臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第3263號
原 告 李富美
訴訟代理人 徐國隆
被 告 邱樂芬
被 告 復興天廈社區第一棟管理委員會
法定代理人 王麒雄
上二人共同
訴訟代理人 施竣中 律師
複代理人 袁大為 律師
上列當事人間拆屋還地事件，於中華民國105年6月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：原告為台北市○○區○○○路○○○號1樓所有權人，
也是復興天廈社區之區分所有權人。被告邱樂芬為復興北路20
9號1樓之所有權人。被告邱樂芬之違建物係蓋於本社區之209
號與207號間之法定空地，該法定空地則為大樓污水幹管流至
下水道之所在。被告邱樂芬為謀營業私利，於83年即竊佔此土
地搭蓋達建用，其後更以租賃名義買通被告復興天廈社區第一
棟管理委員會（下稱被告管委會），公然達反公寓大廈管理條
例第9條第3項規定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條
例、區域計畫法、都市計書法及建築法令之規定。」，同條例
第4項規定「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會
應予制止，並得按其性質諳求各該主管機關或訴諳法院為必要
之處置。如有損害並得請求損害賠償。」使被告邱樂芬因而得
以逃避竊佔罪名，故被告管委員會主委應依法立即拆除此達建
並賠償分區所有權人之損失。被告違建之目的在營業且將該違
建物作為該集團之廣告使用，而違建物對他人必造成損害，此
乃眾人皆知之事。又被告之竊佔綠地，除了破壞原綠地之設計
功能，且造成原告之環境污染與房屋遭致汙染之損害，造成原
告房屋(1)97年2月12日晚上10點原告整屋淹水（2)97年9月6
日化糞池污水孔糞液橫流（3)100年1月13日原告整屋淹水（
4)100年12月31日原告寢室倉淹水灌入寢室（5)101年2月10
日原告整屋淹水。由違建物與其房屋緊相連，可知此違建物為
被告所違法搭建，且依民法第811條規定，被告為違建物所有
人。被告邱樂芬係80年4月9日購買209號1樓，被告邱樂芬係將
209號1樓之外牆打掉並以違建物與1樓相連接而成一體出租他
人使用。於83年3月竊佔法定空地，搭建如本院卷第143頁之違
章建築物連同209號1樓，出租給綠大國際花藝設計公司，有建
管處對違建物使用者開立之拆除通知可為證明，可知違建物為
被告邱樂芬所搭建，並非其購買時即存在，設若其將違建責任
推給承租者綠大國際花藝設計公司。依民法第811條「動產因
附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有
權。」被告邱樂芬早已取得該違建物之所有權（83年後被告邱
樂芬均將達建物連同209號1樓出租營業），10日原告整屋淹水
。依民法第767條、第821條規定，請求被告邱樂芬拆除系爭違
建。被告管委會於87年3月5日為貪求被告邱樂芬給他的好處，
以每月35,000元之租金，違法將此法定空地出租給被告邱樂芬
。復興天廈社區各戶之出入門口均是由管理中心出入，然被告
邱樂芬則無睹法令之禁止規定，認為金錢萬能，將其209號1樓
之圍牆打掉，於其房屋外圍增建違建，跟209號1樓，連接成一
體並另設出入口做為營業出入口使用，其侵佔土地並增違建則
如本院卷第160頁之平面圖。依民法法第811條規定，系爭違建
已成209號1樓不動產之重要成分，且一直是被告在使用及出租
，依民法第767條、第821條，請求被告邱樂芬拆除系爭違建；
依公寓大廈管理條例第9條第4項，請求被告管委員會拆除系爭
違建。並聲明：被告2人應將如附圖所示台北市松山地政事務
所96年12月14日土地複丈成果圖A建物增建部份56㎡及B增建部
份62㎡（下稱系爭違建）拆除。
被告則以：被告邱樂芬係向管委會合法租用該法定空地，且並
非系爭違建之事實上處分權人，是原告訴請被告邱樂芬拆屋還
地，即屬無據。所謂附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之
建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物
係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，
而依附於獨立之原建築物者而言，準此，本件依被證6之平面
圖可知，系爭增建物因有獨立出入口，已具有使用上之獨立性
，自非屬209號房屋之附屬物，原告對此部分應有誤會。另關
於系爭增建物之目前使用現況，其內部雖有置放部分雜物，然
隨時可移除等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠關於系爭違建占用法定空地，被告邱樂芬與被告管委會就系
爭空地訂立租約之事實，為兩造所不爭執。被告邱樂芬與被
告管委會訂立之土地租賃契約書約定：「茲為甲方（即被告
管委會）住戶共同使用之土地一部分，租與乙方（即被告邱
樂芬）使用。經雙方協議，以下列條件訂立本契約，共同遵
守。土地所在及使用範圍：台北市○○區○○○路○○○○○○
○號，復興天廈第壹棟前棟牆角起，沿人行道邊，至興安街
本棟中棟後牆角止，壹樓邊之土地。使用期限：雙方協議
使用期限為3年。本租約訂為自104年9月16日起至107年9月
15日止，共3年。期滿後由管理委員會優先再續租。但乙方
應於期滿前2個月以書面通知甲方續租，否則租用契約期滿
，視同解約不續租，乙方無條件歸還。租約期限內若乙方
房屋有對外出租時租金為5萬元，無對外出租時，租金每月
交付3萬元與甲方。分別以12張期票（每張以每月16日為到
期日）1次交付甲方...乙方認為在土地上有加裝新設施之
必要時，得取得甲方同意後自行裝設，但不得損害大樓之美
，公共安全，及妨礙住戶生活起居等情事。否則甲方得自行
僱工改善，費用由乙方給付，乙方不得異議。租用之土地
，乙方不得搭建新違章建築物，否則乙方在租用土地上裝設
之設施若經政府機關取締而強制拆除，乙方不得藉以要求甲
方任何賠償。...」（租約影本見本院卷第178至182頁）
㈡系爭違建並非被告邱樂芬興建，原告依民法第767條、第821
條請求被告邱樂芬拆除系爭違建，為無理由。
⒈民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其
所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求
除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法
第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共
有人全體之利益為之。」按當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有
明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負
舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為
真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據
尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第
917號判例要旨）。本件原告主張系爭違建為被告邱樂芬
所興建、系爭增建為209號1樓房屋之重要成分或附屬建物
，為被告所否認，則原告應舉證證明。
⒉原告主張：被告邱樂芬於80年4月9日購買209號1樓，83年
3月竊占法定空地出租給綠大國際花藝設計公司，由系爭
違建與被告邱樂芬所有209號1樓房屋緊相連，可知系爭增
建為被告邱樂芬所搭建，96年度北簡字34602號 張明輝 法
官親臨現場履勘等語，並提出原證11照片、原證12建物謄
本、原證13照片影本、原證14工務局建管處函、原證15照
片、原證16空地租用契約書為證。經查，原告陳稱原證11
照片為96年間拍得（筆錄見本院卷第133頁反面），原證
11照片顯示一房屋前有出售出租字樣（照片見本院卷第13
7頁），96年度北簡字第34602號拆屋還地事件96年12月14
日勘驗筆錄記載原告徐國隆：「被告邱樂芬所蓋的房屋影
響到陽光、空氣流通及隱私，209號前之空地是違章建築
，我主張恢復原狀。」被告邱樂芬訴訟代理人：「鐵皮屋
是邱樂芬小姐買的，誰建的我並不知道，這是舊的違章建
築，目前沒有保存登記，我們有支付使用空地之租金，也
經過管委會的同意，當時承租時就是為了整理空地及美化
環境，目前並沒有對外出租。」松山地政：「這是法定空
地。」法官：「請測量鐵皮屋佔用面積」（勘驗筆錄見96
年北簡字第34602號卷第54至55頁，影本見本院卷第187頁
），原證12○○○區○○段○○段3088建號謄本影本（見
本院卷第142頁），原證13為拍攝日期不明之模糊照片影
本（見本院卷第142頁），原證14為工務局建管處於83年3
月26日函綠大國際花藝設計有限公司違建必須拆除、請自
行拆除、否則由本局派工強制拆除併收取拆除費用（見本
院卷第144頁），原證15照片顯示之日期為100年7月8日（
見本院卷第145頁），原證16為87年3月5日綠大國際花藝
設計有限公司與被告管委會簽訂之空地租用契約書（見本
院卷第146至149頁），均未能證明系爭違建為被告邱樂芬
所搭建。
⒊原告主張：依民法第811條規定系爭違建為209號1樓房屋
之重要成分等語。民法第811條規定：「動產因附合而為
不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
」其立法理由為：「動產與不動產附合，為其構成之一部
分，不動產之所有人，以其與主物同視者，其動產之所有
權，屬於不動產之所有人，否則必有因動產所有權存續，
而害及經濟之虞。例如房屋之瓦，既附合於房屋之上，勢
不能使他人復對於其瓦有動產所有權也。」系爭違建並非
動產，與民法第811條規定情形不符，原告此部分主張，
並不足採。
⒋原告主張：系爭違建為209號1樓房屋之附屬建物等語，並
提出原證17至19照片為證。被告抗辯：系爭增建因有獨立
出入口，已具有使用上之獨立性，非屬209號房屋之附屬
物等語，並提出被證6之照片為證。按所謂建築物增建之
附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構
造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利
用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而依附
於獨立之原建築物者而言（最高法院103年台上字第809號
判決）。經查，原證17之209號出入門（見本院卷第157頁
）、原證18系爭增建出入口（見本院卷第158頁）、原證
19系爭增建照片（見本院卷第159頁），與被告所辯邱樂
芬所有209號1樓房屋與系爭違建之出入口各別，及被證6
照片顯示209號1樓房屋與系爭違建有各別之出入口（見本
院卷第184至185頁）相符，此外，原告未再舉證證明，尚
難認為系爭違建為不具獨立性之建築而依附於209號1樓房
屋，原告此部分主張，亦不足採。
⒌被告邱樂芬固於80年4月9日購買台北市○○○路○○○號1樓
建物，但無法以此推論法定空地上之系爭違建乃被告邱樂
芬興建而具有事實上處分權。縱如原告所主張，系爭違建
之存在導致其個人健康權、隱私權及居家之空氣流通、採
光、環境品質、防火生命安全受破壞，房屋更曾遭污水倒
灌云云，然系爭違建既非被告邱樂芬所興建，其非系爭違
建之事實上處分權人，原告依民法第767條、第821條請求
被告邱樂芬拆除系爭違建，為無理由。
㈢原告依公寓大廈管理條例第9第4項規定請求被告管委會拆除
系爭違建，為無理由。
⒈原告主張：被告管委會違反公寓大廈管理條例第9條第4項
規定，將法定空地私自給別人使用，造成原告損害，請求
被告拆除系爭違建等語。
⒉公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按
其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有
使用收益之權。但另有約定者從其約定。」第2項規定：
「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之。但另有約定者從其約定。」第3項規定：「前二項
但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計
書法及建築法令之規定。」第4項規定：「住戶違反第二
項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性
質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害
並得請求損害賠償。」依公寓大廈管理條例第9條第4項規
定，住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予
制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要
之處置，如有損害並得請求損害賠償，並未規定區分所有
權人得請求管委會拆除之。則原告請求被告管委會拆除系
爭違建，與公寓大廈管理條例第9條第4項之規定，並不相
符，原告此部分請求，為無理由。
綜上所述，本件原告請求被告將系爭違建拆除，為無理由，應
予駁回。
本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年7月5日
臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月5日
書記官曾東竣