未有決議，即難謂有使用償金債權發生及存在。依前所述，上訴人既無法證明系爭露台、迴轉道為其專有部分，自難依前開約定主張被上訴人應給付使用償金。至於編號G部分係屬專有部分約定共用，惟依前所述，仍須經區分所有權人會議決議使用償金金額，如有顯失公平之處，方得訴請法院介入撤銷之，此觀諸民法第799條之1第3項規定以及公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定可明。
（六）上訴人主張101年12月8日區分所有權人會議有作成系爭
A決議，同意支付上訴人公設使用費2萬5757元（即系爭迴轉道73.61坪、室內自來水抽水馬達、自來水水管、變頻室即編號G部分2.11坪，共75.72坪），並與上訴人應給付管理費2萬5757元【計算式：（504.99坪-75.72坪）×（50+10）＝25,757元】相互抵銷，上訴人自101年9月起只需繳納購地基金每坪20元共1萬99元【計算式：50
4.99×20＝10,099】，並提出會議紀錄為憑（原審卷一第
48、49頁），然查：
1.按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。又區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項、第2項定有明文。
而99年5月15日修正施行之系爭社區規約第3條第10項約定「區分所有權人會議討論事項，除第3項第1款至第5款應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、第11項則約定「區分所有權人會議依第十項規定未獲致決議或出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10項定額者，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於3日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後3日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」，可徵系爭社區規約對於區分所有權人會議決議之作成設有特別約定。
2.兩造不爭執系爭社區之區分所有權人共有320人，然101年11月12日召開第一次區分所有權人會議未達法定人數而流會，故於101年12月8日召開第二次會議，第二次區分所有權人會議出席人數（含委託書）為75人，雖有達系爭社區規約第3條第11項約定之區分所有權人3人並五分之一以上之出席人數，但有關第四案即系爭A決議部分，經在場人投票，只有13人同意、2人異議，有會議紀錄可按（原審卷一第49頁），並經證人 周承武 到場證稱：當天會議第四案，在場人只有13人同意，但當天出席有75人，過半應該是38票，故未決議通過等語（原審卷二第151頁背面、第152頁）；證人張桂美益證稱：開會時上訴人提到有B1平台的權利，有人提出質疑，講到後來大家都吵起來，很多人走掉等語（原審卷二第183、184頁）；證人游素珍證述：議案當中有B2迴轉道與B1平台管理費租金相抵的議案，但是因為人數不足，主席直接宣布相抵議案通過，但有人反對，現場只剩十幾個人等語（原審卷二第184頁），均與會議紀錄之記載系爭A決議之同意人數大致相符，明顯未達出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，即未作成決議，縱證人 蘇仁宗 證稱該議案只有13人同意，其他5、60人棄權，一週後會議紀錄有公告10天要求住戶異議，但沒人提出等語（原審卷二第184-1頁），然系爭A決議既未合乎系爭規約第3條第11項之同意門檻作成決議，即無依規約第3條第11項、公寓大廈管理條例第32條第2項、第34條公告、送達全體區分所有權人之必要，蓋因依前開規約約定或條例規定均係因該等作成決議門檻低於系爭規約第3條第10項、公寓大廈管理條例第31條作成決議之門檻，作成之決議即類似「假決議」須再行公告、送達全體區分所有權人且未經異議，始成立決議，然系爭A決議既未達作成假決議之門檻，自無因事後公告、送達全體區分所有權人且未經異議即成立決議。雖上訴人主張系爭A決議業已作成決議，未經法院撤銷前仍屬有效之決議云云，然系爭A決議明顯未達系爭社區規約第3條第11項以及公寓大廈管理條例第32條約定作成決議之同意門檻（即出席人數過半數及區分所有權數合計過半數），此與已達同意門檻而作成決議，但決議方法有瑕疵或違背法令規約之情有別，故上訴人前開主張洵屬無據，因此，上訴人援引系爭A決議主張編號G部分已經區分所有權人決議支付使用償金云云，即非可取。
3.上訴人主張依系爭社區規約第19條第5項規定，主任委員就財務支出高於5000元低於5萬元部分有決行權限，故有權以系爭A決議與上訴人達成抵銷之合意，然系爭社區規約第19條所稱之財務支出應指系爭規約第12條管理費、建設基金之運用，而系爭社區規約第17條使用償金金額多寡之決議，並非主任委員之權限，將使用償金與區分所有權人應繳納管理費達成抵銷之合意，更非前開第12條管理費、建設基金運用之項目及主任管理員之權限範疇，故上訴人此部分主張，洵非可採。
4.另按主張抵銷者，須以主動債權與被動債權均有效存在為前提，倘抵銷之主動債權附有停止條件，則在條件成就以前該主動債權尚未生效，縱曾為抵銷之意思表示，亦不發生抵銷之效果（最高法院90年度台上字第415號判決要旨參照），換言之，如主動債權不存在，即無從發生抵銷之效果。承前所述，系爭露台（如後附圖編號A、B、D、
F）、系爭迴轉道（如後附圖編號A）既非上訴人之專有部分，即無系爭社區規約第17條第1項、第2項前段約定之適用，至於編號G部分專有部分約定共用則因尚未經系爭社區區分所有權人會議決議使用償金之金額，亦即使用償金債權尚未發生及存在，則上訴人亦無從以使用償金與應付管理費等主張抵銷至為酌然。
（七）再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，而99年5月15日修正施行之系爭社區規約11條已約定「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：㈠管理費：區分所有權人或住戶按月繳交管理費，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。㈡公共建設基金：區分所有權人或住戶按月繳交公共建設基金，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。..㈥自來水費。」，換言之，依前開約定向被上訴人繳納管理費、公共建設基金及自來水費之義務人必須為區分所有權人或住戶，計算標準均係按所有建物坪數甚明，經查：
1.兩造不爭執上訴人係於100年5月19日始取得系爭B2建物所有權，上訴人即無義務向被上訴人給付100年5月19日以前之管理費、建設基金、自來水。
2.系爭B2建物登記面積約504.99坪，而系爭露台、迴轉道既非上訴人專有部分而約定共用，自無扣除系爭露台、迴轉道面積之理，至於編號G部分雖計入系爭B2建物面積內，但系爭社區規約並未就專有部分約定共用之面積應予扣除，復斟酌被上訴人提出之存摺影本、管理費應收明細（原審卷二第228至230頁、原審卷三第334至339頁），中聯公司於99至100年間按月繳納3萬460元管理費，與系爭B2建物全部登記面積504.99坪乘以住宅管理費每坪50元、建設基金每坪10元及每戶水費160元計算管理費金額相同，可徵中聯公司係按系爭B2建物面積全部繳納管理費等，並未扣除編號G之共用部分面積甚明。而上訴人之前手王閣嘒與被上訴人間之前案給付管理費事件，王閣嘒僅爭執其所有系爭社區門牌號碼24號B2、B2之1、40號B2、B2之1等4棟建物，內有公共設施而爭執管理費之計收標準及主張抵銷等情，業經調閱前案案卷查明無誤，故前案給付管理費事件之確定判決與系爭B2建物（即門牌32號B2）之管理費計算無涉，無從採為有利上訴人之認定，因此，上訴人主張管理費計算應扣除編號G部分面積云云，亦非有據。
3.上訴人再主張系爭B2建物係作防空避難空間，與一般房屋做為住宅或營業使用有別，支付之管理費自不能與一般房屋同額計算之管理費云云，然按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第3項定有明文。查系爭B2建物之主要用途係登記為「防空避難室」，有使用執照申請書、建物謄本及建物測量成果圖可參（本院卷一第32、74、75頁），系爭規約第11條約定固未就作為防空避難空間以及集合住宅使用之建物管理費，作不同計算方式，但前開規約約定係於上訴人擔任被上訴人之主任管理委員期間進行修正，並經區分所有權人會議決議通過者，有99年1月27日會議紀錄、89年8月19日修正之規約第7條、第8條及99年5月15日修正通過之規約在卷可參（原審卷二第239至242頁、本院卷一第48、56頁），如有顯失公平之情事，應由上訴人依前開規定訴請法院撤銷，且上訴人100年5月19日取得系爭B2建物所有權後，明知前開規約約定內容以及被上訴人依此計收管理費等，然遲至被上訴人於103年4月21日向本院提起本件訴訟，上訴人始於訴訟中主張前開規約約定有失公平云云，已與前開規定要件顯有未合，自非可採。
4.從而，被上訴人請求上訴人給付自100年5月1日起至10
0年5月18日共18日之管理費、建設基金及自來水費1萬2774元【計算式：504.99坪×（50+10）+160＝3,0460；30,460×（31-18）/31＝12,774，元以下無條件進位】，即屬無據，至於請求上訴人給付自100年5月19日起至
103年4月30日止之管理費、建設基金及自來水費合計10
6萬3588元【計算式：（30,460×16個月）+（40,559×20個月）-222,178（已繳購地基金）＝1,076,362，1,076,362-12,774＝1,063,588】及自支付命令送達上訴人之翌日103年4月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，則有理由。
六、綜上所述，上訴人主張系爭露台（如後附圖編號A、B、D、F）、系爭迴轉道（即後附圖編號A）為其專有部分，系爭露台、迴轉道、編號G部分業經系爭A決議同意支付上訴人使用償金每月2萬5757元，並與系爭B2建物面積扣除系爭迴轉道、編號G部分面積後應繳納每月管理費2萬5757元相互抵銷後，上訴人自101年9月起僅需繳交每月購地基金每坪20元合計1萬99元，其均已繳納，未積欠管理費，且管理費計收標準顯失公平云云，並不可採，惟上訴人於100年5月19日始取得系爭B2建物所有權，故被上訴人依公寓大廈管理條例第10條規定及系爭規約第11條約定，請求上訴人給付
100年5月19日起至103年4月之管理費、建設基金、自來水費合計106萬3588元，及自103年4月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾前開範圍之請求，即屬無據。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄並改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、所提證據暨其餘爭執事項，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國105年6月23日
民事第一庭審判長法官林政佑
法官陳月雯法官黃欣怡以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國105年6月29日
書記官劉雅萍