裁判字號：最高法院94年台上字第1613號民事判決
裁判日期：民國94年08月31日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十四年度台上字第一六一三號
上訴人甲○○○
-1
丙○○住
丁○○住台灣省台北縣永和市○○路○段
20
乙○○住
-2以上四人均為共同訴訟代理人 楊進興 律師被上訴人台北市私立北大幼稚園
設台北市○○區○○路321巷23號兼上列一人法定代理人庚○○住
兼 黃阿詳 之承被上訴人壬○○住台北市○○區○○路321巷23號4
樓
辛○○住台北市○○區○○街302巷32-1
號
子○○住台灣省台北縣新莊市○○路457
巷1
己○○住
戊○○住台北市○○○路○段419巷8號 黃薪 原
住台11
癸○○住台北市○○○路○段168巷5號5樓以上六人均為上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年三月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第八五號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：台北市○○區○○段四小段六○四號土地（下稱系爭土地）為伊被繼承人 王鳳池 （為第一審原告，於原審訴訟繫屬中死亡，由其法定繼承人即上訴人四人聲明承受訴訟）於民國八十一年間向法院投標買受，於八十八年七月三日辦妥所有權移轉登記。詎第一審共同被告黃阿詳（於訴訟繫屬中死亡，由其法定繼承人即被上訴人辛○○、庚○○、子○○、己○○、戊○○、黃薪、癸○○聲明承受訴訟）以其所有位在系爭土地上之建物即門牌號碼台北市○○區○○路三二一巷二三號一至四樓之房屋（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地。嗣黃阿詳於八十八年六月九日將系爭房屋以贈與為原因移轉登記予其孫即被上訴人壬○○，並將系爭房屋之一、二樓提供其子即被上訴人庚○○開設台北巿私立北大幼稚園（下稱北大幼稚園），被上訴人均無權占有系爭土地。又黃阿詳自八十一年間起二次另案提起訴訟，主張其就系爭土地有優先購買權，致法院執行程序遲至八十八年六月四日始核發權利移轉證書，伊自八十二年七月二十日繳交投標保證金新台幣（下同）二百五十四萬元起至八十八年六月八日止，受有法定利息七十四萬七千三百八十六元之損害等情。爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條規定，求為命：㈠壬○○將系爭房屋如原判決附圖所示ａ、ｂ、ｃ、ｄ、ｅ、ｆ、ｇ、ｈ、ｉ、ｊ部分拆除，將占有之土地交還伊，並給付伊自八十八年六月九日起至交還土地之日止，按年以三百八十七萬零四百元計算之損害金。㈡庚○○、辛○○、子○○、己○○、戊○○、黃薪、癸○○（下稱庚○○等七人）及北大幼稚園應自系爭房屋騰空遷出。㈢庚○○等七人連帶給付伊七十四萬七千三百八十六元之判決。
被上訴人則以：系爭房地原為訴外人 陳森茂 、 陳森正 、 陳秀雄 共有，嗣經分別分次拍賣，由訴外人 盧益村 於七十一年間取得系爭房屋所有權，黃阿詳則輾轉自盧益村之買受人三六九實業有限公司取得系爭房屋所有權。系爭土地則於八十一年間由王鳳池拍定取得所有權，應認基地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，伊非無權占有系爭土地。又黃阿詳先後以有法定地上權、租賃權為由另案起訴，乃行使憲法所賦予之訴權，要與侵權行為之構成要件迥異，上訴人請求法定利息之損害賠償，亦屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但應支付相當代價，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照），為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃將其明文化。查系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭土地連同系爭房屋原均為陳森茂、陳森正、陳秀雄共有，系爭房屋於六十五年十一月間設定抵押權予訴外人台北市銀行，嗣經法院查封拍賣由盧益村拍定，再輾轉出賣移轉登記為被上訴人庚○○等七人之被繼承人黃阿詳所有，黃阿詳並將之提供予北大幼稚園使用，再於八十八年六月九日贈與壬○○，而系爭土地則於八十一年間由上訴人之被繼承人王鳳池拍定並取得所有權等情，有系爭土地及房屋登記謄本可憑，復經第一、二審法院先後會同台北市松山地政事務所及台北市政府地政測量大隊人員勘驗現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，堪信此部分之事實為真正。系爭房屋及系爭土地之所有權人原先既屬相同，系爭土地及系爭房屋因分開及先後出賣或贈與而異其所有權人，上訴人與黃阿詳、壬○○間亦無地上權之設定，上訴人復未能舉證證明系爭房屋及土地之歷次買賣或贈與時，有特別情事可解釋為契約當事人之真意係限於賣屋或贈屋而無基地使用之情形，則依上開說明，應推斷上訴人默許黃阿詳、壬○○繼續使用系爭土地，雙方之法律關係為租賃關係，黃阿詳、壬○○並非無權占有系爭土地，黃阿詳將系爭房屋及有權使用之系爭土地借予北大幼稚園使用，北大幼稚園、庚○○亦非無權占有，被上訴人均具有占有之合法權源。至另案最高法院八十八年度台上字第五三七號判決意旨係以黃阿詳與陳森正、陳森茂、陳秀雄間就系爭土地上無租賃關係存在為理由，據以確認黃阿詳、王鳳池間就系爭土地無優先購買權存在，該確定判決既判力之客觀範圍係確認黃阿詳就系爭土地無優先購買權存在。而本件之訴訟標的為黃阿詳與王鳳池間有租賃之法律關係存在，顯與上開最高法院判決之既判力範圍不同，自不受該判決之拘束。又另案最高法院八十三年度台上字第一三○九號確定判決之意旨，係認黃阿詳非系爭土地地上權人，自無優先購買權等語，該判決與本件認定黃阿詳與王鳳池間有租賃之法律關係存在無涉，當無是否應受該判決既判力拘束之問題。次按侵權行為損害賠償請求權，以行為人主觀上有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，若行為人無故意或過失，即無賠償責任可言。查黃阿詳輾轉取得系爭房屋所有權時，系爭土地所有權即與系爭房屋所有權人有異，黃阿詳對於系爭土地之利用權能即受影響，於此情形，是否符合民法第八百七十六條法定地上權規定之情形，或是否有租賃權得占有系爭土地，要屬黃阿詳所關切，未經法院判決尚難除去其私法地位之不安定，黃阿詳實有訴請法院判決之確認利益。且黃阿詳既爭執系爭土地之占有權源，為解決此土地及建築物所有權人關係複雜化問題，亦有訴請法院判決之必要。故黃阿詳先後二次訴請確認優先購買權存在之訴訟行為，要屬訴權之正當行使，難認有何侵害上訴人權利之故意或過失，上訴人主張黃阿詳故意或過失侵害權利，請求黃阿詳之承受訴訟人賠償損害，難謂有據。上訴人本於民法第七百六十七條及第一百八十四條規定，請求壬○○拆屋還地及給付損害金，請求庚○○等七人及北大幼稚園自系爭房屋遷出，及庚○○等七人連帶給付損害金，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人主張系爭房屋所坐落之系爭土地，原登記為陳森正、陳森茂、陳秀雄三人（下稱陳森正等三人）之被繼承人陳劉三國所有，而系爭房屋二樓、三樓、四樓分別登記為陳 王靜美 、 蘇美滿 、陳森正所有，系爭房屋及系爭土地原來非同屬一人所有，本件與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例情形不同，無該判例之適用云云，並提出土地及建物登記謄本為證（原審更㈠卷第一宗四四、六八至一○五頁）。而依上開土地及建物登記謄本記載，系爭房屋於七十一年間法院拍賣時，一樓登記為陳森正等三人共有，二樓為 陳王靜美 所有，三樓為蘇美滿所有，四樓為陳森正所有，土地則為陳森正等三人共有，上訴人上開主張似非全然無據。原審就上訴人此項重要攻擊方法，恝置不論，遽以上開情詞為上訴人敗訴之判決，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年八月三十一日
最高法院民事第四庭
審判長法官吳正一
法官劉福聲法官黃義豐法官簡清忠法官李彥文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年九月十三日
Ｅ