裁判字號：最高法院92年台上字第957號民事判決
裁判日期：民國92年05月09日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十二年度台上字第九五七號
上訴人甲○○訴訟代理人 楊進興 律師
任鳴鉅 律師被上訴人台北市私立北大幼稚園兼右一人法定代理人戊○○
兼 黃阿詳 之承被上訴人庚○○被上訴人己○○
壬○○丁○○丙○○乙○○辛○○以上六人均為右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年五月二十二日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第六六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：台北市○○區○○段四小段六０四號土地（下稱系爭土地）為伊於民國八十一年間向法院買受，於八十八年七月三日辦妥所有權移轉登記，詎第一審被告黃阿詳以其所有台北市○○區○○路○○○巷○○號一至四樓房屋（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地。嗣黃阿詳於八十八年六月九日將系爭房屋以贈與為原因移轉登記予其孫即被上訴人庚○○，並將房屋一、二樓提供其子即被上訴人戊○○開設台北巿私立北大幼稚園（下稱北大幼稚園），被上訴人均無權占有系爭土地。又黃阿詳自八十一年間起兩次提出訴訟，主張其有優先購買權，致法院之執行程序遲至八十八年六月四日始核發權利移轉證書，伊於八十二年七月二十日繳交投標保證金新台幣（下同）二百五十四萬元，黃阿詳應給付伊自是日起至八十八年六月八日止之法定利息共計七十四萬七千三百八十六元等情，爰依民法第七百六十七條、一百八十四條之規定，求為命：㈠庚○○將系爭房屋如第一審判決附圖所示A、A1、a、B、C部分拆除，將土地交還伊，並給付伊自八十八年六月九日起至交還土地之日止按年以三百八十七萬零四百元計算之損害金。㈡黃阿詳、戊○○及北大幼稚園自前項房屋騰空遷出。㈢黃阿詳給付伊七十四萬七千三百八十六元之判決（第一審被告黃阿詳於訴訟繫屬中死亡，由其繼承人即被上訴人己○○、戊○○、壬○○、丁○○、丙○○、乙○○、辛○○承受訴訟）。
被上訴人則以：系爭房地原為訴外人 陳森茂 、 陳森正 、 陳秀雄 共有，嗣經分別分次拍賣，訴外人 盧益村 於七十一年間取得系爭房屋所有權，黃阿詳則輾轉自盧益村之買受人三六九實業有限公司取得系爭房屋所有權。系爭土地則由上訴人於八十一年拍定取得所有權。應認基地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，伊非無權占有系爭土地。又黃阿詳先後以有法定地上權、租賃權為由起訴，乃行使憲法所賦予之訴權，要與侵權行為之構成要件迥異，上訴人請求法定利息之損害賠償，亦屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非：系爭土地、房屋原均為陳森茂、陳森正、陳秀雄共有，系爭房屋於六十五年十一月間設定抵押權予台北市銀行，嗣經法院查封拍賣，由盧益村拍定，並將之輾轉出賣並移轉登記為黃阿詳所有，黃阿詳將系爭房屋提供北大幼稚園使用，嗣於八十八年六月九日贈與庚○○，系爭土地於八十一年間由上訴人拍定並取得所有權。系爭房屋經台北市銀行實行抵押權，經法院查封拍賣後，拍定人盧益村雖取得法定地上權，惟因該法定地上權未經登記，被上訴人黃阿詳雖輾轉取得系爭房屋所有權，依法並未取得法定地上權之事實，經最高法院八十三年度台上字第一三０九號民事判決確定在案。又黃阿詳與上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在，黃阿詳不能依土地法第一百零四條第一項規定取得優先承買權之事實，亦經最高法院八十八年度台上字第五三七號民事判決確定在案。應認上訴人主張黃阿詳就系爭土地並無法定地上權、租賃關係及優先承買權等語，為可採信。按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例明載：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，此判例意旨係明示房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，土地與房屋若原屬同一人所有，日後如有先後出售情形，不應因房屋尚未出售，土地承買人即可要求拆屋還地，否則後出售之房屋，依繼受取得之法理，豈不喪失基地之繼續使用權，故於同時出售房地而異其所有人，或先後出售土地或房屋而異其所有人時，應認土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地。查系爭土地及系爭房屋原均同屬訴外人陳森茂、陳森正、陳秀雄共有，嗣因該土地及房屋均經法院分別拍賣，黃阿詳輾轉取得系爭房屋所有權，黃阿詳將之贈與庚○○，上訴人亦因拍賣而取得系爭土地所有權，則系爭房屋及系爭土地之所有權人原先既屬相同，系爭土地及系爭房屋因分開及先後出賣或贈與而異其所有權人，上訴人與黃阿詳、庚○○間並無地上權之設定，上訴人復未能舉證證明系爭房屋及土地之歷次買賣或贈與時，有特別情事可解釋為契約當事人之真意係限於賣屋或贈屋而無基地使用之情形，則依上開判例意旨，應推斷上訴人默許黃阿詳、庚○○繼續使用系爭土地，黃阿詳、庚○○等並非無權占有系爭土地，黃阿詳將系爭房屋及有權使用之系爭土地借予北大幼稚園使用，北大幼稚園、戊○○亦非無權占有，上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請庚○○拆除如第一審判決附圖A、A1、a、B、C所示建物並交還土地，及給付自八十八年六月九日起至交還土地之日止按年給付三百八十七萬零四百元之損害金，並請求黃阿詳、戊○○及北大幼稚園應自系爭房屋遷出，不應准許。又黃阿詳輾轉取得系爭房屋所有權時，系爭土地與系爭房屋之所有權人並不相同，兩造間對於黃阿詳是否自前手受讓取得系爭土地之法定地上權或租賃權而對該地享有優先購買權既有爭執，黃阿詳自有訴請法院判決之必要，黃阿詳先後以其對於系爭土地有法定地上權、租賃權為由訴請確認優先購買權存否之訴訟行為，要屬訴權之行使，難認有何侵害上訴人權利之故意或過失。上訴人依據侵權行為法律關係，請求黃阿詳賠償其繳納得標金法定利息七十四萬七千三百八十六元，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為本院目前所持之見解。為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃參照上開見解，予以明文規定。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第四百二十五條規定。故土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。查原審先則認為黃阿詳、庚○○與上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在，黃阿詳不能依土地法第一百零四條第一項規定取得優先承買權，經最高法院八十八年度台上字第五三七號民事判決確定在案，應認上訴人主張黃阿詳就系爭土地並無法定地上權、租賃關係及優先承買權，為可採信；後則謂本件應推斷上訴人默許黃阿詳、庚○○繼續使用系爭土地，黃阿詳、庚○○等並非無權占有系爭土地等語，難謂無判決理由前後矛盾之違法。究竟黃阿詳、庚○○二人與上訴人間就系爭土地有無租賃關係存在？被上訴人占用系爭土地之權源為何？攸關黃阿詳、庚○○二人是否無權占有系爭土地，及上訴人之訴有無理由之判斷。原審未遑進一步調查說明，遽為上訴人敗訴之判決，自不足昭折服。本件事實未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年五月九日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年五月二十八日
Ｋ