臺灣嘉義地方法院102年度事聲字第50號民事裁定

裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年事聲字第50號民事裁定

裁判日期：民國102年10月31日

裁判案由：聲明異議

臺灣嘉義地方法院民事裁定102年度事聲字第49號
102年度事聲字第50號聲明異議人 李宜璋 即債務人代理人 林德昇 律師聲明異議人 顧正隆 即抵押權人巷82號16樓
張永芳 邱愛智 上列當事人間債務執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國102年10月22日所為101年度司執字第34176裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，但強制執行程序不因而停止；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1項、第2項定有明文。又按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別定有明文。此項規定，依強制執行法第30條之1規定準用於強制執行程序。
二、異議人聲請及異議意旨略以：
（一）關於系爭查封之土地，其拍賣最低價格應以愷豐不動產估價師事務所102年9月30日所提出具之報告書為依據，即以土地價值新台幣414,364,600元為拍賣最低價額，理由如下：
1.依辦理強制執行應行注意事項第42條：「（五）核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。（六）不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。（七）不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。」
2. 鈞處 就本案最後一次依職權委託愷豐不動產估價師事務所作成之鑑價結果為：「土地正常價格總額新台幣414,364,600元」，此一估價師事務所為鈞處「依職權指定」，且特別強調要以「專業式鑑定報告」之程序作成鑑定報告，何以愷豐不動產估價師事務所所作成之鑑價結果鈞處不採為拍賣最低價額，實令抗告人不解。鈞處之裁定書雖敘明鑑定報告之鑑定價格無拘束執行法院之效力，然而鑑定報告畢竟是專業人士所做成，上揭法令已規定，不動產價值應囑託不動產估價師為鑑定，表示估價師之專業能力應為有公信力之鑑定，如今反而司法事務官以自己的能力去質疑、去變更估價師之鑑定報告，究竟是司法事務官專業還是估價師專業。
3.愷豐不動產估價師事務所所作成之鑑價結果鈞處並未依上揭辦理強制執行應行注意事項第42條之規定徵詢執行債權人、併案債權人、抵押權人、債務人等相關權利、義務人的意見，逕為核定以325,977,000元作為拍賣最低價額，即按鑑價結果的百分之78.6，經檢閱卷宗，此一核定數額於核定前並未徵詢執行債權人、併案債權人、抵押權人、債務人等相關權利、義務人的意見，故此一「核定程序」亦有違上揭法令之規定。
4.異議人於102年7月11日司法事務官制作調查筆錄時，執行債權人原具狀主張要以每坪6,300元為底價，異議人表示不同意，而異議人表示要以102年6月13日之陳報狀所附第一太平戴維斯估價師事務所之鑑定價格404,339,650元為底價，但執行債權人不同意，亦不同意以成本比較法每坪9,000元為底價，故司法事務官才裁決另由法院「依職權指定」估價師事務所重新鑑價，並以重行鑑價結果為拍賣底價，當時抗告人表示同意，且由異議人繳交重行鑑價，之「專業式鑑定報告」鑑價費12萬元，為一般鑑價費2萬元的6倍，今鑑價結果出來，司法事務官反而不採為最低拍賣價額，則此一鑑定程序豈不形同浪費金錢與時間，玩弄異議人，司法事務官之職權裁量豈可視專業式之鑑價報告如廢紙。
（二）嘉義縣○路鄉○○○段286-69、286-83、286-287、286-337、286-338地號，與另18筆土地之地形有明顯之差異性，有地籍位置圖、地形等高線分析圖可證，應分開拍賣，其理由如下：
1.上揭5筆土地與其他共同拍賣之18筆土地不論所處位置或地形均有很大的差異性，上揭五筆土地臨近台3線，有地籍位置圖可證，且地勢平坦，故設定抵押當時估價達120,000,000元，實借103,000,000元。
2.鈞處102年10月31日之拍賣底價，竟然與其他18筆地勢
較差之土地相同，此一事實顯然不合土地交易市價，且上揭5筆土地之拍賣底價僅66,598,000元為抵押債權額的55.49％（66,598,000÷120,000,000），對於異議人與抵押債權人顯然不公平。
3.上揭5筆土地鈞處所定之單價約每平方公尺2437元，而
合併拍賣之另18筆土地如286-346地號亦每平方公尺2437元，此一價格事實凸顯鈞處所定之底價毫未考量地理位置、地勢、臨路與否（參閱地籍位置圖）等價值因素，故底價之核定已偏離事實與市價。
4.抗告人主張該5筆土地既然地形、位置與交通臨路狀況
均可獨立成一區塊，有地形等高線分析圖可證，故應將5筆土地合併為一標拍賣，另18筆土地合併一標拍賣。
（三）綜上所述，抗告人主張18筆部分應以愷豐不動產估價師事務所所作成之鑑價結果作為拍賣最低價額，另上揭5筆應另行鑑價合併一標拍賣，102年10月31日之執行拍賣程序應停止。
三、本院之判斷
（一）按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，同法第80條亦有明定。又法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況，及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，此有臺灣高等法院86年度抗字第612號裁判意旨參照。復按鑑定之結果，僅為預定拍賣底價之重要參考資料，並無拘束執行法院之效力；故鑑定人所估之價格是否相當及可否作為拍賣底價，仍應由執行法院酌量核定；而執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，是執行法院核定底價時，如認該項估價欠當，自得酌予增減或命重估，惟經核定後，當事人不得任意指為不實或指為估價過低，請求重估，亦有最高法院24年抗字第918號判例、88年度台抗字第13號判決意旨足參。
（二）經查，本件系爭土地原經本院執行處於101年11月8日函請嘉義縣市鑑定估價聯誼會辦理鑑價，鑑定價格為200,676,500元。經執行處定期於102年2月4日，請債權人、債務人表示意見，經抵押權人、債務人具狀表示，鑑定報告之土地使用分區有誤載，致鑑定價格過低，經執行處通知裕成不動產估價師事務所表示意見，並定於102年4月11日通知鑑定人及有表示意見之當事人到院調查，並經當事人當場同意重新鑑價，此有執行處101年11月8日送鑑價函、裕成不動產估價師事務所鑑價報告、詢價通知函、抵押權人102年2月1日聲明異議狀、債務人102年2月1日陳述意見狀及102年4月11日執行調查筆錄附卷可參。經執行處於102年4月22日重新函請宏宇不動產估價師事務所辦理鑑價，鑑定價格為227,452,700元，並定期於102年6月17日請債權人、債務人表示意見。其間，債務人亦自行將系爭土地送請第一太平戴維斯不動產估價師事務所估價，綜合成本法及收益法，評估土地價值404,339,650元，並具狀表示債務人就系爭土地已完成水土保持計畫，而主張宏宇不動產估價師事務所之鑑定價格227,452,700元忽略此項成本；惟債權人就債務人主張之鑑定價格404,339,650元，亦具狀表示價格過高，且鑑定方法不恰當，並經執行處再通知有意見之當事人到院協調未果。由於數家鑑定人就同一標的鑑定之價格歧異過大，故執行處將系爭土地於102年8月7日再函請愷豐不動產估價師事務所辦理鑑價，鑑定價格為414,364,600元，此亦有執行處102年4月22日送鑑價函、宏宇不動產估價師事務所鑑價報告、詢價通知函、債務人102年6月17日陳述意見狀、詢價筆錄、債權人102年7月4日民事陳報狀及102年7月11日執行調查筆錄、本院102年8月7日送鑑價函、愷豐不動產估價師事務所鑑定報告在卷可稽。足徵執行處在核定前已讓債權人及債務人就拍賣價格充分表示意見，雖執行處未將愷豐不動產估價師事務所之鑑定價格送請債權人及債務人表示意見，惟債權人及債務人先前對鑑定價格已意見分歧，且已表示第一太平戴維斯不動產估價師事務所之鑑定價格404,339,650元太高，而愷豐不動產估價師事務所之鑑定價格又高於此，再發函債權人及債務人表示意見，亦屬相同分歧之結果，並無必要，故異議人指摘執行處核定程序有違法令，應屬無據。
（三）本件系爭土地所鑑定之價格，除第一次鑑定報告因土地使用分區有誤載，恐影響鑑價之正確性，而重新鑑價，並重新於102年6月17日定期詢價外，其餘之鑑價均係因債權人、債務人就拍賣底價之意見差異過大，為求公平客觀而衍生之調查，係作為執行處核定拍賣底價之參考。又雖愷豐不動產估價師事務所依執行處要求，提出專業式鑑定報告，惟所謂專業式鑑定報告乃僅係要求鑑定人援用較多種估價方式，並非表示該鑑定報告之鑑定價格，即得拘束執行法院，執行處仍得斟酌該不動產之實際狀況，及債權人、債務人之利益而為最終之裁量。而經執行處審核愷豐不動產估價師事務所鑑定報告所採取之比較法，其比較之標的均係單一土地買賣之價格，其交易之難易程度與系爭土地23筆土地應有不同，且與系爭土地先前送其他不動產估價師，同樣採比較法估價，亦顯然過高。故執行處考量債權人、債務人先前就系爭土地價格所陳述之意見中，曾爭執是否應加計債務人就系爭土地所花費之水土保持費用等意見加以綜合考量，參考第一太平戴維斯不動產估價師事務所採取之成本法中提出之相關成本費用，並扣除原先預期獲得之10％開發利潤後，核定本件系爭土地之拍賣底價為325,977,000元，且審酌宏宇不動產估價師事務所之鑑定價格227,452,700元與愷豐不動產估價師事務所之鑑定價格為414,364,600元，高低相差甚多，若不做調整，逕以最高鑑定價價格核定拍賣底價亦非合理，故此乃屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，是本件執行程序並無違誤。
（四）至異議人指摘嘉義縣○路鄉○○○段286-69、286-83、286-287、286-337、286-338地號，與另18筆土地之
地形有明顯之差異性，應分開拍賣一節，並非原先異議之事項，亦未經司法事務官駁回，依首揭規定，尚非在本院所得處理之範圍，併此敘明。
（五）綜上所述，原裁定駁回異議人之聲請，經核於法並無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，由司法事務官另為適法處分，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件聲明異議為無理由，爰依民事訴訟法第240條之4第3項後段、強制執行法第30條之1，裁定如主文。
中華民國102年10月31日
民事第一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費新台幣1,000元。
中華民國102年10月31日
書記官葉昱琳