裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第1346號民事判決
裁判日期：民國94年03月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣士林地方法院民事判決93年度訴字第1346號原告財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國94年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區市○段3小段509地號之土地，及其上臺北市○○區市○段3小段479建號，門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○弄○號之房屋，遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬叁仟叁佰壹拾陸元，及自民國94年
1月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國93年11月1日起至遷讓返還前項所示房地之日止，按月給付原告以新臺幣壹萬壹仟肆佰叁拾玖元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保或提存後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）臺北市○○區市○段3小段509地號之土地，及其上同小段479建號，門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○弄○號之房屋（下稱「系爭房地」）係原告經營管理之國有房地，被告曾向原告承租系爭房地，原約定租金額為每月新臺幣（下同）11,440元。被告積欠86年7月至90年2月之租金，且租賃契約亦於90年12月31日到期，且兩造間有排除民法第451條適用之特別約定，兩造租賃關係已經消滅，被告自應負遷讓返還租賃物之義務，且原告為所有權人，亦得依民法第767條請求被告返還系爭房地。惟被告於契約終止後，雖無法律上權源，仍繼續占有使用系爭房地，受有未支付對價而使用之利益，並致原告受有損害，依民法第179條不當得利之法律關係，被告應返還其所受利益予原告。爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，聲明請求判決：⑴被告應遷讓返還系爭房地予原告。⑵被告應給付原告503,316元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告以11,439元計算之損害金。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：對原告主張之事實均不爭執，但被告沒有錢繳納租金，也沒有其他地方可供居住。並聲明請求判決：原告之訴駁回。
三、得心證的理由：
（一）原告主張之事實，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本、國有房地租賃契約書、終止租約函、占用國有土地補償金計算表、房屋課稅現值等件為證（本院士林簡易庭93年度士簡字第1250號卷宗，第9頁至第16頁參照），且為被告所不爭執（本院卷第29頁至第30頁），應堪信為真實。
被告雖辯稱伊無錢繳納租金，亦無法搬遷至他處云云，惟尚不能據以阻止原告依法行使其所有人及出租人之權利，其抗辯洵無足取。
（二）原告請求遷讓返還系爭房地部分：按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物（最高法院69年台上第4001號判例意旨參照）。經查：兩造間租賃契約之租期已於90年12月31日屆滿，且依兩造契約第2條關於：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意願續租，應於租期屆滿前3個月，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清，逾期未換約者，即為無意續租。」之約定（本院93年士簡字第1250號卷，第11頁參照），亦堪認有阻卻民法第451條關於租賃契約默示更新之效力（最高法院55年臺上字第276號判例參照），則依前開說明，原告於租賃契約因期限屆滿而消滅後，依租賃物返還請求權，請求承租人即被告遷讓返還系爭房地，自屬有據，應予准許。又原告請求返還租賃物部分既經准許，其併依民法第
767條請求返還所有物部分，即無庸審究，附此敘明。
（三）原告請求被告給付金錢部分：
１、原告請求被告給付90年3月至90年12月租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。本件兩造約定之租金額為11,440元，被告自86年7月起即積欠租金，原告僅請求被告給付自90年3月起至90年12月租賃關係消滅時止之租金，既未逾其得請求之範圍，自有理由，其金額共計114,400元。
＊計算式：11,440（元）x10（月）=114,400（元）
２、原告請求被告給付91年1月至93年10月相當租金之損害賠償部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，又無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益，並致他人受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。本件被告自91年1月1日即租約屆滿翌日起，仍繼續占有使用系爭房地，其占有使用即無合法權源，自係無法律上原因，獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，本件兩造租賃關係存續期間，其租金之計算標準為土地申報地價年息5%，及房屋課稅現值年息10%，該租金額之約定並未逾土地法第97條之
1之法定租金上限，自堪採為計算被告不當得利數額之標準。該部分金額共計388,960元。
＊計算式：
a.被告每月應給付之損害金：57,100（申報地價）x47（平方公尺）x5%/12=11,18230,900（房屋課稅現值）x10%/12=25811,182+258=11,440
b.自91年1月至93年10月，共計34個月之租金總額：11,440x34=388,960３、綜上，被告應給付原告自90年3月起至93年10月止之租金
及損害金共計503,360元（114,400+388,960=503,360），原告請求被告如數給付，應予准許。
４、原告請求被告自93年11月起至遷讓返還系爭房地予原告之日止，按月給付11,439元，其請求未逾前開損害金（即每月11,440元）之計算標準，原告該部分之請求，亦應准許。
（四）綜上，原告請求被告遷讓返還系爭房地，並請求被告給付原告503,316元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年1月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告以11,439元計算之損害金，均有理由，應予准許。
（五）原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國94年3月30日
民事第二庭法官王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年4月6日
書記官陳秀玲