裁判字號：臺灣高等法院103年上字第351號民事判決
裁判日期：民國104年03月17日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣高等法院民事判決103年度上字第351號上訴人 詹東興 訴訟代理人 林樹旺 律師
莊志成 律師被上訴人 張陳儉
張忠義 張明福 張紀航 邱仕 立共同訴訟代理人 呂宗達 律師
何偉斌 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年1月28日臺灣士林地方法院102年度重訴字第324號第一審判決提起上訴，本院於104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：如原審判決附表所示土地（下稱系爭土地）為被上訴人張陳儉、張忠義、張明福、張紀航（下稱張陳儉等4人）與訴外人 張明清 、 張福民 所公同共有。張陳儉等4人於民國101年6月21日授權被上訴人 邱仕立 （下稱邱仕立）依土地法第34條之1規定，將系爭土地以總價金新台幣（下同）3,000萬元出售予伊，伊授權訴外人 林祖郁 與邱仕立簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於系爭買賣契約書第9條第9項約定「本約土地應有部分之他共有人主張優先購買權時，本約自動失效。應有部分外之他共有人主張優先購買權時，由乙方負責理直排除。」，嗣被上訴人告知他公同共有人張明清表明優先購買，兩造間系爭買賣關係自動失效。惟被上訴人與伊簽訂系爭買賣契約書後，並未將系爭買賣之事實通知其他公同共有人，卻謊稱有他公同共有人表示優先購買，致伊同意解除系爭買賣契約，依民法第101條第2項規定，應視為條件不成就，系爭買賣契約仍應有效。且系爭買賣契約書第9條第9項約定之真意，係指他公同共有人主張優先承購且完成簽約後，系爭買賣契約方失效，張陳儉等4人並未與表示優先購買之張明清簽約，系爭買賣契約自未失效。倘法院認系爭買賣契約已發生合意解除效力，伊係因被上訴人謊稱他共有人表明優先購買而陷於錯誤方為解除之意思表示，亦主張依民法第92條撤銷同意解除系爭買賣之意思表示，系爭買賣仍屬有效。張陳儉等4人未將系爭土地出賣予張明清，反違約將系爭土地出售予訴外人 呂久連 、 蕭素華 ，並於101年8月8日為所有權移轉登記，係屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，應負債務不履行損害賠償責任。系爭土地約796.06坪，鄰近行情每坪約5萬元，扣除伊向被上訴人買受之價金，以此計算，伊因被上訴人債務不履行所失利益應為980萬3,000元。若法院認伊購買系爭土地之成本應為3,821萬880元，伊亦受有159萬2,120元之損害。
又依系爭契約書第9條第8項之約定，邱仕立就張陳儉等4人應履行之義務負連帶責任，爰依系爭買賣契約、民法第226條第1項、第216條規定，請求被上訴人連帶給付伊980萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％加計之利息等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其中一部不服，提起上訴，聲明求為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人159萬2,120元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：張陳儉等4人於101年6月4日即依土地法第34條之1規定，出賣系爭土地予邱仕立，買賣價金為3,000萬元，並簽訂土地買賣契約書（下稱第1份買賣契約），復於同年月21日簽訂授權書，授權邱仕立得持用張陳儉等4人身分證明文件，就系爭土地所有權為代理、簽約、收款、用印、交付證件、會同買受人辦理產權移轉登記等一切事宜，以利邱仕立日後轉售系爭土地得免除輾轉登記手續之麻煩。同日邱仕立即以張陳儉等4人代理人名義與上訴人簽訂系爭買賣契約。系爭買賣契約形式上雖係邱仕立以張陳儉等4人之代理人名義簽訂，實質上卻係邱仕立自己轉售系爭土地予上訴人，此為上訴人之代理人林祖郁所明知。系爭買賣契約書面上買賣價金雖約定為3,000萬元，然兩造另定有補充契約，由上訴人另補貼821萬880元予邱仕立供其賺取價差，故邱仕立實係以3,821萬880元出售系爭土地予上訴人。早在系爭買賣契約簽訂前，被上訴人已明確將第1份買賣契約之締約條件及系爭土地為公同共有，尚有其他公同共有人得主張優先購買權等問題告知上訴人代理人林祖郁，且於系爭買賣契約第9條第9項有特別約定。被上訴人於簽訂系爭買賣契約書面前，即於101年6月18日用張陳儉等4人名義以桃園成功路郵局第857號存證信函（下稱系爭存證信函）通知其他公同共有人張明清、張福民，內載擬以3,000萬元出售系爭土地，嗣張明清於同年6月27日函覆願以同一條件購買，張陳儉等4人委由邱仕立將張明清已行使優先購買權之存證信函傳真予林祖郁，兩造各委由林祖郁、邱仕立至 周靜慧 代書事務所協商，雙方合意解除系爭買賣契約，並當場由周靜慧代書在系爭買賣契約之書面上打叉，兩造係合意解除系爭買賣契約，並非因系爭買賣契約第9條第9項約定自動失效之條件成就與否問題，且無上訴人所稱係受被上訴人不當行為或詐術使上訴人陷於錯誤等情而解除契約之情形，上訴人自已不得再請求被上訴人移轉系爭土地所有權。被上訴人當時認為張明清既已行使優先承買權，即配合張明清要求，未料張明清竟委託凱旋聯合地政事務所找來第三人呂久連、蕭素華為買方，因兩造業已合意解除系爭買賣契約，被上訴人乃同意與張明清、張福民共同將系爭土地，以每坪4萬7,000元，總價3,741萬4,820元出售予呂久連、蕭素華，反低於上訴人買受之價格，上訴人請求被上訴人連帶負損害賠償責任，為無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴答辯聲明：㈠上訴駁回，㈡如受不利之判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠張陳儉等4人與邱仕立於101年6月4日就系爭土地簽訂第1份買賣契約，買賣價金為3,000萬元。
㈡張陳儉等4人於101年6月18日以系爭存證信函通知系爭土地
公同共有人張明清、張福民，內容略為：擬依土地法第34條之1規定，就系爭土地之應有部分以3,000萬元出售，如欲行使優先購買權，請於文到10日內告知簽約日期及地點辦理買賣簽約事宜等語。。
㈢上訴人授權林祖郁與邱仕立於101年6月21日就系爭土地簽訂
系爭買賣契約書面，系爭買賣契約第2條約定：「買賣價款如下：雙方議定買賣土地總價款為3,000萬元」；另第9條第9項約定：「本約土地應有部分之他共有人主張優先購買權時，本約自動失效。應有部分以外之他共有人主張優先購買權時，由乙方負責理直排除」。
㈣兩造另簽訂補充契約書，約定上訴人就系爭土地之買賣，另行補貼821萬880元。
㈤張明清於101年6月27日以三重中山路郵局第757號存證信函
回覆張陳儉等4人，願以3,000萬元之買賣價金，優先承買系爭土地。
㈥邱仕立於101年7月4日與呂久連、蕭素華訂立土地買賣契約
書，將系爭土地以買賣總價3,116萬元出售予呂久連、蕭素華。
㈦上訴人於101年11月15日以台北台塑郵局1304號存證信函通
知被上訴人謂被上訴人違背系爭買賣契約之約定，請求其等賠償上訴人980萬3,000元損失。
上開各情，有系爭買賣契約、第1份買賣契約、系爭存證信函、三重中山路郵局第757號存證信函、邱仕立與呂久連、蕭素華訂立之土地買賣契約書、台北台塑郵局1304號存證信函等影本為證（見原審卷三第8至29頁、第45至52頁、原審卷一第236至238頁），並為兩造所不爭執（見原審卷三第75頁反面至76頁），均堪信為真實。
四、上訴人主張：張陳儉等4人與伊簽訂系爭買賣契約出售系爭土地予伊，嗣被上訴人雖告知系爭土地他公同共有人張明清表明行使優先購買權，卻違約出賣系爭土地予呂久連、蕭素華，依系爭買賣契約約定被上訴人應連帶負債務不履行損害賠償責任等語；惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。本院審酌分述如下：
㈠按各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更
、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條定有明文。另土地法第34條之1第4項規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用，此項優先承購權係屬法定形成權之性質。且土地法第34條之1第5項規定該條前4項規定，於公同共有準用之。又土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，並無如同法第104條第2項後段：
「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之類似規定，則共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，故土地法第34條之1第5項、第2項所規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，如公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年台上字第2857號判例意旨參照），亦即該法34條之1所定共有人之優先購買權，僅屬債權性質，如部分共有人違反此項義務，將其應有部分出賣與他人，並已辦畢持分移轉登記，其他共有人僅得請求損害賠償，不得指該買賣契約及移轉登記為無效，從而，他公同共有人依土地法第34條之1第5項、第4項行使優先承購權，依法並不生使部分共有人與第三人間之買賣契約自動失效之效果。惟若部分公同共有人與買受共有土地之第三人就他公同共有人行使優先承購權時，對其等買賣契約之效力有與上開法定效果不同之約定者，本於當事人契約自由原則，該約定仍為有效。又按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。復解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院17年上字第1118號、18年上字第1727號判例意旨參照）。
㈡查本件兩造簽立系爭買賣契約前，被上訴人間已先簽立第1
份買賣契約，該第1份買賣契約之內容及系爭土地尚有其他公同共有人張明清、張福民未同意出售暨張明清、張福民得行使優先承購權等情，上訴人之代理人林祖郁於簽立系爭買賣契約前，業已知悉，此觀諸林祖郁於原審102年12月11日言詞辯論時證述謂：伊與上訴人是好朋友，上訴人委託伊處理過很多筆土地，系爭買賣契約係上訴人委託伊代簽。因邱仕立是土地開發公司，到外面收購土地後，不會馬上過戶，會再由地主委託邱仕立，再對外出售，這是伊所了解的一般土地開發公司的買賣流程，本件契約洽談時候，伊沒見過地主張陳儉等4人，邱仕立有跟伊說3千萬元是地主的，另有補貼款是屬於他個人的，希望伊將補貼款指名給他，邱仕立就另外寫了一張補充契約。系爭土地實際買賣價金應該是3,821萬880元，簽約後因怕有土地法第34條之1情形，而無法順利，所以才約定等其他公同共有人確定沒有主張優先承購且增值稅單核發後，再開始繳納簽約款。系爭買賣契約第7至10項，是特別針對這個案子當場修改擬定的，這些條文在簽約前，代書周靜慧都有特別說明，第9項是因系爭土地有公同共有情形，依照法令，共有人之一若有主張優先承購，上訴人就沒有權利了，本件公同共有人沒有出名的就是張明清及張福民。簽約後，約定由地主4人來通知其他公同共有人，他們要發的存證信函通知稿，邱仕立事先有給伊看過。通知內容是依照上訴人與被上訴人簽立的系爭買賣契約內容去通知，並不包含補充契約。伊還特別提醒邱仕立，如其他公同共有人是用系爭買賣契約的簽約價金主張優先承買，你只能拿到該價金，不包含補貼款等語（原審卷三第70至73頁）。另證人即簽約代書周靜慧於原審102年11月13日言詞辯論亦證稱謂：簽立系爭買賣契約時， 伊有 幫忙擬定補充契約之內容，但這是兩造私下協議，故未附在系爭買賣契約裡。兩造在簽訂系爭買賣契約前已經先行協商買賣條件，第2次談妥買賣條件才找伊簽訂。系爭買賣契約第9條第9款是依照土地法的規定，如優先購買權人主張時，由優先購買權人優先承購，就是要約定如果條件成就，系爭買賣契約就失效等語（原審卷三第54至56頁），並有補充契約及被上訴人之第1份買賣契約在卷可佐（原審卷三第15至19頁）。自堪認兩造於簽訂系爭買賣契約時，上訴人業已知悉被上訴人間另有簽立第1份買賣契約，及系爭買賣契約之履行恐有因其他公同共有人行使優先購買權而受影響等情。因此本件買賣上訴人不僅於簽訂系爭買賣契約時不須先行給付任何簽約金，且更於該契約第9條第9項特別約定「本約土地應有部分之他共有人主張優先購買權時，本約自動失效…」之記載。該記載依擬定契約之代書周靜慧證述：該條項的意思是只要在契約成立後，有他共有人行使優先購買之意思表示，契約即自動失效，無須等到優先承買權人付款或過戶，該條項之內容伊有解釋，如果他共有人出面主張優先購買權，本契約就失效，雙方都知道這個意思。伊以電話通知林祖郁有優先承買權人主張要優先承買時，林祖郁回說那就沒有辦法了，兩造並沒有談及要合意解除契約，是依系爭買賣契約第9條第9款（應為「項」之誤）自動失效等語（原審卷三第55、56頁）。由此可見，不論兩造及代書對於土地法第34條之1規定之認識是否明確，依系爭買賣契約第9條第9項文字記載之方式、兩造簽約過程及代書說明內容，本院認兩造對於系爭買賣契約第9條第9項約定之意思，應係指如有其他公同共有人表明行使優先購買權之意思時，系爭買賣契約即依約自動失效。上訴人主張：系爭買賣契約第9條第9項之約定，須他共有人接到優先承購通知後表示優先承購，並與為通知之共有人完成系爭土地買賣後，系爭買賣契約方始失效云云，與系爭買賣契約第9條第9項約定不符，要無可採。
㈢土地法第34條之1執行要點第11點第㈡項規定：「徵求他共
有人是否優先承買之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」，其意僅係將土地應有部分出賣之事實及條件通知他共有人，使其知悉，法律性質應屬觀念通知。此出賣通知之方式，法無明文，僅須使他共有人得知悉即可。兩造雖於101年6月21日始正式簽訂系爭買賣契約書面，惟簽約前兩造已就系爭土地的買賣條件，事先協議，並同意由邱仕立就本件系爭買賣契約以張陳儉等4人名義寄發存證信函通知其他共有人，且上訴人代理人林祖郁並要求被上訴人擬妥存證信函內容後，須傳真予林祖郁確認，並經其修改後，始由張陳儉等4人委託 王春木 代書於101年6月18日以系爭存證信函通知其他公同共有人，此業經證人林祖郁於原審證稱：他們要發的存證信函通知稿有給伊看過。伊有向邱仕立說存證信函由他擬寫，但內容在寄發前要由伊檢視，且簽約前稿子已經出來了，邱仕立有傳給伊，伊檢視後有修改部分字句等語（原審卷三第73頁），且與證人周靜慧於前開證述所稱：兩造在簽訂系爭買賣契約前已經先行協商買賣條件，第2次談妥買賣條件才找伊簽訂之情節相符。佐以系爭存證信函（原審卷三第20至25頁）所載買賣標的為系爭土地、買賣條件為㈠總價3000萬元、㈡土地增值稅由賣方負擔、㈢付款條件：1、土地增值稅完納且查無欠稅3日內由買方給付買賣總價之80％（即2400萬元）；2、產權登記完竣後由買方給付買賣總價之20％（即600萬元）等，與系爭買賣契約約定之買賣標的、買賣條件完全相符，反與被上訴人間簽立之第1份買賣契約書所載買賣條件即第3條價款給付辦法及第13條之土地增值稅由買方負擔之條件明顯不同。可見被上訴人所稱系爭存證信函係因系爭買賣契約方寄發予他公同共有人，作為徵求他公同共有人是否行使優先承買權之通知乙節，應堪採信。上訴人主張：系爭存證信函係針對被上訴人間第1份買賣契約所為之通知，被上訴人並未依約就系爭買賣契約為通知共有人云云，不足採信。雖被上訴人係於正式簽約書面契約前即寄發系爭存證信函通知其他公同共有人是否行使優先承買權，惟並無礙於該通知之效力。
㈣被上訴人陳稱：系爭土地之公同共有人張明清於收受系爭存
證信函後，於期限內101年6月27日以三重中山路郵局第757號存證信函回覆張陳儉等4人，願以相同條件，優先承買系爭土地，有系爭存證信函、三重中山路郵局第757號存證信函等影本為證（見原審卷三第20至29頁），應堪採信。被上訴人將張明清行使優先購買權之上開存證信函傳真給周靜慧，由周靜慧聯繫兩造代理人，向雙方代理人說明系爭買賣契約依第9條第9項約定自動失效等情，業經證人周靜慧於原審證述在卷（見原審卷三第55頁）。是系爭買賣契約業因兩造約定之契約第9條第9項要件即有其他共有人主張優先購買權之條件成就而失其效力。
㈤雖上訴人主張：被上訴人未將系爭買賣契約之買賣事實於契
約成立後通知他土地共有人，卻謊稱他土地共有人表示優先購買，係以不正當行為促使系爭買賣契約書第9條第9項條件成就，該條件應視為不成就，系爭買賣契約仍屬有效云云，惟詳如前述，系爭存證信函確係被上訴人因系爭買賣契約寄發予其他共有人，作為徵求他共有人是否行使優先承買權之通知，縱係於正式書面契約簽約前即寄發，亦無礙其通知系爭土地其他公同共有人是否行使優先承買權之效力。上訴人主張被上訴人係以不正當行為促使系爭買賣契約書第9條第9項之條件成就云云，自無足採。又兩造系爭買賣契約係因契約第9條第9項約定之條件成就而失效，並非兩造合意解除契約，上訴人另主張其依民法第92條規定撤銷同意解除契約之意思表示，亦無可採。
㈥承上，兩造系爭買賣契約既業因該契約第9條第9項約定之條
件成就而自動失效，張陳儉等4人即無移轉系爭土地所有權登記予上訴人之義務。上訴人主張被上訴人違約出賣系爭土地予呂久連、蕭素華，應依系爭買賣契約、民法第226條第1項、第216條規定連帶負債務不履行損害賠償責任，進而請求被上訴人賠償其損失，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約、民法第226條第1項、第216條規定，請求被上訴人連帶給付159萬2,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回（上訴人未上訴部分不予審酌）。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年3月17日
民事第四庭
審判長法官蘇芹英
法官蔡政哲法官陳靜芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月17日
書記官陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。