臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第668號
原告 王榮潘
訴訟代理人 王志平 律師
複代理人 林心印 律師
被告 高玉山
訴訟代理人 馬素鶯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣2760元，及自民國114年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣2760元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時第二項聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 嗣更正 第二項聲明為：被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核原告所為變更請求金額部分，係屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於民國111年7月1日向國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處（稱臺中市榮民服務處）以30萬2000元之價格，購得已故榮民 姚來 忙所有坐落臺中市○○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）之門牌號碼臺中市○○區○○街000號未保存登記建物（下稱系爭房屋），系爭房屋之所有權已為原告所有。詎料原告於點交時發現系爭房屋為被告所占有，原告已多次告知被告應遷離系爭房屋，亦藉由存證信函、當地里長及社服機構進行告知，被告均置之不理，被告無理由繼續居住於系爭房屋，爰依民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，又被告無權占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，並依被告抗辯之租金行情每月4000元計算相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告應給付無權占有期間所受之不當得利，即111年8月起至114年1月止，計30個月，共12萬元，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不同意搬走及給付租金，因系爭土地及房屋原來都是 姚來忙 所有，被告與姚來忙住在系爭房屋，被告一直照顧姚來忙好幾年直到姚來忙過世為止，姚來忙生前同意被告無償居住系爭房屋到被告過世為止，當時姚來忙有寫一張紙，內容是系爭房屋讓被告無償住到被告過世，但整理房子時弄丟，又系爭房屋只剩下房間不漏水，其他地方都會漏水，附近房屋月租金行情大概3、4000元，系爭房屋那麼破，天花板都掉下來了等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷
㈠原告於111年7月1日因買受取得系爭房屋之事實上處分權
⑴原告主張其於111年7月1日以30萬2000元之價格向臺中市榮民服務處，購買已故榮民姚來忙未辦理保存登記之系爭房屋，業據其提出建築改良物所有權買賣移轉契約書、讓渡契約書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、111年契稅繳款書為證（見本院卷第39至40、93、99至101頁），堪信為真。惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又按未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權（最高法院80年度台上字第2516號判決意旨參照）。觀之上開建築改良物所有權買賣移轉契約書所示（見本院卷第39至40頁），其契約名稱雖為所有權買賣移轉契約書，然其買賣之標的既為未辦理保存登記之系爭房屋，而無從辦理所有權之移轉登記，原告自無法取得系爭房屋之所有權。復觀之上開讓渡契約書之記載（見本院卷第39至40頁），臺中市榮民服務處本於法定遺產管理人職責，依本院111年度司繼字第838號民事裁定，准予變賣，將單身亡故榮民姚來忙遺留坐落系爭土地上之系爭房屋，以30萬2000元讓渡予原告，自讓渡之日起，原告取得系爭房屋之使用權等情，堪認原告於111年7月1日因買受取得系爭房屋之事實上處分權。
⑵被告雖抗辯：被告與姚來忙住在系爭房屋，被告一直照顧姚來忙好幾年直到姚來忙過世為止，姚來忙生前同意被告無償居住系爭房屋到被告過世為止等語。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係（最高法院109年度台上字第1183號判決意旨參照）。被告抗辯姚來忙生前同意被告無償居住系爭房屋到被告過世為止一節，未能提出相關證據以實其說，且基於債之相對性，縱姚來忙生前曾同意被告無償使用系爭房屋，亦僅於姚來忙與被告間存在使用借貸關係，原告自姚來忙取得系爭房屋之事實上處分權，並無繼受姚來忙與被告間之使用借貸關係，自難認被告就系爭房屋具有正當之使用權源，則原告主張被告自111年7月1日起無權占有系爭房屋，應認有據。
㈡原告依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為無理由
按未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依民法第758條第1項規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。原告於111年7月1日因買受取得系爭房屋之事實上處分權，被告自斯時起無權占有系爭房屋，已如前述，惟原告就系爭房屋取得之事實上處分權並非不動產所有權，揆諸前揭說明，並無適用或類推適用民法第767條第1項規定之餘地，則原告依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬無據。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付無權占有期間所受之不當得利，為有理由
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。上開規定所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業之繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決意旨參照）。
⑵原告於111年7月1日因買受取得系爭房屋之事實上處分權，被告自斯時起無權占用系爭房屋，已如前述，則被告無法律上之原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應負不當得利返還之責。本院參酌系爭房屋為木石磚造（磚石造），折舊年數為36年，面積44.30平方公尺，此有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書可參（見本院卷第93頁），現由被告居住使用，及系爭房屋所坐落之位置、工商繁榮程度、被告利用系爭房屋可得之經濟價值等情，認以系爭房屋之課稅現值年息百分之5計算相當於租金之不當得利數額，應屬適當。又系爭房屋於111年之課稅現值為2萬2000元，此有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書可憑（見本院卷第93頁），則原告占用系爭房屋每月相當於租金之不當得利數額為92元（計算式：2萬2000元×5％÷12＝92元〈元以下四捨五入〉），則原告請求被告給付自111年8月起至114年1月止相當於租金之不當得利共2760元（計算式：92元×30月＝2760元），即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
⑶至原告雖主張被告無權占用系爭房屋每月相當於租金之不當得利為4000元，並以臺中市○○區○○街000號房屋租賃契約書、被告所述附近房屋每月租金3、4000元為憑（見本院卷第41、75頁），而觀之原告所提出之房屋租賃契約書所示（見本院卷第41頁），其每月租金固記載為8000元，然該房屋之使用面積及屋況未明，是否與系爭房屋之情形相當尚未可知，又市面房屋租金通常包括使用房屋及所坐落土地之代價在內，惟系爭房屋所坐落之系爭土地所有權人並非原告，
則被告使用系爭房屋相當於租金之不當得利，相較於上開房屋租賃契約書所載之租金或被告所述附近房屋租金之行情，自屬較低而無從相提並論，原告前揭主張，難認可採。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告向被告請求返還不當得利，係以給付金錢為標的，且無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達之翌日即114年2月6日起（見本院卷第49頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，洵屬正當。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付2760元，及自114年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決第一項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，與民事訴訟法第392條第2項規定核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
民事第四庭 法 官 林依蓉
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
書記官 吳韻聆