臺灣臺北地方法院92年度訴更一字第4號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴更一字第4號民事判決

裁判日期：民國92年05月09日

裁判案由：返還價金等

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴更一字第四號
原告甲○○訴訟代理人 張宜暉 律師被告 康和 建設實業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人乙○○住台北市○○○路○段○○○號十五樓右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾伍萬陸仟伍佰壹拾壹元，及自民國九十一年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰肆拾伍萬陸仟伍佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示外，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國九十年二月十八日向被告買受被告所預定興建位於台北縣淡水鎮之「紅樹林」社區編號Ｂ１棟十樓之房地一戶（即門牌號碼台北縣中正東路二段一二一號十樓之六，建號○○鎮○○段○○○○號之房屋及所坐落土地持分，下稱系爭房地），依兩造所訂立之契約書條款第四條及第十條之規定，被告應於使用執照核發後六個月內，主動通知原告繳款戶頭並辦妥所有權移轉登記予原告，而使用執照業已於九十年三月二日取得，被告迄今仍未依約辦妥所有權移轉登記予原告，顯已屬給付遲延。又依契約第十七條，被告應即塗銷系爭房地上設定之抵押權登記而辦理交屋，於塗銷抵押權登記前，原告主張同時履行抗辯權拒絕自己之給付。而原告業以存證信函催告並將準備給付情事通知被告，聲明七日內被告未依約履行，原告即解除契約，被告於九十一年七月二十五日收受存證信函，逾期仍不履行，兩造間買賣契約業於九十一年八月一日解除，依契約條款第十八條第二項，兩造契約既經原告解除，依契約條款第十八條第二項，原告得請求返還已收價款七十二萬六千五百十一元暨買賣總價三百六十五萬元之百分之二十之賠償金，即七十三萬元，總計一百四十五萬六千五百十一元，爰請求被告給付如主文第一項所示金額。
（二）債務人給付需債權人之協力者，縱未約定債權人為協力行為之期限，然依一般社會觀念，債權人仍應於合理之期間內完成其協力行為，倘因債權人不於合理期間完成協力行為，致債務人遲延給付者，尚難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任。被告依約應主動通知原告繳款戶頭，原告始能辦理繳款事宜，被告不通知，致原告遲遲無法辦理繳款，揆諸上開規定，原告自不負遲延責任。另依契約第十七條，被告應於辦理交屋前塗銷房地上設定之抵押權登記，被告未於交屋前塗銷抵押權登記，原告當可主張同時履行抗辯權拒絕自己之給付，亦無遲延可言，原告既已發函催告並依民法第二百三十五條但書後段規定，將準備給付之情事通知被告，即屬已提出給付，被告仍不依約履行，原告解除契約自有理由。被告復於原告解約後之九十一年九月九日發函解除已不存在之契約，自屬無理由。
三、證據：提出不動產預定買賣契約書影本、建物登記謄本、存證信函及回執影本、存摺影本等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。添
（一）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告曾以被告就系爭房地之所有權移轉已給付不能為由，主張解除兩造契約，並請求被告退還已收價金並依約賠償，業經本院以九十一年度訴字第一一一○號判決原告敗訴確定在案，兩造契約仍合法存在自明。依買賣契約第四條第三項規定，原告應依限繳付各期價款，惟原告尚有價款二百九十二萬三千四百八十九元未繳清，且系爭房地之查封登記業已撤銷原給付不能情形即不存在，為此被告發函催請原告限期依約繳款，逾期即逕行解除契約，並沒收已繳價款充作違約金，詎均未蒙置理，故系爭契約業經被告合法解除在案。
（二）依原告所自呈之付款明細，可知原告於九十年四月十六日匯出九萬六千五百十一元，即是繳交辦理產權過戶時由被告所代收之稅捐及規費等費用，顯見被告於九十年三月二日使用執照核發後確實依契約第十條第五項規定履行通知原告繳款之義務，原告稱被告未主動通知原告繳款戶頭致其無法辦理繳款，自不足採。另就過戶所需之相關證件暨期款共計四十六萬元，原告遲遲未予繳付，經被告多次通知催請，原告均置之不理，嗣後更至被告處表示因其財務困難不願續約付款並要求被告返還已繳之價金，方致產權無法完成過戶。依契約第十條第二項規定：「房屋產權之移轉，應於使用執照核發六個月內辦理所有權移轉登記完成（如甲方有違約情事，則不在此限），．．．」，因原告違約在先，被告自不受上開六個月期限規定之限制，原告遲至今日尚未能取得系爭房地之所有權，實屬可歸責於己之事由，當自負遲延責任，其解約自無理由。
（三）原告復主張被告不塗銷系爭房地上設定之抵押權登記而辦理交屋，顯為給付遲延云云，惟依兩造契約第十四條第一、二項、第十七條第一項規定，可知原告就系爭房地買賣契約須先繳清各期價款後，被告始負塗銷理清抵押權登記及通知辦理交屋之義務，然原告迄今仍有價款未付清，則被告之給付義務之清償即未屆至，自無給付遲延之情事，原告既負有先為給付之義務，自不得援引同時履行抗辯權拒絕自己之給付。
三、證據：提出九十一年度訴字第一一一○號民事判決暨確定證明書影本、律師函及回執影本、民事判決書影本等件為證。添理由
一、本件原告起訴主張：原告向被告買受系爭房地，依契約第四條、第十條規定，被告應於使用執照核發後六個月內，主動通知原告繳款戶頭並辦妥所有權移轉登記予原告，而使用執照業已於九十年三月二日取得，被告迄今仍未辦妥所有權移轉登記予原告，顯已屬給付遲延。又依契約第十七條，被告應即塗銷系爭房地上設定之抵押權登記而辦理交屋，於塗銷抵押權登記前，原告主張同時履行抗辯權拒絕自己之給付。原告業以存證信函催告並將準備給付情事通知被告，聲明七日內被告未依約履行，原告即解除契約，被告於九十一年七月二十五日收受存證信函，逾期仍不履行，兩造間買賣契約業於九十一年八月一日解除，爰依契約條款第十八條第二項，請求被告返還已收價款七十二萬六千五百十一元及給付買賣總價百分之二十即七十三萬元之賠償金，總計一百四十五萬六千五百十一元等語。被告則以：原告經被告通知後，仍未依約按期繳交價款，已屬給付遲延，其違約在先，原告自不得依契約第十條第二項請求被告於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記，又依兩造契約第十四條第一、二項、第十七條第一項規定，原告就系爭房地買賣契約須先履行繳清各期價款等義務後，被告始負塗銷理清抵押權登記及通知辦理交屋之義務，然原告迄今仍有價款未付清，故被告給付義務之清償期即未屆至，從而，被告並無給付遲延之情事，原告亦不得主張同時履行抗辯。因原告給付遲延，被告業已發函解除兩造買賣契約，原告之請求自無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造間訂有買賣契約，約定由原告向被告買受系爭房地，系爭房屋之使用執照已於九十年三月二日核發，被告迄未辦理所有權移轉登記；系爭房地買賣總價為三百六十五萬元，而原告業已繳交買賣價款七十二萬六千五百十一元；原告前以被告未能於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記，係屬給付不能為由，向本院起訴主張解除契約並向被告請求退還已收價金並依約賠償，業經本院以九十一年度訴字第一一一○號判決原告敗訴確定在案，上開判決確定後，原告復以被告給付遲延為由，寄發存證信函催告被告履行系爭房地所有權移轉登記義務，該存證信函業經被告於九十一年七月二十五日收受等情，有不動產預定買賣契約書影本、建物登記謄本影本、存證信函影本、回執影本、本院九十一年度訴字第一一一○號判決等件附卷可稽，復經本院調取本院九十一年度訴字第一一一○號返還價金等事件卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按「．．．可歸責乙方（即被告）之事由或違反本約其他規定者，甲方（即原告）除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。解除契約時，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方」、「土地產權之移轉，甲方同意乙方於八十九年六月三十日辦理土地移轉現值申報手續，俟使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢（如甲方有違約情事，則不在此限）．．．」「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完成（如甲方有違約情事，則不在此限）．．．」，兩造契約第十八條第二項、第十條第一項、第二項分別定有明文。查：系爭房屋之使用執照於九十年三月二日即核發，被告逾六個月期限仍未完成所有權移轉登記等情，為被告所不否認，已如前述，雖系爭房地於九十年八月一日遭台灣士林地方法院錯誤查封，直至九十年十一月二十六日台灣士林地方法院始將查封處分裁定撤銷，故於九十年十一月二十六日前，原告未能辦理所有權移轉登記係因不可歸責於原告之事由所致等情，業經本院九十一年度訴字第一一一○號確定判決認定明確，兩造對此亦無爭執，堪信為真實，惟在九十年十一月二十七日後，原告自不得持前開理由主張未能辦理所有權移轉登記係不可歸責於己。又原告於九十一年七月二十四日寄發北投郵局第八○七號存證信函予被告，催告被告於收受存證信函後七日內依契約第十條履行所有權移轉登記義務，並表明若逾期不履行，則不另通知依法解除契約之意，被告於九十一年七月二十五日收受該存信函後，迄今並未依約履行，且並無未依約履行之正當理由，是原告主張兩造契約已於九十一年八月二日解除等情，自屬可採。又原告於存證信函另稱被告應履行依契約第十七條塗銷抵押權登記辦理交屋之義務云云，無論是否屬實，皆不妨礙原告依上述理由合法解除契約，爰不予以贅述，附此敘明。被告雖認原告解約無理由，並以前詞置辯，然查：
（一）按「甲方同意付款辦法按附件一【付款期別明細表】繳付，並於乙方通知繳款期限內，以現金或即期支票，逕向乙方或乙方指定之金融機構專戶按期如數繳付，不得藉故拖欠。」，兩造契約第四條第一項定有明文。被告復自陳：「我們依照契約第四條有通知他們繳款的義務，付款依照契約附件一付款期別明細表。」等語（見本院九十二年三月二十七日準備程序筆錄），另參以兩造契約附件一付款期別明細表，可知被告於原告繳交訂金、簽約金後，迄至領取使用執照前，尚須依表中所定之室內地坪舖設完成、電梯按裝完成、申請使用執照等期別分別通知原告繳款。被告雖稱其均按期通知，但原告並未依約繳交電梯按裝完成、申請使用執照二期之款項云云，然為原告所否認。原告雖於九十年四月十六日匯出九萬六千五百十一元，以繳交辦理產權過戶時由被告所代收之稅捐及規費等費用，然此僅可證明被告已履行契約第十條第五項規定：「辦理本戶房屋、土地產權移轉登記時，其應由甲方提供之有關證件及應繳納稅捐、規費，甲方應於乙方所通知期限內，提供並預繳予乙方，不得遲延，．．．」等語中被告之通知義務，惟該條項所規定之被告通知義務，並不等同於被告依契約第四條第一項應負之通知繳款義務，故被告欲以原告已繳交過戶時之稅捐、規費，推認其已履行按期通知繳款義務，自無足取。被告復未能舉證證明其確已按期通知原告繳款，其抗辯原告未依約繳款，違約在先，被告依契約第十條不負應於使用執照核發後六個月內完成所有權移轉登記之義務云云，自非可採。
（二）兩造契約既已於九十一年八月二日，因被告之給付遲延而由原告合法解除契約，被告嗣於九十一年八月二十二日、同年九月四日發函催告原告於文到五日內繳清系爭房地買賣價金尾款，並以原告未按期繳款、給付遲延為由，主張解除契約，復於本院九十二年三月三十一日準備程序期日催告原告繳交買賣餘款，均無理由，自屬當然。
四、從而，原告解除契約後，依契約第十八條第二項後段規定，請求被告返還原告已繳價款七十二萬六千五百十一元，並給付買賣總價三百六十五萬元之百分之二十即七十三萬元，總計一百四十五萬六千五百十一元，暨自支付命令送達被告翌日（即九十一年八月二十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年五月九日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官朱漢寶法官劉素如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年五月九日
法院書記官劉芳菊