臺灣士林地方法院95年度小上字第17號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院95年小上字第17號民事判決

裁判日期：民國95年09月28日

裁判案由：給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決95年度小上字第17號上訴人天母芝園社區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○
李初東 律師複代理人丁○○被上訴人乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年3月10日本院士林簡易庭95年度士小字第495號第一審判決提起上訴，本院於95年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹萬玖仟貳佰元，及自民國九十四年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第
一、二審訴訟費用新台幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人係台北市○○區○○段2小段20
309建號（門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○號）建物（下稱系爭20309建號建物）之所有權人，90年7月20日「天母芝園社區」區分所有權人第15次會議決議通過維持每戶每月管理費為新臺幣（下同）1,600元，另93年3月14日「天母芝園社區管理委員會」第16屆第4次定期會議決議通過被上訴人自93年4月份起收費每月1,600元。被上訴人已繳納93年4、5、6月之管理費，卻拒繳自93年7月起至94年
6月止之管理費計19,200元，屢經催討，未獲置理。爰依上開決議及公寓大廈管理條例之規定，求為判決命被上訴人給付管理費19,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：「天母芝園社區」原係開放式社區，管理委員會成立後，在台北市○○○路○○○巷○弄、8弄、14弄、18弄、24弄及338巷等路口加設鐵門，使被上訴人隔離於「天母芝園社區」外，成為外圍住戶。被上訴人需繞行大門警衛崗哨始能進入社區，無異外人。被上訴人於92年8月購置系爭20309建號建物時，前手 許武雄 即告知因系爭20309建號建物位於社區外圍，不用繳交管理費。其後亦無任何人通知被上訴人繳交管理費。迄至92年3月被上訴人才收到繳費通知。又系爭20309建號建物為地上5層、地下1層之獨門獨院房屋，擁有獨立之電錶、水錶、蓄水池及水塔，並未與社區共用水電設施。地下室亦各自獨立。系爭20309建號建物為獨立之公寓大廈。又「天母芝園社區」原係以台北市○○區○○段2小段688、681、680、667及678號等5筆不相連之土地（下稱系爭688、681、680、667及678地號土地），分別取得使用執照，分開興建及銷售。系爭2030
9建號建物僅坐落於系爭688地號土地上，且5筆土地間均有公有道路區隔，系爭20309建號建物與其他基地上之建物並無共同使用之依據及整體不可分之關係。上訴人將公有道路加以封閉管制進出，將5個不同使用執照核准之建物及基地合併申請報備，顯有不當。至上訴人之「管理室」並非住戶共同持有之公設，而係管理委員會向住戶承租之區分所有建物。「守衛室」則係設於公有道路上之違建，亦非社區之公共設施。而位於台北市○○區○○○路○○○巷○弄○號及同巷10號地下室之台電電器室，非由上訴人管理，自非社區之公共設施。另被上訴人出入之道路係由台北市政府清潔隊維護及清潔。是被上訴人所屬獨立公寓大廈，與社區其他4個使用執照所核准之建物與基地之其他公寓大廈彼此間，並無整體不可分別設置監視器、提供保全、清潔服務之必要性，與公寓大廈管理條例第53條規定得準用之前提要件並不相符等語資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並請求判命被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）19,200元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人係系爭688地號土地之共有人，及其上系爭20309
建號建物之所有權人。系爭688地號土地上有多棟建物，系爭20309建號建物有共用部分台北市○○區○○段2小段20
365建號建物（下稱系爭20365建號建物），被上訴人應有部分為166/10,000。
㈡天母芝園社區原有5筆基地，成立5期管理委員會，於91年
7月20日經區分所有權人第15次會議通過5期管理委員會合併為「天母芝園社區管理委員會」。
㈢台北市政府於91年3月27日發給天母芝園社區管理委員會公
寓大廈管理組織報備證明，其住戶包括77使字第184號使用執照之2棟62戶、77使字第193號使用執照之2棟47戶、77使字第270號使用執照之2棟43戶、77使字第271號使用執照之3棟78戶、德行東路346號．．．等。
㈣93年3月14日上訴人第16屆第4次定期會議決議，自93年4
月份起按月向被上訴人收取管理費。被上訴人未繳納自93年
7月至94年6月之管理費。㈤系爭20309建號建物為5層樓建物，1樓庭院有獨立停車空
間，地下室僅能由被上訴人1樓室內樓梯進入，該地下室為獨立空間，與他建物並無相通。而1樓至5樓僅能由室內樓梯通往。水塔位於5樓頂，須自5樓陽台旁之樓梯進入，僅供被上訴人使用。樓頂亦無與他建物相連。另水錶位於建物
1樓內地下，電錶設於系爭20309建號建物臨德行東路之圍牆上。由系爭20309建號建物進入上訴人社區，須自德行東路358巷之巷口進入，該巷口設有警衛站，有木製柵欄管制車輛進出。
㈥被上訴人之用電係由德行東路358巷2弄8號及同巷10號地下
室之台電電器室所提供，該電器室非由上訴人管理，上訴人亦無鑰匙。
五、得心證之理由：本件兩造之爭點在於：㈠系爭20309建號建物是否屬上訴人社區公寓大廈之建物？㈡上訴人訴請被上訴人繳納管理費，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭20309建號建物是否屬於上訴人社區公寓大廈之建物？
⒈按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣
標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款、第3款、第
4款分別定有明文。次按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」92年12月31日修正前同條例第41條規定甚明。第按94年11月16日修正前公寓大廈管理條例施行細則第12條明定：「本條例第41條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」。
⒉上訴人主張「天母芝園社區」前係以5宗建築基地，分別
取得5個使用執照，其中1期2棟62戶（領有77使字第0184號使用執照）、2期2棟47戶（領有77使字第0193號使用執照）、3期2棟43戶（領有77使字第270號使用執照）、4期3棟78戶（領有77使字第0271號使用執照）、5期2棟57戶（領有77使字第0346號使用執照），同時於91年10月14日向台北市政府報備成立1、2、3、4、5期管理委員會，1、2、3、4、5期住戶並共同召開區分所有權人會議。嗣於91年7月20日區分所有權人第15次會議決議通過1、2、3、4、5期管理委員會合併為「天母芝園社區管理委員會」。主任委員 林耿劭 並於92年1月13日向台北市政府申請報備合併為一「天母芝園社區管理委員會」，經准予備查，並核發公寓大廈管理組織報備證明等情，有90年11月14日、92年3月27日公寓大廈管理組織報備證明、台北市政府90年11月14日函、台北市政府工務局建築管理處95年5月19日北市工建寓字第09501793
500號復函暨所附簽呈、90年7月20日、90年7月21日天母芝園社區區分所有權人會議紀錄影本各1件在卷可稽（見本院卷第66至69頁、第73至77頁、第127至131頁），堪信為真實。
⒊系爭20309建號建物為5層樓建物，1樓庭院有獨立停車
空間，地下室僅能由被上訴人1樓室內樓梯進入，該地下室為獨立空間，與他建物並無相通。而1樓至5樓僅能由室內樓梯通往。水塔位於5樓頂，須自5樓陽台旁之樓梯進入，僅供被上訴人使用。樓頂亦無與他建物相連。另水錶位於建物1樓內地下，電錶設於系爭20309建號建物臨德行東路之圍牆上等情，固為兩造所不爭執。惟系爭2030
9建號建物與他建物尚有共同使用部分即系爭20365建號建物，被上訴人應有部分為166/10,000。而系爭20365建號建物總面積為234.57平方公尺（含地面層36.17平方公尺、第3層40.03平方公尺、屋頂層26.11平方公尺、地下層132.76平方公尺），其用途為蓄水池、樓梯間、水箱等，有系爭20365建號建物之謄本及建物平面圖影本在卷可按（見本院卷第81至84頁）。是系爭20309建號建物並非與他建物全無共同使用部分之臨街透天住宅，而係合併前5期社區公寓大廈之區分所有建物。
⒋天母芝園5期社區之建物與1、2、3、4期社區之建物
並無共同使用部分，就1、2、3、4期社區而言係屬各自獨立使用之公寓大廈，5期社區之建物欲與1、2、3、4期社區之建物共同成立管理組織，自須符合公寓大廈管理條例第53條規定之「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」之要件。又所謂「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」依94年11月16日修正前公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之規定包含：「其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」。而天母芝園社區1、2、3、4、5期住戶於91年7月20日區分所有權人第15次會議決議通過1、2、3、4、5期管理委員會合併為「天母芝園社區管理委員會」後，由主任委員林耿劭於92年1月13日向台北市政府申請報備，經台北市政府工務局建築管理處審核認為：「本案該社區管理委員會，共計天母芝園一期二棟六十二戶（領有七七使字第０一八四號使用執照）、二期二棟四十七戶（領有七七使字第０一九三號使用執照）、三棟二棟四十三戶（領有七七使字第０二七０號使用執照）、四期三棟七十八戶（領有七七使字第０二七一號使用執照）、五期二棟五十七戶（領有七七使字第０三四六號使用執照）共計十一棟二八七戶，檢具共同成立管理組織之相關資料（共同區分所有權人會議紀錄暨出席簽到名冊、主任委員暨管理委員名冊、社區規約、管理委員會組織章程等）申請報備，經查依所附資料前已同一大門出入及共同管理、支付公用經費、裝置共同監控系統等，基於公寓大廈管理組織之推廣，提昇市民自理自治之精神及居住品質，應可廣義視為不可分的社區證明文件，得屬『共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區』符合前開條例第二十五條至三十七條成立管理組織要件規定，．．．」，且經區分所有權人會議決議通過，故台北市政府乃准予備查並核發「公寓大廈管理組織報備證明」乙節，有台北市政府工務局建築管理處95年5月19日北市工建寓字第09501793500號復函暨所附簽呈影本在卷可憑（見本院卷第127至129頁）。是天母芝園1、2、3、4、5期社區係經台北市政府認定共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。系爭2030
9建號建物屬上訴人社區公寓大廈之建物。至被上訴人出入系爭20309建號建物不須經過社區大門及警衛崗亭，亦無須使用社區內停車位，所獲得之清潔、警衛服務亦不若社區內之住戶，且社區內之警衛崗亭曾經檢舉係屬違建等情，皆無礙於於系爭20309建號建物屬上訴人社區公寓大廈之建物之事實。
㈡上訴人訴請被上訴人繳納管理費，有無理由？
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。上訴人主張90年7月20日「天母芝園社區」區分所有權人第15次會議決議通過維持每戶每月管理費1,600元，另93年
3月14日「天母芝園社區管理委員會」第16屆第4次定期會議決議通過自93年4月份起按月向被上訴人收費1,600元，被上訴人僅繳納93年4、5、6月管理費之事實，有天母芝園社區區分所有權人第15次會議會議紀錄、「天母芝園社區管理委員會」第16屆第4次定期會議會議、繳費證明、管理費收繳明細交接表、管理費明細影本各1件在卷可稽（見原審卷第29至32頁、本院卷第132至134頁、第70至72頁），復為被上訴人所不否認，堪信為真正。系爭20309建號建物既屬上訴人社區公寓大廈之建物，上述決議亦未經撤銷或確認無效，被上訴人自應依決議內容繳納管理費。被上訴人未依上述決議繳納93年7月起至94年6月止之管理費，上訴人本於公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被上訴人繳納管理費，洵屬有據。至本院於94年8月17日以94年度小上字第47號裁定駁回上訴人另案請求348號住戶 陳怡君 給付管理費部分（本院士林簡易庭94年度士小字第656號）之上訴，係因上訴人未記載上訴之理由，乃依法裁定駁回上訴人不合法之上訴，並未就該案有無理由為實體之認定，併此敘明。
㈢從而，上訴人訴請被上訴人給付管理費19,200元，及自遲延
繳納後並催告之94年8月26日（支付命令繕本送達翌日）起，按法定利率年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並確定如主文第3項所示金額之訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之32第2項、第450條、第78條、第436條之32第1項、第436條之19第1項，判決如主文。
中華民國95年9月28日
民事第一庭審判長法官黃小瑩
法官洪舜帆法官楊智勝以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國95年9月29日
書記官黃王雅寬