裁判字號：臺灣高等法院臺中分院106年上字第440號民事判決
裁判日期：民國107年10月17日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決106年度上字第440號上訴人 李國雄 訴訟代理人 林春榮 律師被上訴人 徐江增
徐鎮鼎 共同訴訟代理人 林益堂 律師複代理人 姜林青吟 律師
莊慶洲 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年8月16日臺灣臺中地方法院106年度訴字第76號第一審判決提起上訴，本院於107年10月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：上訴人於民國102年9月23日向訴外人徐○○以新臺幣（下同）220萬元購買取得臺中市○○區○○○段○○○○段000地號土地（面積8293平方公尺、應有部分2分之1），及同段○○○段000地號土地（面積2182平方公尺，應有部分2分之1）之所有權（上開土地依序簡稱366、536土地，合稱系爭土地），當時被上訴人為系爭土地共有人，應有部分各4分之1，因兩造無法達成分割協議，上訴人於103年5月9日向原審法院訴請分割共有物，經以103年度訴字第1268號判決後，被上訴人徐江增提起上訴，由本院以105年度上字第201號審理（下稱前案），兩造於105年6月8日達成和解，上訴人各以300萬元向被上訴人買受系爭土地應有部分，上訴人已完成付款，被上訴人並於105年10月19日將其等應有部分各4分之1移轉登記予上訴人。嗣上訴人為能在系爭土地上興建農舍，就近照顧種植果樹以經營果園，於同年10月21日委託代書向臺中市政府都市發展局（下稱臺中都發局）查明系爭土地有無建築物套繪，該局於同年10月25日回函說明系爭土地為該局（78）建管使字第5153號建照執照之配合耕地，上訴人再函調其使用執照及設計圖，得知訴外人徐○豐確實提供366土地作為配合基地，以在○○○段1416-18、1416-19、1416-20、1416-21及313地號土地上興建三層樓之農舍。被上訴人徐鎮鼎係繼承徐○豐之遺產而取得系爭土地應有部分，
366土地既因徐○豐提供作為○○街房屋之配合基地而全部套繪，無法興建農舍，其通常效用自有所減少。536土地雖未套繪，惟面積僅2181平方公尺，小於興建農舍最小面積0.25公頃，上訴人亦無法於土地上興建農舍，兩地無法分離，上訴人自得依民法第354條第1項、第359條、第363條第2項規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，被上訴人均負有返還價金及自原受領價金之日起附加法定遲延利息予上訴人之義務。又縱上訴人解除契約不合法，亦得請求減少價金，並經台中市不動產估價師公會鑑定認系爭土地若未能興建農舍，價值減少355萬2982元，是以起訴狀繕本之送達，對被上訴人為減少價金之請求，被上訴人應各返還所受領超過110萬元之價金，即各應給付上訴人190萬元及法定遲延利息。
貳、被上訴人則以：兩造於前案和解時，法官曾當庭向上訴人確認和解條件，上訴人從未提到興建農舍問題，上訴人買受土地要作何用途，屬上訴人購買動機，應自行事先查明，被上訴人並未保證可興建合法建物，伊等也自始不知有套繪之事，此屬可歸責上訴人之事由，至少具有重大過失。上訴人向徐○○購買系爭土地時，明知套繪卻不爭執，被上訴人已將應有部分移轉予上訴人，依臺中市都市發展局公文，上訴人可自行聲請解除套繪卻不配合，有權利濫用。況套繪土地仍可買賣，本件套繪面積僅366土地應有部分4分之1，餘非套繪範圍，536土地則全部無套繪，自可興建農舍。且系爭土地可供農作，符合通常效用，並無瑕疵。另上開鑑定報告違反農地農用，對農作物損失避而不談，不足採用。
叁、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明
：（一）原判決廢棄。（二）先位聲明部分：被上訴人徐江增、徐鎮鼎應各給付上訴人300萬元，及均自105年10月21日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）備位聲明部分：被上訴人徐江增、徐鎮鼎應各給付上訴人190萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔
（五）上訴人願供擔保，請准予假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）願供擔保反假執行。
肆、不爭執事項及本件爭點（本院卷第40頁反面至41頁、79頁反面）：
一、兩造不爭執事項：
（一）臺中市○○區○○○段○○○○段000地號、同段○○○段000地號土地（即系爭土地），地目均為旱、使用分區均為山坡地保育區、使用地類別均為農牧用地，面積分別為8293平方公尺、2182平方公尺（見原審卷第12至13頁）。
（二）上訴人於102年8月19日以220萬元向訴外人徐○○購買系爭土地所有權應有部分各4分之2（見原審卷第19至22頁）。
（三）徐○豐為徐鎮鼎之父，徐鎮鼎因繼承徐○豐之遺產而取得系爭土地所有權應有部分各4分之1。
（四）兩造原為系爭土地之共有人，上訴人所有權應有部分均為2分之1，被上訴人所有權應有部分均各為4分之1。
（五）上訴人前就系爭土地提起分割共有物之訴訟，兩造在本院105年度上字第201號分割共有物事件於105年6月8日準備程序期日成立訴訟上和解，由上訴人各以300萬元向被上訴人買受系爭土地所有權應有部分各4分之1（見原審卷第
9頁之和解筆錄）。
（六）上訴人已於105年10月21日各交付全部買賣價金300萬元予被上訴人。先交付以○○商業銀行○○分行為付款人、發票日期均為105年8月29日，面額均為150萬元，票號分別為0000000、0000000支票各1張，經被上訴人於105年10月17日兌現。又於同年10月21日交付由○○商銀○○分行所開立面額各為150萬元、發票日均為105年10月18日、票號分別為0000000、0000000支票各乙紙交被上訴人簽收（見原審卷第10至11、14頁）。
（七）被上訴人於105年10月19日各將系爭土地所有權應有部分4分之1移轉登記予上訴人所有。
（八）臺中市政府都市發展局105年10月25日中市都建字第1050180511號函：臺中市○○區○○○○段○○○○號土地為該局
（78）建管使字第5153號建照執照之配合耕地（即建築物套繪，見原審卷第15至18頁）。
（九）366、536地號土地雖非緊臨連接，但相距不遠，兩造同意二筆土地之市價相同。
（十）上訴人提起本件訴訟，非前案即本院105年度上字第201號分割共有物事件之和解筆錄既判力遮斷效所及。
二、本件爭點：
（一）上訴人主張系爭土地或有套繪管制、或面積不滿0.25公頃，均不得興建農舍，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，是否可採？
（二）上訴人依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求返還價金本息，有無理由？
（三）上訴人依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還溢領之價金本息，有無理由？
伍、本院判斷：
一、本件買賣並無應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任：
（一）按訴訟上之和解，與確定判決有同一之效力，亦兼有私法上法律行為之性質。本件兩造於前案分割共有物事件中達成訴訟上和解，創設買賣之新法律關係，上訴人主張此部分適用買賣相關規定，自屬可採。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前開所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前開所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條第1項、第355條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。又所稱物之通常效用，係指一般交易觀念上應有之效用；契約預定之效用，乃該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人以契約預定之效用而言。
（二）上訴人主張系爭土地具有套繪管制或面積不滿0.25公頃，均不得興建農舍，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任云云，被上訴人則否認興建農舍為系爭土地之通常效用，並以前詞置辯。查上訴人於102年8月19日以220萬元向徐○○購買系爭土地所有權應有部分各4分之2；兩造原為系爭土地之共有人，被上訴人所有權應有部分各為4分之1；上訴人提起前案分割共有物之訴訟中，兩造於105年6月8日成立訴訟上和解，由上訴人各以300萬元向被上訴人買受系爭土地所有權應有部分各4分之1等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈣㈤）。是本件買賣標的為系爭土地之應有部分，而應有部分無特定使用範圍本屬常態，上訴人主張買受系爭土地之應有部分須供其興建農舍使用，且屬物有瑕疵，實無可採。又系爭土地地目均為旱、使用分區均為山坡地保育區、使用地類別均為農牧用地等情，兩造亦不爭執（見不爭執事項㈠）。依土地法第2條第1項規定，農地、牧地依其使用，屬第二類之直接生產用地，另依農業發展條例第3條第11款規定，所謂耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。足見系爭土地乃前述土地法、農業發展條例規定之直接生產用地及耕地，其依一般交易觀念所應具備之效用，當為得供種植農作物之耕作使用或為其他生產之漁牧使用。上訴人自承要在系爭土地上種植果樹經營果園，未曾爭執系爭土地無法供農作使用，則系爭土地尚無欠缺通常效用之情形甚明。且我國為確保農業發展環境，於農業發展條例第18條特別規定興建農舍原則，更另立農業用地興建農舍辦法，就農舍興建有諸多限制，益徵在農牧用地及耕地上興建農舍，已逾越其通常效用之概念。況系爭土地屬山坡地保育區農牧用地，並受山坡地保育利用條例嚴格規範，536土地面積為2182平方公尺（見不爭執事項㈠原審卷第12至13頁），不足0.25公頃，依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款規定，本不得興建農舍，均證興建農舍非屬本件買賣之通常效用範圍。又本件買賣係於前案分割共有物事件中所為之訴訟上和解，當時均無提及興建農舍之事，業據本院調閱前案卷宗核閱無訛，並有和解筆錄在卷足憑。上訴人雖曾主張其於和解時有明確表示要蓋小木屋云云，惟經本院受命法官勘驗前案105年6月8日和解時庭期錄音光碟結果，上訴人係稱：伊可以去種菜；伊有小木屋在那裡住；法官告知：農地不能隨便蓋；如果不照法令，會被政府拆；上訴人即稱：現在不能隨便蓋等語，兩造均表示無意見（見本院卷第79頁筆錄），益見興建農舍確非本件買賣標的之通常或約定效用，上訴人知之甚詳。另上訴人於102年8月19日即為系爭土地之共有人，隨時可查悉系爭土地相關資訊，而366土地於78年間業經套繪（見不爭執事項㈧），上訴人於105年6月8日成立訴訟上和解時，既表示知悉農地不能隨便蓋農舍，兩造亦未約定系爭土地須可興建農舍，上訴人復自承上開套繪與徐江增無關，則被上訴人抗辯本件買賣縱有瑕疵，上訴人亦有重大過失，且有權利濫用情事，不得再主張瑕疵擔保責任，實非無據。
（三）綜上，上訴人向被上訴人買受系爭土地之應有部分，無法興建農舍並非物有瑕疵，且興建農舍非屬系爭土地之通常效用，是上訴人主張系爭土地或有套繪管制、或面積不滿
0.25公頃，均不得興建農舍，依民法第354條第1項規定，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，並不可採。
二、上訴人解除本件買賣契約不合法，先位聲明請求返還價金本息，要無理由：
上訴人主張本件買賣應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，既無理由，有如前述，則上訴人依民法第359條規定解除系爭買賣契約，即不合法。其依民法第259條第2款規定，先位聲明請求返還價金本息，自無理由。
三、本件無物之瑕疵情事，上訴人備位聲明請求返還溢領之價金本息，亦無理由：
上訴人主張上開物之瑕疵擔保責任，為不可採，均如前述，則其依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還溢領之價金本息，亦無理由。至台中市不動產估價師公會出具之「不動產估價報告書」有謂：鑑定標的在不考量種植農作物種類時，無法興建農舍之條件下，價值減少金額為355萬2982元；鑑定標的若種植經濟作物梨子時，如不能興建農舍，不會影響土地交易價值等語（見外放估價報告書摘要2、第92頁）。因農地能否興建農舍之交易價格如何，與本件買賣有無民法第354條第1項之物有瑕疵，實屬二事，且上開報告未析論農地須農用問題，難為上訴人有利論證。
四、綜上所述，本件買賣並無須由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，上訴人依民法第359條、第259條第2款規定，先位請求被上訴人應各給付上訴人300萬元，及均自105年10月21日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另依民法第359條、第179條規定，備位請求被上訴人應各給付上訴人190萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年10月17日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官陳得利法官黃綵君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官周巧屏中華民國107年10月17日