裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上字第304號民事判決
裁判日期：民國107年10月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第304號上訴人 黃麗珠 (即 洪燕卿 之承受訴訟人)
洪敏喬 (即洪燕卿之承受訴訟人) 洪敏男 (即洪燕卿之承受訴訟人)共同訴訟代理人 梁家豪 律師被上訴人 洪慶福
張永裕 張雪佩 上二人共同訴訟代理人 李淵源 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年4月24日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1162號第一審判決，提起上訴，本院於107年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：被上訴人洪慶福經合法通知，無正當理由未於本件言詞辯論時到庭，核無民事訴訟法第386條所列等情，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人之主張：上訴人洪敏喬、洪敏男之先祖與被上訴人洪慶福之先祖就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地，權利範圍全部）有租地建屋之協議，洪慶福並於系爭土地上興建未辦理保存登記之房屋（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號，下稱系爭房屋），並與上訴人洪敏男、洪敏喬之父洪燕卿（已於民國106年11月9日死亡）約定不得將系爭房屋轉讓他人。嗣上訴人等因繼承取得系爭土地之所有權，承租人為洪慶福，租地建屋契約現應存在於上訴人與洪慶福間。系爭房屋之所有權人原為洪慶福，嗣轉讓予其子 洪景蓍 ，洪景蓍則於96年3月19日轉讓系爭房屋予被上訴人張永裕，惟依98年3月31日、99年4月6日、100年4月1日之存證信函所示，係以洪慶福為寄件人，分別將97年、98年、99年度基地租金以匯票檢附於存證信函方式，寄予洪燕卿，並將102、103、104、105年度租金以張永裕之名義提存於臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）提存所，足認洪燕卿與洪慶福有不得將系爭房屋轉租之約定，張永裕方以洪慶福為寄件人及提存之迂迴方式繳交租金。洪燕卿與洪慶福訂立租地建屋契約後，洪慶福始起造系爭房屋，系爭房屋既於89年5月5日前即已起造完成，可知該租地建屋契約於89年5月5日之前即已成立，故洪燕卿與洪慶福間之租地建屋契約自無現行民法第426條之1規定之適用。洪慶福違反不得將系爭房屋轉讓予第三人之約定，上訴人得依土地法第103條第3、5款規定，收回系爭土地，終止租地建屋契約，洪慶福即無權占用系爭土地。另系爭房屋現為張永裕所有，並將之出租予被上訴人張雪佩使用中，均屬無權占用，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人洪慶福返還土地、被上訴人張永裕拆屋還地、被上訴人張雪佩遷出物品返還土地；並依民法第179條規定，請求：⑴洪慶福給付新臺幣（下同）8,632元本息（洪慶福於102年1月1日至102年4月15日積欠之租金）、⑵張永裕給付126,929元本息（102年4月16日至105年2月29日相當於租金之不當得利）、⑶張雪佩給付73,810元本息（105年3月1日至106年11月1日相當於租金之不當得利）及自106年11月2日起至系爭土地交還上訴人之日止，每日121元。
三、被上訴人張永裕、張雪佩之答辯：系爭房屋既係洪慶福基於租地建屋之協議而興建於系爭土地上，自可推定系爭土地之出租人於協議當時即已同意租賃權得隨房屋而移轉，故洪慶福將系爭房屋讓與其子洪景蓍，洪景蓍再將系爭房屋出售予張永裕，依民法第426條之1規定，系爭土地之租賃權自隨系爭房屋轉讓予張永裕。上訴人主張洪慶福將租賃權讓與他人有違土地法第103條第3款所定情形終止租賃契約，即屬無據。上訴人主張被上訴人張永裕取得系爭房屋所有權後，遲不向洪燕卿表明其為承租人，直至103年2月17日才改以自己為承租人名義為洪燕卿提存租金為由，主張洪燕卿與洪慶福早有不得將系爭房屋轉讓予他人之約定，而被上訴人張永裕也明知此情云云，然被上訴人張永裕何時將受讓系爭房屋之事實通知洪燕卿及何時向洪燕卿交付租金並無礙民法第426條之1規定之適用，且上訴人亦未提出相關事證證明洪慶福與洪燕卿間有約定不得將系爭房屋轉讓他人，是上訴人此部分主張自無可採。
四、被上訴人洪慶福經通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
五、原審法院審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人敗訴，並駁回其假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人洪慶福應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地返還與上訴人等3人。並應給付上訴人等3人8,632元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(三)被上訴人張永裕應將坐落前項土地上之建物（面積：49.81平方公尺）全部拆除清空並將該土地返還與上訴人等3人。並應給付上訴人等3人126,929元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(四)被上訴人張雪佩應將放置於前項土地上之物品全部清空並將該土地返還上訴人等3人，並應給付上訴人等3人73,810元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。自106年11月2日起至前項土地交還上訴人等3人之日止，被上訴人張雪佩每日應給付上訴人等3人121元。(五)第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。被上訴人張永裕、張雪佩之答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。
六、本院得心證之理由：
(一)系爭土地原為洪燕卿所有，洪燕卿於106年11月9日死亡而由上訴人共同繼承取得。又系爭房屋坐落系爭土地，系爭房屋為被上訴人洪慶福興建， 嗣讓 與其子洪景蓍，後洪景蓍於96年2月12日再讓與被上訴人張永裕而取得事實上處分權。另被上訴人張永裕以洪燕卿拒收102至105年之租金各30,000元為由，而分別對洪燕卿提存，此有彰化地院103年度存字第114號、104年度存字第142號、105年度存字第92號、106年度存字第190號提存書附卷可按。再者，被上訴人張雪佩向被上訴人張永裕承租系爭房屋開設「好媽媽快餐店」，在系爭房屋內放置桌椅等物品。上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、提存通知書、買賣所有權移轉契約書、現場相片、好媽媽快餐之營業資料、原審106年11月28日勘驗測量筆錄、二林地政事務所土地複丈成果圖、讓渡書等在卷可稽（見原審卷第20、24至30、39、53、54、59、80頁），堪認屬實。
(二)上訴人依土地法第103條第3、5款規定終止系爭租賃，為無理由：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。第767條第1項前段、中段、第179條亦有規定。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：承租人轉租基地於他人時。承租人違反租賃契約時。土地法第103條第3款、第5款明文規定。復按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1亦有規定。其立法理由略以：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照）於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。另房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例參照）。按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上第1200號、95年度台上第388號裁判意旨參照)。
２、被上訴人張永裕主張於96年3月19日向訴外人洪景蓍買受系爭建物，此有買賣所有權移轉契約書附卷可憑（見原審卷第28頁），依上開規定及最高法院見解，自得推定上開租地建屋契約已隨系爭房屋而移轉，並非轉租土地。至於上訴人主張本件租地建屋契約係於民法第426條之1規定修正前即已存在，本件無民法第426條之1規定之適用云云，然民法第426條之1雖於88年4月21日修正公布，惟修正前有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，前開最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號、52年台上字第2047號判例，均因民法第426條之1修正公布後不再援用，但仍可為民法第426條之1修正公布前相關問題法律適用之參考，從而，上訴人前開所辯，亦非可採。
３、上訴人主張其夫、父洪燕卿與被上訴人洪慶福間有約定不得轉讓系爭房屋云云，然為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條規定，自應由上訴人就此利己事實負舉證之責。上訴人雖主張被上訴人張永裕於96年間即已取得系爭房屋，卻遲至100年間始通知受讓事實，恐掩飾讓與系爭房屋之事實，據此推知被上訴人洪慶福與上訴人之父洪燕卿間有約定不得轉讓系爭房屋云云，惟轉讓通知與否並無礙上開規定之適用，且若確要掩飾轉讓一事，日後又何需再為通知？事理自明。又上訴人復未提出相關事證證明被上訴人洪慶福確有轉租系爭土地或其他違反租地建屋契約之情事，上訴人此部分主張，礙難憑採。
４、次查，系爭房屋係由被上訴人張永裕於96年向訴外人洪景蓍買受，目前由被上訴人張雪佩於105年開設好媽媽快餐店迄今，此有買賣所有權移轉契約書、現場相片、好媽媽快餐之營業資料、原審106年11月28日勘驗測量筆錄在卷可按（見原審卷第28至30頁、第39頁），足認系爭房屋仍合於通常使用之狀態，雖依被上訴人訴訟代理人於本院107年8月2日準備程序稱系爭房屋96年以前是洪景蓍在開海產店，96年到100年之間是閒置，100年到103年間是被上訴人張永裕在那邊開便當店，105年是租給好媽媽快餐。103年至105年間也是閒置的狀況等語（見本院卷第49至50頁），惟系爭房屋雖有部分時間閒置，然系爭房屋目前仍得以開設好媽媽快餐店營業，即非達於不堪使用之情形，依前開最高法院105年度台上第1200號、95年度台上第388號裁判意旨，本件租地建屋契約，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故於系爭房屋達不堪使用狀態前，本件租地建屋契約仍有效力。從而，因上訴人未能舉證證明被上訴人洪慶福與上訴人洪敏喬、洪敏男之父、即上訴人黃麗珠之夫洪燕卿間有約定不得將系爭房屋轉讓予他人之特約，或被上訴人洪慶福、張永裕有何違反上開租地建屋契約之情事，故上訴人依土地法第103條第3、5款規定終止系爭租賃契約，並無理由。
(三)綜上被上訴人洪慶福租用系爭土地建築系爭房屋，被上訴人張永裕於96年3月19日取得系爭房屋，上開租地建屋契約對於被上訴人張永裕仍繼續存在，而被上訴人張永裕亦有依約提存繳交102至105年度租金（見原審卷第24至27頁），已如前述，故上訴人依上開租地建屋契約請求被上訴人洪慶福返還土地及給付自102年1月1日至102年4月15日之租金，即屬無據。另被上訴人張永裕所有之系爭房屋因上開租地建屋契約、被上訴人張雪佩因向被上訴人張永裕承租系爭房屋，均屬有權占用系爭土地，故上訴人依民法第767條第1項前段、中段及民法第179條等規定，請求被上訴人張永裕、張雪佩拆屋還地、遷移物品並返還所受不當利益，亦無所據，並無理由，均應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年10月17日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官黃渙文法官許旭聖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳麗玉中華民國107年10月17日