裁判字號：臺灣臺北地方法院103年簡上字第384號民事判決
裁判日期：民國103年12月08日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決103年度簡上字第384號上訴人 陳香吟 訴訟代理人 梁群榮 被上訴人田居不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李元城 上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國103年6月9日臺灣臺北地方法院新店簡易庭102年度店簡字第1197號第一審判決提起上訴，本院於103年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國102年6月16日與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售合約），委託被上訴人銷售伊所有坐落新北市○○區○○路○○○巷○號2樓之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）958萬，委託期間自同年6月17日起至同年9月16日止，兩造嗣於同年8月4日簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格變更為850萬元，並於同年9月27日簽訂委託事項變更契約書，將委託方式變更為一般委託，復將委託期間變更為自同年9月27日起至同年10月31日止。被上訴人嗣於同年10月13日尋得買方並收受定金，卻一直無法與上訴人聯繫，乃於同年10月15日至上訴人住處拜訪，告知上情並出示不動產買賣意願書，希望上訴人決定簽約日期，惟上訴人反悔不願出售並離開現場，上訴人之配偶則表明所有權人不在場，無法告知簽約日期，被上訴人遂於同日晚間以簡訊重申上情，並於翌日（即同年10月16日）再度前往上訴人住處拜訪，仍未會晤上訴人，遂於同日晚間再以簡訊通知，請上訴人履行簽約義務，復於同年月18日以存證信函通知上訴人，然至系爭斡旋有效期間屆滿，仍未獲上訴人回應，被上訴人不得已將定金退還買方。本件銷售合約未能完成係可歸責於上訴人，被上訴人已完成居間仲介之義務，且已支出相當之勞力、時間、費用，自得請求被上訴人給付按委託總價5%即42萬5,000元之服務報酬等語。原審判命上訴人人給付17萬元本息，被上訴人就其敗訴部分未提起上訴。
二、上訴人則抗辯以：上訴人於系爭房地之委託銷售期間，均與被上訴人之營業專員即訴外人 黃莉雯 持續保持聯繫，並未反悔或違約。被上訴人雖稱已於102年10月13日完成委託銷售行為，並將所收受之斡旋金轉為定金，依約應於收受定金24小時內送達上訴人，如買方簽立要約書，亦應轉交上訴人，惟上訴人於同年10月14日下午致電通聯時，被上訴人卻無任何告知。且被上訴人之營業專員於同年月15日下午造訪上訴人，係就委託銷售系爭房地之買方仲介費為磋談，復於當日下午17點43分以電話簡訊告知買賣成交，從未提及不動產買賣意願書，更未告知斡旋期限為同年10月22日。上訴人於同年月16日下午13點45分與被上訴人之營業專員黃莉雯約定於同年月17日至上訴人服飾店完成應辦理手續相關事宜，惟黃莉雯並未前來，上訴人均依約與黃莉雯接洽聯繫，事後卻遭被上訴人否定，一再表明黃莉雯與上訴人間之磋談純屬其個人表示，並誣指上訴人以高傲態度告知不要賣屋等情。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人17萬元及自102年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項(見本院卷第31頁背面至第32頁):
(一)兩造不爭執事項：⒈上訴人於102年6月16日與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售
契約書（下稱系爭委託銷售合約），委託被上訴人銷售其所有坐落新北市○○區○○路○○○巷○號2樓之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為958萬，委託期間自102年6月17日起至102年9月16日止，嗣兩造於102年8月4日簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格變更為850萬元，復於102年9月27日簽訂委託事項變更契約書，將委託方式變更為一般委託，並將委託期間變更為自102年9月27日起至102年10月31日止，此有系爭委託銷售合約書、委託事項變更契約書可參（見本院卷第17頁至第18頁、第14頁至第15頁）。⒉被上訴人於系爭房地委託期間內之102年10月13日尋得買方
即訴外人 蕭清元 ，蕭清元並於同日支付斡旋金10萬元予被上訴人，此有不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書可參（見原審卷第12頁、第13頁）。
⒊被上訴人於102年10月15日下午17點43分以簡訊告知上訴人
系爭房地已達成委託銷售價格850萬元，依約已將斡旋金全權代理轉為定金（見原審卷第111頁至第112頁）。
⒋被上訴人於102年10月18日寄發十四份郵局（板橋54支）第
137號存證信函（下稱102年10月18日存證信函）予上訴人，載明：被上訴人就系爭房地已於102年10月13日達成委託銷售價格850萬元，並將斡旋金10萬元轉為定金，因無法與上訴人聯繫買賣合約日期，請上訴人於函到3日內回函或回電簽約日期等意旨，此有102年10月18日存證信函可參（見原審卷第20頁至第21頁）。
(二)本件爭點厥為：⒈被上訴人是否已將買方出價達到委託價格之情事通知上訴人
？⒉上訴人未與買方簽立不動產買賣契約，是否係因可歸責於上
訴人之事由所致？⒊被上訴人依系爭委託銷售合約，請求上訴人給付服務報酬17
萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照）。觀諸系爭房地委託銷售契約書第6條第3項及第7條第7項載明：「買方出價達於委託價額時，甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」、「乙方應於收受定金後24小時內送達甲方，但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。惟乙方應於2日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知甲方。」等語（見本院卷第17頁），此為兩造所不爭執，則被上訴人在與買方簽訂不動產買賣意願書及收受定金，並將買方出價達於委託價額及收受定金等情通知上訴人後，即屬媒介就緒，只需上訴人同意，被上訴人即可協助上訴人與買方簽訂不動產買賣契約書完成系爭房地之買賣事宜。而依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第8條第3項約定，若因可歸責於上訴人之事由而無法與被上訴人介紹之客戶簽約時，視為被上訴人已完成居間仲介義務，準此，則上訴人縱未與買方完成簽約事宜，被上訴人仍得向上訴人請求給付服務報酬，應堪認定。
(二)經查，被上訴人於102年10月13日與買方即訴外人蕭清元簽訂承買總價款850萬元之不動產買賣意願書並收受定金10萬元後，確於102年10月15日至上訴人住處告知有買方出價達於委託價額暨已收受定金之事實，並於同日以簡訊通知上訴人上開情事，復於同年月18日寄發存證信函，請上訴人於函到3日內回函或回電簽約日期等意旨，上訴人則於同年月20日回覆存證信函，此有簡訊內容（見原審卷第111-112頁）及兩造往返之存證信函（見原審卷第20頁至第21頁、第118頁至第123頁）可參，且為上訴人所不爭執（見本院卷第42頁背面），足見被上訴人確已依約通知上訴人，上訴人斯時業已知悉有買方出價達於委託價額、收受定金及本件斡旋之有效期間迄同年月22日即為屆滿之事實。又，被上訴人迄同年月22日斡旋有效期間屆至為止，均未回覆簽約日期，是被上訴人未能完成系爭房地買賣簽約事宜，應屬可歸責於上訴人之事由所致，揆諸上開說明，被上訴人自得向上訴人請求給付服務報酬。上訴人雖辯稱：被上訴人只傳一封簡訊通知成交，後續沒有通知，伊係被動等候被上訴人通知，並未說不要賣系爭不動產云云。惟為被上訴人否認，並陳稱：上訴人要求要達到其所要求的價錢才去找他們，後來有找到達到上訴人要求價格之買家，期間業務員曾多次前往上訴人處，但上訴人均藉詞推託，一直無法確定簽約時間，被上訴人才發存證信函等語。然查，由上訴人於同年10月16日、17日回傳被上訴人之簡訊內容（見原審卷第117頁、第132頁）以觀，已得見上訴人表明不願賣屋之意思，而參諸上訴人所提兩造間往返之簡訊內容（見審卷第130-135頁），益得徵被上訴人主張其確未能與上訴人連繫乙節非虛，則被上訴人依約以書面通知上訴人，即屬有據，況被上訴人於102年10月18日以存證信函通知上訴人，請伊於3日內回函或回電告知簽約日期（見原審卷第20頁至第21頁），上訴人於同年月20日之回函內文亦未表明簽約之意願及日期，直至同年10月22日斡旋期間屆滿為止，仍未獲上訴人回應，是上訴人前開所辯，核與事證不符，均無可取。
(三)第按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例意旨參照）。查，系爭房地委託銷售契約書第8條第3項載明「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額2%服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬……」等語，顯見該條項係約定除第2款情事僅需給付被上訴人2%服務報酬外，餘各款事由仍需給付4%服務報酬。是被上訴人依系爭房地委託銷售契約書所得請求之服務報酬，至多為34萬元（計算式：8,500,000元×4%＝340,000元），又，系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第2、3款約定，雖載明為服務報酬，然系爭委託銷售契約書之主要內容，係由被上訴人為上訴人居間仲介系爭房地之出賣事宜，被上訴人得向上訴人收取報酬，則須上訴人與買方簽立買賣契約；意即被上訴人縱使曾投入相當心力廣告銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭委託銷售契約一方面要求被上訴人須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障被上訴人所支出之勞力及金錢，避免上訴人意圖免除服務報酬，而私下與買方成交，或與買方商議於委託銷售期間過後再締約，或於契約有效期間自行銷售等行為，故約定有上開情形之一，仍視為被上訴人已完成仲介工作，此與一般社會觀念無違。且依系爭專任委託銷售契約書第5條約定，被上訴人原則上應在不動產買賣契約成立時始可以成交總價之4%請求上訴人給付報酬，此與民法第568條第1項居間報酬規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」相符；惟系爭專任委託銷售契約書第8條係約定「甲方義務」，並在同條第3項另行約定「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務……」等語，可知該條款應係針對上訴人在委託銷售期間尚未與買方簽立書面不動產買賣契約時，若有反悔違約情事，仍應依該條第3項各款事由給付委託銷售總價2%至4%計算之服務報酬，自與上開第5條服務報酬之給付要件不同。故第8條第3項雖記載上訴人仍應支付4%服務報酬，然此約定性質，應為上訴人違約反悔或自行將不動產出售之債務不履行之違約金，是上開專任委託銷售契約書第8條第3項被上訴人請求上訴人給付銷售總價2%~4%之約定，均屬違約金之性質。本院斟酌被上訴人於委託銷售期間，固有帶客看屋之作為，然而若契約順利簽約，原告所得之服務報酬，依照房地專任委託銷售契約書第5條第1項約定，係以實際成交總價4%計算，即成交價4%為原告原先預期可得之服務報酬。本件上訴人雖有違約，但因上訴人違約而被上訴人後續省去之勞務費用，參酌一般客觀事實及社會經濟情況，倘依契約原定4%計算給付被上訴人所受損害，其金額尚屬過高，爰斟酌系爭房地之委託價格，被上訴人於受託銷售期間所付出之勞力、時間、成本及被上訴人為房屋仲介公司、上訴人為一般不動產委託出售者等一切情狀，認被上訴人可請求上訴人給付之報酬，應依民法第252條規定，依職權核減為依委託銷售總價850萬元之2%（即原約定之1/2）為適當。依此標準計算，被上訴人得請求上訴人給付之服務報酬為17萬元（850萬元×2%＝170,000元）。
五、從而，被上訴人依系爭房地銷售契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬17萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月8日
民事第三庭審判長法官劉又菁
法官葉雅婷法官林振芳以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國103年12月8日
書記官林思辰